Сохраняющие сервитуты на землю в США: правовая основа и особенности

Введение

Тип правового соглашения, применимого к земле

В Соединенных Штатах консервационное служение (также называемое консервационным соглашением, консервационным ограничением или консервационным сервитутом) – это полномочие, предоставленное квалифицированной организации по сохранению земель, именуемой «земельным трастом», или государственному (муниципальному, окружному, штатному или федеральному) органу, для ограничения, в отношении определенной площади земли, осуществления прав, принадлежащих землевладельцу, с целью достижения определенных целей сохранения. Это право на недвижимость, установленное соглашением между землевладельцем и земельным трастом или органом власти. Консервационное служение «передается вместе с землей», то есть распространяется как на нынешних, так и на будущих владельцев земли. Предоставление консервационного сервитута, как и любое право на недвижимость, является частью цепочки прав собственности на недвижимость и обычно регистрируется в местных земельных книгах. Цели консервационного сервитута будут варьироваться в зависимости от характеристик конкретной собственности, целей земельного траста или органа власти, а также потребностей землевладельцев. Например, цели сервитута (часто называемые «задачами сохранения») могут включать в себя одно или несколько из следующего: поддержание и улучшение качества воды; сохранение и содействие росту здоровых лесов; поддержание и улучшение среды обитания диких животных и миграционных коридоров; защита живописных видов, видимых с дорог и других общественных мест; или обеспечение того, чтобы земли использовались таким образом, чтобы они всегда были доступны для устойчивого сельского и лесного хозяйства. Административные условия консервационного сервитута для продвижения задач сохранения также различаются, но обычно запрещают или существенно ограничивают разделение и другую застройку недвижимости. Наиболее отличительной особенностью консервационного сервитута как инструмента сохранения является то, что он позволяет достигать конкретных задач сохранения на земле, сохраняя при этом землю в собственности и под контролем землевладельцев для целей, соответствующих задачам сохранения. В отличие от регулирования землепользования, консервационный сервитут накладывается на собственность добровольно владельцем, чьи права ограничиваются. Однако, ограничения сервитута, как только они установлены, являются бессрочными (и потенциально снижают рыночную стоимость оставшейся доли собственности). Оценки стоимости сервитута и финансовые договоренности между сторонами (землевладельцем и земельным трастом) обычно остаются конфиденциальными. Землевладелец, предоставляющий консервационное служение, продолжает управлять землей и в противном случае владеть ею в частном порядке и может получить значительные налоговые льготы штата и федерального правительства за пожертвование и/или продажу консервационного сервитута. При предоставлении консервационного сервитута владелец сервитута несет ответственность за мониторинг будущего использования земли для обеспечения соблюдения условий сервитута и принудительного исполнения этих условий в случае нарушения. Хотя консервационное служение запрещает определенные виды использования земли землевладельцем, такое служение не делает землю общедоступной. Напротив, многие консервационные сервитуты не предоставляют права использования земли ни владельцу сервитута, ни общественности. Кроме того, многие консервационные сервитуты оставляют за землевладельцем определенные виды использования, которые в противном случае были бы запрещены. Некоторые консервационные сервитуты предоставляют определенные права использования владельцу сервитута или общественности. Эти детали подробно изложены в юридическом документе, который создает консервационное служение.

