Тұрғын үйлер қауымдастығы: АҚШ тәжірибесі

Кіріспе

Құрама Штаттардағы жеке бірлестіктердің түрі

Үй иелері қауымдастығы (немесе үй иелері қауымдастығы, қысқартылған HOA, кейде мүліктік меншік иелері қауымдастығы немесе POA деп аталады) немесе үй иелері қауымдастығы – Құрама Штаттар, Канада, Филиппин және басқа да кейбір елдердегі жеке бірлестік сияқты ұйым. Ол көбінесе бірнеше меншік иесі бар ғимаратта немесе жылжымайтын мүлік әзірлеушісі тұрғын үйлерді және жер участаларын сату, басқару және сату мақсатында құрылады. Әдетте, әзірлеуші саудалаған жер участаларының белгілі бір санынан кейін қауымдастықтың басқаруын үй иелеріне береді. Кез келген адам үй иелері қауымдастығының аумағындағы тұрғын үйді сатып алғысы келсе, міндетті түрде мүше болып, құрылтай құжаттары, CC&R (келісімдер, шарттар және шектеулер) және қағидалар сияқты басқарушы құжаттарды орындауы керек. Бұл құжаттар иесінің сыртқы дизайндағы өзгерістерді таңдауын шектеуі мүмкін (мысалы, бояу түстері). Үй иелері қауымдастықтары қала құрылысы, аймақтарға бөлу және жерді пайдалану мәселелерінде, сондай-ақ өсу қарқынына, өмір сүру сапасына, салық салу деңгейіне және қоғамдағы жер құнына әсер ететін шешімдерде белсенді рөл атқарады. Көптеген үй иелері қауымдастықтары тіркелген және мемлекеттік заңнамаларға бағынады, олар коммерциялық емес ұйымдар мен үй иелері қауымдастықтарын реттейді. Үй иелері қауымдастықтарына мемлекеттік бақылау штаттан штатқа өзгереді; Флорида және Калифорния сияқты кейбір штаттарда (Дэвис-Стирлингке қараңыз) HOA заңдарының кең ауқымы бар. Ал Массачусетс сияқты басқа штаттарда HOA заңдары дерлік жоқ. 1985 жылы Дэвис-Стирлинг ортақ мүдделік даму туралы заң қабылданғаннан бері үй иелері қауымдастықтары тұрғын үй құрылыстарында кеңінен таралған. Канадада үй иелері қауымдастықтары қатаң провинциялық ережелерге бағынады, сондықтан олар Құрама Штаттармен салыстырғанда сирек кездеседі. Дегенмен, соңғы онжылдықтарда Альберта және Онтариодағы жаңа бөлімшелерде HOA сирек құрылған. Бүгінде АҚШ-тағы ең жылдам өсіп келе жатқан тұрғын үй түрі – ортақ мүдделік даму (CID), оған жеке отбасылық үйлердің жоспарланған құрылыстары, кондоминиумдар және кооперативтік пәтерлер кіреді. 1964 жылдан бері АҚШ-та HOA кеңінен таралды. Community Associations Institute сауда қауымдастығының мәліметінше, 2010 жылы HOA 24,8 миллион американдық үйді және 62 миллион тұрғынды басқарды. Әлемнің қалған бөлігінде үй иелері қауымдастықтары – кейбір аудандарда болғанымен – кеңінен таралмаған.

A homeowner association (or homeowners' association, abbreviated HOA, sometimes referred to as a property owners' association or POA), or a homeowner community, is a private association like entity in the United States, Canada, the Philippines and certain other countries often formed either ipso jure in a building with multiple owner occupancies, or by a real estate developer for the purpose of marketing, managing, and selling homes and lots in a residential subdivision. The developer will typically transfer control of the association to the homeowners after selling a predetermined number of lots. Generally any person who wants to buy a residence within the area of a homeowners association must become a member, and therefore must obey the governing documents including articles of incorporation, CC&Rs (covenants, conditions and restrictions) and by laws, which may limit the owner's choices in exterior design modifications (e. g., paint colors). Homeowner associations are especially active in urban planning, zoning and land use, decisions that affect the pace of growth, the quality of life, the level of taxation and the value of land in the community. Most homeowner associations are incorporated, and are subject to state statutes that govern non profit corporations and homeowner associations. State oversight of homeowner associations varies from state to state; some states, such as Florida and California (see Davis–Stirling), have a large body of HOA law. Other states, such as Massachusetts, have virtually no HOA law. Homeowners associations are commonly found in residential developments since the passage of the Davis–Stirling Common Interest Development Act in 1985. In Canada, homeowner associations are subject to stringent provincial regulations and are thus quite rare compared to the United States. However in recent decades, HOA's have infrequently been created in new subdivision developments in Alberta and Ontario. The fastest growing form of housing in the United States today are common interest developments (CIDs), a category that includes planned unit developments of single family homes, condominiums, and cooperative apartments. Since 1964, HOAs have become increasingly common in the United States. The Community Associations Institute trade association estimated that in 2010, HOAs governed 24.8 million American homes and 62 million residents. Throughout the rest of the world, homeowner associations—though they do exist in some neighborhoods—are uncommon.

