Домовые товарищества в США: организация и регулирование

Введение

Ассоциация домовладельцев (или ассоциация домовладельцев, сокращенно HOA, иногда называемая ассоциацией собственников или POA), или сообщество домовладельцев, является частной ассоциацией в Соединенных Штатах, Канаде, Филиппинах и некоторых других странах. Она часто формируется либо ipso jure в здании с несколькими собственниками, либо застройщиком недвижимости с целью маркетинга, управления и продажи домов и участков в жилом районе. Застройщик обычно передает контроль над ассоциацией домовладельцам после продажи заранее определенного количества участков. Как правило, любой, кто хочет приобрести жилье на территории ассоциации домовладельцев, должен стать ее членом и, следовательно, соблюдать руководящие документы, включая устав, CC&R (договоры, условия и ограничения) и внутренний регламент, которые могут ограничивать выбор владельца в отношении изменений внешнего вида (например, цвета краски). Ассоциации домовладельцев особенно активны в городском планировании, зонировании и использовании земли – решениях, влияющих на темпы роста, качество жизни, уровень налогообложения и стоимость земли в сообществе. Большинство ассоциаций домовладельцев зарегистрированы и подчиняются государственным законам, регулирующим некоммерческие организации и ассоциации домовладельцев. Государственный надзор за ассоциациями домовладельцев варьируется от штата к штату; некоторые штаты, такие как Флорида и Калифорния (см. Davis–Stirling), имеют обширное законодательство в области HOA. В других штатах, таких как Массачусетс, практически отсутствует законодательство, регулирующее HOA. Ассоциации домовладельцев часто встречаются в новых жилых комплексах с момента принятия Закона о развитии общего интереса Дэвиса и Стирлинга в 1985 году. В Канаде ассоциации домовладельцев подлежат строгим провинциальным нормам и поэтому встречаются реже, чем в Соединенных Штатах. Однако в последние десятилетия HOA создавались, хотя и нечасто, в новых жилых районах Альберты и Онтарио. Самым быстрорастущим видом жилья в Соединенных Штатах сегодня являются объекты общего интереса (CID), категория, включающая в себя планируемые жилые комплексы для индивидуального проживания, кондоминиумы и кооперативные квартиры. С 1964 года HOA становятся все более распространенными в Соединенных Штатах. По оценкам торговой ассоциации Community Associations Institute, в 2010 году HOA управляли 24,8 миллионами домов и 62 миллионами жителей США. В остальном мире ассоциации домовладельцев, хотя и существуют в некоторых районах, встречаются редко.

Type of private association in the United States

A homeowner association (or homeowners' association, abbreviated HOA, sometimes referred to as a property owners' association or POA), or a homeowner community, is a private association like entity in the United States, Canada, the Philippines and certain other countries often formed either ipso jure in a building with multiple owner occupancies, or by a real estate developer for the purpose of marketing, managing, and selling homes and lots in a residential subdivision. The developer will typically transfer control of the association to the homeowners after selling a predetermined number of lots. Generally any person who wants to buy a residence within the area of a homeowners association must become a member, and therefore must obey the governing documents including articles of incorporation, CC&Rs (covenants, conditions and restrictions) and by laws, which may limit the owner's choices in exterior design modifications (e. g., paint colors). Homeowner associations are especially active in urban planning, zoning and land use, decisions that affect the pace of growth, the quality of life, the level of taxation and the value of land in the community. Most homeowner associations are incorporated, and are subject to state statutes that govern non profit corporations and homeowner associations. State oversight of homeowner associations varies from state to state; some states, such as Florida and California (see Davis–Stirling), have a large body of HOA law. Other states, such as Massachusetts, have virtually no HOA law. Homeowners associations are commonly found in residential developments since the passage of the Davis–Stirling Common Interest Development Act in 1985. In Canada, homeowner associations are subject to stringent provincial regulations and are thus quite rare compared to the United States. However in recent decades, HOA's have infrequently been created in new subdivision developments in Alberta and Ontario. The fastest growing form of housing in the United States today are common interest developments (CIDs), a category that includes planned unit developments of single family homes, condominiums, and cooperative apartments. Since 1964, HOAs have become increasingly common in the United States. The Community Associations Institute trade association estimated that in 2010, HOAs governed 24.8 million American homes and 62 million residents. Throughout the rest of the world, homeowner associations—though they do exist in some neighborhoods—are uncommon.

