Новый город Prospect: Урбанистический проект в Колорадо

Введение

Новый урбанистический жилой комплекс в Колорадо, США

Проспект Нью-Таун – это новый урбанистический жилой комплекс, расположенный на южной границе города Лонгмонт в округе Боулдер, штат Колорадо, в Соединенных Штатах. Это первый полномасштабный новый урбанистический проект в Колорадо, разработанный начиная с середины 1990-х годов Кики Уоллес и спроектированный фирмой Duany Plater Zyberk & Company, которая также спроектировала новые урбанистические сообщества Сисайд (Seaside) во Флориде и Кентлендс (Kentlands) в Гайтерсбурге, штат Мэриленд. По состоянию на 2009 год проект находится на шестой фазе строительства. Планируется, что население комплекса составит около 2000 человек, проживающих в 585 жилых единицах на 340 земельных участках.

Описание

Застройка возводится на месте фруктового сада, ранее принадлежавшего семье Уоллеса. Она расположена вдоль западной стороны шоссе США 287, сразу к югу от Пайк Роуд. Проект включает в себя широкий спектр традиционных и современных дизайнерских решений, объединенных для создания эклектичной атмосферы. Несмотря на то, что планировка разработана DPZ, отдельные объекты спроектированы разными архитекторами, которым предлагается экспериментировать со стилями. В проекте представлена разнообразная смесь предприятий, отдельно стоящих домов, таунхаусов, лофтов с жилыми и рабочими помещениями и квартир. Изначальный фермерский дом и другие постройки были интегрированы в застройку, отчасти для сохранения связи с прежним использованием территории. Некоторые новые здания напоминают традиционные дома начала XX века, в то время как другие отличаются эклектичностью и ультрасовременным дизайном. В соответствии с принципами нового урбанизма, провозглашенными Андресом Дуани и Элизабет Платтер Зиберк (партнерами DPZ) и другими, план поселения отказывается от традиционных пригородных характеристик, таких как большие передние лужайки, однообразные безликие фасады, доминирующие большие гаражные ворота, и разделение жилой и коммерческой зон. Вместо этого застройка спроектирована с небольшими дворами и более высокой плотностью, чтобы создать атмосферу традиционного района. Она также ориентирована на пешеходов, не только благодаря наличию тротуаров, но и благодаря стимулированию желания совершать короткие прогулки по территории комплекса. Дома и участки в проекте, как правило, меньше, чем в пригородах США. Типичный дом в проекте имеет жилую площадь 5100 квадратных футов (470 м2) на участке площадью 7000 квадратных футов (650 м2). Первоначально цены на дома в проекте варьировались от 150 000 до 500 000 долларов США, но быстро росли из-за высокого спроса и общего роста цен на недвижимость в этом районе. В состав проекта входит центр города, органично вписанный в жилую зону, с предприятиями, от ресторанов до профессиональных офисов. Улицы ориентированы таким образом, чтобы максимально открыть вид на горы, и традиционный центр города, до которого можно дойти пешком не более чем за пять минут из любой точки района. Он включает в себя не только жилые дома, но и магазины и офисы с жилыми помещениями на верхних этажах, как это часто встречается в старых традиционных двухэтажных коммерческих зданиях. Из-за ярких цветов и эклектичной архитектуры зданий многие местные жители называют Проспект "Мультяшным городом".

The development is being built on the site of an tree farm formerly owned by Wallace's family. It sits along the west side of U. S. Highway 287 just south of Pike Road. The development incorporates a broad mix of traditional and modern designs, mixed to create an eclectic feel. Although planned by DPZ, the individual units are designed by a variety of architects, who are encouraged to experiment with styles. It includes a heterogeneous mix of businesses, detached homes, row houses, live/work lofts, and apartments. The original farmhouse and other structures have been integrated into the development, in part to retain continuity with the former use of the property. Some of the new structures resemble traditional housing styles from early in the 20th century, while others are very eclectic and ultramodern. Keeping to new urbanist principles espoused by Andres Duany and Elizabeth Plater Zyberk (the partners of DPZ) and others, the plan of the community forgoes traditional suburban features such as large front lawns, uniform featureless fronts dominated by large garage doors, and segregation of housing from businesses. Instead, the development is designed with small yards and higher density, to create a traditional neighborhood look and feel. It is also designed to be pedestrian friendly, not only in the amenities such as sidewalks, but in promoting the desirability of walking short distances within the complex. Houses and lots in the project are typically smaller than in U. S. suburban developments. The typical house in the project has an area 5,100 square feet (470 m2) of living space on a 7,000 square foot (650 m2) lot. Prices for houses in the project initially ranged from 150,000–500,000 USD, but have trended quickly upward because of the high demand and the overall growth of real estate prices in the area. The development includes a town center interwoven into the center of the residential area, with businesses ranging from restaurants to professional offices. The streets are oriented to maximize the view of the mountains, and a traditional town center that would be no more than five minutes on foot from any place in the neighborhood. It would include not only houses but also stores and offices that themselves would have living spaces upstairs, in the manner of many older traditional two story commercial properties. Due to the bright colors and eclectic architecture of the buildings, many area residents refer to Prospect as "Toon Town".