Тарих

Алғашқы HOA-лардың кейбіреулері 20 ғасырдың басында Лос-Анджелес округінде құрылды, олар 1905 жылы құрылған Пасаденадағы Арройо Секо жақсарту қауымдастығынан басталып, 1916 жылы Лос-Анджелестегі Лос Фелиз жақсарту қауымдастығымен жалғасты. Бұл жаңа жоспарланған аудандардағы меншік құқығын шектеулердің нәтижесі болды және жоғары сапалы, жеке тұрғын үйлерге арналған аймақтарды құрудың ұлттық құқықтық үлгісін қалыптастырды. Жеке шектеулер әдетте үй салуға қажетті ең төменгі шығындарды және қызметшілерді қоспағанда, ақ нәсілді емес, кейде христиан емес адамдардың тұруына тыйым салатын ережелерді қамтыды. Алғашқы келісімдер мен меншік құқығын шектеулер дамуға кірген адамдарды бақылау үшін орнатылды. Екінші дүниежүзілік соғыстан кейінгі кезеңде көптеген жағдайларда афроамерикандықтар мен яһудилерді, сондай-ақ Батыс жағалауында азиялықтарды да алып тастау үшін шектеулер белгіленді. Мысалы, Сиэтл, Вашингтон қаласындағы бір аудандағы нәсілдік келісімде: «Бұл жерде берілген мүліктің ешбір бөлігі еврей немесе эфиопиялық, малай немесе кез келген азиялық нәсілдің өкілі пайдаланбауы немесе тұрмауы керек» делінген. 1948 жылы АҚШ Жоғарғы Соты Шеллиге қарсы Креймер ісінде мұндай келісімдерді күшін жойды. Дегенмен, 1968 жылғы «Әділ тұрғын үй туралы» заң мұндай кемсітушілікке тыйым салғанға дейін жеке келісімшарттар оларды іс жүзінде сақтап келді. HOA жалдамаға алушылар мен жаңа иелерден келісім талап ету арқылы, формальды емес кемсітушілікке мүмкіндік тудырады. Дональд Р. Стабильдің айтуынша, CID санының (көптегені үй иелері қауымдастықтарына негізделген) өсуі 1964 жылы Urban Land Institute ұйымы жариялаған (TB 50) басылымға байланысты болды. Бұл техникалық бюллетеньді Ұлттық үй салушылар қауымдастығы және бірқатар федералдық агенттіктер – FHA, АҚШ-тың қоғамдық денсаулық сақтау қызметі, Азаматтық қорғаныс басқармасы, Ардагерлер басқармасы және Қалалық жаңарту басқармасы қаржыландырды. 1963 жылы FHA үй иелері қауымдастығы бар кондоминиумдар немесе аудандардағы үйлерге ғана федералдық ипотекалық сақтандыруды мақұлдады. Бұл шешімнің себебі әзірлеушілер тығыздық заңдарын айналып өтуге тырысты. Алайда, бұл көппәтерлі тұрғын үйлерге және ішкі қалалардағы үй салуға немесе жөндеуге инвестицияларды аударды. Бұл орта таптың қала маңына және жалпы мүліктік аудандарға көшіп кетуін жеделдетті. Федералдық бағдарламалар аясындағы федералдық субсидиямен қаржыландырылған тас жолдардың кеңейтілуі жаңа аудандарға қол жеткізуді жеңілдетті. 1970 жылдары қала маңындағы даму үшін жердің жетіспеушілігі жер бағасының өсуіне әкеп соқты, бұл әзірлеушілерді жердегі үйлердің тығыздығын арттыруға итермеледі. Бұл үшін олар үйлерді қауымдастықтар күткен жасыл аймақтардың маңына шоғырландырды. Бұл қауымдастықтар бұрын муниципалдық агенттіктермен, мүліктік салықтар есебінен қаржыландырылатын қызметтерді ұсынды. Мұндай дамудың тұрғындары жергілікті салықтарды да төлеуге міндетті болды. Осыған байланысты жергілікті биліктер өздерінің қаржылық ағынын жақсарту құралы ретінде шағын аудандарды дамытуды қолдауға кірісті. 1977 жылғы АҚШ-тың «Таза су туралы» заңы судың ластануын бақылау мақсатында барлық жаңа жылжымайтын мүлік дамуында ылғалды тоқтатуды талап етті, сонда көршілес мүліктерге ағын дамудан бұрынғы ағыннан артық болмауы керек. Нәтижесінде, барлық тұрғын үй дамуы шамадан тыс ылғалды тоқтату немесе сақтау үшін аймақтар құруға міндетті болды. Бұл тоқтату аймақтары бірнеше тұрғын үйге қызмет ететіндіктен, олар әдетте «жалпы» аймақтар ретінде белгіленеді. Бұл талап әзірлеушілердің үй иелері қауымдастығын құруына себеп болды. Бұл аймақтар жеке үй иесінің жеріне орналастырылуы мүмкін, бұл қауымдастықтың қажеттілігін жояды, бірақ кейбір АҚШ муниципалитеттері осы аймақтарды жеке тұлғаға немесе муниципалитетке емес, техникалық қызмет көрсету жауапкершілігін қамтамасыз ету үшін жалпы аймақтың бөлігі болуын талап етеді. Жылжымайтын мүлік саласының иелері мұндай жалпы аймақтарды ұстау үшін үй иелері қауымдастығын жиі құрды. HOA құрылғаннан кейін, әзірлеушілер өздерінің құзыретін кеңейтіп, тұрғын үйлерге, ландшафтқа және техникалық қызмет көрсету талаптарына, үйлердің түсіне және т.б. өзгерістерді реттеуге билік берді, бұл әзірлеушілердің нарыққа ұнайтын жобаны жасау үшін қажет деп санайтын әртүрлі талаптар мен мүмкіндіктерді қамтиды.

Some of the first HOAs were formed early in the 20th century in Los Angeles County, beginning with the Arroyo Seco Improvement Association in Pasadena founded around 1905 and the Los Feliz Improvement Association in Los Angeles founded in 1916. These were the children of deed restrictions in a new kind of planned subdivision, and they established the national legal precedent for zoning districts exclusively for upscale, single family residences. Private restrictions normally included provisions such as minimum required costs for home construction and the exclusion of all non Caucasians, and sometimes non Christians as well, from occupancy, except domestic servants. Early covenants and deed restrictions were established to control the people who could buy in a development. In the early postwar period after World War II, many were defined to exclude African Americans and, in some cases, Jews, with Asians also excluded on the West Coast. For example, a racial covenant in a Seattle, Washington, neighborhood stated, "No part of said property hereby conveyed shall ever be used or occupied by any Hebrew or by any person of the Ethiopian, Malay or any Asiatic race." In 1948, the United States Supreme Court ruled such covenants unenforceable in Shelley v. Kraemer. However, private contracts effectively kept them alive until the Fair Housing Act of 1968 prohibited such discrimination. By requiring approval of tenants and new owners, HOAs still have the potential to permit less formalised discrimination. According to Donald R. Stabile, the explosion in the number of CIDs (many of which were based on homeowners' associations) was strongly influenced by a 1964 publication (TB 50) by the Urban Land Institute. This technical bulletin was funded by the National Association of Home Builders and by certain federal agencies: the FHA, the United States Public Health Service, the Office of Civil Defense, the Veterans Administration, and the Urban Renewal Administration. In 1963, the FHA had approved federal home mortgage insurance exclusively for condominiums or for homes in subdivisions that had a qualifying homeowner association. The rationale was that developers wanted to get around density laws. The effect, however, was to divert investment from multi family housing and home construction or renovation in the inner cities. This accelerated the middle class exodus to the suburbs and into common interest housing. The rapid expansion of federally subsidized highways under federal programs made access to new areas easy. In the 1970s, a growing scarcity of land for suburban development resulted in escalating land costs, prompting developers to increase the density of homes on the land. In order to do this while still retaining a suburban look, they clustered homes around green open areas maintained by associations. These associations provided services that formerly had been provided by municipal agencies funded by property taxes. Residents of such development also had to pay their local taxes. Accordingly, local governments began promoting subdivision development as a means of improving their cash flow. In an effort to control water pollution, the U. S. Clean Water Act of 1977 required that all new real estate developments had to detain storm water so that flow to adjoining properties was not greater than the pre development runoff. As a result, nearly all residential developments had to construct detention or retention areas to hold excess storm water until it could be released at the pre development flow level. Since these detention areas serve multiple residences, they are almost always designated as "common" areas. This requirement was a reason for developers to establish a homeowner association. Although these areas can be placed on an individual homeowner's lot, eliminating the need for an association, some U. S. municipalities now require these areas to be part of a common area to ensure an entity, rather than an individual or the municipality itself, has maintenance responsibility. Real estate developers have frequently established homeowner associations to maintain such common areas. Having established the HOA, the developers have expanded their scope, giving them authority to regulate changes to residences, landscaping and maintenance requirements, color of houses, etc., a variety of other requirements and amenities that the developers believe will make their project more desirable to the market.

Өнеркәсіп

Қоғамдық қауымдастықтар институты (CAI) – үй иелері қауымдастықтарына (HOA) тауарлар мен қызметтер сататын жеке тұлғалар мен кәсіпорындардың сауда бірлестігі. Оның құрамында көбінесе заңгерлер мен үй иелері қауымдастығының басқарушылары басым. CAI үй иелері қауымдастықтарын өкілдік етпейді. Ол HOA бар штаттардың заң шығарушы органдарында өз мүддесіне пайдалы заңнаманы қабылдау үшін лоббилік жұмыс жүргізеді.

Операция

Кейбір жағдайларда пәтер иесі үшін тұрғын үйлермен байланысты бірлестікке (ТҮБ) мүшелік ерікті болуы мүмкін, бірақ көп жағдайда ТҮБ-ға мүшелік міндетті болып табылады. Иесі бөлімшедегі мүлікті сатып алғанда, ол міндетті түрде ТҮБ мүшесі болады және ТҮБ-ға жарна төлеп, оның қағидаларын сақтауға міндетті. Қарсылығында, иесі/мүше ТҮБ басқаруына қатысуға және ТҮБ ұсынатын мүмкіндіктерді пайдалануға құқылы, егер ол жарнаны төлеп тұрса (немесе төлем жоспары бойынша қарызын өтесе). Иесі ТҮБ-ға тиесілі барлық мүліктің үлесін сатса немесе басқа жолмен берсе, ол ТҮБ мүшелігінен шығып, бұрынғы барлық құқықтарын жоғалтады.

