Block 37

Введение

108 North State Street, также известная как Блок 37, является проектом, расположенным в районе сообщества Loop в центре Чикаго, штат Иллинойс. Он расположен на квадратном блоке, ограниченном по часовой стрелке с севера улицами West Randolph, North State Street, West Washington Street и North Dearborn Street, известной как "Блок 37", который был его обозначенным номером как один из первоначальных 58 кварталов города. Надстроенная реконструкция завершена, но работы на подземной станции были остановлены, когда станция была только частично завершена. Предыдущие здания в блоке были снесены в 1989 году в рамках горячо оспариваемого плана реконструкции при тогдашнем мэре Чикаго Ричарде М. Дейли. Дебаты включали в себя снос здания "Чикаго Лэндмарк Маккарти", которое было снесено после того, как Верховный суд штата Иллинойс решил, что частные группы по сохранению не имеют права оспаривать решение города. После того как площадка была очищена, первоначальный план реконструкции провалился, как и несколько последующих планов. Корпорация Mills начала свою деятельность в 2005 году, но в прошлом испытывала финансовые трудности. Эта репутация и изменение финансового климата вызвали задержку в 2006 году, поскольку подрядчики боялись не получить оплату. В ноябре 2009 года застройщик был объявлен в дефолте, а CB Richard Ellis был назначен получателем. Проект был унаследован компанией Joseph Freed and Associates LLC. Однако Bank of America заблокировал недвижимость в 2011 году и продал ее в 2012 году CIM Group. Три новых здания были завершены к 2016 году.

Сайт

В 1829 году законодательный орган назначил комиссионеров для определения местоположения канала и планировки окружающего города. Комиссары наняли Джеймса Томпсона для обследования и планировки города Чикаго, в котором в то время было менее 100 жителей. Историки считают 4 августа 1830 года подачу платы официальным признанием муниципалитета, известного как Чикаго. Блок 37 является одним из первоначальных 58 кварталов города. Еще до пожара в Чикаго в этом квартале был один из крупнейших театров Чикаго. В конце XIX века на этом квартале появилось множество высоких офисных зданий. К 1970 году в блоке было застроено 11 зданий, в которых размещались театры, офисы, YMCA и розничные магазины, такие как продуктовый магазин Stop & Shop. 14 июня 1973 года мэр Ричард Дэйли объявил об инициативе по обновлению города, сосредоточенной на театральном районе Северная петля. В течение следующих 16 лет многочисленные частные застройщики, в частности Rubloff Company и JMB Realty, планировали крупные проекты смешанного использования на месте, с торговым центром вдоль State Street и отелями и офисными башнями выше. Создание собственности было облегчено созданием мэром Гарольдом Вашингтоном района финансирования налоговых надбавок в Норт-Луп в 1983 году, что дало усилиям по городскому обновлению стабильный поток доходов и выдающийся авторитет в области. Современный блок 37 окружен на западе Центром Ричарда Дэйли, а на востоке бывшим зданием Маршалл Филд и Компания. Это часть центрального делового района, который включает в себя Чикагскую ратушу и Центр Джеймса Р. Томпсона (офисное здание штата Иллинойс) в пределах 2 кварталов.

Здания

Согласно первоначальным планам, комплекс должен был состоять из трех объединенных структур: 21-этажная жилая кондоминиумная башня под названием 108 North State Condominium Tower на Северной государственной улице и Западной Рэндольф-стрит; 20-этажная гостиничная башня под названием 108 North State Hotel Tower на Западной Рэндольф-стрит и Северной Дирборн-стрит; и 17-этажная башня под названием CBS Broadcast Center на Северной государственной улице и Западной Вашингтоне-стрит (для WBBM TV, CBS 2). В какой-то момент появились слухи, что гостиничная башня была заброшена в пользу второй жилой башни, 38-этажный палаточный палаточный зал в блоке 37, также известный как 25 West Randolph Street, был завершен в 2016 году с 690 жилыми квартирами.