История

Некоторые из первых HOA были сформированы в начале 20-го века в округе Лос-Анджелес, начиная с Ассоциации улучшения Арройо-Секо в Пасадене, основанной около 1905 года, и Ассоциации улучшения Лос-Фелиз в Лос-Анджелесе, основанной в 1916 году. Они стали прямым следствием ограничений, накладываемых на право собственности, в новом типе планируемых застроек, и заложили национальный юридический прецедент для зонирования территорий исключительно под элитные дома для одной семьи. Частные ограничения обычно включали положения о минимальной стоимости строительства домов и исключении из проживания всех лиц, не относящихся к европеоидной расе, а иногда и нехристиан, за исключением домашней прислуги. Ранние соглашения и ограничения на право отчуждения устанавливались для контроля над тем, кто мог приобрести недвижимость в данном проекте. В ранний послевоенный период после Второй мировой войны многие из них были направлены на исключение афроамериканцев и, в некоторых случаях, евреев, а на Западном побережье также исключались азиаты. Например, в расовом соглашении в одном из районов Сиэтла, штат Вашингтон, было указано: «Ни одна часть передаваемой настоящим собственности не должна использоваться или заниматься евреями или лицами эфиопской, малайской или любой азиатской расы». В 1948 году Верховный суд США признал такие соглашения не имеющими юридической силы в деле Шелли против Крамера. Однако частные договоры фактически поддерживали их действие до принятия Закона о справедливом жилье в 1968 году, который запретил такую дискриминацию. Требуя одобрения арендаторов и новых владельцев, HOA по-прежнему могут допускать менее формализованную дискриминацию. По словам Дональда Р. Стабиля, резкий рост числа CID (многие из которых были основаны на ассоциациях домовладельцев) был во многом обусловлен публикацией 1964 года (TB 50) Института земельного планирования. Этот технический бюллетень финансировался Национальной ассоциацией строителей домов и рядом федеральных агентств: FHA, Службой общественного здравоохранения США, Управлением гражданской обороны, Администрацией по делам ветеранов и Администрацией по городскому обновлению. В 1963 году FHA одобрила федеральное страхование ипотечных кредитов исключительно для кондоминиумов или домов в застройках, имеющих квалифицированную ассоциацию домовладельцев. Мотивом было то, что застройщики стремились обойти законодательство, регулирующее плотность застройки. Однако это привело к перенаправлению инвестиций от многоквартирного жилья и строительства или ремонта домов в центральных районах городов. Это ускорило отток среднего класса в пригороды и в жилье с общими зонами. Быстрое расширение федеральных автомагистралей в рамках федеральных программ облегчило доступ к новым районам. В 1970-х годах растущая нехватка земли для пригородной застройки привела к росту стоимости земли, что побудило застройщиков увеличивать плотность застройки. Чтобы сохранить пригородный облик, они группировали дома вокруг зеленых открытых пространств, которые обслуживались ассоциациями. Эти ассоциации предоставляли услуги, которые ранее предоставлялись муниципальными органами власти, финансируемыми за счет налогов на недвижимость. Жители таких застроек также должны были платить местные налоги. Соответственно, местные органы власти начали продвигать развитие застроек как способ улучшения своего денежного потока. В целях контроля за загрязнением воды Закон США о чистой воде 1977 года требовал, чтобы все новые объекты недвижимости обеспечивали задержание ливневых вод, чтобы сток на соседние участки не превышал естественного стока до застройки. В результате почти все жилые комплексы должны были построить зоны задержания или удержания для сбора избыточной ливневой воды до тех пор, пока она не будет выпущена с естественным уровнем стока. Поскольку эти зоны обслуживания охватывают несколько домов, они почти всегда обозначаются как «общие» зоны. Это требование стало одной из причин для застройщиков создавать ассоциации домовладельцев. Хотя эти зоны могут быть размещены на участке отдельного домовладельца, что устраняет необходимость в ассоциации, некоторые муниципалитеты США теперь требуют, чтобы эти зоны были частью общей территории, чтобы обеспечить, чтобы организация, а не отдельный человек или сам муниципалитет, несла ответственность за их содержание. Застройщики недвижимости часто создают ассоциации домовладельцев для обслуживания таких общих зон. Создав HOA, застройщики расширили сферу их деятельности, предоставив им право регулировать изменения в домах, требования к ландшафтному дизайну и обслуживанию, цвет домов и т. д., а также ряд других требований и удобств, которые, по мнению застройщиков, сделают их проект более привлекательным для рынка.

Some of the first HOAs were formed early in the 20th century in Los Angeles County, beginning with the Arroyo Seco Improvement Association in Pasadena founded around 1905 and the Los Feliz Improvement Association in Los Angeles founded in 1916. These were the children of deed restrictions in a new kind of planned subdivision, and they established the national legal precedent for zoning districts exclusively for upscale, single family residences. Private restrictions normally included provisions such as minimum required costs for home construction and the exclusion of all non Caucasians, and sometimes non Christians as well, from occupancy, except domestic servants. Early covenants and deed restrictions were established to control the people who could buy in a development. In the early postwar period after World War II, many were defined to exclude African Americans and, in some cases, Jews, with Asians also excluded on the West Coast. For example, a racial covenant in a Seattle, Washington, neighborhood stated, "No part of said property hereby conveyed shall ever be used or occupied by any Hebrew or by any person of the Ethiopian, Malay or any Asiatic race." In 1948, the United States Supreme Court ruled such covenants unenforceable in Shelley v. Kraemer. However, private contracts effectively kept them alive until the Fair Housing Act of 1968 prohibited such discrimination. By requiring approval of tenants and new owners, HOAs still have the potential to permit less formalised discrimination. According to Donald R. Stabile, the explosion in the number of CIDs (many of which were based on homeowners' associations) was strongly influenced by a 1964 publication (TB 50) by the Urban Land Institute. This technical bulletin was funded by the National Association of Home Builders and by certain federal agencies: the FHA, the United States Public Health Service, the Office of Civil Defense, the Veterans Administration, and the Urban Renewal Administration. In 1963, the FHA had approved federal home mortgage insurance exclusively for condominiums or for homes in subdivisions that had a qualifying homeowner association. The rationale was that developers wanted to get around density laws. The effect, however, was to divert investment from multi family housing and home construction or renovation in the inner cities. This accelerated the middle class exodus to the suburbs and into common interest housing. The rapid expansion of federally subsidized highways under federal programs made access to new areas easy. In the 1970s, a growing scarcity of land for suburban development resulted in escalating land costs, prompting developers to increase the density of homes on the land. In order to do this while still retaining a suburban look, they clustered homes around green open areas maintained by associations. These associations provided services that formerly had been provided by municipal agencies funded by property taxes. Residents of such development also had to pay their local taxes. Accordingly, local governments began promoting subdivision development as a means of improving their cash flow. In an effort to control water pollution, the U. S. Clean Water Act of 1977 required that all new real estate developments had to detain storm water so that flow to adjoining properties was not greater than the pre development runoff. As a result, nearly all residential developments had to construct detention or retention areas to hold excess storm water until it could be released at the pre development flow level. Since these detention areas serve multiple residences, they are almost always designated as "common" areas. This requirement was a reason for developers to establish a homeowner association. Although these areas can be placed on an individual homeowner's lot, eliminating the need for an association, some U. S. municipalities now require these areas to be part of a common area to ensure an entity, rather than an individual or the municipality itself, has maintenance responsibility. Real estate developers have frequently established homeowner associations to maintain such common areas. Having established the HOA, the developers have expanded their scope, giving them authority to regulate changes to residences, landscaping and maintenance requirements, color of houses, etc., a variety of other requirements and amenities that the developers believe will make their project more desirable to the market.

Промышленность

Институт ассоциаций сообществ (CAI) – это отраслевая ассоциация, объединяющая частных лиц и компании, продающие товары или услуги HOA, и в которой преобладают юристы и управляющие ассоциациями домовладельцев. CAI не представляет интересы ассоциаций домовладельцев. Она лоббирует законодательные органы штатов, где существуют HOA, с целью продвижения законодательства, отвечающего её интересам.