Басқару

Әдетте, Тұрғын үйлердің иелері қауымдастығы (HOA) жеке корпорациялар немесе жекеше корпорацияланбаған бірлестіктер (көбінесе коммерциялық емес ұйымдар) ретінде құрылады. HOA-лар корпорацияларға (немесе егер олар осылай құрылымдалған болса, тіркелмеген қауымдастықтарға) қатысты федералды және мемлекеттік заңдармен, сондай-ақ HOA-ның өзінің "басқару құжаттарымен" реттеледі. HOA-ның басқару құжаттары әдетте "жермен бірге жүреді", яғни HOA-дағы барлық қазіргі және болашақ меншік иелері оларға меншік құқығының шарты ретінде міндетті болады. Олар әдетте мыналарды қамтиды:

Бөліністің келісімдері, шарттары және шектеулері (CC&R). Бұл, мүмкін, бөлініске әсер ететін ең маңызды құжаттар және әдетте бөлініс алғаш құрылғанда жасалады, сондықтан олар көбінесе бөлініс орналасқан округтің немесе басқа да юрисдикцияның ресми мүлік тізіліміне тіркеледі. Әдетте CC&R-да учаскеге қандай құрылыстар орналастырылуы мүмкін екендігі айқындалады (мысалы, жоғары деңгейлі қауымдастықта жылжымалы үйлерге немесе тіркемелерге тыйым салынуы мүмкін, сондай-ақ тұрғын үйлердің ең төменгі көлемі талап етілуі мүмкін, сонымен қатар құрылысқа тыйым салынған жерде мүлік шекарасынан белгілі арақашықтық сақталуы керек) және басқа да мүлік шектеулері (мысалы, дәстүрлі үй жануарларын қоспағанда, жануарларға тыйым салынуы мүмкін, коммерциялық қызметті жүргізуге тыйым салынуы мүмкін). HOA-ның жарғысы және ішкі ережелері. Кейбір жағдайларда құжаттарда CC&R-мен (айқын немесе жасырын) бекітілген басқарма шығарған ережелер де болуы мүмкін. Жалпы, CC&R заңды құжаттар ретінде күшіне енуге жарамды. Алайда, кейде CC&R кейін қабылданған мемлекеттік немесе федералды заңмен заңсыз деп танылып, оны орындау мүмкін болмайды. Мысалы, құрылыс салушыға CC&R-ді өзгертуге жалғыз құқық беретін келісім-шарт жобасы кем дегенде бір штатта мемлекеттік саясатқа қайшы деп танылды, онда құрылыс салушы барлық мүлікті сатқаннан кейін бірнеше жыл өткен соң түзетулер енгізуге тырысты. Кейін бұл мемлекеттік саясатты заң шығарушы орган заңмен бекітті. Басқа мысалдарға белгілі бір нәсілдік топтарға мүлікті сатуға тыйым салатын CC&R кіреді; Әділ тұрғын үй туралы заң олардың барлығын конституциялық емес және орындалмайтын деп жариялады.

Директорлар кеңесі

HOA директорлар кеңесімен басқарылады. Бастапқыда кеңес құрылысшы тағайындаған мүшелерден құралады, бұл құрылысшының қауымдастықтың ерекшелігін сақтау мақсатында жасалады. Меншік үлесі құрылысшыдан үй иелеріне ауысқан сайын, тиісті үлес құрылысшы тағайындаған мүшелерден жылдық жиналыста сайланған үй иелеріне ауысады, және соңында кеңес тек үй иелері сайлаған мүшелерден ғана тұрады. Әдетте, кеңес (немесе оның бір бөлігі) үй иелерінің жылдық жиналысында сайланады, бұл туралы қағидаларда көрсетілген. Бірнеше учакенің иесі (олар учакелерді қайта сату немесе жалға беру мақсатымен иеленуі мүмкін) HOA жұмысын бақылауына жол бермеу үшін (бір немесе екі үйі бар иелердің зиянына, олар бұл учакелерді қазіргі немесе болашақ тұрғын үй ретінде немесе демалыс үйі ретінде пайдаланады), қағидалар барлық иелерді (қанша учаке болса да) бір немесе екі дауыспен шектеуі мүмкін. Мемлекетке байланысты, кеңес отырыстары жұртшылыққа ашық болуы керек, бірақ кеңес құпия мәселелерді талқылау үшін «жабық отырысқа» өте алады (мысалы, болашақ сот ісі бойынша адвокатпен келісімдер). Директорлар кеңесі HOA-ға қатысты шешімдер қабылдайды, соның ішінде HOA қаржысын басқару, HOA-ның материалдық және материалдық емес активтерін қорғау (әдетте, адамдарды учаке сатып алуға ынталандырған мүмкіндіктер), және басқару құжаттарын орындау. Директорлар кеңесі мүлік иелеріне сенімділік міндеттемесін береді; осы міндеттің бұзылуы жеке директорлардың жауапкершілігіне әкелуі мүмкін, сондықтан HOA кеңес мүшелерінің этикалық және өз міндеттеріне сәйкес әрекет етуін қамтамасыз ету үшін әдетте этика кодексін қабылдайды.

Қауымдастықты басқару

Көптеген Тұрғын үйлердің меншік иелері қауымдастықтары (әсіресе үлкенірек, жақсырақ жабдықталғандары) қауымдастықтың басқару міндеттерін орындау үшін басқару компанияларын жалдайды. Басқару қызметтері әдетте үш санатқа бөлінеді: тек қаржылық, толық басқару және тікелей басқару. Қаржылық қызметтерге әдетте банк шоттарын басқару, бухгалтерлік есеп, төлемдерді жинау және Тұрғын үйлердің меншік иелері қауымдастығының бюджеті кіреді. Толық басқаруға әдетте қаржылық қызметтермен қатар кеңес отырыстарында көмек көрсету (хаттамалар, күн тәртібі және т.б.), басқарма сайлауы және күтім жұмыстары (подрядшылардың ұсыныстарын алу және т.б.) кіреді. Тікелей басқаруға әдетте толық басқару қызметтерінің барлығымен қатар Тұрғын үйлердің меншік иелері қауымдастығына тағайындалған менеджер арқылы үй иелеріне тікелей көмек көрсету кіреді. Менеджерлерге қойылатын білім беру талаптары штаттан штатқа өзгереді, кейбіреулері барлық жағдайда сертификаттауды талап етеді, ал басқалары көбірек жеңілдікпен қарастырады. Мысалы, Калифорния штаты Тұрғын үйлердің меншік иелері қауымдастығы менеджерлерінің сертификатталуын талап етпесе де, менеджерлердің сертификат алуы үшін белгілі бір білім беру талаптарын орындауын талап етеді.