In the United States, a conservation easement (also called conservation covenant, conservation restriction or conservation servitude) is a power invested in a qualified land conservation organization called a "land trust", or a governmental (municipal, county, state or federal) entity to constrain, as to a specified land area, the exercise of rights otherwise held by a landowner so as to achieve certain conservation purposes. It is an interest in real property established by agreement between a landowner and land trust or unit of government. The conservation easement "runs with the land", meaning it is applicable to both present and future owners of the land. The grant of conservation easement, as with any real property interest, is part of the chain of title for the property and is normally recorded in local land records. The conservation easement's purposes will vary depending on the character of the particular property, the goals of the land trust or government unit, and the needs of the landowners. For example, an easement's purposes (often called "conservation objectives") might include any one or more of the following:
Maintain and improve water quality;
Perpetuate and foster the growth of healthy forest;
Maintain and improve wildlife habitat and migration corridors;
Protect scenic vistas visible from roads and other public areas; or
Ensure that lands are managed so that they are always available for sustainable agriculture and forestry. The conservation easement's administrative terms for advancing the conservation objectives also vary but typically forbid or substantially constrain subdivision and other real estate development. The most distinguishing feature of the conservation easement as a conservation tool is that it enables users to achieve specific conservation objectives on the land while keeping the land in the ownership and control of landowners for uses consistent with the conservation objectives. Unlike land use regulation, a conservation easement is placed on property voluntarily by the owner whose rights are being restricted. The restrictions of the easement, once set in place, are however perpetual (and potentially reduce the market value of the remaining ownership interest in the property). Appraisals of the value of the easement, and financial arrangements between the parties (land owner and land trust), generally are kept private. The landowner who grants a conservation easement continues to manage and otherwise privately own the land and may receive significant state and federal tax advantages for having donated and/or sold the conservation easement. In granting the conservation easement, the easement holder has a responsibility to monitor future uses of the land to ensure compliance with the terms of the easement and to enforce the terms if a violation occurs. Although a conservation easement prohibits certain uses by the landowner, such an easement does not make the land public. On the contrary, many conservation easements confer no use of the land either to the easement holder or to the public. Furthermore, many conservation easements reserve to the landowner specific uses which if not reserved would be prohibited. Some conservation easements confer specific uses to the easement holder or to the public. These details are spelled out in the legal document that creates the conservation easement.

Вычеты налога на прибыль

Землевладельцы в Соединенных Штатах, которые передают "квалифицированный" консервационный сервитут "квалифицированной" организации по охране земель в соответствии с положениями пункта 170(h) Налогового кодекса, могут иметь право на федеральный вычет по подоходному налогу, равный стоимости их пожертвования. Стоимость пожертвованного сервитута, определяемая квалифицированным оценщиком, равна разнице между справедливой рыночной стоимостью имущества до и после вступления сервитута в силу. Для получения права на этот вычет по подоходному налогу, сервитут должен быть: а) бессрочным; б) находиться в ведении квалифицированной государственной или некоммерческой организации; и в) служить законной "цели сохранения", то есть имущество должно обладать значительной природной, эстетической, исторической, научной, рекреационной или ценностью открытого пространства. В результате законодательства, подписанного президентом Джорджем Бушем 17 августа 2006 года (H. R. 4 Закон о защите пенсионных накоплений 2006 года), в 2006 и 2007 годах жертвователи консервационных сервитутов могли вычитать стоимость своего пожертвования в размере 50% от их скорректированного валового дохода (AGI) в год. Кроме того, землевладельцы, получающие 50% или более дохода от сельского хозяйства, могли вычитать пожертвование в размере 100% от своего AGI. Любая неиспользованная сумма пожертвования после первого года могла быть перенесена на следующие пятнадцать лет (предоставляя максимум шестнадцати лет для использования вычета) или до полного использования суммы вычета, в зависимости от того, что наступит раньше. С принятием Закона о фермерских хозяйствах летом 2008 года эти расширенные федеральные налоговые льготы были продлены и стали применяться ко всем консервационным сервитутам, переданным в 2008 и 2009 годах. Данное положение ежегодно продлевалось в период с 2010 по 2014 год и окончательно было включено в Налоговый кодекс без срока действия в 2015 году.

Кредиты на подоходный налог (государства)