Операция

Хотя в некоторых случаях членство в HOA может быть добровольным для собственника недвижимости, в большинстве случаев членство в HOA является обязательным. Как только собственник приобретает недвижимость в пределах данного поселка, он автоматически становится обязательным членом HOA и обязан уплачивать взносы и соблюдать правила HOA. Взамен собственник/член имеет право участвовать в управлении HOA и пользоваться удобствами, предоставляемыми HOA, при условии своевременной уплаты взносов (или соблюдения графика платежей для погашения задолженности). Как только собственник продает или иным образом отчуждает право собственности на всю недвижимость, находящуюся в пределах HOA, он прекращает быть членом HOA и теряет все ранее имевшиеся права.

Управление

Обычно HOA структурированы как частные корпорации или частные неинкорпорированные ассоциации (чаще всего как некоммерческие организации). Деятельность HOA регулируется федеральными и штатными законами, применимыми к корпорациям (или неинкорпорированным ассоциациям, если они организованы соответствующим образом), а также собственными "управляющими документами" HOA. Управляющие документы HOA, как правило, "действуют в отношении земли", что означает, что все нынешние и будущие владельцы недвижимости в пределах HOA будут связаны ими как условие владения этой недвижимостью. Обычно они включают в себя:

Договоры, условия и ограничения (CC&Rs) застройки. Это, вероятно, наиболее важные документы, касающиеся застройки, и обычно создаются при первоначальном формировании застройки, поэтому часто регистрируются в официальных записях о собственности округа или другой юрисдикции, где расположена застройка. Как правило, в CC&Rs указывается, какие типы строений могут быть размещены на участке (например, в элитном сообществе могут быть запрещены мобильные дома или туристические трейлеры и установлены минимальные размеры жилых домов, а также отступы от границы участка, где строительство запрещено) и другие ограничения на использование собственности (например, запрет на содержание животных, кроме традиционных домашних питомцев, запрет на ведение коммерческой деятельности). Устав и внутренний регламент HOA. В некоторых случаях документы могут включать правила, принятые советом директоров, в соответствии с полномочиями, предоставленными (явно или неявно) CC&Rs. Как правило, CC&Rs имеют юридическую силу. Однако бывают случаи, когда CC&R признается недействительным в соответствии с более поздним штатными или федеральными законами и, следовательно, больше не подлежит исполнению. Например, договор, составленный застройщиком и предоставляющий ему исключительное право на внесение изменений в CC&Rs, был признан недействительным как противоречащий общественной политике, по крайней мере, в одном штате, где застройщик попытался внести изменения спустя годы после продажи всей недвижимости. Законодательный орган этого штата впоследствии кодифицировал эту политику. Другие примеры включают CC&Rs, запрещавшие продажу недвижимости определенным расовым группам; Закон о справедливом жилье признал все эти положения неконституционными и не подлежащими исполнению.

Совет директоров

Управление HOA будет осуществляться советом директоров. Изначально совет состоит из членов, назначенных застройщиком, для сохранения характера сообщества, который застройщик для него задумывал. По мере перехода процента владения от застройщика к владельцам, соответствующая доля членов совета меняется от назначенных застройщиком к домовладельцам, избираемым на ежегодном собрании, и в конечном итоге совет будет состоять исключительно из членов, избранных домовладельцами. Как правило, совет (или его часть) избирается на ежегодном собрании домовладельцев в соответствии с Уставом. Чтобы избежать ситуации, когда владелец нескольких участков (вероятно, приобретенных для перепродажи или сдачи в аренду) контролирует деятельность HOA (в ущерб владельцам, владеющим только одним или двумя смежными участками в качестве текущего или будущего места жительства или дома для отдыха), Устав может ограничить всех владельцев (независимо от количества принадлежащих им участков) одним или двумя голосами на одного владельца. В зависимости от законодательства штата, заседания совета могут быть открытыми для общественности, за исключением случаев, когда совет может проводить закрытое заседание для обсуждения конфиденциальных вопросов (например, консультаций с адвокатом по предстоящему судебному иску). Совет директоров принимает решения, касающиеся HOA, включая управление финансами HOA, защиту материальных и нематериальных активов HOA (как правило, удобств, которые послужили причиной приобретения участков), и обеспечение соблюдения учредительных документов. Советы директоров несут фидуциарную ответственность перед владельцами недвижимости; нарушение этой ответственности может повлечь за собой ответственность для отдельных директоров, поэтому HOA часто принимает кодекс этики для членов совета, чтобы гарантировать их этичное поведение и соответствие своим обязанностям.

Управление ассоциацией

Многие товарищества собственников жилья (особенно крупные, с более престижными удобствами) нанимают управляющие компании для выполнения управленческих функций товарищества. Услуги по управлению обычно делятся на три категории: только финансовое обслуживание, полное управление и управление непосредственно на территории. Финансовое обслуживание обычно включает в себя администрирование банковских счетов, бухгалтерский учет, сбор взносов и ведение бюджета ТСЖ. Полное управление обычно включает в себя финансовое обслуживание, а также помощь в проведении заседаний правления (ведение протоколов, подготовка повестки дня и т.д.), выборы в правление и организацию работ по содержанию (получение коммерческих предложений от подрядчиков и т.д.). Управление непосредственно на территории обычно включает в себя все услуги полного управления, а также непосредственную помощь домовладельцам через назначенного менеджера ТСЖ. Требования к квалификации менеджеров различаются в зависимости от штата: в некоторых штатах требуется обязательная сертификация, в других – более лояльный подход. Например, в Калифорнии не требуется обязательная сертификация менеджеров ТСЖ, но для получения сертификата менеджеры должны соответствовать определенным образовательным требованиям.