Құзыреті

HOA өзінің кеңесі арқылы белгілі бір деңгейдегі жайлылықтарды қамтамасыз етеді (бірақ HOA-лар арасында айтарлықтай өзгешеліктер болады), даму аймағындағы іс-әрекеттерді реттейді, төлемдерді жинайды және (егер CC&R немесе мемлекеттік заң рұқсат берсе) талаптарға сәйкес келмеген жағдайда айыппұл салады. Басқару құжаттарына сәйкес HOA кеңесі «сәулеттік бақылау комитеті» (бұл өте көп кездесетін комитет, және көбінесе осы комитет құрылысқа рұқсат беру немесе бас тарту бойынша соңғы шешімді қабылдайды), бассейн комитеті, қауіпсіздік комитеті және т.б. сияқты комитеттер құруы мүмкін. Басқару құжаттарына немесе мемлекеттік заңға сәйкес HOA мүлікке кепілдік қою құқығына ие (төлемдерді төлемеу және/немесе CC&R талаптарын бұзу үшін, мысалы, «жерде салынған» үйлерге арналған учаскеде орналасқан жылжымалы үй сияқты талаптарға сәйкес келмейтін құрылысты алып тастау шығындары үшін) және соңында оны иеліктен шығаруға құқылы. Үй иелері мұндай әрекеттерге қарсы қорғануға құқылы және әдетте келісімшарттық немесе заңдық талаптарды бұзу үшін немесе басқару құжаттарындағы ережелердің күшін жою туралы заңдық шешім алу үшін HOA-ға шағымдануға құқылы. Алайда, HOA жекелеген қауымдастықтар болғандықтан, олар конституциялық шектеулерге бағынған «мемлекеттік органдар» болып есептелмейді, сондықтан үй иелері 42 U.S.C. 1983 бойынша азаматтық құқықтарын бұзу үшін сотқа жүгіне алмайды. HOA-ның басты құқығы – мүлік иелерін HOA мен оның жабдықтарын жалпы ұстау үшін ортақ шығындардың үлесін төлеуге міндеттеу болып табылады, әдетте меншік үлесіне (бірлік бойынша немесе шаршы метрге сәйкес) пропорционалды. Бұл шығындар әдетте ортақ мүліктің пайдалануы мен күтімінен туындайды, және бірлестіктің түріне байланысты айтарлықтай өзгеруі мүмкін. HOA тұрақты төлемдерден басқа, күтпеген шығындар үшін («ерекше» төлемдер, мысалы, жолдарды жөндеу үшін) қосымша төлемдерді талап етуі мүмкін. Төлемдер ай сайын, тоқсан сайын немесе жыл сайын төленуі мүмкін; әдетте, жабдықтардың саны неғұрлым көп болса, төлемдерді соғұрлым жиі жасау қажет. Кейбір қауымдастықтарда ортақ мүлік жоқ немесе өте аз, ал шығындар тек пайдалану шектеулерін сақтауға немесе ұсынылған қызметтерге байланысты. Басқалары жеке қалалар сияқты, жеке жолдармен, көше шамдарымен, қызметтермен, коммуналдық желілермен, ортақ меншіктегі ғимараттармен, бассейнмен және тіпті мектептермен жабдықталған. АҚШ-тағы үй иелері қауымдастықтарына төленетін төлемдер жыл сайын миллиардтаған долларды құрайды, бірақ олар мүлік салығы ретінде қарастырылмайды. Төлемдердің мөлшерін анықтағанда, қандай қаражат қажет екенін ескеру маңызды. Кем дегенде екі қор болуы керек: операциялық қор және резервтік қор. Операциялық қор қауымдастықтың операциялық шығындарын төлеуге жұмсалады. Резервтік қор ортақ аумақтағы активтерді жөндеуге, күтіп-ұстауға және ауыстыруға қажетті шығындарды төлеу үшін пайдаланылады. Резервтік қор «ерекше» төлемдер жасау мүмкіндігін азайту үшін өте маңызды (төмендегі тәуекелдерде көрсетілген). Резервтік қордың мөлшерін анықтауға және белгілеуге көмектесетін резервтік зерттеу жүргізу ұсынылады, ол ай сайынғы төлемдерге қосылатын резервтік жарна мөлшерлемесін анықтауға көмектеседі.

Through its board an HOA will provide some level of amenities (though differing greatly between HOAs), regulate activities within a development, levy assessments, and may (if authorized by CC&Rs or a state legislature) impose fines for noncompliance. Depending on the governing documents, HOA boards may create committees, such as an "architectural control committee" (this is a very common one, and frequently this committee has the ultimate authority to approve or deny a building request), a pool committee, a neighborhood watch committee, etc. Depending on the governing documents or state law, the HOA may have the authority to place liens on a property (for non payment of assessments and/or noncompliance with CC&Rs, an example would be the costs to remove a noncompliant structure such as a mobile home on a lot restricted to "site built" housing) and to, ultimately, foreclose on it. Homeowners have the ability to defend against such actions, and are usually entitled to sue HOAs for contractual or statutory violations, or for a legal determination as to the enforceability of a provision in the governing documents. However, because HOAs are private associations, they are not considered "state actors" subject to constitutional constraints, and therefore homeowners cannot sue for civil rights violations under 42 U. S. C. 1983. The major power of the HOA is the ability to compel property owners to pay a share of common expenses for the overall maintenance of the HOA and the amenities, usually proportionate to the ownership interests (either by unit or based on square footage). These expenses generally arise from the operation and maintenance of common property, which vary dramatically depending on the type of association. An HOA may have, in addition to a regular assessment, a "special" assessment for unexpected expenses (such as for road maintenance). The assessment may be paid monthly, quarterly, or annually; generally the more amenities provided the more frequent the assessment must be paid. Some associations operate little or no common property, and the expenses relate solely to enforcement of use restrictions or assumed services. Others are effectively private towns, with elaborate amenities including private roads, street lights, services, utilities, commonly owned buildings, pools, and even schools. Assessments paid to homeowner associations in the United States amount to billions of dollars a year, but are not classed as property taxes. When determining what the assessment should be, it is important to consider what funds are required. There should always be a minimum of two funds: an operating fund and a reserve fund. The operating fund is used to pay for the operating expenses of the association. A reserve fund is used to pay for the infrequent and expensive common area assets maintenance, repair and replacement costs. The reserve fund is crucial for reducing the chances of a special assessment (mentioned in the risks below). Obtaining a reserve study is recommended to help determine and set the reserve contribution rate which is included in the regular monthly assessment.

Әсерлер

2019 жылғы Еңбек экономикасы журналында жарияланған зерттеуге сәйкес, "Тұрғын үйлер қауымдастығындағы (ТҚ) үйлердің бағасы, ТҚ-дан тысқары салыстырмалы түрде ұқсас үйлерге қарағанда орташа есеппен кем дегенде 4%-ға немесе 13 500 долларға жоғары. ТҚ премиясы жергілікті жерді пайдалану ережелерінің қатаңдығымен, жергілікті биліктің қоғамдық игіліктерге жұмсаған шығындарымен және нәсілге қатысты әлеуметтік көзқарастармен байланысты". Зерттеу сондай-ақ ТҚ аудандарындағы адамдардың "жақын жердегілерге қарағанда әлдеқайда бай және нәсілдік жағынан бөлек екенін" көрсеткен.

Тұрғын үй иелері үшін артықшылықтарға техникалық қызмет көрсету және басқару қызметтері, бассейн мен саябақтар сияқты демалыс мүмкіндіктерін ұсыну, сақтандыру, мүліктің құндылығын арттыруға мүмкіндік беретін қоғамдық эстетикалық стандарттарды сақтау және мүшелерге қоғамдық құндылықтарға сәйкес дамуды жоспарлау мүмкіндігі кіруі мүмкін. Сенімсіз дереккөз: датасы=2017 жылдың тамызы.

Тұрғын үй иелері үшін кемшіліктерге қауымдастық төлемдерінің қаржылық жағынан ауыртпалығы, айыппұлдар және сыртқы түрін сақтауға байланысты шығындар; мүлікті пайдалану мен жеке тәуелсіздікке шектеулер; және басқарма тарапынан тиімсіз басқару, соның ішінде ережелерді қатаң немесе ерікті түрде қолдану мүмкіндігі жатуы мүмкін. Сенімсіз дереккөз: датасы=2017 жылдың қарашасы.

