Тұрғын үй бағасын бағалаудағы гедонистік регрессия моделі
Hedonic regression
Гедонистік регрессия: тауарлардың құнын сипаттамалары арқылы бағалау әдісі. Нарықтағы баға белгілеу, экономикалық талдау үшін қолданылады. Регрессиялық талдау негізінде.
Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Экономикада гедоникалық регрессия, кейде гедоникалық сұраныс теориясы деп те аталады, сұранысты немесе құнды бағалау үшін қолданылатын ашылған қалаулар әдісі болып табылады. Ол зерттелетін нысанды құрамдас сипаттамаларына бөліп, әрқайсысының үлестік құнын анықтайды. Бұл үшін күрделі тауарды (зерттелетін және бағаланатын нысанды) оның құрамдас бөліктеріне дейін тоғыту және осы бөліктердің нарықта қандай да бір деңгейде бағалануын қажет етеді. Гедоникалық модельдер көбінесе регрессиялық талдау арқылы есептеледі, бірақ кейбір жалпыланған модельдер, мысалы, сатуды түзету торлары, одан ерекше жағдайлар болып табылады. Әр сипаттамаға немесе сипаттамалар тобына атрибут векторы тағайындалады, ол фиктивті немесе панельдік айнымалы бола алады. Гедоникалық модельдер сызықтық емес, айнымалы өзара әрекеттесу және басқа да күрделі бағалау жағдайларын қамти алады. Гедоникалық модельдер көбінесе жылжымайтын мүлікті бағалауда, жылжымайтын мүлік экономикасында және Тұтыну бағасы индексін (ТБИ) есептеуде қолданылады. ТБИ есептеулерінде өнім сапасының өзгеруінің әсерін бақылау үшін гедоникалық регрессия қолданылады. Бағаның ауысу эффектісіне байланысты өзгерістері гедоникалық сапалық түзетулерге жатады.
In economics, hedonic regression, also sometimes called hedonic demand theory, is a revealed preference method for estimating demand or value. It decomposes the item being researched into its constituent characteristics, and obtains estimates of the contributory value for each. This requires that the composite good (the item being researched and valued) can be reduced to its constituent parts and that those resulting parts are in some way valued by the market. Hedonic models are most commonly estimated using regression analysis, although some more generalized models such as sales adjustment grids are special cases which do not. An attribute vector, which may be a dummy or panel variable, is assigned to each characteristic or group of characteristics. Hedonic models can accommodate non linearity, variable interaction, and other complex valuation situations. Hedonic models are commonly used in real estate appraisal, real estate economics and Consumer Price Index (CPI) calculations. In CPI calculations, hedonic regression is used to control the effect of changes in product quality. Price changes that are due to substitution effects are subject to hedonic quality adjustments.
Гедондық модельдер және жылжымайтын мүлік бағасы
Жылжымайтын мүлік экономикасында гедоникалық регрессия ғимараттар сияқты әртүрлі тауарларды зерттеумен байланысты мәселелерді шешу үшін қолданылады. Жеке ғимараттардың өзгешелігіне байланысты, ғимараттарға жалпы сұранысты бағалау қиын. Сондықтан, гедоникалық модель (P = f1, f2, f3, …, fn) тұрғын үй бағасына әсер ететін факторларды зерттеу үшін жиі пайдаланылады. Лавее мен Бахар гедоникалық модельді келесі теңдеу арқылы кеңейтті: Pi = f(d, s1, s2, …, sn; n1, n2, …, nm), мұнда pi – тұрғын үй саудасының бағасы, f – тұрғын үй бағасы мен тұрғын үйдің қоршаған ортадағы қауіптен (d) қашықтығы арасындағы байланысты көрсететін функция, s – ғимарат құрылымының сипаттамалары, ал n – тұрғын үйдің орналасқан ауданының сипаттамалары. Гедоникалық регрессия теңдеуі осы атрибуттарды (немесе атрибуттар жиынтығын) жеке қарастырып, олардың әрқайсысы үшін бағаны (қосымша модельде) немесе серпімділікті (логарифмдік модельде) есептейді. Бұл ақпарат әртүрлі қалалардағы тұрғын үй бағасын салыстыруға немесе уақыт қатарын талдауға арналған баға индексін құруға пайдаланылуы мүмкін. CPI есептеулері сияқты, гедоникалық бағалауды мыналар үшін қолдануға болады:
In real estate economics, Hedonic regression is used to adjust for the issues associated with researching a good that is as heterogeneous, such as buildings. Because individual buildings are so different, it is difficult to estimate the demand for buildings generically. In case of the hedonic model (P = f1, f2, f3, , fn) is often used to study the impact of a number of factors that affect housing prices. Lavee and Bahar elaborated on the hedonic model by using the equation: Pi = f(d, s1, s2, sn; n1, n2, , nm), where pi is the housing transaction price, f is the function which showcases the relationship between housing prices and the distance of residential building from the environmental hazard (d), s is the characteristics of the building structure, and n is the characteristics of the residential unit’s neighborhood. A hedonic regression equation treats these attributes (or bundles of attributes) separately, and estimates prices (in the case of an additive model) or elasticity (in the case of a log model) for each of them. This information can be used to construct a price index that can be used to compare the price of housing in different cities or to do time series analysis. As with CPI calculations, Hedonic pricing can be used to:
Тұрғын үй бағасының индексін құрастыру кезінде сапалық өзгерістерді түзету. Нақты нарықтық мәмілелер туралы деректер болмаған жағдайда мүлікті бағалау. Тұрғын үйдің әртүрлі сипаттамаларына және жалпы тұрғын үйге деген сұранысты талдау. Гедоникалық модельдердің макроэкономикалық бағыты, бағалауға қатысты жалпы тәсілі, жеке бағалаудың нақты және егжей-тегжейлі (бірақ азырақ контекстуалды) тәсілдерімен салыстырғанда, бұқаралық бағалау үшін қолданылған кезде, Кәсіби бағалау практикасының бірыңғай стандарттары (USPAP) гедоникалық регрессиялар мен басқа да автоматтандырылған бағалау модельдерін жылжымайтын мүлікті бағалау үшін пайдалануды реттейтін бұқаралық бағалау стандарттарын белгілейді.