Транзитные средства

Проект, начатый в 2005 году, включал в себя суперстанцию, которая соединила бы рельсы и обслуживала пассажиров как на Синей линии CTA, так и на Красной линии CTA, позволяя осуществлять прямые перевозки. Планируемый проект включал в себя центральную станцию для железнодорожного сообщения с обоими аэропортами Чикаго: О'Хар через поезда Blue Line и Мидуэй через поезда Orange Line (соединение через линии метро Red Line). Стоимость станции оценивалась в 213 миллиона долларов. Город Чикаго и Чикагское транспортное управление должны были заплатить 172 миллиона долларов, а Mills Corporation (первоначальный застройщик) должна была заплатить за остальное. Превышение расходов и задержки заставили город Чикаго и Чикагское управление транспорта заплатить около 100 миллионов долларов США для покрытия уже понесенных расходов, и CTA отменила проект, отчасти потому, что у него не было оценочных 1,5 миллиарда долларов, которые понадобились бы для создания экспресс-сервиса аэропорта (в отличие от замедленного местного железнодорожного сообщения с использованием существующих путей и станций). В итоге на строительство корпуса станции было потрачено около 400 миллионов долларов, плюс 40 миллионов долларов на расходы на отключение. В ноябре 2009 года прогресс в строительстве коммерческих и жилых зданий позволил открыть часть блока 37 Чикагской пешеходной дороги между станцией Лейк на Красной линии и станцией Вашингтон на Голубой линии. Поскольку это соединяло только неоплачиваемые районы станций, владельцы проездных карт платили стандартный тариф в размере 0,25 доллара за использование этой связи. В мае 2013 года CTA сделала эту передачу бесплатной. После провала проекта суперстанции город начал изучать возможность частного строительства экспресс-службы аэропорта, используя блок 37 в качестве конечной точки в центре города. В июне 2018 года город объявил, что The Boring Company выиграла конкурс на заключение контракта на строительство высокоскоростной скоростной транспортной линии до О'Хара, получившей название Chicago Express Loop, используя двойные туннели и электромобили на основе Tesla Model X. Финансирование строительства и эксплуатации будет полностью обеспечиваться компанией, а система сократит время в пути до О'Хара примерно до 12 минут.

The design that broke ground in 2005, included a superstation that would connect the tracks of and serve passengers on both the CTA Blue Line and CTA Red Line, enabling direct transfers. The planned project included a downtown station for train service to both Chicago airports: O'Hare via Blue Line trains and Midway via the Orange Line trains (connecting via Red Line subway tracks). The cost of the station was estimated at $213 million. The City of Chicago and the Chicago Transit Authority were to pay $172 million, and the Mills Corporation (the initial developer) was to pay for the rest. Cost overruns and delays forced the city of Chicago and the Chicago Transit Authority to pay about $100 million to cover already incurred costs, and the CTA canceled the project, partly because it did not have the estimated $1.5 billion that would be needed to create express airport service (as opposed to slow local train service using existing tracks and stations). In the end, about $400 million was spent on construction on the shell of a station, plus $40 million in mothballing costs. In November 2009, progress in construction of the commercial and residential buildings allowed the Block 37 portion of the Chicago Pedway to open between the Lake station on the Red Line and the Washington station on the Blue Line. Because this only connected the unpaid areas of the stations, farecard holders paid the standard $0.25 transfer fare to use this connection. In May 2013, the CTA made this transfer free. After the failure of the superstation project, the city began investigating the possibility of a privately constructed airport express service using Block 37 as the downtown endpoint. The city announced in June 2018, that The Boring Company had won a contest to negotiate a contract to construct a high speed rapid transit link to O'Hare, dubbed Chicago Express Loop, using twin tunnels and electric vehicles based on the Tesla Model X. Funding for construction and operation would be provided completely by the company, and the system would reduce travel time to O'Hare to about 12 minutes.

Блок 37

Блок 37 был снесен в 1989 году, после того, как мэр Ричард М. Дейли одобрил его снос для возведения многофункционального небоскреба с торговыми, гостиничными, офисными и жилыми помещениями. Это вызвало большое общественное возмущение; Здание Маккарти, знаковое место Чикаго, было даже лишено статуса достопримечательности из-за возражений защитников природы и общественных групп, чтобы блок был очищен. Блок 37 был почти пустым городским кварталом с 1989 по 2005 год после нескольких попыток перепланировки, которые провалились из-за политики Чикаго и недостаточного финансирования нескольких прошлых застройщиков. Единственное сохранившееся здание с архитектуры до 1989 года - это здание трансформатора Эдисона, которое распределяет энергию на большую часть петли. Некоммерческая организация Мэгги Дейли After School Matters началась как Gallery37 летом 1991 года, где организация установила палатки для предоставления занятий изобразительным искусством подросткам. Организация переехала из блока 37 после начала строительства и теперь работает в соседнем здании под названием "Галерея 37 Центр искусств" на Рэндольф-стрит, в нескольких кварталах к востоку от своего первоначального дома. В 1987 году мэр Чикаго Гарольд Вашингтон одобрил субсидию в размере 24 миллионов долларов для FJV Venture для разработки блока 37. После этого были разработаны ряд альтернативных планов реконструкции. Среди предыдущих планов реконструкции блока были оригинальные башни Block 37, для которых был разрушен оригинальный блок и который включал 47-этажную башню, спроектированную Murphy / Jahn, Inc. Еще одним неудачным планом был план Соломона Кордуэлла Бьюенца, включающий 711 футов 66 этажей жилой башни и 12-этажный отель Marriott, возвышающийся над 4-этажной розничной базой. Это было после 39-этажного проекта Kohn Pedersen Fox Associates, запланированного на 2004 год. Разработка провалилась, и собственность вернулась в городское владение. В 2004 году город продал недвижимость корпорации Миллс с убытком в 20 миллионов долларов. Миллс продал права на разработку Джозефу Фриду и его партнерам в 2005 году, когда город выделил 42 миллиона долларов на финансирование налоговых взносов. В 2007 году город узнал, что проект превысил бюджет на 150 миллионов долларов. Переопределение в формальное расследование позволяет использовать дополнительные методы, такие как повестки в суд.