Сторонники сохранения земель давно пытаются добиться принятия дополнительных налоговых льгот для землевладельцев, жертвующих сервитуты, сверх федерального благотворительного вычета (и государственного налогового вычета в штатах, придерживающихся федеральной налоговой системы). Обсуждение создания федерального налогового кредита для жертвователей сервитутов ведется с 1980 года. Однако федеральный налоговый кредит так и не был принят. Штаты же продвинулись вперед и предоставили кредиты, которые жертвователи квалифицированных природоохранных сервитутов могут использовать для уплаты государственного подоходного налога. В 1983 году Северная Каролина стала первым штатом, учредившим такую программу. Адвокат Филип Табас из The Nature Conservancy активно продвигал идею государственного налогового кредита в 1990-х годах. В 1999 году четыре законодательных собрания штатов приняли программы налоговых кредитов (Вирджиния, Делавэр, Колорадо и Коннектикут, в указанном порядке). В 2000 году последовали Южная Каролина и Калифорния. За ними последовали и другие штаты. Для землевладельцев с небольшим доходом, облагаемым государственным налогом, налоговый кредит имеет ограниченную ценность и может оказаться недостаточным стимулом для предоставления природоохранного сервитута. Поэтому в некоторых штатах, включая Колорадо и Вирджинию, государственный налоговый кредит является передаваемым – то есть, донор/землевладелец может продать свой кредит другому лицу; покупатель может использовать приобретенный налоговый кредит, обычно со скидкой от номинальной стоимости, для уменьшения своего подоходного налога в Колорадо. Однако ограничения на размер кредита, который может генерировать сервитут, и другие ограничения ограничивают масштабы некоторых государственных программ налоговых кредитов. В штатах, где кредит за пожертвования земли для сохранения является передаваемым, сформировались свободные рынки. Брокеры помогают землевладельцам с избыточным кредитом найти покупателей и часто занимаются обработкой платежей и документации для защиты сторон и обеспечения полной отчетности о передаче в государственные налоговые органы. Федеральное и государственное налогообложение прибыли от продажи и использования передаваемых налоговых кредитов стало предметом широкого обсуждения и привело к выпуску нескольких методических документов Службой внутренних доходов. Государственный налоговый кредит по подоходному налогу в Нью-Мексико был введен в 2003 году [SB 581]. Новое законодательство о передаваемости, вступившее в силу 1 января 2008 года, применяется ретроактивно к природоохранным сервитутам, заключенным с 1 января 2004 года. Программа передаваемых кредитов Вирджинии является крупнейшей среди штатов по стоимости сохраненной собственности. К концу 2010 года в Вирджинии в качестве сервитутов было пожертвовано имущества на сумму 2 512 000 000 долларов, для которых был заявлен налоговый кредит. Квалифицированные сервитуты охватывают значительную часть ландшафта Вирджинии. Программа Вирджинии в настоящее время (2011) предоставляет около 110 миллионов долларов новых налоговых кредитов ежегодно. Размер кредита составляет 40% от оценочной стоимости пожертвования, что эквивалентно 275 миллионам долларов стоимости имущества, пожертвованного ежегодно для защиты среды обитания диких животных, сельскохозяйственных угодий и лесов, а также живописных открытых пространств – на постоянной основе. Другие государственные программы налоговых кредитов меньше по объему, но очень важны для территорий и ценностей сохранения, которые они помогают защитить. Концепция государственных налоговых кредитов (в отсутствие федеральных налоговых кредитов), продвигаемая Филипом Табасом и The Nature Conservancy в 1990-х годах, дала замечательные результаты и продолжает расширяться и сегодня.

Land conservation advocates have long tried to enact additional tax incentives for landowners to donate easements, above the federal charitable deduction (and state tax deduction in states that conform to federal tax process). There has been discussion of creating a federal income tax credit for easement donors since around 1980. However, no federal tax credit has been enacted. States, however, have moved ahead to grant credits that can be used to pay state income tax to donors of qualified conservation easements. In 1983, North Carolina became the first state to establish such a program. Attorney Philip Tabas of The Nature Conservancy promoted the state tax credit idea widely in the 1990s. In 1999, four state legislatures enacted state tax credit programs (Virginia, Delaware, Colorado, and Connecticut, in that order). South Carolina and California followed in 2000. Several other states have followed since. For landowners with little income subject to state taxation, a tax credit is of little value and may be insufficient incentive to grant a conservation easement. For this reason, some states, including Colorado and Virginia, the state tax credit is transferable—that is, the donor/landowner can sell her/his credit to someone else; the buyer can use the purchased tax credit, normally purchased at a discount from face value, against their own Colorado income tax. However, caps on the amount of credit an easement can generate, and other restrictions, limit the scope of some state tax credit programs. In the states where credit for conservation land donations is transferable, free markets have arisen. Brokers assist landowners with excess credit to contact buyers, and the brokers often handle payments and paperwork to protect the principals, and to ensure that transfers are fully reported to the state tax authorities. The federal and state tax treatment of profits from sale and use of transferable tax credit have been the subject of extensive discussion and the issuance of several guidance documents by the Internal Revenue Service. The New Mexico state income tax credit was originated in 2003. [SB 581] New transferability legislation, effective January 1, 2008, applies retroactively to conservation easements effected from January 1, 2004. The Virginia transferable credit program is the largest among the States in dollar value of property conserved. By the end of 2010, $2,512,000,000 of property value had been donated as easements in Virginia for which tax credit was claimed. The qualifying easements cover over of Virginia landscape. The Virginia program now (2011) grants about $110 million of new tax credit each year. The credit allowance is 40% of the appraised value of the easement donation, so this equates to $275 million of property value donated per year for protection of wildlife habitat, farmland and woodland, and scenic open space—in perpetuity. The other state tax credit programs are smaller in dollar measurement, but are very significant in the area and the conservation values that they cause to be protected. The concept of state tax credit action (in the absence of a federal tax credit) that Philip Tabas and The Nature Conservancy promoted in the 1990s has borne remarkable fruit, and continues to expand today.