Correct for quality changes in constructing a housing price index. Assess the value of a property, in the absence of specific market transaction data. To analyze the demand for various housing characteristics, as well as housing demand in general. Due to the macro oriented nature of hedonic models, with regard to their more general approach to assessment when compared to the more exacting and specific (albeit less contextualized) approach of individual assessment, when used for mass appraisal, the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, or USPAP, has established mass appraisal standards to govern the use of hedonic regressions and other automated valuation models when used for real estate appraisal.
Жылжымайтын мүлік бағасынан тыс генологиялық модельдер
Тұрғын үй нарығын бағалаудан басқа, гедоникалық регрессия кеңістіктік экономикадағы гипотезаларды тексеру құралы ретінде де қолданылады және көбінесе салық бағалауда, сот ісінде, академиялық зерттеулерде және басқа да жаппай бағалау жобаларында қолданылады. Бағалау методологиясы гедоникалық регрессияны сатылымдарды салыстыру тәсілінің статистикалық жағынан мықтырақ түрі ретінде қарастырады, бұл оны кез келген нарықта немесе экономикалық секторда бағалаудың танымал құралы етеді, онда екі санаттық жағынан ұқсас (немесе бірдей) тауарлардың (мысалы, екі түрлі асүй ыдыс жиынтығы) бағасы қосымша факторларға (мысалы, қазан-құмыралар мыстан, шойыннан, тастан жасалған болса немесе қандай жабысқауға қарсы жабын қолданылған болса) немесе құрамына кіретін тауарларға (мысалы, біреуі үшін буға пісіруге арналған себет немесе ең үлкен қазан голланд пеші болса) байланысты күрт өзгеруі мүмкін, бұл факторлар бірыңғай тауардың құнын күшті түрде немесе жартылай толық анықтайды.
Aside from its use in housing market estimations, Hedonic regression has also seen use as a means for testing assumptions in spatial economics, and is commonly applied to operations in tax assessment, litigation, academic studies, and other mass appraisal projects. Appraisal methodology more or less treats hedonic regression as a more statistically robust form of the sales comparison approach, making it a popular means for assessment in any market or economic sector in which valuation between two categorically similar (or same) goods (such as two different kitchenware sets) can differ greatly based on additional factors (such as whether the pots and pans made of copper, cast iron, stone, etc, or what non stick coating, if any, was applied) or constituent goods (including a steamer basket for one of the pots or having the largest pot be a Dutch oven) that strongly influence or semi exclusively determine the unified good's value.
Тарих
Гедоникалық модельдеу алғаш рет 1920 жылдары фермалық жерлерге деген сұраныс пен бағасын анықтау әдісі ретінде жарияланды. Дегенмен, гедоникалық регрессия тарихының бастауы Church (1939) жұмысына жетеледі, ол автомобильдердің бағалары мен сипаттамаларын талдауға арналған еді. Бүгінде гедоникалық регрессия Тұтынушылық бағалар индексін (CPI) жасау үшін қолданылады.
Hedonic modeling was first published in the 1920s as a method for valuing the demand and the price of farm land. However, the history of hedonic regression traces its roots to Church (1939), which was an analysis of automobile prices and automobile features. Hedonic regression is presently used for creating the Consumer Price Index (CPI).
Гедондық модельдерді сынға алу
Кейбір сарапшылар, оның ішінде австриялық экономистер, АҚШ үкіметінің Тұтынушы бағалар индексін (CPI) есептеуде гедоникалық регрессияны қолдануын сынады, бұл "шынайы" инфляция деңгейін жасыруға және осылайша Қазыналық инфляциядан қорғалған қағаздарға (TIPS) төленетін пайызды және Әлеуметтік қамсыздандыруға тіршілік көрініс жәрдемақысын төмендетуге пайдаланылуы мүмкін деп қорқады. Дегенмен, басқа елдерде тұтыну бағаларын талдау кезінде гедоникалық модельдерді қолдану, гедоникалық емес әдістердің өзі сапалық өзгерістерді ескермеу арқасында уақыт өте келе инфляцияны бұрмалануы мүмкін екенін көрсетті.
Some commentators, including Austrian economists, have criticized the US government's use of hedonic regression in computing its CPI, fearing it can be used to mask the "true" inflation rate and thus lower the interest it must pay on Treasury Inflation Protected Securities (TIPS) and Social Security cost of living adjustments. The same use of hedonic models when analyzing consumer prices in other countries, however, has shown that non hedonic methods may themselves misstate inflation over time by failing to take quality changes into account.