Block 37 was demolished in 1989, after Mayor Richard M. Daley approved its demolition to erect a multi use skyscraper with retail, hotel, office, and residential spaces. This prompted much public consternation; the McCarthy Building, a Chicago Landmark, was even stripped of landmark status over the objection of preservationists and public interest groups in order for the block to be cleared. Block 37 was a nearly vacant city block from 1989 until 2005 after several attempts at redevelopment failed due to Chicago politics and insufficient funding of several past developers. The single remaining building from the pre 1989 Block 37 architecture is an active Commonwealth Edison transformer building that distributes power to a great portion of the Loop. Maggie Daley's nonprofit, After School Matters, started as Gallery37 in the summer of 1991, where the organization set up tents to provide visual arts classes to teenagers. The organization moved from Block 37 when development began, and now operates in a nearby building named "Gallery 37 Center for the Arts" on Randolph Street, a few blocks east of its original home. In 1987, Chicago Mayor Harold Washington approved a $24 million subsidy to FJV Venture to develop Block 37. There were a series of subsequent alternate redevelopment plans. Among the prior redevelopment plans for the block were the original Block 37 Towers, for which the original block was demolished and which included a 47 story tower designed by Murphy/Jahn, Inc. Another failed plan was a Solomon Cordwell Buenz plan including a 711 foot 66 story residential tower and a 12 story Marriott Hotel towering over a 4 story retail base. This had followed the 39 story Kohn Pedersen Fox Associates design scheduled for 2004 completion. The developments fell through, which put the property back into the city's possession. In 2004, the city sold the property to Mills Corp. at a $20 million loss. Mills sold the development rights to Joseph Freed and Associates in 2005, when the city committed $42 million in tax increment funding. In 2007, the city learned the development was $150 million over budget. The reclassification as a formal investigation allows for the use of additional techniques such as subpoenas.

Проблемы с блоком 37

В марте 2006 года подрядчики остановили строительство из-за опасений, что им не будут выплачены. В конце концов, Миллс продал права на торговые площади чикагскому застройщику Джозефу Фриду и его партнерам, которые ранее купили близлежащее здание Карсон, Пири, Скотт и Компания (расположенное на Южной Стейт-стрит, 1), которое закрылось в начале 2007 года. К 2007 году Голуб и Миллс были в юридическом конфликте по поводу определенных договоров аренды с Morningstar, поскольку Голуб утверждал, что Миллс знал об измерениях этажей, хотя они заключили контракт с Голубом, утверждая, что аффилированный Morningstar "заставил Morningstar согласиться на аренду, чтобы быть связанным после фактического измерения пространства". Последующее судебное решение позволило Mills расторгнуть контракт с Golub на разработку двух жилых башен проекта и продать жилую часть проекта Block 37 в Loop застройщику Джозефу А. ООО "Фрид и Ассошиэйтедс".

2009 год - закрытие

Кредиторы, включая Bank of America, 19 октября 2009 года перешли к закрытию розничной и транзитной части комплекса смешанного назначения, потому что у Joseph Freed and Associates закончились деньги. Технически освобожден в марте. С перерасходами, превышающими 34 миллиона долларов по состоянию на 25 августа, Фрид должен был 128,5 миллиона долларов по кредиту на строительство в размере 205 миллионов долларов, согласно иску, поданному в окружной суд округа Кук. 3 ноября застройщик объявил, что за несколько месяцев открыл 13 новых арендаторов. 20 ноября судья окружного суда лишил Freed прав на разработку и передал ответственность на CB Richard Ellis. В тот же день было выдано разрешение на частичное занятие подземного пешеходного перехода, соединяющего Красную и Голубую линии, а также торгового пространства на первом этаже. Freed утверждала, что выплаты по кредиту были текущими и что дефолт был основан на технической неточности. 30 декабря 2009 года Фрид был признан лично ответственным за 6,8 миллиона долларов из расходов. В качестве получателя, CB Ричард Эллис должен был подать отчет о состоянии в суд 8 декабря и полный отчет, включая финансовые, 15 января 2010 года. Споры по поводу страхования задержали передачу прав на разработку, которая, наконец, произошла в конце января 2010 года. В марте 2011 года Bank of America приобрел недвижимость на сумму $206 млн с кредитной ставкой в $100 млн на продаже шерифа. Затем в феврале 2012 года ожидалось, что CIM Group завершит переговоры о покупке всего торгового центра площадью 305 000 квадратных футов от Bank of America Corp. CIM фактически не закрыл покупку до апреля 2012 года.

