Введение

Организация по охране природы, благотворительная организация Великобритании.

Земельные трасты – это некоммерческие организации, владеющие и управляющие землей, а иногда и водными ресурсами. Существует три основных типа земельных трастов, различающихся правовой структурой и целями их создания и деятельности:

Инвестиционный траст недвижимости – это фидуциарное соглашение, в соответствии с которым одна сторона (попечитель) обязуется владеть и управлять недвижимым имуществом в интересах ограниченного числа бенефициаров. Общественный земельный траст (CLT) – это частная некоммерческая корпорация, приобретающая, управляющая и развивающая землю для различных целей, прежде всего для создания и управления доступным жильем, хотя многие CLT также занимаются нежилой недвижимостью и ее использованием. Консервационный земельный траст – это частная некоммерческая корпорация в США, приобретающая землю или консервационные сервитуты с целью ограничения коммерческой застройки и сохранения открытых пространств, природных территорий, водных объектов и/или продуктивных ферм и лесов. В Соединенных Штатах земля, принадлежащая правительству США и находящаяся в доверительном управлении для коренных американских племен и отдельных лиц, иногда также называется земельным трастом. В Австралии аборигенные земельные трасты являются видом некоммерческой организации, владеющей правом собственности на земельный участок от имени общины аборигенов и/или жителей островов Торресова пролива.

Древний пример

Возможно, самая ранняя концепция справедливости в отношении земли, находящейся в доверительном управлении, – это изображение этого древнего короля (учредителя траста), который возвращает имущество его прежнему владельцу (выгодоприобретателю) на время своего отсутствия, что подтверждается свидетельскими показаниями (доверительного управляющего). По сути, в данном случае король, вместо более позднего государства (учредителя траста и держателя активов на высшем уровне), передает право собственности вместе с накопленными доходами (долей в имуществе) выгодоприобретателю.

Римская эпоха

Земельные трасты существовали по крайней мере со времен римлян, но их наиболее чёткая история восходит ко времени правления короля Генриха VIII в Англии. В то время люди использовали земельные трасты, чтобы скрыть своё владение землёй, чтобы избежать военной службы или выполнения других обязанностей, связанных с владением землёй. Например, старший дядя мог держать землю своего племянника, чтобы тот не был призван в королевскую армию. Чтобы положить этому конец, король Генрих в 1536 году издал Статут об использовании (Statute of Uses). Статут устанавливал, что если одна сторона владела землёй "для пользы" или в доверительном управлении для другой ("бенефициара"), то юридическое право собственности переходило к бенефициару. Очевидно, если бы статут был применен буквально, доверительного права не существовало бы. Однако вскоре после принятия статута английские суды постановили, что он применяется только к пассивным трастам, то есть когда доверительный управляющий не совершает никаких действий, кроме как владеет землёй.

Соединенные Штаты

В конце XIX века в Чикаго некоторые люди поняли, что земельные трасты хорошо подходят для покупки недвижимости для инвесторов с целью строительства небоскребов, а городские альдермены обнаружили, что они могут служить способом скрыть свое владение землей, поскольку им было запрещено голосовать по городским строительным проектам, если они владели землей поблизости. Поскольку английское право, включая Статут об использовании (Statute of Uses), действовало в законодательстве США, возник вопрос о юридической силе земельного траста. Этот вопрос был передан в Верховный суд штата Иллинойс. Суд постановил, что если земельный траст был учрежден с незначительными обязанностями доверительного управляющего (например, передать имущество бенефициарам через 20 лет), то траст не будет считаться пассивным и будет признан действительным. Таким образом, земельный траст в Америке сегодня часто называют земельным трастом «иллинойского типа» или «Иллинойским земельным трастом». Земельные трасты активно используются в Иллинойсе более ста лет, а в последние десятилетия начали применяться и в других штатах. Учреждение траста осуществляется посредством «акта передачи доверительному управляющему». Если траст зарегистрирован как публичный документ, это лишает его защиты активов, обеспечиваемой созданием земельного траста. Роберт Плесс был пионером в использовании земельного траста, который с начала 1990-х годов применяют многие фирмы по всей территории Соединенных Штатов.

Сообщество земли трастов

История общественных земельных трастов уходит корнями к английским городам-садам, индийскому движению Грамдан и израильским кооперативным сельскохозяйственным поселениям – мошавим. Как отмечали Роберт Сванн и его соавторы в книге "The Community Land Trust: A New Model for Land Tenure in America" (1972): "Идеи, лежащие в основе общественного земельного траста, имеют глубокие исторические корни" в культурах коренных народов Америки, в Африке до колонизации и в древнекитайских экономических системах. Таким образом, "цель состоит в том, чтобы "возродить" концепцию земельного траста, а не создавать её заново".

Инвестиционные трасты в недвижимость

Инвестиционный траст недвижимости – это фидуциарное соглашение, по которому одна сторона (доверительный управляющий) обязуется владеть и управлять недвижимым имуществом в интересах ограниченного числа выгодоприобретателей.