Жылжымайтын мүлік әзірлеушілері үшін

Көкжай құрылыс салушылар HOA-ны олардың пайдалы бірліктерді салу және сату мүмкіндігіне үлес қосады деген сеніммен құрады. Ортақ ыңғайлылықтарды ұсыну құрылыс салушыларға жергілікті билік мұндай нәтижелерді қолдаса, жоғары тығыздықпен салуға мүмкіндік беруі мүмкін. Сонымен қатар, муниципалитеттерді жолдар мен коммуналдық қызметтерді күту шығындарынан босату арқылы құрылыс салушылар артық тиімді шарттарға қол жеткізе алады. Құрылыс салушы үшін ықтимал кемшілік – олар нашар сапалы құрылыс, қате ақпаратты насихаттау немесе басқа да мәселелер үшін HOA-ға жауапкершілікке тартылуы мүмкін. Мұндай жағдайларда HOA құрылыс салушыны сотқа шақыруы мүмкін.

Ережелер

Үй иелері қауымдастықтары үй иелерінің қалай өмір сүруі және меншігін қалай пайдалануы ережелерінің артық шектеулі екені үшін сынға ұшырады. Кейбір адамдар үй иелері қауымдастығының басшыларының қатал немесе еріксіз мінез-құлықтан аулақ болуға ынтасы шектеулі екенін, ал адамдар көптеп кетпесе, кеңес мүшесінің үйінің құнына онша әсер етпейді деп санайды. Либертариандық Тәуелсіз институт басылымындағы "Еркіндік қаласы" кітабында Дональд Бодро мен Рэндалл Г. Холкомб үй иелері қауымдастықтарының дәстүрлі үкіметтерден артықшылығы жоқ екенін айтады. Олар қауымдастықты құрушының, мысалы, құрылыс салушының, пайданы барынша арттыруға және осылайша мүліктің сату бағасын жоғарылатуға бағытталған үкімет құруға мүдделі екенін көрсетеді. Егер белгілі бір шешім кейбір учаскелердің сату бағасын арттырып, ал басқаларының бағасын төмендетсе, құрылыс салушы жобаға ең көп таза кіріс әкелетін нұсқаны таңдайды. Бұл үй иелері үшін ең тиімді нәтижелерге алып келмейді.

Сындар

Кейбір ғалымдар мен AARP өкілдері HOA-ның түрлі жолдармен тұрғындарының құқықтарын шектеуге тырысады деп мәлімдеді. Сот шешімдеріне сәйкес, HOA жеке құрылым ретінде қарастырылатындықтан, HOA директорлар кеңесі конституциялық шектеулермен міндетті емес, бірақ ол іс жүзінде үкіметтік деңгей саналады. Директорлар кеңесінің міндеттерін бұзды деп санайтын үй иелері келесі сайлауда кеңеске үміткер бола алады немесе, ерекше жағдайларда, жеке қаржысы есебінен қауымдастықты сотқа шақыра алады. Корпорация және үй иелері қауымдастығы заңдары HOA үй иелеріне шектеулі өкілдік береді. Егер заң немесе корпорацияның басқару құжаттары белгілі бір мәселені немесе әрекетті мүшелердің бекітуіне қалдырмаса, корпорациялық заңдар корпорацияның қызметі мен істері директорлар кеңесі тарапынан немесе оның басшылығымен жүзеге асырылатынын және "барлық корпоративтік өкілеттіктер" осылай пайдаланылатынын белгілейді. Көптеген кеңестер өз штаттарының коммерциялық емес корпорациялар заңдарынан тыс жұмыс істейді. HOA-ны тиімді басқару үшін корпоративтік заңдар мен мемлекеттік заңдарды білу қажет. Егер үй иесі, адвокат немесе басқа мемлекеттік лауазымды тұлға HOA ұйымы штат заңдарына сәйкес келмейтінін хабарласа, кеңес басқаруын түзетуге міндетті. Кейбір штаттар, мысалы Техас, заңға қайшы әрекеттер үшін кеңеске қарсы қылмыстық іс қозғауға және кеңес пен HOA-ға қарсы сотқа шағымдануға рұқсат береді. Кейбір жағдайларда кеңестің басқаруын түзетуге жасалған сәтсіз әрекеттер кеңес мүшелерін жеке жауапкершілікке тартуы мүмкін, өйткені кеңес мүшелерін сот ісінен қорғайтын көптеген сақтандыру полистері қасақана жасалған бұзушылықтарды қамтымайды. HOA жаңа қауымдастықты муниципалдық корпорация ретінде құрады. HOA-да дауыс беру меншік құқығына негізделген. Дауыс беруге тек меншік иелері ғана құқылы. Пәтерді жалға алған адамдарға тікелей дауыс беруге тыйым салынған, бірақ олар жалға алу шарты бойынша үй иесімен тікелей байланысқа түсе алады, өйткені оларға жауапкершілік осы тарапқа жүктеледі. Сонымен қатар, дауыс беру құқығы меншік үлесіне пропорционалды, адамдар санына емес. Меншік иелерінің көпшілігі пәтерді жалға бергендер болуы мүмкін, олардың құндылықтары немесе мүдделері пәтерді жалға алған адамдармен сәйкес келмеуі мүмкін. Алайда, кейбір HOA-лар бірнеше мүліктің иелеріне иелік еткен жерлердің санына қарамастан, бір немесе екі дауыспен шектеу қояды, соның салдарынан пәтерді жалға берген иелер қауымдастықты бақылауға алып, бір немесе екі жерді қазіргі немесе болашақ тұрғын үй немесе демалыс үйі ретінде пайдаланатын тұрғындарға зиян келтірмейді. Үй иелері федералды немесе штаттық конституциялық кепілдіктер ретінде құқық деп саналатын қауымдастықтардағы саяси сөзді шектеуге қарсы шығып, кейбір жеке қауымдастықтар іс жүзінде муниципалдық үкіметтер болып табылады және осылайша бірдей заңдық шектеулерге ұшырауы керек деп мәлімдеді. Бірнеше сот шешімінде жеке тұлғалар жеке меншіктегі құқықтарын шектеуге құқылы екендігі айтылды. 2007 жылы Нью-Джерсидегі шешімде жеке тұрғын үй қауымдастықтарының саяси сөзді орынды түрде шектеуге құқығы бар екендігі және олардың осылай істеуі муниципалдық үкімет ретінде әрекет етуі емес екендігі көрсетілді. Көптеген ерекшеліктерді қоспағанда, соттар жеке тұлғалардың конституциялық шектеулерге соттар мен полицияға ұқсас түрде ұшырауы туралы талаптарды қабылдамады. 2002 жылы 11-ші апелляциялық сот Лоренге қарсы Сассерде Шеллині нәсілдік кемсітуден тысқары жағдайға таратудан бас тартып, қауымдастықтың "сатуға" деген белгіні тыйым салуына қатысты шағымды қабылдамады. Лоренде сот нәсілдік келісімге қатысты емес жағдайда жеке келісімшартты сот арқылы орындауды мемлекеттік әрекет ретінде емес, жеке әрекет ретінде қарастырмайды және осыған сәйкес Бірінші түзету бойынша кез келген көмек көрсетілмейді деп шешті. Твин Риверс ісінде үй иелері тобы бірлесіп "Жақсырақ Твин Риверс комитеті" деп аталады, үй иелеріне саяси белгілерді орналастыруға және қауымдастықтың саяси белгілерге қатысты шектеулерін конституцияға қайшы деп жоюға рұқсат беру үшін міндетті бұйрық беру мақсатымен қауымдастықты сотқа шақырды. Апелляциялық сот саяси белгілерге қатысты шектеулерді конституцияға қайшы және жарамсыз деп тапты, бірақ апелляциялық соттың шешімі 2007 жылы Нью-Джерсидің Жоғарғы соты апелляциялық соттың шешімін жоққа шығарғаннан кейін қайта қарастырылды және алғашқы сот шешімі күшіне енгізілді. Кейбір HOA-ларда құрылыс салушы сақтап қалған әрбір жер үшін бірнеше дауысқа ие болуы мүмкін, бірақ үй иелері иелік еткен әрбір жер үшін тек бір дауысқа ғана ие. Бұл тұрғындар даму процесі туралы маңызды сұрақтарға жауап алынғанша шешім қабылдау шығындарынан сақтануға мүмкіндік береді және қалдық талапкер ретінде құрылыс салушы мүліктің құнын барынша арттыруға мүдделі екендігімен қатар келді.