Сокращения и исключения налога на недвижимость

Для землевладельцев, которые оставят значительные владения после своей смерти, наиболее важным финансовым последствием консервационного сервитута может быть существенное снижение налога на наследство. Налоги на наследство часто затрудняют наследникам сохранение земли в целостности и в семье из-за высоких ставок налога на наследство и высокой стоимости земли при застройке. Для уплаты этих налогов может потребоваться разделить или продать землю под застройку, что может не соответствовать желаниям землевладельца или его наследников. Консервационный сервитут часто может существенно помочь в решении этой проблемы тремя важными способами:

Снижение стоимости имущества. Стоимость имущества умершего будет уменьшена на величину пожертвованного консервационного сервитута. В результате налоги будут ниже, поскольку наследникам не придется платить налог на погашенные права застройки. Иными словами, наследники будут платить налог на наследство только с оценочной стоимости земли, используемой для сельскохозяйственных целей, а не с полной стоимости при застройке. Исключение из налогооблагаемой базы. Раздел 2031(c) Налогового кодекса предусматривает дополнительные налоговые льготы для имущества, на которое распространяется пожертвованный консервационный сервитут. Если на имущество наложен квалифицированный консервационный сервитут, до 40% стоимости земли (с лимитом в 500 000 долларов США) может быть исключено из налогооблагаемой базы при смерти землевладельца. Это исключение добавляется к снижению стоимости земли, связанному с самим сервитутом, как описано выше. Сервитут после смерти. Наследники также могут воспользоваться этими преимуществами (но не правом на вычет из налогооблагаемого дохода), выбрав возможность пожертвовать консервационный сервитут после смерти землевладельца и до подачи налоговой декларации по наследству (это называется "постмортным" выбором). В Пенсильвании ограничения на сохранение земли, включенной в состав наследства, могут уменьшить сумму налога на наследство.

Налоговые льготы для недвижимости

Многие штаты предлагают налоговые льготы для жертвователей консервационных сервитутов. Чёткие границы смежных участков не всегда соответствуют друг другу. В настоящее время NCED решает эту проблему, привязывая границы полигонов к стандартному слою земельных участков, который может отличаться от исходных данных, предоставленных землевладельцем. Наряду с положительным влиянием консервационных сервитутов на природу, исследования предлагают также учитывать усилия по сохранению на основе прямой покупки земли природоохранными организациями. Экономическая эффективность каждого из подходов к управлению зависит от различных факторов, таких как экономические и местные экологические условия, которые необходимо тщательно учитывать при принятии решения.

