Метод описания земельных участков по межам и границам.

Введение

Метод описания земли в документах и других записях

Система межевания и границ – это система или метод описания земли, недвижимости (в отличие от движимого имущества) или земельных участков. Эта система использовалась в Англии на протяжении многих веков и до сих пор применяется там для определения общих границ. Система также используется в канадской провинции Онтарио и по всей Канаде для описания избирательных округов. По традиции, она применялась в тринадцати первоначальных колониях, ставших Соединенными Штатами, и во многих других юрисдикциях, основанных на английском обычном праве, включая Зимбабве, Южную Африку, Индию и Бангладеш. Хотя эта система все еще применяется, в последние несколько столетий она во многом уступила место более новым системам, таким как прямоугольная (государственная съемка) и по участкам (кадастровый план). Как правило, система использует физические особенности местной местности, а также направления и расстояния для определения и описания границ земельного участка. Границы описываются в виде последовательного текста, обходя участок по порядку, от начальной точки и возвращаясь к ней же; это можно сравнить с традиционным обходом границ. Описание может включать ссылки на соседние участки (и их владельцев), и, в свою очередь, может быть использовано в последующих геодезических работах. На момент составления описания границы могли быть обозначены на местности постоянными знаками, установленными там, где не было подходящих естественных ориентиров. Термин "межевание" (metes) относится к границе, определяемой измерением каждого прямого участка, с указанием расстояния между конечными точками и направления. Направление может быть простым компасным азимутом или точной ориентацией, определенной точными геодезическими методами. Термин "границы" (bounds, abuttals) относится к более общему описанию границы, например, вдоль определенного водотока, каменной стены, прилегающей общественной дороги или существующего здания. Система часто используется для определения крупных земельных участков (например, ферм) и административно-территориальных единиц (например, границ городов), где не требуется высокая точность или это было бы слишком дорого, либо в описание можно включить ранее установленные границы.

Metes and bounds is a system or method of describing land, real property (in contrast to personal property) or real estate. The system has been used in England for many centuries and is still used there in the definition of general boundaries. The system is also used in the Canadian province of Ontario, and throughout Canada for the description of electoral districts. By custom, it was applied in the original Thirteen Colonies that became the United States and in many other land jurisdictions based on English common law, including Zimbabwe, South Africa, India and Bangladesh. While still in hand me down use, this system has been largely overtaken in the past few centuries by newer systems such as rectangular (government survey) and lot and block (recorded plat). Typically the system uses physical features of the local geography, along with directions and distances, to define and describe the boundaries of a parcel of land. The boundaries are described in a running prose style, working around the parcel in sequence, from a point of beginning, returning to the same point; compare with the oral ritual of beating the bounds. It may include references to other adjoining parcels (and their owners), and it, in turn, could also be referred to in later surveys. At the time the description is compiled, it may have been marked on the ground with permanent monuments placed where there were no suitable natural monuments. Metes refers to a boundary defined by the measurement of each straight run, specified by a distance between the terminal points, and an orientation or direction. A direction may be a simple compass bearing or a precise orientation determined by accurate survey methods. Bounds (Abuttals and boundaries) refer to a more general boundary description, such as along a certain watercourse, a stone wall, an adjoining public road way, or an existing building. The system is often used to define larger pieces of property (e. g. farms) and political subdivisions (e. g. town boundaries) where precise definition is not required or would be far too expensive, or previously designated boundaries can be incorporated into the description.

Использование

Типичное описание небольшого земельного участка могло бы выглядеть следующим образом: "Начиная с угла на пересечении двух каменных стен у яблони, расположенной на северной стороне дороги Мадди-Крик, в одной миле выше места слияния Мадди-Крик и Индиан-Крик, далее на север 150 саженей до конца каменной стены, граничащей с дорогой, затем на северо-запад по прямой линии к большому одиночному камню на углу земли, принадлежащей ныне или ранее Джону Смиту, далее на запад 150 саженей к углу сарая возле большого дуба, затем на юг к дороге Мадди-Крик, и далее вниз по обочине дороги вдоль ручья до точки начала". Последовательность начинается с идентифицированного угла, служащего исходной точкой. Далее в описании указываются расстояния, направления и различные описания границ, как если бы человек обходил границы, отсчитывая расстояние до следующего угла, где происходит смена направления. Если водотоки образуют часть границ, их извилистость обычно принимается за прямую линию между установленными углами и их знаками. Во многих документах направление описывается не азимутом (градусной мерой по часовой стрелке от 0 до 360 градусов), а румбом (направление на север или юг, за которым следует градусная мера от 0 до 90 градусов и направление на запад или восток). Например, румб может быть указан как "N 42°35' W", что означает, что направление отстоит на 42°35' против часовой стрелки, или западнее севера. Это дает преимущество в виде одинаковой градусной меры, независимо от того, по какой границе ведется измерение; границу можно пройти в противоположном направлении, просто заменив N на S и E на W. Иными словами, "N 42°35' W" описывает ту же границу, что и "S 42°35' E", но проходит в противоположном направлении. В большинстве измерений расстояний, особенно в старых документах и при измерении расстояний более фурлонга, длина границ указывается в саженях или шестах, а не в футах или метрах. Сажень и шест – эквивалентные меры, равные 16,5 футам. Четыре сажени составляют одну цепь. Английские землемеры использовали цепи (например, цепь Гунтера) для измерения длин, а также шесты, и многие старые юридические описания недвижимости в Соединенных Штатах даются в цепях и шестах.

