Жерді сақтау шарты: меншік құқығын шектеу және қоршаған ортаны қорғау

Кіріспе

Жерге қатысты заңдық келісім түрі

Америка Құрама Штаттарында, табиғатты сақтау келісімі (сондай-ақ, табиғатты сақтау міндеттемесі, табиғатты сақтау шектеуі немесе табиғатты сақтау құқығы) – "жер трасты" деп аталатын білікті жерді сақтау ұйымына немесе белгілі бір жер аумағында жер иесінің құқықтарын шектеу үшін үкіметтік (қалалық, аудандық, штаттық немесе федералдық) органда берілген өкілеттік болып табылады. Бұл жер иесі мен жер трасты немесе үкіметтік орган арасындағы келісім арқылы құрылған жылжымайтын мүлікке қатысты мүдде. Табиғатты сақтау келісімі "жермен бірге жүреді", яғни ол жердің қазіргі және болашақ иелеріне де қолданылады. Кез келген жылжымайтын мүлікке қатысты мүдде сияқты, табиғатты сақтау келісімі мүліктің меншік тізбесінің бір бөлігі болып табылады және әдетте жергілікті жер тізімінде тіркеледі. Табиғатты сақтау келісімінің мақсаттары белгілі бір мүліктің сипатына, жер трастының немесе үкіметтік органның мақсаттарына және жер иелерінің қажеттіліктеріне байланысты өзгереді. Мысалы, келісімнің мақсаттары (көбінесе "сақтау мақсаттары" деп аталады) келесілердің бірін немесе бірнешесін қамтуы мүмкін: су сапасын сақтау және жақсарту; салауатты орманның өсуін жалғастыру және дамыту; жабайы жануарлардың тіршілік ету ортасын және көші-қон жолдарын сақтау және жақсарту; жолдардан және басқа да қоғамдық орындардан көрінетін көрнекті көріністерді қорғау; немесе жердің тұрақты ауыл шаруашылығы және орман шаруашылығы үшін әрқашан қолжетімді болуын қамтамасыз ету. Табиғатты сақтау мақсаттарын ілгерілету үшін табиғатты сақтау келісімінің әкімшілік шарттары да әр түрлі, бірақ әдетте жерді бөлуді және басқа да жылжымайтын мүлік құрылысын тыйым салады немесе едәуір шектейді. Табиғатты сақтау құралы ретінде табиғатты сақтау келісімінің ерекшелігі – ол пайдаланушыларға жерде нақты сақтау мақсаттарына жетуге мүмкіндік береді, сонымен бірге жерді жер иелерінің меншігінде және бақылауында ұстап, оны сақтау мақсаттарына сәйкес пайдалануға болады. Жерді пайдалануды реттеуден айырмашылығы, табиғатты сақтау келісімі жер иесінің құқықтары шектелгенде оның еркімен жасалады. Дегенмен, келісімнің шектеулері бір рет белгіленгеннен кейін мәңгілік болады (және мүліктің қалған меншік үлесінің нарықтық құнын төмендетуі мүмкін). Келісімнің құнын бағалау және тараптар (жер иесі мен жер трасты) арасындағы қаржылық келісімдер әдетте құпия сақталады. Табиғатты сақтау келісімін беруші жер иесі жерді басқаруға және жеке меншікке иелік етуге жалғастырады және келісімді сыйға тартқан және/немесе сатқан үшін маңызды мемлекеттік және федералды салық жеңілдіктерін алуы мүмкін. Табиғатты сақтау келісімін ұстаушы келісім шарттарының сақталуын қамтамасыз ету және бұзушылық болған жағдайда оларды орындау үшін жердің болашақ пайдаланылуын бақылауға жауапты. Табиғатты сақтау келісімі жер иесіне белгілі бір пайдалануға тыйым салғанымен, мұндай келісім жерді жалпыға ортақ етпейді. Керісінше, көптеген табиғатты сақтау келісімдері жерді пайдалану құқығын иеленушіге де, жұртшылыққа да бермейді. Сонымен қатар, көптеген табиғатты сақтау келісімдері жер иесіне егер олар резервтелмесе, тыйым салынар еді, белгілі бір пайдалануды ұсынады. Кейбір табиғатты сақтау келісімдері келісім иесіне немесе жұртшылыққа белгілі бір пайдалануды береді. Бұл мәліметтер табиғатты сақтау келісімін құрайтын заңдық құжатта көрсетілген.

