Сент-Пол қаласындағы Galtier Plaza құрылысының тарихы
Cray Plaza
Жаңа құрылыс жобалары, АҚШ: St. Paul қаласындағы тарихи Lowertown ауданын жаңғырту, YMCA және UDAG гранты туралы ақпарат. Сауда-саттық пен даму стратегиялары.
Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Америка Құрама Штаттарындағы құрылыс.
Building in the United States
Тарих
Сол кезде Сент-Пол қаласының тарихи қойма ауданындағы дамуды коммерциялық емес ұйым ретінде үйлестіретін Лоуэртаунды қайта дамыту корпорациясы шамамен үш жыл бойы 40-шы блокты толтыруға тырысты. Қала орталығындағы бизнес-ауданның шығысындағы Мэрс паркіндегі жер Лоуэртаунның жаңаруының кіндігі болды, ал Лоуэртаунды қайта дамыту корпорациясының атқарушы директоры Вейминг Лу бір жалға алушы – қалалық YMCA концепциясымен құрылыс салушыларды көндірді. Блоктағы қолданыстағы мүлікті қайта пайдалану жобасын іске асыруға жасалған әрекеттер сәтсіз аяқталды, сондай-ақ Висконсин штатының Мэдисон қаласындағы Карли Капитал тобының қарапайым тұрғын үй және қызмет көрсету саудасы бойынша ұсынысы да қабылданбады. Қала Карли жобасын дамыту үшін федералды үкіметтен қалалық даму бойынша іс-қимыл грантын (UDAG) алды және үш ай мерзіммен жаңа құрылыс салушыларды іздеді. Бойсклэр және Омни Венчур, Ltd., Миннеаполистің Халықаралық базар алаңының құрылыс салушылары, жауап берді. Роберт Бойсклэр жобаны өз міндетіне алды. Жобаның сәулетшілері ретінде Миллер, Хансон, Вестербек және Белл таңдалды. Олар Лоуэртаун корпорациясы үшін 40-шы блокты зерттеген және Бойсклэр үшін Лейкпойнт мұнарасы, Фолс және Риверплейстегі Пинакл сияқты тұрғын үйлерді жобалау тарихына ие болды. Гальтье алаңы, Сент-Пол қаласын құруға тарихи қатысы бар Рим католик шіркеуінің діни қызметкері Люсьен Гальтье есімімен аталады.
At that time the Lowertown Redevelopment Corporation, a non profit coordinator of development in St. Paul's historic warehouse district, had sought to fill Block 40 for some three years. The site on Mears Park just east of the downtown business district represented the keystone in Lowertown's revitalization, and Lowertown Redevelopment Corporation's executive director Weiming Lu had persuaded developers with the concept of a mixed use development and one tenant, the downtown YMCA. Efforts to put together a project reusing existing properties on the block had fallen through, as had a modest proposal for housing and service retail by the Carley Capital Group of Madison, Wisconsin. The city had already secured an Urban Development Action Grant (UDAG) from the federal government for the Carley development, and called for new developers with a three month deadline looming. Boisclair and Omni Venture, Ltd. the developers of Minneapolis' International Market Square, responded. Robert Boisclair took on the development. Miller, Hanson, Westerbeck & Bell were selected as architects for the project. They had done studies of Block 40 for the Lowertown Corporation and had a history of designing housing for Boisclair which included Lakepoint Tower and the Falls and Pinnacle at Riverplace. Galtier Plaza was named after Father Lucien Galtier, a Roman Catholic priest who has historical involvement with the founding of the city of St. Paul.