Покупка консервационных сервитутов

Многие консервационные сервитуты приобретаются за счет средств федеральных, государственных и местных органов власти, некоммерческих организаций или частных доноров. В этих случаях землевладельцам выплачиваются средства непосредственно за продажу консервационного сервитута. Закон о фермерских хозяйствах, обновляемый каждые пять или более лет, является важным источником финансирования для приобретения консервационных сервитутов. Закон о фермерских хозяйствах 2014 года учредил Программу сельскохозяйственных консервационных сервитутов (ACEP) путем объединения Программы защиты земель ферм и ранчо, Программы резервов пастбищ и Программы резервов водно-болотных угодий. В рамках ACEP Служба охраны природных ресурсов помогает племенам, государственным и местным органам власти, а также земельным трастам защищать сельскохозяйственные земли от застройки и иного несельскохозяйственного использования. ACEP включает в себя сервитуты на сельскохозяйственные земли и сервитуты на водно-болотные угодья. Сельскохозяйственные сервитуты сохраняют земли для производства продуктов питания и способствуют сохранению почвы и воды. Сервитуты на водно-болотные угодья направлены на восстановление водно-болотных угодий, которые были преобразованы в сельскохозяйственные земли. Для достижения максимального эффекта программа ориентирована на земли, которые имеют высокие шансы на успешное восстановление и историю низких урожаев или неурожаев. Закон о фермерских хозяйствах также финансирует приобретение консервационных сервитутов на лесные земли. Программа «Лесное наследие» – это добровольная федеральная программа, реализуемая в партнерстве со штатами, которая защищает частные лесные земли. Владельцы земель обязаны разработать план управления несколькими ресурсами в рамках приобретения консервационного сервитута. Большинство штатов располагают прямыми источниками финансирования для охраны природы. К обычно используемым источникам финансирования относятся налог на передачу недвижимости, законодательные облигации и доходы от лотерей. Например, в 2014 году штат Нью-Джерси добавил финансирование охраны природы за счет корпоративных налогов посредством конституционной поправки, одобренной 65% избирателей. Многие штаты и округа имеют программы по приобретению сельскохозяйственных консервационных сервитутов (PACE) для защиты продуктивных сельскохозяйственных земель от несельскохозяйственной застройки. В 1974 году округ Саффолк в штате Нью-Йорк принял первую программу PACE (также известную как покупка прав на развитие или PDR). Округ Кинг в штате Вашингтон и штаты Мэриленд, Массачусетс и Коннектикут быстро последовали этому примеру. По состоянию на 2016 год программа PACE действует в 32 штатах как на уровне штатов, так и на местном уровне.

Many conservation easements are purchased with funds from federal, state, and local governments, nonprofit organizations, or private donors. In these cases, landowners are paid directly for the purchase of the conservation easement. The Farm Bill, updated every five or more years, provides an important source of funds for conservation easement purchase. The 2014 Farm Bill created the Agricultural Conservation Easement Program (ACEP) by consolidating the Farm and Ranch Lands Protection Program, the Grassland Reserve Program, and the Wetlands Reserve Program. Under ACEP, the Natural Resources Conservation Service helps tribes, state and local governments, and land trusts protect agriculture from development and other non agricultural uses. ACEP includes Agricultural Land Easements and Wetland Reserve Easements. Agricultural land easements preserve land for food production and aids in soil and water conservation. Wetland reserve easements aim to restore wetland areas that have been converted into agricultural land. To maximize the benefits, the program targets land that has both a high chance of restoration success and a history of low crop yields or crop failure. The Farm Bill also funds the purchase of conservation easements for forestland. The Forest Legacy Program is a voluntary Federal program in partnership with States which protects privately owned forest lands. Landowners are required to prepare a multiple resource management plan as part of the conservation easement acquisition. The majority of states have direct funding sources for conservation. Commonly used funding sources include real estate transfer tax, legislative bonds, and lottery proceeds. For instance, in 2014, New Jersey added conservation funding from corporate business taxes through constitutional amendment, approved by 65% of voters. Many states and counties have programs for the purchase of agricultural conservation easements (PACE) to protect productive farmland from non agricultural development. In 1974, Suffolk County in New York enacted the first PACE (also known as purchase of development rights or PDR) program. King County in Washington and the states of Maryland, Massachusetts, and Connecticut quickly followed suit. As of 2016, the PACE program operates in 32 states through both state and local programs.

Национальная база данных охраны природы

Национальная база данных природоохранных сервитутов отображает природоохранные сервитуты и предоставляет ресурс для понимания того, какие природные ресурсы охраняются с помощью природоохранных сервитутов в США. По состоянию на 2018 год Национальная база данных природоохранных сервитутов включала более 130 000 природоохранных сервитутов на площади 24,7 миллиона акров.