In the United States, a conservation easement (also called conservation covenant, conservation restriction or conservation servitude) is a power invested in a qualified land conservation organization called a "land trust", or a governmental (municipal, county, state or federal) entity to constrain, as to a specified land area, the exercise of rights otherwise held by a landowner so as to achieve certain conservation purposes. It is an interest in real property established by agreement between a landowner and land trust or unit of government. The conservation easement "runs with the land", meaning it is applicable to both present and future owners of the land. The grant of conservation easement, as with any real property interest, is part of the chain of title for the property and is normally recorded in local land records. The conservation easement's purposes will vary depending on the character of the particular property, the goals of the land trust or government unit, and the needs of the landowners. For example, an easement's purposes (often called "conservation objectives") might include any one or more of the following:
Maintain and improve water quality;
Perpetuate and foster the growth of healthy forest;
Maintain and improve wildlife habitat and migration corridors;
Protect scenic vistas visible from roads and other public areas; or
Ensure that lands are managed so that they are always available for sustainable agriculture and forestry. The conservation easement's administrative terms for advancing the conservation objectives also vary but typically forbid or substantially constrain subdivision and other real estate development. The most distinguishing feature of the conservation easement as a conservation tool is that it enables users to achieve specific conservation objectives on the land while keeping the land in the ownership and control of landowners for uses consistent with the conservation objectives. Unlike land use regulation, a conservation easement is placed on property voluntarily by the owner whose rights are being restricted. The restrictions of the easement, once set in place, are however perpetual (and potentially reduce the market value of the remaining ownership interest in the property). Appraisals of the value of the easement, and financial arrangements between the parties (land owner and land trust), generally are kept private. The landowner who grants a conservation easement continues to manage and otherwise privately own the land and may receive significant state and federal tax advantages for having donated and/or sold the conservation easement. In granting the conservation easement, the easement holder has a responsibility to monitor future uses of the land to ensure compliance with the terms of the easement and to enforce the terms if a violation occurs. Although a conservation easement prohibits certain uses by the landowner, such an easement does not make the land public. On the contrary, many conservation easements confer no use of the land either to the easement holder or to the public. Furthermore, many conservation easements reserve to the landowner specific uses which if not reserved would be prohibited. Some conservation easements confer specific uses to the easement holder or to the public. These details are spelled out in the legal document that creates the conservation easement.

Табыс салығы бойынша шегерімдер

Америка Құрама Штаттарындағы жер иелері, егер олар Ішкі Кірістер Кодексінің 170(h) тармағында белгіленген ережелерге сәйкес "білікті" жер қорғау ұйымына "білікті" консервациялық жеңілдік берсе, олардың сыйлық құнына тең федералды табыс салығын шегеруге құқылы болуы мүмкін. Білікті бағалаушы анықтаған жеңілдіктің құны, жеңілдік күшке енгенге дейін және кейін мүліктің нарықтық құны арасындағы айырмашылыққа тең болады. Осы табыс салығы бойынша шегерімге ие болу үшін, жеңілдік мынадай болуы керек: а) мәңгілік; б) білікті мемлекеттік немесе коммерциялық емес ұйымның меншігінде болуы керек; және, в) жарамды "сақтау мақсатына" қызмет етуі керек, яғни мүлік айтарлықтай табиғи, көркемдік, тарихи, ғылыми, демалыс немесе ашық кеңістік құндылығына ие болуы керек. Президент Джордж Буш 2006 жылдың 17 тамызында қол қойған заңның (2006 жылғы Зейнетақыларды қорғау туралы заңның H. R. 4) нәтижесінде, 2006 және 2007 жылдары консервациялық жеңілдік берушілер өз сыйлықтарының құнын жылдық түзетілген жалпы табысының (AGI) 50% мөлшерінде шегеруге мүмкіндік алды. Сонымен қатар, табысының 50% немесе одан да көп бөлігі ауыл шаруашылығынан түсетін жер иелері сыйлықты өздерінің АЖК-нің 100% мөлшерінде шегеруге құқылы болды. Бірінші жылдан кейін қалған сыйлық сомасы қосымша он бес жылға (шегерімді пайдалануға болатын ең көп мерзім – он алты жыл) немесе шегерім сомасы толығымен пайдаланылғанша берілуі мүмкін, қайсысы ертерек болса, соған дейін. 2008 жылдың жазында "Фермалық заң" қабылданғаннан кейін, бұл кеңейтілген федералды табыс салығы бойынша жеңілдіктер 2008 және 2009 жылдары сыйға тартқан барлық консервациялық жеңілдіктерге де қолданылды. Бұл ереже 2010 жылдан 2014 жылға дейін жыл сайын жаңарып, 2015 жылы мерзімі шексіз салық кодексіне енгізілді.