Полномочия

Через свой совет HOA обеспечивает определенный уровень удобств (хотя они значительно различаются в зависимости от HOA), регулирует деятельность на территории комплекса, взимает взносы и может (если это разрешено CC&R или законодательством штата) налагать штрафы за несоблюдение правил. В зависимости от учредительных документов, советы HOA могут создавать комитеты, такие как "комитет по архитектурному контролю" (это очень распространенный комитет, который часто имеет решающее право утверждать или отклонять запрос на строительство), комитет по бассейну, комитет по охране района и т.д. В зависимости от учредительных документов или законодательства штата, HOA может иметь право наложить обременение на имущество (за неуплату взносов и/или несоблюдение CC&R, например, расходы на удаление объекта, не соответствующего требованиям, такого как мобильный дом на участке, предназначенном для капитального строительства) и, в конечном итоге, обратить взыскание на него. Владельцы домов имеют право защищаться от таких действий и обычно имеют право подать в суд на HOA за нарушение договорных обязательств или законодательства, или для получения юридического заключения о законности положения в учредительных документах. Однако, поскольку HOA являются частными объединениями, они не считаются "государственными органами", связанными конституционными ограничениями, и поэтому домовладельцы не могут подавать иски о нарушении гражданских прав в соответствии с 42 U.S.C. 1983. Основная сила HOA заключается в возможности обязать владельцев недвижимости оплачивать долю общих расходов на содержание HOA и удобств, обычно пропорциональную доле собственности (либо по объекту, либо исходя из площади). Эти расходы обычно связаны с эксплуатацией и обслуживанием общего имущества, которое значительно различается в зависимости от типа объединения. В дополнение к регулярному взносу, HOA может взимать "специальный" взнос на непредвиденные расходы (например, на ремонт дорог). Взнос может оплачиваться ежемесячно, ежеквартально или ежегодно; как правило, чем больше удобств, тем чаще необходимо производить оплату взноса. Некоторые объединения управляют небольшим количеством общего имущества или вообще не управляют им, и расходы связаны исключительно с обеспечением соблюдения ограничений на использование или предоставляемых услуг. Другие фактически являются частными городами с развитой инфраструктурой, включающей частные дороги, уличное освещение, услуги, коммунальные услуги, общественные здания, бассейны и даже школы. Взносы, уплачиваемые ассоциациям домовладельцев в Соединенных Штатах, составляют миллиарды долларов в год, но не относятся к налогам на недвижимость. При определении размера взноса важно учитывать, какие средства необходимы. Должны быть, как минимум, два фонда: операционный и резервный. Операционный фонд используется для оплаты текущих расходов объединения. Резервный фонд используется для оплаты редких и дорогостоящих расходов на содержание, ремонт и замену активов общего пользования. Резервный фонд имеет решающее значение для снижения вероятности начисления специального взноса (упомянутого в разделе о рисках). Рекомендуется провести исследование резервов, чтобы определить и установить размер отчислений в резервный фонд, который включается в регулярный ежемесячный взнос.

Through its board an HOA will provide some level of amenities (though differing greatly between HOAs), regulate activities within a development, levy assessments, and may (if authorized by CC&Rs or a state legislature) impose fines for noncompliance. Depending on the governing documents, HOA boards may create committees, such as an "architectural control committee" (this is a very common one, and frequently this committee has the ultimate authority to approve or deny a building request), a pool committee, a neighborhood watch committee, etc. Depending on the governing documents or state law, the HOA may have the authority to place liens on a property (for non payment of assessments and/or noncompliance with CC&Rs, an example would be the costs to remove a noncompliant structure such as a mobile home on a lot restricted to "site built" housing) and to, ultimately, foreclose on it. Homeowners have the ability to defend against such actions, and are usually entitled to sue HOAs for contractual or statutory violations, or for a legal determination as to the enforceability of a provision in the governing documents. However, because HOAs are private associations, they are not considered "state actors" subject to constitutional constraints, and therefore homeowners cannot sue for civil rights violations under 42 U. S. C. 1983. The major power of the HOA is the ability to compel property owners to pay a share of common expenses for the overall maintenance of the HOA and the amenities, usually proportionate to the ownership interests (either by unit or based on square footage). These expenses generally arise from the operation and maintenance of common property, which vary dramatically depending on the type of association. An HOA may have, in addition to a regular assessment, a "special" assessment for unexpected expenses (such as for road maintenance). The assessment may be paid monthly, quarterly, or annually; generally the more amenities provided the more frequent the assessment must be paid. Some associations operate little or no common property, and the expenses relate solely to enforcement of use restrictions or assumed services. Others are effectively private towns, with elaborate amenities including private roads, street lights, services, utilities, commonly owned buildings, pools, and even schools. Assessments paid to homeowner associations in the United States amount to billions of dollars a year, but are not classed as property taxes. When determining what the assessment should be, it is important to consider what funds are required. There should always be a minimum of two funds: an operating fund and a reserve fund. The operating fund is used to pay for the operating expenses of the association. A reserve fund is used to pay for the infrequent and expensive common area assets maintenance, repair and replacement costs. The reserve fund is crucial for reducing the chances of a special assessment (mentioned in the risks below). Obtaining a reserve study is recommended to help determine and set the reserve contribution rate which is included in the regular monthly assessment.

Эффекты

Согласно исследованию, опубликованному в 2019 году в журнале Journal of Labor Economics, "цены на дома, находящиеся в товариществах собственников жилья (ТСЖ), в среднем на 4% или 13 500 долларов выше, чем на сопоставимые дома за пределами ТСЖ. Премия, связанная с членством в ТСЖ, коррелирует со строгостью местного регулирования землепользования, расходами органов местного самоуправления на общественные блага и показателями социальных установок в отношении расы". В исследовании также установлено, что жители районов с ТСЖ "в среднем более обеспечены и расово однородны, чем жители других близлежащих районов". Преимущества для домовладельцев могут включать услуги по техническому обслуживанию и управлению, предоставление рекреационных объектов, таких как бассейны и парки, страховое покрытие, соблюдение стандартов внешнего вида, что может привести к повышению стоимости недвижимости, а также возможность для членов товарищества участвовать в планировании развития территории в соответствии с общественными ценностями. Ненадежный источник: дата=август 2017.

Недостатки для домовладельцев могут включать финансовое бремя в виде членских взносов, штрафных санкций и расходов на поддержание стандартов внешнего вида; ограничения на использование собственности и личную свободу; а также риск неэффективного управления со стороны правления, включая возможность произвольного или чрезмерно строгого применения правил. Ненадежный источник: дата=ноябрь 2017.

Для застройщиков

Застройщики недвижимости создают товарищества собственников жилья (ТСЖ) в уверенности, что это может способствовать их возможности прибыльно строить и продавать объекты недвижимости. Предоставление общих удобств может позволить застройщикам строить с большей плотностью, если местное самоуправление поощряет такие результаты. Кроме того, освобождая муниципалитеты от затрат на обслуживание дорог и коммунальных сетей, застройщики могут получить более выгодные условия. Потенциальным недостатком для застройщика является то, что он может нести ответственность перед ТСЖ за некачественное строительство, вводящую в заблуждение рекламу или другие проблемы. В таких случаях ТСЖ может подать в суд на застройщика.