Строительство I фазы

Корпорация Mills купила недвижимость для проекта у города 11 ноября 2005 года. В апреле 2005 года Миллс объявил о договоре аренды с WBBM Channel 2 на площадь около 100 000 квадратных футов (10 000 м2) для офисов и телевизионной студии. В июне 2008 года Puma подтвердила, что открывает двухэтажный флагманский магазин в блоке 37. Также сообщалось, что в театре Мувико есть мультиплекс с восемью экранами. В октябре 2008 года испанский магазин одежды Zara подписал договор аренды Block 37 вместе с немецкой компанией спортивной одежды Puma и британским брендом одежды Ben Sherman. Другие подтвержденные розничные продавцы включают в себя производителя одежды Steve Madden, Godiva Chocolatier, продавца спортивной одежды Lululemon Athletica Inc., продавца волос и кожи Aveda, а также продавца товаров для тела и ванны Sabon. Другими магазинами, которые, по слухам, рассматривали Block 37 в то время, были Apple Computer и Crate & Barrel Home Furniture .

Строительство второй фазы

31 июля 2006 года началось строительство торговой и CTA. Здание также будет служить корпоративной штаб-квартирой Morningstar, Inc. После серии предыдущих неудач в этом проекте, это знаменует собой первый раз, когда реконструкция прошла от начальной фазы до фазы строительства. Это позволит Morningstar, Inc. переехать до истечения срока аренды в начале 2009 года в своем месте на 225 W. Wacker Drive.

Ты прекрасна

Во время строительства 100 местных художников создали вырезанные буквы из дерева, чтобы поместить их на временную строительную стену. Они были размещены на стене, примыкающей к временной пешеходной дорожке рядом с строительной площадкой. Фраза "Ты прекрасна" была написана на разных языках.

Завершение

В сентябре 2008 года в 16-этажном здании, использующем различные виды строительства, состоялась церемония резки ленты. В студии CBS есть внешний видеодисплей. Морнингстар перенес свою глобальную штаб-квартиру в здание. В структуре также было первое в мире роскошное совместное рабочее пространство, с 100 индивидуальными рабочими местами для аренды на 15-м этаже в пространстве, которое включает спа-центр, бильярдный зал, студию звукозаписи, магазин графического дизайна, аудиоматериалы, апартаменты пентхауса и консьерж. Джим Дэвид Бартон, первый и крупнейший арендатор проекта Block 37, также вышел из проекта. Причиной отказа от фитнеса стало задержка открытия торгового центра, которое планируется открыть осенью 2009 года, а не осенью 2008 года, как планировалось. В марте 2009 года Apple Inc. также вышла из своего лизингового соглашения, и менее чем через месяц она подписала соглашение о разработке нового магазина в Clybourn Corridor на участке, ограниченном Северной авеню, улицей Халстед и авеню Клайборн. После того, как Apple отказалась от аренды, Lululemon отказалась от аренды, чтобы быть рядом с Apple. Другие арендаторы, подписавшие контракт в марте 2009 года, включали в себя чикагский магазин кустарного инвентаря Bigsby & Kruthers, Sunglass Hut, кристаллические ювелирные изделия Swarovski, Starfruit Cafe и быстрое кафе Tahini. Кроме того, в связи с уменьшением доходов от рекламы, CBS стремился передать часть своей студии в субаренду. 20 ноября 2009 года открылась подземная пешеходная дорога, соединяющая Синюю и Красную линии. На следующий день Стив Мэдден открыл первую розничную лавку в здании. По состоянию на февраль 2012 года театр, ресторан и тренажерный зал не открылись и больше не планировались. Здание оставалось только на 26 процентов занятым в то время из-за колебаний розничных торговцев, чтобы взять на себя арендные договоры, в то время как кредитор Bank of America и застройщик Джозеф Фрид боролись в суде по банкротству. 11 сентября CIM выпустила пресс-релиз о том, что она получила разрешения на 34-этажную жилую башню, в которой 690 квартир, которую Crain's Chicago Business описала как "самую большую жилую башню, которую Loop видел за десятилетия". Официальное начало проекта со стеклянными стенами было 29 октября с ожидаемым завершением к лету 2016 года, чтобы включить такие удобства, как открытый бассейн и спа, а также спа на крыше и фитнес-центр. В то время торговые площади были заняты только на 52 процента. Строительство многоквартирного дома исключило планы по строительству отеля на вершине здания. Строительство жилого дома совпало с планами по созданию кинотеатра AMC Theatres с 11 экранами. 4-й этаж AMC-театра открыл свои двери 17 декабря 2015 года, как и планировалось, как единственный крупный кинотеатр сети Loop. Театр является первым в Чикаго театром Dine In, в котором посетители заказывают еду нажатием кнопки с своих мест. 1 июня 2016 года 38-этажный, 690-этажный маркиз в блоке 37 был открыт в 25 West Randolph St. CIM и его партнер по проекту, канадская фирма Morguard, попытались выставить здание на продажу в 2017 году за 414 миллионов долларов. После того, как никто не предложил купить 25 West Randolph St., компании рефинансировали здание в конце 2017 года с ипотекой в размере 225 миллионов долларов, из которых 110 миллионов долларов были использованы для погашения кредита в размере 110 миллионов долларов, который финансировал строительство. Затем застройщики снова выставили здание на продажу в 2019 году за 300 миллионов долларов. Morguard выкупила долю CIM в ноябре 2019 года. Northwestern Mutual предоставила Morguard кредит в 165 миллионов долларов, чтобы выкупить долю CIM.