Табыс салығы бойынша кредиттер (штаттар)

Жерді қорғау жақтастары ұзақ жылдар бойы жер иелеріне федералдық қайырымдылық шегерімінен (және федералдық салық жүйесіне сәйкес келетін штаттардағы мемлекеттік салық шегерімінен) артық, сервитуттарды беруге қосымша салықтық жеңілдіктер енгізуге тырысып келді. 1980 жылдан бері сервитут берушілер үшін федералдық табыс салығы бойынша кредит беру туралы пікірталас жүріп келеді. Дегенмен, федералдық салық кредиті қабылданған жоқ. Алайда, штаттар білікті консервациялық сервитуттарды берушілерге мемлекеттік табыс салығын төлеуге арналған кредиттер беруге көшті. 1983 жылы Солтүстік Каролина мұндай бағдарламаны енгізген алғашқы штат болды. Табиғатты қорғау қорының адвокаты Филип Табас 1990 жылдары мемлекеттік салық кредиті идеясын кеңінен насихаттады. 1999 жылы төрт штаттың заң шығарушы органы мемлекеттік салық кредиті бағдарламаларын қабылдады (Вирджиния, Делавэр, Колорадо және Коннектикут, осы ретпен). 2000 жылы Оңтүстік Каролина және Калифорния да осы қадамды жасады. Содан бері тағы бірнеше штат олардың үлгісін алды. Жер иелері үшін мемлекеттік салық салуға жататын кірісі аз болса, салық кредитінің құны төмен болады және консервациялық сервитут беруге жеткілікті ынталандыру болмайды. Осы себепті, Колорадо және Вирджиния сияқты кейбір штаттарда мемлекеттік салық кредиті ауыстырылатын болып табылады, яғни донор/жер иесі өзінің кредитін басқа біреуге сата алады; сатып алушы сатып алынған салық кредитін, әдетте номиналды құнынан төмен бағада, өзінің Колорадодағы табыс салығын төлеу үшін пайдалана алады. Алайда, сервитут кредитінің сомасына қойылған шектеулер және басқа да шектеулер кейбір штаттардың салық кредиті бағдарламаларының ауқымын шектейді. Консервациялық жерлерді сыйға беруге байланысты кредиттер ауыстырылатын штаттарда еркін нарық қалыптасты. Брокерлер жер иелеріне артық кредиттерді сатып алушылармен байланысуға көмектеседі және брокерлер көбінесе төлемдерді және құжаттарды рәсімдеуді жүзеге асырады, соның арқасында тараптардың мүдделері қорғалады және аударымдар мемлекеттік салық органдарына толыққанды хабарланады. Ауыстырылатын салық кредитін сатудан және пайдаланудан алынған табыстың федералдық және штаттық салықтық реттелуі кеңінен талқыланды және Ішкі кіріс қызметі бірнеше нұсқаулық құжаттар шығарды. Нью-Мексико штатының табыс салығы бойынша кредиті 2003 жылы енгізілді. [SB 581] 2008 жылғы 1 қаңтарда күшіне енген жаңа ауыстырылу заңнамасы 2004 жылғы 1 қаңтардан бастап жасалған консервациялық сервитуттарға кері күшпен қолданылады. Вирджинияның ауыстырылатын кредит бағдарламасы сақталған мүліктің долларлық құны бойынша штаттар арасында ең ірісі болып табылады. 2010 жылдың соңына дейін Вирджинияда салық кредиті талап етілген 2,512 миллиард долларлық мүлік сервитут ретінде сыйға берілді. Осы талаптарға сай келетін сервитуттар Вирджиния жерінің үлкен бөлігін қамтиды. Вирджиния бағдарламасы қазір (2011) жыл сайын шамамен 110 миллион долларлық жаңа салық кредитін ұсынады. Кредит сомасы сервитут сыйлығының бағаланған құнының 40% құрайды, демек, жыл сайын жануарлар мекендеу орындарын, егістік жерлерді және орманды алқаптарды, сондай-ақ көрнекті ашық кеңістіктерді қорғау үшін 275 миллион долларлық мүлік сыйға беріледі. Басқа штаттардың салық кредиті бағдарламалары долларлық өлшемдері бойынша кішкентайрақ, бірақ олардың қорғауға ықпал еткен аудандары мен қорғау құндылықтары өте маңызды. 1990 жылдары Филип Табас және Табиғатты қорғау қоры ұсынған мемлекеттік салық кредитінің (федералдық салық кредиті болмаған жағдайда) тұжырымы айтарлықтай нәтижелер берді және бүгінгі күні де кеңейіп келеді.