Регламенты

Ассоциации домовладельцев подвергаются критике за чрезмерно ограничительные правила, регулирующие поведение домовладельцев и использование ими своей собственности. Некоторые считают, что у лидеров ассоциаций домовладельцев недостаточно финансовых стимулов, чтобы избегать жесткости или произвола, и что, пока люди не начнут массово уезжать, это мало скажется на стоимости имущества членов правления. В книге "Добровольный город", изданной либертарианским Независимым институтом, Дональд Дж. Бодро и Рэндалл Г. Холкомб утверждают, что ассоциации домовладельцев не обязательно превосходят традиционные органы власти. Они отмечают, что создатель ассоциации, например застройщик, заинтересован в создании структуры управления, которая максимизирует прибыль и, следовательно, увеличивает цену продажи недвижимости. Если определенное решение повысит цену продажи одних участков и снизит цену продажи других, застройщик выберет вариант, приносящий его проекту наибольшую чистую прибыль. Это может привести к неоптимальным результатам для домовладельцев.

Критика

Некоторые ученые и представители AARP утверждают, что HOA различными способами ущемляют права своих жителей. В связи с решениями судов, определяющих HOA как разновидность частной организации, советы директоров HOA не связаны конституционными ограничениями, применимыми к государственным органам, хотя де-факто они представляют собой уровень управления. Владельцы домов, считающие, что совет директоров нарушил свои обязанности, могут баллотироваться в совет на следующих выборах или, в крайних случаях, подать в суд на ассоциацию за свой счет. Законы о корпорациях и ассоциациях домовладельцев предусматривают ограниченную роль для владельцев домов в HOA. Если ни законодательство, ни уставные документы корпорации не резервируют конкретный вопрос или действие для утверждения членами, корпоративное законодательство предусматривает, что деятельность и дела корпорации должны осуществляться и "все корпоративные полномочия должны реализовываться" советом директоров или под его руководством. Многие советы директоров действуют вне рамок законов о некоммерческих корпорациях своего штата. Знание корпоративного права и законодательства штата необходимо для надлежащего управления HOA. После получения уведомления от владельца дома, адвоката или другого государственного должностного лица о том, что организация HOA не соответствует законодательству штата, совет директоров несет ответственность за исправление ситуации. В некоторых штатах, таких как Техас, допускается предъявление обвинений в совершении проступка против совета директоров, не соблюдающего правила, и подача исков против совета директоров и HOA. В некоторых случаях, известное неисправление ситуации с управлением совета в соответствии с законодательством штата может повлечь за собой личную ответственность для членов совета, поскольку большинство страховых полисов, покрывающих членов совета от судебных исков, не покрывают умышленные правонарушения. HOA создают новое сообщество как муниципальную корпорацию. Голосование в HOA основано на праве собственности на недвижимость. Голосовать имеют право только владельцы недвижимости. Арендаторам запрещено напрямую голосовать за объект недвижимости, хотя они могут взаимодействовать со своими арендодателями напрямую в соответствии с условиями договора аренды, поскольку именно арендодатель несет перед ними ответственность. Кроме того, представительство при голосовании пропорционально доле собственности, а не количеству людей. Большинство владельцев недвижимости могут быть отсутствующими арендодателями, чьи ценности или интересы могут не совпадать с интересами арендаторов. Однако некоторые HOA ограничивают владельцев нескольких объектов недвижимости одним или двумя голосами, независимо от количества принадлежащих им участков, чтобы отсутствующие владельцы не контролировали HOA в ущерб жителям, владеющим только одним или двумя смежными участками в качестве текущего или будущего места жительства или дома для отдыха. Владельцы домов оспаривали ограничения на политическую речь в ассоциациях, ссылаясь на федеральные или государственные конституционные гарантии прав, утверждая, что некоторые частные ассоциации де-факто являются муниципальными органами управления и, следовательно, должны подлежать тем же юридическим ограничениям. Ряд судебных решений установил, что частные лица могут ограничивать реализацию гражданами своих прав на частной собственности. Решение 2007 года в Нью-Джерси установило, что частные жилые сообщества имеют право устанавливать разумные ограничения на политическую речь и что, делая это, они не действуют как муниципальные органы управления. За редкими исключениями суды отклонили утверждения о том, что частные лица подлежат конституционным ограничениям в той же степени, что и суды и полиция. В 2002 году одиннадцатый окружной апелляционный суд в деле Лорен против Сассера отказался распространить принцип дела Шелли за пределы расовой дискриминации и отклонил оспаривание запрета ассоциации на размещение знаков "Продается". В деле Лорен суд постановил, что вне контекста расового соглашения он не будет рассматривать судебное исполнение частного договора как государственное действие, а как частное действие и, соответственно, не будет предоставлять никакой помощи в соответствии с Первой поправкой. В деле "Twin Rivers" группа домовладельцев, объединившаяся в "Комитет за лучший Twin Rivers", подала в суд на ассоциацию с требованием о вынесении обязательного судебного предписания, разрешающего домовладельцам размещать политические знаки и признать ограничения ассоциации на политические знаки неконституционными. Апелляционный суд признал ограничения на политические знаки неконституционными и недействительными, но решение апелляционного суда было отменено Верховным судом Нью-Джерси в 2007 году, который восстановил решение суда первой инстанции. В некоторых HOA разработчик может иметь несколько голосов за каждый участок, который он сохраняет, в то время как домовладельцы ограничены одним голосом на участок. Это оправдывается тем, что это позволяет жителям избежать затрат на принятие решений, пока основные вопросы о процессе разработки еще не решены, и что разработчик, как остаточный участник, заинтересован в максимизации стоимости собственности.