A typical description for a small parcel of land would be: "Commencing at a corner at the intersection of two stone walls near an apple tree on the north side of Muddy Creek road one mile above the junction of Muddy and Indian Creeks, thence north for 150 rods to the end of the stone wall bordering the road, thence northwest along a line to a large standing rock on the corner of the property now or formerly belonging to John Smith, thence west 150 rods to the corner of a barn near a large oak tree, thence south to Muddy Creek road, thence down the side of the creek road to the point of commencement." The sequence begins with an identified corner serving as benchmark. The description then gives distance, direction and various boundary descriptions as if one were walking the bounds pacing off the distance to the next corner where there is a change of direction. Where watercourses form part of the bounds their meander is generally taken as a straight line between the established corners and their monuments. In many deeds, the direction is described not by azimuth (a clockwise degree measure out of 360 degrees) but instead by bearing (a direction north or south followed by a degree measure out of 90 degrees and another direction west or east). For example, such a bearing might be listed as "N 42°35' W", which means that the bearing is 42°35' counterclockwise, or west of north. This has the advantage of providing the same degree measure regardless of which direction a particular boundary is being followed; the boundary can be traversed in the opposite direction simply by exchanging N for S and E for W. In other words, "N 42°35' W" describes the same boundary as "S 42°35' E" but is traversed in the opposite direction. In most distance measures, especially those in older deeds and where measuring distances over a furlong, boundary lengths are listed in rods or poles instead of feet or meters. Rods and poles are equivalent measures equaling 16.5 feet. There are four rods in one chain. English surveyors carried chains (such as a Gunter's chain) with which to measure lengths, as well as poles, and many older legal descriptions of real estate in the United States are given in chains and poles.

Устранение несоответствий

Некоторые суды разработали перечень приоритетов для разрешения противоречивых описаний угловых точек. В порядке убывания надёжности, начиная с наиболее достоверных: (1) естественные ориентиры, (2) искусственные ориентиры, такие как дороги и установленные или выверенные линии, (3) смежные земельные участки или границы, (4) направления, (5) расстояния и (6) площадь или количество.

Трудности

После проведения такой съемки, установление положения углов может зависеть от традиции и давнего использования для определения линии вдоль границ между ними. В некоторых районах, где земля была передана по документам до 1593 года, указанные длины предшествуют изменениям в длине фурлонга и мили, внесенным королевой Елизаветой I. В других местах могли измениться ссылки на официальные границы городов, округов и штатов. Показания компаса всегда должны быть сверены с таблицей годовых отклонений, поскольку истинный север постоянно меняется. Описание может ссылаться на ориентиры, такие как большой дуб, который мог исчезнуть, или быть спутаным с другим деревом, выросшим позднее. Ручьи могут пересыхать, менять русло или извиваться. Искусственные объекты, такие как дороги, стены, знаки или столбы, используемые для обозначения углов и определения линии границ между ними, могли быть перемещены. Поскольку эти объекты со временем перемещаются, меняются и исчезают, восстановление углов вдоль линии этих границ (при продаже, разделении или строительстве) может стать сложной, а иногда и невозможной задачей, чтобы определить первоначальное местоположение угла. В системе мет и границ, углы, расстояния, направления, памятные знаки и границы всегда соотносятся с первоначальным замыслом, независимо от их текущего положения. В случаях, когда есть подозрение о перемещении угловых знаков, иногда требуется решение суда для урегулирования спора. Эти проблемы побудили Соединенные Штаты в значительной степени отказаться от этой системы, за исключением восточных штатов. Начиная с Земельного закона 1785 года, начался переход к Системе государственных земельных обследований (PLSS), используемой в центральных и западных штатах. Восточные, или первоначальные штаты, продолжают использовать систему мет и границ, установленную их основателями.

История использования в Соединенных Штатах

Эта система была импортирована в первоначальные колонии, которые образовали Соединенные Штаты. Она также используется в некоторых штатах, которые ранее были частью одной из Тринадцати колоний, или где земля была распределена до 1785 года. К ним относятся Западная Вирджиния, Кентукки, Мэн, Теннесси и Вермонт. Поскольку Техас был независимой республикой до получения статуса штата, его земельная система в основном основана на описании границ по сторонам и расстояниям (metes and bounds). Границы избирательных округов продолжают описываться с использованием описания границ по сторонам и расстояниям, даже в юрисдикциях, где земельные планы не основаны на этой системе. В таких картах обычно используются улицы и их пересечения для определения границ избирательных округов, районов, участков и т.д. Например: "От пересечения Главной улицы и бульвара Джона Доу, затем на север до АВС Драйв, затем в общем направлении востока по центральной линии АВС Драйв до 123-й улицы, затем…"

Использование в Канаде

В Канаде меты и границы часто используются для официального определения территории избирательных округов, особенно в городских районах, где округа могут разделять муниципалитеты или иным образом не совпадать с муниципальными границами. Например, описание федерального избирательного округа Оттава-Центр в порядке представления 2012 года гласит (частично): состоящая из части города Оттавы, описанной следующим образом: начиная с точки пересечения межпровинциальной границы между Онтарио и Квебеком с линией, идущей под углом 45°00' к западу от устья канала Ридо; затем S45°00'E вдоль этой линии до устья канала Ридо; затем преимущественно в юго-восточном направлении вдоль этого канала до северо-восточного продолжения улицы Фрэнк; затем в северо-восточном направлении вдоль этого продолжения до пересечения проспекта Гринфилд с улицей Николаса; затем в юго-восточном направлении вдоль улицы Николаса до шоссе № 417; затем на восток вдоль этого шоссе до реки Ридо; затем преимущественно в южном направлении вдоль этой реки до восточного продолжения Бордэн-Сайд-Роуд; затем на запад вдоль этого продолжения до Принца Уэльского Драйва; [ ]

Проблемы, связанные с неизменностью объектов на местности, не возникают, поскольку избирательные округа пересматриваются каждые десять лет, что позволяет привести их границы в соответствие с любыми изменениями, произошедшими за это время.