Дизайн
Архитектуралық элементтердің орналасуы мен пішіні құрылыс салушы, қала және Лоуэртаун корпорациясы арасында келіссөздер тақырыбы болды. Бұдан өзге, жобаға қатысқан қаржылық серіктестіктер архитектуралық тұрғыдан бейнеленуі керек болды, осылайша кешендік кеңістіктің меншігі бірнеше жалдаушыларға бөліне алатын еді. Көше бойындағы алты қабатты негіздің болуы, айналасындағы алты қабатты ғимараттардың карнизін сақтау үшін қажет болды және тарихи және дизайндық талаптармен анықталды. Блокты толыққанды толтыру туралы шешім экономикалық мақсаттарға орай жасалды. Базаға қарай бір бұрыштық мұнара түрінде ұсынылған тұрғын үйлер екі мұнараға бөлінді. Биік мұнара – Джексон мұнарасы, Федералдық авиация басқармасының шектеуінен сәл төмен, 452 фут (138 м) биіктікте. Төменгі мұнара – Сибли мұнарасы, Меарс паркінің фасадынан 60 фут (18 м) артқа орналасқан. Ғимарат сызығынан басталатын атриумның орнына, ғимарат фасадынан тысқары қарай созылған және жеті қабатты шыңына қарай басқышпен төмендейтін екі қабатты шатыр жасалды. Құрылыс салушы оның ені 37 метр болғанын қалаған, бірақ ол 90 футқа дейін тарылды. Галтье Плаза мен Ферма Кредит Банкін қала орталығына байланыстыратын аспан жолы "мерекелік" дизайнмен, екі қабатты шатырлармен, көп мөлшерде шынымен және Галтьеге сәйкес келетін кремді және қызыл алюминиймен жасалуы ұсынылды. Лоуэртаунның Вейминг Лу және қала жоспарлау бөлімінің қызметкерлері стандартты Вирандель фермасы мен қола алюминийге қатысты талаптарынан мойын алмады. Галтье Плаза 1986 жылы ашылды.
The location and form of the architectural elements was the subject of negotiation between the developer, the city and Lowertown Corporation. In addition, the financial partnerships involved in the project had to be expressed architecturally so that ownership of the complex space could be divided by multiple tenants. The six story base along the street front was needed to maintain the cornice of the surrounding six story buildings and was dictated by both historic and design considerations. The decision to fill out the block to its fullest extent met economic goals. The housing, proposed as one corner tower cascading to the base, was instead split between two towers. The taller one, the Jackson Tower, falls just under Federal Aviation Administration limits at 452 feet (138 m). The lower one, the Sibley Tower, is located 60 feet (18 m) back of the Mears Park facade. The atrium beginning at the building line, became instead a gabled roof extruded beyond the building facade and stepping back to its seven story peak. The developer wanted it to be 120 feet (37 m) wide but it was narrowed to 90 feet. The skyway linking Galtier Plaza and the Farm Credit Bank toward downtown was proposed as a "festive" design with gabled peaks, much glass, and cream and red aluminum trim to match Galtier's. Lowertown's Weiming Lu and the city planning staff stood fast for the standard Vierendeel truss and bronze aluminum. Galtier Plaza opened in 1986.
Жобаның қиындықтары
Жобаның құрылысына кем дегенде 140 миллион доллар жұмсалды, бұл YMCA және басқа да бөліктерді есептемегенде. Жобаның әртүрлі бөліктері жеке-жеке қаржыландырылды. Жалға берілетін пәтерлер Порт әкімшілігі арқылы жеке институционалдық инвесторларға сатылған облигациялар есебінен қаржыландырылды; YMCA жеке учаскеде орналасты; ал жеке қаржыландырудың көп бөлігі инвесторлардан капитал түрінде және Chemical Bank-тан кредит түрінде түсті. Құрылыс кезінде мәселелер туды, шығындар жоспардан асып кетті, қаржы ресурстары жеткіліксіз болды, пайыздық ставкалар жоғары болды, кешігулер орын алды, сондай-ақ нарықты талдау және жобалауда стратегиялық қателіктер жіберілді. Жобаның кешігуіне байланысты арендаторларды тарту қиын болды. Ақырында, жеке инвесторлар шамамен 42-45 миллион доллар көлеміндегі капиталдық шығындарға ұшырады, ал Chemical Bank кредит бойынша шамамен 90 миллион доллар жоғалтты. Порт басқармасы жобаның сол бөлігі бойынша төлемді тоқтатудан кейін жалға берілетін пәтерлерді иелігіне алды – олар үшін 32 миллион доллар кредит берген және бұл шамамен 36 миллион долларға бағаланған. YMCA, жалға берілетін тұрғын үйлер және энергетикалық қондырғыны есептемегенде, жобаның қалған бөлігі (сауда орындары, кеңселер, пәтерлер және тұрақ) 1989 жылы 10-12 миллион долларға канадалық инвесторға сатылды. Генри Зайдан пәтерлерді сату және сауда алаңдарын аймақтық деңгейдегі жоғары сегменттен аудан мен қала тұрғындарына қажетті қызметтерге бағыттуды жоспарлады. Ол тамақ алаңын бірінші қабатқа көшірді. Рецессия кезінде бос сауда және кеңсе кеңістіктерін толтырғаннан кейін Зайдан 1992 жылы Galtier Plaza жобасынан бас тартты, ал 1996 жылы ипотека иесі ипотеканы алу арқылы меншік құқығын алды, басқару компаниясын өзгертті және 1999 жылы Galtier-ді Wasmer, Schroeder & Company басқаратын инвесторлар тобына сатқанға дейін бірнеше номиналды жақсартулар жасады. Wasmer тобы кең ауқымды қайта жаңарту жобасына инвестиция салды, оның ішінде бос сауда алаңын кеңсе кеңістігіне айналдырды. 2003 жылы Galtier-дегі тұрғын үй кешендері Тед Бигосқа тиесілі Bigos Investments компаниясына сатылды, ал Wasmer тобы 2006 жылы Калифорниядағы инвесторлар тобына коммерциялық және тұрақ жайларын сатты. Galtier-дің коммерциялық бөлігінде қазір бірнеше мейрамхана, дүкен, конференц-зал және Unity One Credit Union кредит бірлестігі орналасқан. Сауда және кеңсе кеңістіктерінің 85%-ға жуығы пайдаланылуда.
