Введение

В экономике гедоническая регрессия, также иногда называемая теорией гедонического спроса, представляет собой метод выявления предпочтений, используемый для оценки спроса или стоимости. Она раскладывает исследуемый объект на составляющие характеристики и определяет вклад каждой из них в общую стоимость. Для этого необходимо, чтобы сложный товар (исследуемый и оцениваемый объект) можно было разложить на отдельные компоненты, и чтобы эти компоненты каким-либо образом оценивались рынком. Гедонические модели чаще всего оцениваются с помощью регрессионного анализа, хотя некоторые более общие модели, такие как таблицы корректировки продаж, являются особыми случаями, которые не используют этот метод. Каждой характеристике или группе характеристик присваивается вектор атрибутов, который может быть фиктивной или панельной переменной. Гедонические модели позволяют учитывать нелинейность, взаимодействие переменных и другие сложные ситуации оценки. Гедонические модели широко используются при оценке недвижимости, в экономике недвижимости и при расчете индекса потребительских цен (ИПЦ). В расчетах ИПЦ гедоническая регрессия используется для учета влияния изменений качества продукции. Изменения цен, вызванные эффектом замещения, подвергаются гедоническим корректировкам качества.

Гедонические модели и оценка недвижимости

В экономике недвижимости гедоническая регрессия используется для учета проблем, связанных с исследованием столь неоднородного товара, как здания. Поскольку отдельные здания настолько различаются, сложно оценить спрос на здания в целом. В случае гедонической модели (P = f1, f2, f3, …, fn) часто используется для изучения влияния ряда факторов, определяющих цены на жилье. Лаве и Бахар уточнили гедоническую модель, используя уравнение: Pi = f(d, s1, s2, …, sn; n1, n2, …, nm), где pi – цена сделки с жильем, f – функция, демонстрирующая взаимосвязь между ценами на жилье и расстоянием жилого здания от источника экологической опасности (d), s – характеристики конструкции здания, а n – характеристики района расположения жилой недвижимости. Уравнение гедонической регрессии рассматривает эти атрибуты (или наборы атрибутов) по отдельности и оценивает цены (в случае аддитивной модели) или эластичность (в случае логарифмической модели) для каждого из них. Эта информация может быть использована для построения индекса цен, который позволяет сравнивать цены на жилье в разных городах или проводить анализ временных рядов. Как и при расчете ИПЦ, гедоническое ценообразование может быть использовано для:

Корректировки изменений в качестве при построении индекса цен на жилье. Оценки стоимости недвижимости в отсутствие конкретных данных о рыночных сделках. Анализа спроса на различные характеристики жилья, а также спроса на жилье в целом. Ввиду макроориентированного характера гедонических моделей, их более общего подхода к оценке по сравнению с более точным и специфическим (хотя и менее контекстуализированным) подходом индивидуальной оценки, при использовании для массовой оценки, Единые стандарты профессиональной практики оценки (USPAP) установили стандарты массовой оценки, регулирующие использование гедонических регрессий и других автоматизированных моделей оценки при оценке недвижимости.

Гедонические модели вне оценки недвижимости

Помимо использования в оценках рынка жилья, гедоническая регрессия также применяется для проверки предположений в пространственной экономике и широко используется в налоговой оценке, судебных спорах, академических исследованиях и других проектах массовой оценки. Методология оценки рассматривает гедоническую регрессию как более статистически обоснованную форму сравнительного подхода к продажам, что делает её популярным инструментом оценки на любом рынке или в любом экономическом секторе, где стоимость двух категориально схожих (или идентичных) товаров (например, двух различных наборов кухонной посуды) может существенно различаться в зависимости от дополнительных характеристик (например, из меди, чугуна, камня и т.п. изготовлены кастрюли и сковороды, или какое антипригарное покрытие использовано, если оно есть) или составляющих элементов (например, наличие корзины для варки на пару в одном из горшков или то, что самый большой горшок является голландской печью), которые оказывают значительное или почти исключительное влияние на стоимость единого продукта.

История

Гедоническое моделирование было впервые опубликовано в 1920-х годах как метод оценки спроса и цены на сельскохозяйственные земли. Однако история гедонической регрессии восходит к работе Чёрча (1939), представлявшей собой анализ цен и характеристик автомобилей. В настоящее время гедоническая регрессия используется для расчета индекса потребительских цен (ИПЦ).

Критика гедонических моделей

Некоторые комментаторы, включая австрийских экономистов, критикуют использование правительством США гедонической регрессии при расчете ИПЦ, опасаясь, что это может быть использовано для сокрытия "реального" уровня инфляции и, следовательно, снижения процентных ставок по казначейским ценным бумагам, защищенным от инфляции (TIPS), и индексации стоимости жизни в системе социального обеспечения. Однако аналогичное применение гедонических моделей при анализе потребительских цен в других странах показало, что негедонические методы также могут приводить к искажению данных об инфляции с течением времени, поскольку не учитывают изменения качества товаров и услуг.