In September 2008, the mixed use 16 story building held its ribbon cutting ceremony. The CBS studio includes a outside video display. Morningstar moved its global headquarters into the building. The structure also had the world's first luxury coworking space, with 100 individual workspaces for rent on the 15th floor in a space that includes a spa, pool hall, recording studio, graphic design shop, audio visual board room, penthouse suites and concierge. The David Barton Gym, the first and largest tenant of the Block 37 project, also withdrew from the project. The reason the gym opted out was the delayed opening of the mall, which is scheduled for fall 2009 opening rather than fall 2008 as scheduled. In March 2009, Apple Inc. also withdrew from its leasing agreement, and less than a month later it signed an agreement to develop a new storefront in the Clybourn Corridor on property bounded by North Avenue, Halsted Street and Clybourn Avenue. After Apple backed out of its lease, Lululemon backed out of its lease to be located next to Apple. Other March 2009 tenant signings included Chicago's haberdashery Bigsby & Kruthers, Sunglass Hut, crystal jewelers Swarovski, Starfruit Cafe, and Fast casual eatery Tahini. Also, in the face of declining advertising revenue, CBS sought to sublease part of its studio. On November 20, 2009, the underground pedway connecting the Blue Line and the Red Line opened. The following day Steve Madden shoes, opened the first retail establishment in the structure. As of February 2012, the theatre, food court and gym had not opened and were no longer planned. The building remained only 26 percent occupied at that time due to hesitance by retailers to commit to leases while lender Bank of America and developer Joseph Freed battled in bankruptcy court. On September 11, CIM issued a press release that it had obtained permits for a 34 story, 690 unit apartment tower, which Crain's Chicago Business described as "the biggest apartment tower the Loop has seen in decades". The official commencement of the glass walled project was on October 29 with expected completion by Summer 2016 to include amenities such as outdoor pool and spa, plus a rooftop spa and fitness center. At the time the retail spaces were only 52 percent occupied. The apartment building construction eliminated the plans to build a hotel atop the structure. The apartment building construction coincided with plans to bring an 11 screen AMC Theatres dine in movie theater to the building. The 4th floor AMC theater opened its doors on December 17, 2015 as scheduled as the Loop's only major chain movie theatre. The theatre is Chicago's first Dine In Theatre in which patrons order food by the touch of a button from their seats. On June 1, 2016, the 38 story, 690 unit Marquee at Block 37 opened at 25 West Randolph St., CIM and its partner in the project, Canadian firm Morguard, attempted to put the building for sale in 2017 at $414 million. After no one offered to buy 25 West Randolph St., the companies refinanced the building in late 2017 with a $225 million mortgage, of which $110 million was used to repay a $110 million loan that funded construction. The developers then placed the building for sale again in 2019 at a cost of $300 million. Morguard bought out CIM's stake in November 2019. Northwestern Mutual provided the $165 million loan for Morguard to buy out CIM's stake.