Some scholars and officials of the AARP have charged that, in a variety of ways, HOAs suppress the rights of their residents. Due to court decisions, describing HOAs as a kind of private entity, HOA boards of directors are not bound by constitutional restrictions on governments although they are de facto a level of government. Homeowners who believe a breach of duty has occurred by the board of directors may run for the board at the next election or, in extreme cases, sue the association at personal expense. Corporation and homeowner association laws provide a limited role for HOA homeowners. Unless either statutory law or the corporation's governing documents reserve a particular issue or action for approval by the members, corporation laws provide that the activities and affairs of a corporation shall be conducted and "all corporate powers shall be exercised" by or under the direction of the board of directors. Many boards are operated outside of their state's non profit corporation laws. Knowledge of corporate laws and state statutes is essential to properly managing an HOA. Once notified by a homeowner, attorney or other government official that an HOA organization is not meeting the state's statutes, the board has the responsibility to correct their governance. Certain states, such as Texas, permit misdemeanor charges to be filed against a noncompliant board and permit lawsuits to be filed against the board and the HOA. In some instances, a known failure to rectify the board's governance to meet the state's statutes can open the board's members to personal liability as most insurance policies indemnifying the board members against legal action do not cover willful misconduct. HOAs establish a new community as a municipal corporation. Voting in an HOA is based on property ownership, Only property owners are eligible to vote. Renters are prohibited from directly voting for the unit, although they can deal directly with their landlords under their lease contract, since that is the party who has responsibility to them. Additionally, voting representation is equal to the proportion of ownership, not to the number of people. The majority of property owners may be absentee landlords, whose values or incentives may not be aligned with the tenants'. However, some HOAs limit owners of multiple properties to one or two votes regardless of the number of lots owned, so absentee owners do not end up controlling the HOA to the detriment of residents who only own a single lot or two contiguous lots as a current or future residence or vacation home. Homeowners have challenged political speech restrictions in associations that federal or state constitutional guarantees as rights, claiming that certain private associations are de facto municipal governments and should therefore be subject to the same legal restrictions. Several court decisions have held that private actors may restrict individuals' exercise of their rights on private property. A 2007 decision in New Jersey held that private residential communities had the right to place reasonable limitations on political speech, and that in doing so, they were not acting as municipal governments. With few exceptions, courts have rejected claims that private actors are subject to constitutional limitations in a manner comparable to courts and police. In 2002, the 11th Circuit Court of Appeals, in Loren v. Sasser, declined to extend Shelley beyond racial discrimination and disallowed a challenge to an association's prohibition of "for sale" signs. In Loren, the court ruled that outside the racial covenant context, it would not view judicial enforcement of a private contract as state action, but as private action, and accordingly would disallow any First Amendment relief. In the Twin Rivers case, a group of homeowners collectively called The Committee for a Better Twin Rivers sued the association, for a mandatory injunction permitting homeowners to post political signs and strike down the political signage restrictions by the association as unconstitutional. The appeals court held the restrictions on political signs unconstitutional and void, but the appeals court was reversed when the New Jersey Supreme Court overturned the appellate court's decision in 2007 and reinstated the decision of the trial court. In some HOAs, the developer may have multiple votes for each lot it retains, but the homeowners are limited to only one vote per lot owned. This has been justified on the grounds that it allows residents to avoid decision costs until major questions about the development process already have been answered and that as the residual claimant, the developer has the incentive to maximize the value of the property.

Двойное налогообложение

Большинство домовладельцев подлежат налогообложению на имущество, независимо от того, расположена ли данная собственность в составе комплексной застройки, управляемой товариществом собственников жилья. Эти налоги используются местными органами власти для содержания дорог, уличного освещения, парков и прочего. Помимо муниципальных налогов на имущество, владельцы частной собственности, расположенной в составе комплексных застроек, также уплачивают взносы товариществу собственников жилья, которые используются для поддержания частных дорог, уличного освещения, благоустройства, охраны и удобств, находящихся на территории комплексной застройки. Ненадежный источник: дата=август 2017

Финансовый риск для домовладельцев

В некоторых штатах США (таких как Техас) HOA может обратить взыскание на дом члена без какого-либо судебного разбирательства для взыскания специальных оценок, сборов и штрафов, или иным образом наложить исполнительное обременение на имущество, которое при продаже позволяет HOA взыскать неоплаченные взносы. Ярким примером является случай солдата, которому в 2008 году сообщили, что его полностью оплаченный дом стоимостью 300 000 долларов в Фриско, штат Техас, был продан с аукциона за 3 500 долларов его HOA из-за неуплаченных взносов в размере 800 долларов, пока он находился на службе в Ираке. В 2010 году дело было урегулировано, и солдат вернул себе право собственности на дом. Федеральные законы, защищающие военнослужащих от гражданских исков, могли послужить его защитой; однако соглашение о неразглашении препятствует раскрытию деталей. В других штатах, таких как Флорида, требуется судебное слушание. Обращение взыскания без судебного слушания может произойти, если в ипотеке или договоре доверительного управления содержится пункт о праве продажи. В самостоятельно опубликованном отчете профессора из Университета Вашингтона оспаривается утверждение о том, что HOA защищают стоимость имущества, утверждая, что на основе исследования округа Харрис, штат Техас (который имел необычный правовой режим в отношении обращений взыскания): «Хотя обращения взыскания HOA, по всей видимости, мотивированы усилиями по повышению стоимости имущества, ни активность по обращениям взыскания, ни сами HOA не связаны со средним ростом цен на жилье». Советы ассоциаций домовладельцев также могут взимать специальные оценки со своих членов в дополнение к установленным сборам, иногда без прямого голосования домовладельцев по этому вопросу, хотя большинство штатов накладывают ограничения на возможность ассоциации это делать. Специальные оценки часто требуют голосования домовладельцев, если сумма превышает установленный лимит, указанный в уставе ассоциации. Например, в Калифорнии специальная оценка может быть наложена советом директоров без голосования членов только в том случае, если общая сумма оценки составляет пять процентов или меньше годового бюджета ассоциации. Таким образом, в случае ассоциации, состоящей из 25 единиц с годовым операционным бюджетом в размере 100 000 долларов, совет мог наложить только оценку в размере 5 000 долларов на все население (5 000 долларов, деленные на 25 единиц, равны 200 долларов на единицу). Для более крупной оценки потребуется большинство голосов членов. В некоторых исключительных случаях, особенно в вопросах общественного здравоохранения или безопасности, размер специальных оценок может быть оставлен на усмотрение совета. Например, если произошел прорыв канализационной трубы, совет мог бы немедленно проголосовать за существенную оценку, утверждая, что это затрагивает общественное здоровье и безопасность. Однако на практике большинство советов предпочитают, чтобы владельцы имели возможность высказать свое мнение и проголосовать по вопросам оценок. Все чаще HOA управляют большими суммами денег. Хищения средств из ассоциаций происходили время от времени из-за нечестных членов правления или управляющих сообществом, с убытками в миллионы долларов. Закон Дэвиса-Стирлинга в Калифорнии, разработанный для защиты владельцев, требует, чтобы правления имели соответствующую страховку ответственности для возмещения ущерба ассоциации за любые правонарушения. Большие бюджеты и опыт, необходимые для управления такими группами, являются частью аргументов в пользу обязательной сертификации управляющих (через Институт ассоциаций сообществ, государственные советы по недвижимости или другие агентства). В 2006 году AARP выразила обеспокоенность тем, что ассоциации домовладельцев представляют риск для финансового благополучия своих членов. Они предложили принять «Законопроект о правах домовладельцев» во всех 50 штатах для защиты пожилых людей от недобросовестных HOA.