Защитные земельные трасты

Земельные трасты, используемые преимущественно для охраны и управления природными территориями или для сохранения продуктивных земель для производства продуктов питания или волокна, чаще всего называются трастами по сохранению земель, но также могут называться «земельными консерваториями». Они существуют с 1891 года. Однако трасты по сохранению земель не были широко известны до 1980-х годов. Земельные трасты охраняют земли различных типов. Одни защищают только сельскохозяйственные угодья или пастбища, другие – леса, горы, прерии, пустыни, места обитания диких животных, культурные ресурсы, такие как археологические памятники или поля сражений, городские парки, живописные зоны, побережья, водно-болотные угодья или водные пути; каждая организация решает, какой тип земли защищать, исходя из своей миссии. В некоторых районах доступ общественности строго ограничен для защиты уязвимых видов дикой природы или для восстановления поврежденных экосистем. Многие охраняемые территории находятся в частной собственности, что обычно ограничивает доступ. Однако во многих случаях земельные трасты стремятся в конечном итоге открыть доступ к земле для публики в ограниченном объеме для отдыха, такого как охота, пешие прогулки, кемпинг, наблюдение за дикой природой, водные виды спорта или другие ответственные виды активного отдыха. Это часто осуществляется при содействии общественных организаций или государственных программ. Некоторые земли также используются для устойчивого сельского хозяйства или животноводства, или для устойчивой заготовки древесины. Хотя эти цели важны, они могут рассматриваться как вторичные по отношению к защите земли от застройки.

Стратегии

Для обеспечения этой защиты используется множество различных стратегий, включая прямое приобретение земли трастом. В других случаях земля остается в частных руках, но траст приобретает консервационное служение на территории, чтобы предотвратить застройку, или выкупает любые права на добычу полезных ископаемых, лесозаготовки, бурение или развитие участка. Трасты также предоставляют финансирование для поддержки единомышленников – частных покупателей или государственных организаций – в приобретении и защите земли навсегда. Как некоммерческие организации, земельные трасты зависят от пожертвований, грантов и государственных программ по приобретению земель для операционных расходов и приобретения земли и сервитутов. Доноры часто оказывают финансовую поддержку, но нередко владельцы земли, заинтересованные в сохранении природы, жертвуют сервитут на своей земле или саму землю. Некоторые земельные трасты также получают средства из государственных программ для приобретения, защиты и управления землей. Некоторые трасты могут позволить себе оплачивать сотрудников, но многие полностью полагаются на добровольцев. Согласно переписи земельных трастов 2005 года, 31% сообщили о наличии как минимум одного штатного сотрудника, 54% состоят исключительно из добровольцев, а 15% имеют только сотрудников, работающих неполный рабочий день. Альтернативой продаже земли или сервитута земельному трасту является так называемая продажа по льготной цене. Продажа по льготной цене – это когда землевладелец продает имущественный интерес организации по цене ниже рыночной. Разница между рыночной ценой и фактической ценой продажи рассматривается как пожертвование организации. Существуют и другие стратегии сохранения земель. В октябре 2002 года Центр исследований в области собственности и окружающей среды опубликовал отчет Доминика П. Паркера под названием «Экономически эффективные стратегии сохранения частной земли». В этом отчете были определены многочисленные способы повышения эффективности работы земельных трастов, в частности, консервационные сервитуты и другие инструменты сохранения земель могут быть менее затратными, чем владение. Иногда различные права, связанные с владением землей, могут быть разделены. Например, организация по охране природы может приобрести только права на добычу нефти или полезных ископаемых на участке, а затем сдавать эти права в аренду добывающим компаниям на условиях организации. Эти условия могут включать требования по защите окружающей среды и выплату организации роялти за добытые материалы. Многие организации по управлению землей уже использовали эти стратегии в течение многих лет к моменту публикации этого отчета.

Структура

Land Trust Alliance, основанная в 1981 году, оказывает техническую поддержку земельным трастам в Соединенных Штатах. Альянс проводит Национальную перепись земельных трастов, которая ведет учет земель, охраняемых местными и региональными земельными трастами. Последняя перепись, проведенная в 2003 году, показала, что эти трасты охраняют почти 9,4 миллиона акров (38 000 км²) земли в Соединенных Штатах, что вдвое превышает 4,7 миллиона акров (19 000 км²), зарегистрированных в ходе опроса 1998 года. Более 5 миллионов акров (20 000 км²) из этой площади были защищены посредством сервитутов сохранения в 2003 году. Хотя в своей переписи Альянс не учитывает национальные или международные земельные трасты, он оценивает, что эти организации охраняют еще 25 миллионов акров (100 000 км²) в США. Наибольшая площадь земель, охраняемых местными и региональными трастами, находится на северо-востоке – 2,9 миллиона акров (12 000 км²), а самым быстрорастущим регионом в период с 1998 по 2003 год был регион Тихоокеанского побережья (включающий Калифорнию, Неваду и Гавайи), где площадь охраняемых земель увеличилась на 147% до 1,5 миллиона акров (6 100 км²) в 2003 году.

Другие виды

В Соединенных Штатах примерно (по состоянию на 2008 год) земли находятся в собственности правительства Соединенных Штатов и удерживаются в доверительном управлении для коренных американских племен и отдельных лиц. В Австралии аборигенные земельные трасты являются видом некоммерческой организации, владеющей полным правом собственности на участок земли от имени общины аборигенов и/или жителей островов Торресова пролива.