Some scholars and officials of the AARP have charged that, in a variety of ways, HOAs suppress the rights of their residents. Due to court decisions, describing HOAs as a kind of private entity, HOA boards of directors are not bound by constitutional restrictions on governments although they are de facto a level of government. Homeowners who believe a breach of duty has occurred by the board of directors may run for the board at the next election or, in extreme cases, sue the association at personal expense. Corporation and homeowner association laws provide a limited role for HOA homeowners. Unless either statutory law or the corporation's governing documents reserve a particular issue or action for approval by the members, corporation laws provide that the activities and affairs of a corporation shall be conducted and "all corporate powers shall be exercised" by or under the direction of the board of directors. Many boards are operated outside of their state's non profit corporation laws. Knowledge of corporate laws and state statutes is essential to properly managing an HOA. Once notified by a homeowner, attorney or other government official that an HOA organization is not meeting the state's statutes, the board has the responsibility to correct their governance. Certain states, such as Texas, permit misdemeanor charges to be filed against a noncompliant board and permit lawsuits to be filed against the board and the HOA. In some instances, a known failure to rectify the board's governance to meet the state's statutes can open the board's members to personal liability as most insurance policies indemnifying the board members against legal action do not cover willful misconduct. HOAs establish a new community as a municipal corporation. Voting in an HOA is based on property ownership, Only property owners are eligible to vote. Renters are prohibited from directly voting for the unit, although they can deal directly with their landlords under their lease contract, since that is the party who has responsibility to them. Additionally, voting representation is equal to the proportion of ownership, not to the number of people. The majority of property owners may be absentee landlords, whose values or incentives may not be aligned with the tenants'. However, some HOAs limit owners of multiple properties to one or two votes regardless of the number of lots owned, so absentee owners do not end up controlling the HOA to the detriment of residents who only own a single lot or two contiguous lots as a current or future residence or vacation home. Homeowners have challenged political speech restrictions in associations that federal or state constitutional guarantees as rights, claiming that certain private associations are de facto municipal governments and should therefore be subject to the same legal restrictions. Several court decisions have held that private actors may restrict individuals' exercise of their rights on private property. A 2007 decision in New Jersey held that private residential communities had the right to place reasonable limitations on political speech, and that in doing so, they were not acting as municipal governments. With few exceptions, courts have rejected claims that private actors are subject to constitutional limitations in a manner comparable to courts and police. In 2002, the 11th Circuit Court of Appeals, in Loren v. Sasser, declined to extend Shelley beyond racial discrimination and disallowed a challenge to an association's prohibition of "for sale" signs. In Loren, the court ruled that outside the racial covenant context, it would not view judicial enforcement of a private contract as state action, but as private action, and accordingly would disallow any First Amendment relief. In the Twin Rivers case, a group of homeowners collectively called The Committee for a Better Twin Rivers sued the association, for a mandatory injunction permitting homeowners to post political signs and strike down the political signage restrictions by the association as unconstitutional. The appeals court held the restrictions on political signs unconstitutional and void, but the appeals court was reversed when the New Jersey Supreme Court overturned the appellate court's decision in 2007 and reinstated the decision of the trial court. In some HOAs, the developer may have multiple votes for each lot it retains, but the homeowners are limited to only one vote per lot owned. This has been justified on the grounds that it allows residents to avoid decision costs until major questions about the development process already have been answered and that as the residual claimant, the developer has the incentive to maximize the value of the property.

Қос салық салу

Тұрғын үй иелерінің көпшілігі, аталған мүлік тұрғын үй иелері қауымдастығы басқаратын жоспарланған бірлік дамуында орналасқан-жоқ екеніне қарамастан, мүлік салығын төлеуге міндетті. Бұл салықтар жергілікті муниципалитеттерге жолдарды, көшелерді жарықтандыруды, саябақтарды және басқа да инфрақұрылымды күтіп ұстауға жұмсалады. Қалалық мүлік салығынан өзге, жоспарланған бірлік дамуында орналасқан жеке меншік иелері қауымдастық төлемдерін төлейді, ол аталған дамудың жеке жолдарды, көшелерді жарықтандыруды, ландшафтты көркейтуді, қауіпсіздікті және жоспарланған бірлік дамуындағы ыңғайлылықтарды сақтауға бағытталған. Сенімсіз дереккөз: күні=2017 жылдың тамызы.

Тұрғын үй иелері үшін қаржылық тәуекел

Кейбір АҚШ штаттарында (мысалы, Техас штатында) HOA арнайы төлемдерді, жарналарды және айыппұлдарды өндіру үшін мүшесінің үйін сот процедурасынсыз алып тастауы мүмкін, немесе мүлік сатылған кезде HOA-ға төленбеген төлемдерді алуға мүмкіндік беретін мүлікке кепілдік қоюы мүмкін. Мысалы, 2008 жылы Фрискодағы (Техас штаты) 300 000 долларлық үйін толық төлеген әскери қызметкер Иракта қызмет етіп жүрген кезінде 800 долларлық төлемегені үшін үйінің ипотекаға алынып, 3500 долларға сатылғанын білген. 2010 жылы сот шешімімен әскери қызметкер үйіне қайта ие болды. Оның қорғанышы әскери қызметшілерді азаматтық шаралардан қорғайтын федералды заңдар болған болуы мүмкін; алайда, құпиялылыққа қатысты бұйрық мәліметтердің жариялануына жол бермейді. Флорида сияқты басқа штаттар сот отырысын талап етеді. Сот отырысысыз ипотеканы иемдену, ипотека немесе сенімхатта "сату құқығы туралы ереже" болған жағдайда мүмкін болады. Вашингтон университетінің профессоры жасаған жеке баяндамада HOA мүлік құнын қорғайды деген мәлімдемеге қарсылық білдірілді, себебі Техас штатының Харрис округіндегі (мүлікті алып тастауға қатысты ерекше заңдық тәртіппен) жүргізілген зерттеу көрсеткендей: "HOA мүлікті алып тастауы мүлік құнын жақсартуға бағытталған болса да, мүлікті алып тастау белсенділігі де, HOA-лар да орташадан жоғары үй бағасының өсуімен байланысты емес". Үй иелері қауымдастығының басқармалары мүшелерінен белгіленген жарналарға қоса арнайы төлемдерді жинауы мүмкін, кейде үй иелерінің тікелей дауысысыз, бірақ көптеген штаттар мұндай іс-әрекеттерге шектеулер қояды. Арнайы төлемдер көбінесе қауымдастықтың жарғысында белгіленген шектің артуын қажет ететін үй иелерінің дауысын қажет етеді. Мысалы, Калифорнияда арнайы төлемдерді басқарма мүшелердің дауысысыз тағайындауы мүмкін, егер жалпы төлемдер қауымдастықтың жылдық бюджетінің бес пайызынан аспаса. Сондықтан, 25 бірлік тұратын қауымдастықта жылдық операциялық бюджеті 100 000 доллар болған жағдайда, басқарма барлық тұрғындарға 5 000 доллардан аспайтын төлем тағайындауы мүмкін (5 000 долларды 25 бірлікке бөлгенде бірлікке 200 доллар тиесілі). Үлкен төлемдерге мүшелердің көпшілігінің дауысы қажет. Кейбір ерекше жағдайларда, әсіресе халық денсаулығы мен қауіпсіздігіне қатысты мәселелерде, арнайы төлемдердің мөлшері басқарманың қалауынша белгіленуі мүмкін. Мысалы, егер канализация құбыры жарылса, басқарма бұл мәселе халық денсаулығы мен қауіпсіздігіне қатысты екенін айтып, бірден маңызды төлемді бекітуі мүмкін. Алайда, көптеген басқармалар меншік иелерінің пікір білдіруіне және төлемдерге дауыс беруіне мүмкіндік беруді жөн көреді. HOA-лар көбінесе үлкен қаржылық қаражатты басқарады. Адал емес басқарма мүшелері немесе басқарушылардың салдарынан қауымдастықтардан ұрлық оқиғалары миллиондаған долларлық шығындарға әкеп соқты. Тағы да, Калифорнияның Дейвис Стирлинг заңы, меншік иелерін қорғау мақсатында, басқармалар кез келген заңбұзушылықтан қауымдастықты қорғау үшін тиісті жауапкершілік сақтандыруын жүргізуін талап етеді. Мұндай ұйымдарды басқаруға қажетті үлкен бюджеттер мен тәжірибе менеджерлерді аттестаттауды міндетті етудің себебі болып табылады (Қоғамдық қауымдастық институты, штаттың жылжымайтын мүлік кеңестері немесе басқа агенттіктер арқылы). 2006 жылы AARP үй иелері қауымдастықтары мүшелерінің қаржылық әл-ауқатына қауіп төндіретініне алаңдаушылық білдірді. Олар барлық 50 штат бойынша қарт адамдарды заңсыз HOA-лардан қорғау үшін үй иелерінің "Құқықтарының декларациясын" қабылдауды ұсынды.