Land conservation advocates have long tried to enact additional tax incentives for landowners to donate easements, above the federal charitable deduction (and state tax deduction in states that conform to federal tax process). There has been discussion of creating a federal income tax credit for easement donors since around 1980. However, no federal tax credit has been enacted. States, however, have moved ahead to grant credits that can be used to pay state income tax to donors of qualified conservation easements. In 1983, North Carolina became the first state to establish such a program. Attorney Philip Tabas of The Nature Conservancy promoted the state tax credit idea widely in the 1990s. In 1999, four state legislatures enacted state tax credit programs (Virginia, Delaware, Colorado, and Connecticut, in that order). South Carolina and California followed in 2000. Several other states have followed since. For landowners with little income subject to state taxation, a tax credit is of little value and may be insufficient incentive to grant a conservation easement. For this reason, some states, including Colorado and Virginia, the state tax credit is transferable—that is, the donor/landowner can sell her/his credit to someone else; the buyer can use the purchased tax credit, normally purchased at a discount from face value, against their own Colorado income tax. However, caps on the amount of credit an easement can generate, and other restrictions, limit the scope of some state tax credit programs. In the states where credit for conservation land donations is transferable, free markets have arisen. Brokers assist landowners with excess credit to contact buyers, and the brokers often handle payments and paperwork to protect the principals, and to ensure that transfers are fully reported to the state tax authorities. The federal and state tax treatment of profits from sale and use of transferable tax credit have been the subject of extensive discussion and the issuance of several guidance documents by the Internal Revenue Service. The New Mexico state income tax credit was originated in 2003. [SB 581] New transferability legislation, effective January 1, 2008, applies retroactively to conservation easements effected from January 1, 2004. The Virginia transferable credit program is the largest among the States in dollar value of property conserved. By the end of 2010, $2,512,000,000 of property value had been donated as easements in Virginia for which tax credit was claimed. The qualifying easements cover over of Virginia landscape. The Virginia program now (2011) grants about $110 million of new tax credit each year. The credit allowance is 40% of the appraised value of the easement donation, so this equates to $275 million of property value donated per year for protection of wildlife habitat, farmland and woodland, and scenic open space—in perpetuity. The other state tax credit programs are smaller in dollar measurement, but are very significant in the area and the conservation values that they cause to be protected. The concept of state tax credit action (in the absence of a federal tax credit) that Philip Tabas and The Nature Conservancy promoted in the 1990s has borne remarkable fruit, and continues to expand today.

Мұралық салықтың төмендеуі мен шегерілуі

Жер иелері өмірден өткеннен кейін маңызды мүлікті қалдырса, консервациялық сервитуттың ең маңызды қаржылық әсері мұралық салықтың айтарлықтай төмендеуі болуы мүмкін. Мұралық салықтар көбінесе мұрагерлерге жерді тұтас және отбасының иелігінде ұстауды қиындатады, себебі мұралық салық ставкалары жоғары, ал жердің даму құны өте жоғары. Бұл салықтарды төлеу үшін жерді бөліп сатуға немесе дамытуға беруге тура келуі мүмкін, бұл жер иесінің немесе олардың мұрагерлерінің қалауынша келмейді. Консервациялық сервитут мұндай жағдайда үш маңызды жолмен көмектесе алады:

Мүліктің құнының төмендеуі. Консервациялық сервитуттың құны қайтыс болған адамның мүлігінен алынып тасталады. Нәтижесінде, мұрагерлер жойылған даму құқықтары үшін салық төлеуге міндетті болмайды, сондықтан салықтар төмендейді. Яғни, мұрагерлер жердің толық даму құнына емес, сақталған ауыл шаруашылығы жерлерінің құнына ғана мұралық салық төлейді. Мүліктік жеңілдік. Салық кодексінің 2031(c) бабы консервациялық сервитут ретінде берілген мүліктерге қосымша мұралық салық жеңілдіктерін қарастырады. Егер мүлікке консервациялық сервитут орнатылса, жер құнының 40%-ға дейін (500 000 АҚШ долларына дейін шектеумен) жер иесінің қайтыс болуымен байланысты мүліктен алынып тасталуы мүмкін. Бұл жеңілдік жоғарыда сипатталғандай, сервитуттың өзіне байланысты жер құнының төмендеуіне қоса беріледі. Өлімнен кейін сервитут. Мұрагерлер осы жеңілдіктерді (бірақ табыс салығын шегеруді емес) жер иесінің қайтыс болуынан кейін және мұралық декларацияны тапсыру алдында консервациялық сервитутты беруге келісім беру арқылы алуға болады (бұл «постмортм» сайлауы деп аталады). Пенсильвания штатында мүлікке кіретін жерлерге орнатылған консервациялық шектеулер мұралық салықты азайтуға мүмкіндік береді.

Мүліктік салықтық жеңілдіктер

Көптеген штаттар консервациялық жеңілдіктер бергендерге мүлік салығынан жеңілдіктер ұсынады. Қосымша жерлердің нақты шекаралары әрқашан бір-бірімен үйлесімді болмайды. Қазіргі уақытта NCED бұл мәселені шекаралық полигондарды жер иесі ұсынған бастапқы деректерден өзгеше болуы мүмкін стандартты жер учаскесі қабатына бекіту арқылы шешеді. Консервациялық жеңілдіктердің табиғатқа тигізетін пайдалы әсерлеріне қарамастан, зерттеулер ақы төлеп жерді сатып алу сияқты (яғни, жерді сақтаумен айналысатын ұйымдар арқылы тікелей сатып алу) басқа да жерді сақтау шараларын қарастыруды ұсынады. Екі басқару тәсілінің де тиімділігі экономикалық және жергілікті экологиялық жағдайлар сияқты түрлі факторларға байланысты, сондықтан шешім қабылдау үшін оларды мұқият қарастыру қажет.