In some U. S. states (such as Texas) an HOA can foreclose a member's house without any judicial procedure in order to collect special assessments, fees and fines, or otherwise place an enforceable lien on the property which, upon the property's sale, allows the HOA to collect otherwise unpaid assessments. A case in point involves a soldier who, in 2008, was informed his fully paid for $300,000 home in Frisco, Texas, had been foreclosed on and sold for $3,500 by his HOA over unpaid dues of $800 while he was serving in Iraq. In 2010, the case was settled and the soldier regained ownership of the home. Federal laws protecting military personnel from civil action may have been his defense; however, a gag order prevents details from being known. Other states, like Florida, require a judicial hearing. Foreclosure without a judicial hearing can occur when a "power of sale clause" exists in a mortgage or deed of trust. A self published report by a professor at the University of Washington disputes the claim that HOAs protect property values, stating, based on a survey of Harris County, Texas (which had an unusual legal regime regarding foreclosures): "Although HOA foreclosures are ostensibly motivated by efforts to improve property values, neither foreclosure activity nor HOAs appear linked with the above average home price growth." Homeowners association boards can also collect special assessments from its members in addition to set fees, sometimes without the homeowners' direct vote on the matter, though most states place restrictions on an association's ability to do so. Special assessments often require a homeowner vote if the amount exceeds a prescribed limit established in the association's by laws. In California, for example, a special assessment can be imposed by a board, without a membership vote, only when the total assessment is five percent or less of the association's annual budget. Therefore, in the case of a 25 unit association with a $100,000 annual operating budget, the board could only impose a $5,000 assessment on the entire population ($5,000 divided by 25 units equals $200 per unit). A larger assessment would require a majority vote of the members. In some exceptional cases, particularly in matters of public health or safety, the amount of special assessments may be at the board's discretion. If, for example there is a ruptured sewer line, the Board could vote a substantial assessment immediately, arguing that the matter affects public health and safety. In practice, however, most boards prefer that owners have a chance to voice opinions and vote on assessments. Increasingly, HOAs handle large amounts of money. Embezzlement from associations has occurred occasionally, as a result of dishonest board members or community managers, with losses up to millions of dollars. Again, California's Davis Stirling Act, which was designed to protect owners, requires that boards carry appropriate liability insurance to indemnify the association from any wrongdoing. The large budgets and expertise required to run such groups are a part of the arguments behind mandating manager certification (through Community Association Institute, state real estate boards, or other agencies). In 2006, the AARP voiced concern that homeowners associations pose a risk to the financial welfare of their members. They have proposed that a homeowners "Bill of Rights" be adopted by all 50 states to protect seniors from rogue HOAs.

Предотвращение финансовых рисков

Многие товарищества собственников жилья (ТСЖ) внедряют регулярные бухгалтерские аудиты для снижения финансовых рисков домовладельцев. В рамках такой проверки независимый сертифицированный бухгалтер (CPA – Certified Public Accountant) проводит всесторонний анализ финансовых записей и бухгалтерских процедур ассоциации, чтобы определить их точность, законность и соответствие общепринятым принципам бухгалтерского учета (GAAP) или другим стандартам отчетности. По завершении запланированных аудиторских процедур, CPA выдает официальное заключение, отражающее мнение о финансовом состоянии организации.

Обязанности по аудиту

В США требования к аудиту различаются в зависимости от штата и от ТСЖ к ТСЖ. Некоторые объединения обязаны ежегодно или раз в несколько лет проводить аудит своей финансовой отчетности. Для других достаточно провести обзор, компиляцию или выполнение согласованных процедур. Бюджет, размер ТСЖ и условия, прописанные в учредительных документах и уставе, часто являются определяющими факторами при решении вопроса об обязательности аудита для конкретного правления.

Частота аудита

Хорошим правилом считается проведение аудита в конце каждого финансового года. Однако необходимость внеплановой проверки может возникнуть при серьезных изменениях, таких как смена состава совета директоров или управляющей компании, реализация крупномасштабного проекта по улучшению, получение значительной денежной суммы при необычных обстоятельствах, подозрения в мошенничестве или хищении, либо другие нарушения.

Планирование

Совет HOA делает первоначальный запрос специалисту по бухгалтерскому учету относительно необходимости проведения аудита. Проводится консультация для согласования целей, сроков, дат сдачи отчетов и стоимости проверки.

Полевая работа

Аудитор проводит глубокий анализ для выявления взаимосвязей между отчетом о финансовых результатах и балансом ассоциации. Результаты предыдущего года сравниваются с текущими. Поскольку аудит не позволяет охватить все операции ТСЖ, аудитор выбирает выборочную проверку операций и тщательно изучает детали. Например, он может использовать выборку исходящих платежей для сверки со счетами-фактурами и убедиться, что все средства были использованы по назначению и надлежащим образом оформлены документально. Также аудитор может проверить банковские выписки, акты сверки, ведомости начисления заработной платы, аннулированные чеки, выписки по кредитам, утвержденные договоры и соглашения аренды, документы, подтверждающие право собственности на недвижимость и оборудование, записи о внеоборотных активах, материалах и запасах. Если фактические финансовые результаты ТСЖ отклоняются от запланированных показателей, ТСЖ должно предоставить доказательства того, что эти отклонения не связаны с халатностью или неправомерными действиями правления.