In some U. S. states (such as Texas) an HOA can foreclose a member's house without any judicial procedure in order to collect special assessments, fees and fines, or otherwise place an enforceable lien on the property which, upon the property's sale, allows the HOA to collect otherwise unpaid assessments. A case in point involves a soldier who, in 2008, was informed his fully paid for $300,000 home in Frisco, Texas, had been foreclosed on and sold for $3,500 by his HOA over unpaid dues of $800 while he was serving in Iraq. In 2010, the case was settled and the soldier regained ownership of the home. Federal laws protecting military personnel from civil action may have been his defense; however, a gag order prevents details from being known. Other states, like Florida, require a judicial hearing. Foreclosure without a judicial hearing can occur when a "power of sale clause" exists in a mortgage or deed of trust. A self published report by a professor at the University of Washington disputes the claim that HOAs protect property values, stating, based on a survey of Harris County, Texas (which had an unusual legal regime regarding foreclosures): "Although HOA foreclosures are ostensibly motivated by efforts to improve property values, neither foreclosure activity nor HOAs appear linked with the above average home price growth." Homeowners association boards can also collect special assessments from its members in addition to set fees, sometimes without the homeowners' direct vote on the matter, though most states place restrictions on an association's ability to do so. Special assessments often require a homeowner vote if the amount exceeds a prescribed limit established in the association's by laws. In California, for example, a special assessment can be imposed by a board, without a membership vote, only when the total assessment is five percent or less of the association's annual budget. Therefore, in the case of a 25 unit association with a $100,000 annual operating budget, the board could only impose a $5,000 assessment on the entire population ($5,000 divided by 25 units equals $200 per unit). A larger assessment would require a majority vote of the members. In some exceptional cases, particularly in matters of public health or safety, the amount of special assessments may be at the board's discretion. If, for example there is a ruptured sewer line, the Board could vote a substantial assessment immediately, arguing that the matter affects public health and safety. In practice, however, most boards prefer that owners have a chance to voice opinions and vote on assessments. Increasingly, HOAs handle large amounts of money. Embezzlement from associations has occurred occasionally, as a result of dishonest board members or community managers, with losses up to millions of dollars. Again, California's Davis Stirling Act, which was designed to protect owners, requires that boards carry appropriate liability insurance to indemnify the association from any wrongdoing. The large budgets and expertise required to run such groups are a part of the arguments behind mandating manager certification (through Community Association Institute, state real estate boards, or other agencies). In 2006, the AARP voiced concern that homeowners associations pose a risk to the financial welfare of their members. They have proposed that a homeowners "Bill of Rights" be adopted by all 50 states to protect seniors from rogue HOAs.

Қаржылық тәуекелдердің алдын алу

Көптеген тұрғын үйлер қауымдастығы үй иелерінің қаржылық тәуекелдерін азайту үшін жүйелі есептік аудиттерді енгізеді. Мұндай аудит аясында тәуелсіз үшінші тарап – CPA (Certified Public Accountant) қауымдастықтың қаржылық есептерін және есептік процедураларын жан-жақты талдайды, олардың дұрыстығын, заңдылығын және Жалпы қабылданған есептік принциптерге (GAAP) немесе басқа есеп беру аясына сәйкестігін анықтайды. Жоспарланған аудиттік процедуралар аяқталғаннан кейін, CPA ұйымның қаржылық денсаулығы туралы ресми пікір жазылған есепті ұсынады.

Аудит міндеттемелері

АҚШ-та аудит талаптары штаттан штатқа және HOA-дан HOA-ға өзгеше. Кейбір бірлестіктер қаржылық есептемелерін жыл сайын немесе бірнеше жылда бір рет аудиттен өтуге міндетті. Ал кейбіреулері үшін қарап шығу, құрастыру немесе келісілген процедуралар жүргізу жеткілікті. HOA-ның бюджеті, мөлшері және жарғы мен ережелерде көзделген талаптар нақты басқарма үшін аудиттің қажеттігін анықтауда шешуші рөл атқарады.

Аудит жиілігі

Әр қаржы жылының соңында аудит жүргізу – жақсы тәжірибе саналады. Дегенмен, жаңа басқармаға немесе басқарушы компанияға өту, ірі масштабты жақсарту жобасын іске асыру, ерекше жағдайларда маңызды қаржы сомасын алу, алаяқтық немесе ұрлыққа күдік туғанда немесе басқа да бұзушылықтар болған жағдайларда жоспардан тыс тексеру қажеттігі туындауы мүмкін.

Жоспарлау

Тұрғын үйлердің меншік иелері қауымдастығының (ТҮМҚ) басқармасы есепшіге аудит жүргізу қажеттігі туралы бастапқы сауал жолдайды. Тексерудің мақсаттары, мерзімі, есеп берудің соңғы мерзімі және құны бойынша келіссөздер жүргізу үшін кеңес беру кездесуі өтеді.

Далалық жұмыс

Аудитор қауымдастықтың кіріс-шығыс есебі мен балансы арасындағы байланысты анықтау үшін жан-жақты талдау жүргізеді. Өткен жылғы нәтижелер ағымдағы нәтижелермен салыстырылады. HOA-ның барлық операцияларын аудитте қарастыру мүмкін болмағандықтан, CPA операциялардың үлгісін іріктеп, олардың егжей-тегжейін мұқият тексереді. Мысалы, шығыс операцияларының үлгісін шот-фактураларды растау үшін, сондай-ақ барлық қаражат мақсатқа сәйкес жұмсалғанын және тиісінше құжатталғанын қамтамасыз ету үшін пайдалана алады. Бұдан өзге, аудитор банк шоттарын, есептесулерді, еңбекақы жазбаларын, қолданылған чектерді, несие туралы мәліметтерді, бекітілген шарттар мен келісімдерді, жылжымайтын мүлік мен жабдыққа меншік құқығын растайтын құжаттарды, капиталдық активтер, материалдық-техникалық жабдықтама және қорлар туралы жазбаларды тексеруі мүмкін. Егер HOA-ның нақты қаржылық көрсеткіштері жоспарланған көрсеткіштерден ауытқыса, тексерілетін ұйым бұл ауытқулардың басқарманың немқұрайлылығына немесе заңбұзушылық әрекеттеріне байланысты емес екенін дәлелдеуі керек.