Сақтау бойынша сертификаттарды сатып алу

Көптеген консервациялық сервитуттар федералды, штаттық және жергілікті үкіметтерден, коммерциялық емес ұйымдардан немесе жеке донорлардан қаржымен сатып алынады. Бұл жағдайда жер иелеріне консервациялық сервитут сатып алу үшін тікелей ақы төленеді. Әр бес немесе одан да көп жылда жаңартылатын Фермалық заң жобасы консервациялық сервитут сатып алу үшін маңызды қаржы көзі болып табылады. 2014 жылғы Фермалық заң жобасы Фермалық және ранчолық жерлерді қорғау бағдарламасын, Шөптесін резервтік бағдарламасын және Сулы жерлерді резервтік бағдарламасын біріктіру арқылы Аграрлық консервациялық жеңілдік бағдарламасын (ACEP) құрды. ACEP аясында Табиғи ресурстарды қорғау қызметі тайпаларға, мемлекеттік және жергілікті билік органдарына және жер қоры шаруашылықтарын дамытудан және басқа да ауыл шаруашылығы емес мақсаттардан қорғайды. ACEP-ге ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлер мен сулы-жауынды жерлер резерві кіреді. Ауыл шаруашылығы жерлерін пайдалану азық-түлік өндіру үшін жерді сақтап қалуға және топырақ пен суды сақтауға көмектеседі. Сулы жерлерді қорғау мақсатында сулы жерлер қайта қалпына келтіріледі. Пайдасын барынша арттыру үшін бағдарлама қалпына келтірудің жоғары мүмкіндігі бар және өнімнің төмен өнімділігі немесе өнімнің жетіспеушілігі бар жерлерді мақсат етеді. Фермалық заң жобасы сондай-ақ орманды жерлерді қорғау үшін консервациялық сервитуттарды сатып алуға қаржы бөледі. Орман мұрасы бағдарламасы – жеке меншік орман жерлерін қорғайтын мемлекеттермен серіктестіктегі ерікті федералды бағдарлама. Жер иелері консервациялық сервитутты сатып алудың бір бөлігі ретінде көп ресурсты басқару жоспарын дайындауға міндетті. Көптеген штаттарда табиғатты қорғау үшін тікелей қаржы көздері бар. Көбінесе қолданылатын қаржыландыру көздері жылжымайтын мүліктің сату салығы, заңнамалық облигациялар және лотереядан түскен қаражат болып табылады. Мысалы, 2014 жылы Нью-Джерси сайлаушылардың 65% дауысымен мақұлдаған конституциялық түзету арқылы корпоративтік бизнес салықтарынан табиғатты қорғауға қаржыландыруды қосты. Көптеген штаттар мен округтерде ауыл шаруашылығын қорғау үшін ауыл шаруашылығын қорғау сервитуттарын (PACE) сатып алу бағдарламалары бар, бұл өнімді егістік жерлерін ауыл шаруашылығы емес дамудан қорғауға бағытталған. 1974 жылы Нью-Йорктегі Саффолк округі алғашқы PACE (сонымен қатар даму құқықтарын сатып алу немесе PDR) бағдарламасын енгізді. Вашингтондағы Кинг округі және Мэриленд, Массачусетс және Коннектикут штаттары осы үрдіске тез қосылды. 2016 жылғы мәліметтер бойынша PACE бағдарламасы 32 штатта мемлекеттік және жергілікті бағдарламалар арқылы жұмыс істейді.

Many conservation easements are purchased with funds from federal, state, and local governments, nonprofit organizations, or private donors. In these cases, landowners are paid directly for the purchase of the conservation easement. The Farm Bill, updated every five or more years, provides an important source of funds for conservation easement purchase. The 2014 Farm Bill created the Agricultural Conservation Easement Program (ACEP) by consolidating the Farm and Ranch Lands Protection Program, the Grassland Reserve Program, and the Wetlands Reserve Program. Under ACEP, the Natural Resources Conservation Service helps tribes, state and local governments, and land trusts protect agriculture from development and other non agricultural uses. ACEP includes Agricultural Land Easements and Wetland Reserve Easements. Agricultural land easements preserve land for food production and aids in soil and water conservation. Wetland reserve easements aim to restore wetland areas that have been converted into agricultural land. To maximize the benefits, the program targets land that has both a high chance of restoration success and a history of low crop yields or crop failure. The Farm Bill also funds the purchase of conservation easements for forestland. The Forest Legacy Program is a voluntary Federal program in partnership with States which protects privately owned forest lands. Landowners are required to prepare a multiple resource management plan as part of the conservation easement acquisition. The majority of states have direct funding sources for conservation. Commonly used funding sources include real estate transfer tax, legislative bonds, and lottery proceeds. For instance, in 2014, New Jersey added conservation funding from corporate business taxes through constitutional amendment, approved by 65% of voters. Many states and counties have programs for the purchase of agricultural conservation easements (PACE) to protect productive farmland from non agricultural development. In 1974, Suffolk County in New York enacted the first PACE (also known as purchase of development rights or PDR) program. King County in Washington and the states of Maryland, Massachusetts, and Connecticut quickly followed suit. As of 2016, the PACE program operates in 32 states through both state and local programs.

Ұлттық қорғаныс базасы

Ұлттық табиғатты қорғау келісімдерінің дерекқоры консервациялық келісімдерді картаға түсіреді және АҚШ-та консервациялық келісімдер қандай ресурстарды қорғайтынын түсінуге көмектесетін ақпарат көзі болып табылады. 2018 жылғы мәліметтер бойынша, Ұлттық табиғатты қорғау келісімдерінің дерекқоры 24,7 миллион акр жерге орналасқан 130 000-нан астам консервациялық келісімді қамтиды.