The project cost at least $140 million to build, not including the YMCA and other portions. Various parts of the project were funded separately. The rental apartments were funded by bonds sold through the Port Authority to private institutional investors; the YMCA was on a separate parcel; and much of the other private funding came from investors as equity and from Chemical Bank as a loan. There were issues with construction, cost overruns, inadequate financial resources, high interest rates, delays, and strategic errors made in market analysis and design. As the project was delayed, it found difficulty attracting tenants. Eventually, private investors are said to have lost about $42 to $45 million in equity and Chemical Bank is said to have lost about $90 million on their loan. The Port Authority took over the rental apartments after the default on that part of the project—for which they had loaned $32 million and which would have cost about $36 million. Excluding the YMCA, rental housing, and the energy plant, the balance of the project (retail, offices, condos, and the parking garage) was sold in 1989 to a Canadian investor in the range of $10 to $12 million. Henry Zaidan's thought to market the condos, and to reposition the retail space from the regional high end target and toward services for the neighborhood and downtown. He relocated the food court to the ground level. After filling the vacant retail and office space during the recession, Zaidan left the Galtier Plaza project in 1992, and in 1996 the holder of the mortgage obtained title through foreclosure, changed the management company and made some nominal improvements before selling Galtier in 1999 to an investor group managed by Wasmer, Schroeder & Company. The Wasmer group invested in an extensive remodeling project, including conversion of much of the vacant retail space into office space. The residential towers at Galtier were sold to Bigos Investments, owned by Ted Bigos, in 2003, and the Wasmer group sold the commercial and parking facilities in 2006 to a group based in California. The commercial portion of Galtier now contains several restaurants, a convenience store, a conference facility, and a credit union, Unity One Credit Union. Retail and office space are about 85% occupied.
Бүгін
Жылдар бойы ғимараттың табысы тұрақсыз болды, біріншіде сауда орталығы, содан кейін ойын-сауық орталығы ретінде пайдаланылды, ал қазіргі уақытта жеке дайындық академиясы, түрлі технологиялық компаниялар, іс-шаралар мен презентациялар өткізетін орын (ескі кинотеатрлардың орнында салынған), мейрамхана және тағамдар алаңы орналасқан. 2009 жылдың жазында Galtier Plaza атау құқығы сатып алынғаны және ғимарат Cray Plaza деп аталатыны жарияланды, себебі ғимараттың жаңа "негізгі" арендаторы Cray Inc. болды. Бұл кешен Development Design Group-тан бірінші орынды дизайн үздіклігі сыйлығын, National Mall Monitor Center's of Excellence-тан бірінші орынды және Signs of the Times сыйлығын электр таңба графикасы бойынша жеңіп алды.
Over the years, the building has seen erratic success, first as a shopping mall, then as an entertainment center, and currently is most notably occupied by a private preparatory academy, various technology companies, an event and presentation facility (carved out of the old movie theaters), a restaurant, and a food court. In the summer of 2009 it was announced that the naming rights to Galtier Plaza had been purchased, and the building would become known as Cray Plaza, as the building's new "anchor" tenant was Cray Inc. The complex won the award for the first place design award excellence from Development Design Group, First Place from National Mall Monitor Center's of Excellence, and Signs of the Times award for electric sign graphics.