Есеп беру

Аудит есебінде CPA-ның HOA-ның қаржылық денсаулығы және оның есептік құжаттарға, сондай-ақ жалпыға қабылданған стандарттарға сәйкестігі туралы пікірі баяндалады. Аудит есептерінің үш түрі бар:

Қолдаусыз пікір: HOA-ның қаржылық есептілігі барлық жағынан дәл, заңды, қауымдастықтың нақты қызметін көрсетеді және GAAP талаптарына сәйкес келеді. Шешілген пікір: HOA-ның есептік құжаттарында шағын қателіктер немесе GAAP-тан ауытқулар табылды. Бұл оның жалпы қаржылық көрсеткіштеріне елеулі әсер етпейді және қателерді түзету оңай. Қарсы пікір: алдауға немесе басқарманың өрескел немқұрайлылығына нұсқау беретін есептік бұзушылықтар анықталды. Тағы бір мүмкіндік – пікірден бас тарту, CPA HOA-мен мүдделер қақтығысы, сұралған қаржылық құжаттарды ұсынбау немесе қауымдастықтың есептік операцияларындағы маңызды белгісіздік салдарынан аудит есебін жасай алмаған жағдайда дайындалатын құжат. Аудит есебіндегі жақсарту ұсыныстары басқарманың бұрынғы қателіктерін түзетуге, ішкі тәртіпті орнатуға және тиімді есептік тәжірибені қабылдауға пайдаланылуы мүмкін. Сондай-ақ, аудиттен өткен қаржылық есептілік басқарманың бірлік иелеріне, инвесторларға, потенциалды жылжымайтын мүлік сатып алушыларға, жалдаушыларға және басқа да мүдделі тараптарға есеп беру кезінде адалдығы мен дұрыс стратегияларының куәсі болып табылады.

Аудиттерді қайталау

Егер басқармаға жағымсыз пікір берілсе және акционерлер мен инвесторлар алдындағы жақсы атын қайта орнатуды қаласа, қайта аудит қажет болуы мүмкін. Алғашқы аудитте анықталған мәселелер түзетілгеннен кейін, стандартты тәртіп бойынша қайта қарау жүргізіледі.

Құзыреттерінің шектелуі

2012 жылдың маусым айында Вирджиния Жоғарғы соты «Шэдууд Кондоминиум Ассоциациясы және басқалар» v. «Fairfax County Redevelopment and Housing Authority» ісі бойынша шешім шығарды. HOA-ның ережелерді бұзуы үшін (қарыздылықты қоса) үй иелеріне айыппұл салу өкілеттігі HOA-ның қолданыстағы басқару құжаттарында (мысалы, HOA жарғыларында) нақты көзделген жағдайлармен шектеледі. 1996 жылғы телекоммуникация туралы заңға дейін HOA спутниктік тарелкаларды орнатуды шектеуге немесе тыйым салуға құқылы болды. Көптеген қауымдастықтарда осы ережелер әлі де КҚЖ-да сақталған, бірақ 1996 жылдың қазанынан бастап олар күшін жойды. Бірнеше ерекшеліктерді қоспағанда, кез келген үй иесі диаметрі бір метрден кіші немесе оған тең спутниктік тарелка орната алады (Аляскада үлкен тарелкалар қорғалады). HOA тарелкаларды мүмкіндігінше жасырын орналастыруға ынталандыра алады, бірақ тарелка қолдануға жарамды сигналды қабылдай алатын жерге орналастырылуы керек. Көптеген HOA-ларда үй иесіне OTA (эфир арқылы) шатыр антеннасын орнатуға тыйым салатын шектеулер бар. Бұл шектеулер де, кейбір жағдайларды қоспағанда, күшін жойды. Мысалы: антенна жалпыға ортақ мүлікке зиян келтірмесе, кез келген жерге орнатылуы мүмкін. Сондай-ақ, антенна жергілікті, емес, алыс қашықтықтан берілетін сигналдарды қабылдауға арналған болуы керек және үйдің шатырынан он екі футтан аспауы керек, егер HOA жердегі кедергілерді азайту үшін ерекше рұқсат бермесе. Флорида штатында мемлекеттік заң келісімдер мен актілерде «Флоридаға қолайлы ландшафт» (ксерискеп) орнатуға тыйым салуға тыйым салады. Заңға қарамастан, кем дегенде бір үй иесі су тұтынуын азайту мақсатында ауласын көкейкестікпен ландшафттағаннан кейін, жеткіліксіз шөп болды деген желеумен үй иелері қауымдастығынан қысым мен айыппұл салу қаупіне тап болды. Ұқсас заң Колорадо штатының заң шығарушы органында ұсынылып, қабылданды, бірақ губернатор Билл Оуэнс оған вето қойды. Колорадо тұрғындары ксерискепті қорғау үшін реттеуді талап етуді жалғастыруда, HOA-лар көп мөлшерде суды тұтынатын шөптерді пайдалануды талап етеді және келісімдерді бұзғандарға айыппұл салуы мүмкін екенін айтады.

In June 2012, the Supreme Court of Virginia ruled in the case Shadowood Condominium Association et al. v. Fairfax County Redevelopment and Housing Authority that an HOA's power to fine owners for rule violations (including being in arrears) is limited to those expressly provided in the HOA's valid governing documents (e. g. the HOA's Bylaws). Prior to the Telecommunications Act of 1996, HOAs could limit or prohibit installation of satellite dishes. Many communities still have these rules in their CC&Rs, but after October 1996, they are no longer enforceable. With a few exceptions, any homeowner may install a satellite dish of a size of one meter or smaller in diameter (larger dishes are protected in Alaska). While HOAs may encourage that dishes be placed as inconspicuously as possible, the dish must be allowed to be placed where it may receive a usable signal. Many HOAs have restrictive covenants preventing a homeowner from installing an OTA (over the air) rooftop antenna. These restrictions are also no longer enforceable, except in some instances. For example: the antenna may be installed at any location unless it imposes upon common property. Also, the antenna must be of a design to receive local, not long distance signals and must not extend any higher than twelve feet above the top roof line of the home, unless an exception is granted by the HOA due to extenuating terrestrial interference. In Florida, state law prohibits covenants and deed restrictions from prohibiting "Florida Friendly Landscaping," a type of xeriscaping. In spite of the law, at least one homeowner has faced harassment and threat of fines from a homeowners association for having insufficient grass after landscaping his yard to reduce water usage. Similar legislation was introduced and passed by the legislature in Colorado but was vetoed by governor Bill Owens. Residents in Colorado have continued to call for regulation to protect xeriscaping, citing HOAs that require the use of grasses that consume large quantities of water and threaten fines for those who do not comply with the covenants.

CID-ге балама

CID-ге балама ретінде көп тұрғын үйлі табыс әкелетін мүлік (MTIP) қарастырылады. CID және MTIP басқарудың түбірінен әртүрлі формаларына ие. CID-де мүшелік жарналары коммерциялық емес ұйымға төленеді. MTIP-де жер пайдалану ақысы жер иесіне төленеді, ол оны қалай жұмсауды шешеді. Екі жағдайда да, міндеттемелер немесе жалға беру шартында белгілі бір ережелер қойылған. Екінші жағдайда жер иесінің басқарылатын барлық мүліктің құнын ұзақ мерзімде барынша арттыруға (өйткені олардың осы мүліктен қалған үлесі бар) және тұрғындарды қанағаттандыруға күшті ынтасы бар, себебі олардың табысы тұрғындардың тұрақты қолдауына байланысты. Осы факторлар MTIP-ті қолдаушылыққа келтірілетін аргументтер болып табылады.