Отчетность

В аудиторском отчете содержится заключение аудитора о финансовом состоянии HOA и его соответствии бухгалтерской документации и общепринятым стандартам. Существуют три типа аудиторских заключений:

Безоговорочное заключение: финансовая отчетность HOA во всех отношениях является достоверной, законной, отражает фактическую деятельность ассоциации и соответствует GAAP. Заключение с оговоркой: в бухгалтерской документации HOA выявлены незначительные неточности или отклонения от GAAP, которые не оказывают существенного влияния на общую финансовую деятельность и легко поддаются исправлению. Отрицательное заключение: обнаружены нарушения в бухгалтерском учете, указывающие на мошенничество или грубую небрежность совета директоров. Также существует отказ от выражения мнения – документ, составляемый, когда аудитор не может выдать аудиторское заключение из-за конфликта интересов с HOA, непредоставления запрошенных финансовых документов или существенной неопределенности в бухгалтерских операциях ассоциации. Рекомендации по улучшению, содержащиеся в аудиторском отчете, могут быть использованы для исправления прошлых ошибок совета директоров, укрепления внутреннего контроля и внедрения более эффективных методов бухгалтерского учета. Кроме того, аудированная финансовая отчетность служит подтверждением добросовестности и разумности стратегии совета директоров при отчете перед владельцами помещений, инвесторами, потенциальными покупателями недвижимости, арендаторами и другими заинтересованными сторонами.

Повторные проверки

Необходимость повторного аудита может возникнуть, если совет директоров получил отрицательное заключение и стремится восстановить свою репутацию в глазах акционеров и инвесторов. После устранения проблем, выявленных в ходе первоначального аудита, проводится повторная проверка в обычном порядке.

Ограничения полномочий

В июне 2012 года Верховный суд штата Вирджиния вынес решение по делу Shadowood Condominium Association et al. против Fairfax County Redevelopment and Housing Authority, установив, что полномочия HOA по наложению штрафов на владельцев за нарушение правил (включая задолженность по взносам) ограничены теми, которые прямо предусмотрены в действующих управляющих документах HOA (например, уставе HOA). До принятия Закона о телекоммуникациях 1996 года, HOA могли ограничивать или запрещать установку спутниковых антенн. Многие сообщества до сих пор содержат эти правила в своих Уставах и Правилах, но после октября 1996 года они больше не имеют юридической силы. За некоторыми исключениями, любой домовладелец может установить спутниковую антенну диаметром не более одного метра (антенны большего размера защищены законом в Аляске). Хотя HOA могут рекомендовать устанавливать антенны максимально незаметно, место установки должно обеспечивать прием полезного сигнала. Многие HOA имеют ограничительные условия, запрещающие установку эфирной (over-the-air, OTA) антенны на крыше. Эти ограничения также больше не имеют юридической силы, за исключением некоторых случаев. Например, антенна может быть установлена в любом месте, если это не затрагивает общую собственность. Кроме того, антенна должна быть предназначена для приема местных, а не дальних сигналов и не должна возвышаться более чем на 3,66 метра (12 футов) над верхней точкой крыши дома, если только HOA не предоставит исключение в связи с сильными наземными помехами. В штате Флорида законодательство запрещает ограничениям и условиям в договорах запрещать "ландшафтный дизайн, дружественный к Флориде" (Florida Friendly Landscaping) – разновидность ксерискейпинга. Несмотря на закон, по крайней мере один домовладелец столкнулся с преследованиями и угрозой штрафов со стороны ассоциации домовладельцев за недостаточное количество травы после того, как он обустроил свой двор для сокращения потребления воды. Аналогичный законопроект был внесен и принят законодательным собранием штата Колорадо, но был отклонен губернатором Биллом Оуэнсом. Жители Колорадо продолжают требовать принятия нормативных актов для защиты ксерискейпинга, ссылаясь на HOA, которые требуют использования трав, потребляющих большое количество воды, и угрожают штрафами тем, кто не соблюдает условия соглашения.

In June 2012, the Supreme Court of Virginia ruled in the case Shadowood Condominium Association et al. v. Fairfax County Redevelopment and Housing Authority that an HOA's power to fine owners for rule violations (including being in arrears) is limited to those expressly provided in the HOA's valid governing documents (e. g. the HOA's Bylaws). Prior to the Telecommunications Act of 1996, HOAs could limit or prohibit installation of satellite dishes. Many communities still have these rules in their CC&Rs, but after October 1996, they are no longer enforceable. With a few exceptions, any homeowner may install a satellite dish of a size of one meter or smaller in diameter (larger dishes are protected in Alaska). While HOAs may encourage that dishes be placed as inconspicuously as possible, the dish must be allowed to be placed where it may receive a usable signal. Many HOAs have restrictive covenants preventing a homeowner from installing an OTA (over the air) rooftop antenna. These restrictions are also no longer enforceable, except in some instances. For example: the antenna may be installed at any location unless it imposes upon common property. Also, the antenna must be of a design to receive local, not long distance signals and must not extend any higher than twelve feet above the top roof line of the home, unless an exception is granted by the HOA due to extenuating terrestrial interference. In Florida, state law prohibits covenants and deed restrictions from prohibiting "Florida Friendly Landscaping," a type of xeriscaping. In spite of the law, at least one homeowner has faced harassment and threat of fines from a homeowners association for having insufficient grass after landscaping his yard to reduce water usage. Similar legislation was introduced and passed by the legislature in Colorado but was vetoed by governor Bill Owens. Residents in Colorado have continued to call for regulation to protect xeriscaping, citing HOAs that require the use of grasses that consume large quantities of water and threaten fines for those who do not comply with the covenants.

Альтернатива CID

Альтернативой CID является недвижимость с множеством арендаторов (MTIP). CID и MTIP имеют принципиально различные формы управления. В CID взносы уплачиваются некоммерческой ассоциации. В MTIP земельная рента уплачивается землевладельцу, который решает, как ее использовать. В обоих случаях определенные правила устанавливаются соглашением или договором аренды. В последнем случае землевладелец имеет более сильный стимул максимизировать стоимость всей управляемой собственности в долгосрочной перспективе (поскольку он является конечным бенефициаром этой собственности) и поддерживать довольство жильцов, так как его доход зависит от их постоянного пользования. Эти факторы приводятся в качестве аргументов в пользу MTIP.