История

Уоллес, который, по слухам, не любил пригороды, ранее выкупил питомник у своей семьи и размышлял о том, как благоустроить его, когда прочитал статью в Wall Street Journal о Дуани и движении Нового урбанизма. Вместе с Дуани и разработчиком из Лонгмонта Дейлом Брансом Уоллес начал планировать этот уникальный проект в середине 1990-х годов. Проект должен был стать пилотным для традиционных районов, планируемых вдоль Колорадского предгорья. Участок земли предлагал полный вид на близлежащие горы, включая пик Лонгс-Пик. Первоначально строительство называлось «Дополнение Уоллеса» и «Деревня Берлингтон» и должно было быть профинансировано в размере 37 миллионов долларов. Партнеры также привлекли Институт Скалистых гор из Сноумасса, штат Колорадо, в качестве консультантов по использованию экологически чистых строительных материалов и планировке. Проект предусматривает строительство девяти небольших парков, интегрированных в жилые и коммерческие зоны. В некоторых домах над гаражами будут располагаться квартиры – традиционное решение, которое позволит арендаторам жить в этом районе и снизит ипотечные платежи для домовладельцев. К другим традиционным элементам проекта относится использование задних проездов, которые когда-то были распространены в планировке большинства городов США, но исчезли из пригородов. Дуани давно выступает за использование задних проездов, поскольку они способствуют лучшей интеграции автомобильного и пешеходного движения в районе. Как и многие проекты Нового урбанизма в США, это предложение нарушало множество местных правил зонирования и столкнулось с серьезным первоначальным сопротивлением со стороны местных органов планирования и других ведомств. В частности, плотность застройки не соответствовала требуемому количеству открытых пространств; местные пожарные и полицейские управления возражали против узких улиц; а Департамент транспорта Колорадо посчитал, что в проекте слишком много съездов. На протяжении 1994 года Уоллес, Бранс и Дуани боролись за то, чтобы убедить местные и государственные власти разрешить реализацию проекта. Эта борьба отражена в выборе Уоллесом названий улиц: главная магистраль, отходящая от U.S. 287, называется «Tenacity Drive» (Улица Настойчивости). Однако усилия этих трех мужчин увенчались успехом, и в следующем году многие из тех, кто изначально сомневался, поддержали проект. В октябре 1995 года Планировочный совет Лонгмонта предоставил необходимые разрешения и единогласно одобрил проект, мотивируя это тем, что «это то, чего хотят люди». Проект получил сильную поддержку мэра Лонгмонта Леоны Стоукер. Первый этап строительства должен был включать 65 участков. К моменту одобрения Планировочным советом в 1995 году Уоллес уже предварительно продал 35 участков. Первоначальный успех и энтузиазм вызвали интерес у других застройщиков. Застройщик из Колорадо-Спрингс начал планировать аналогичный проект поблизости. Город Брумфилд, расположенный по соседству, также обратился к калифорнийскому планировщику Питеру Кэлторпу, стороннику идей Нового урбанизма, с просьбой разработать генеральный план для своего города.

Wallace, who reportedly disliked suburbia, had previously bought the tree farm from his family and had wondered how to develop it in a tasteful way when he read an article in the Wall Street Journal about Duany and the New Urbanist movement. Wallace, together with Duany and Longmont developer Dale Bruns, began planning the unique development in the middle 1990s. The development was to serve as a test case for traditional neighborhoods in the planning stages along the Colorado Front Range. The parcel of land offered a full view of the nearby mountains, including Longs Peak. The development, at first called the "Wallace Addition" and the "Burlington Village", was to be financed at 37 million dollars. The partners also hired the Rocky Mountain Institute, based in Snowmass, Colorado, as consultants for the use of ecologically friendly building materials and planning. The design calls for the eventual construction of nine small parks integrated throughout the houses and businesses. Some of the units will have apartments above garages, a traditional feature that will allow renters to live in the neighborhood and will allow homeowners to reduce mortgage payments. Other traditional features included in the project are the use of rear lanes, a feature that was once prevalent in the grid plans of most U. S. towns but which has been banished from suburbia. Duany has long espoused the use of rear lanes as leading to a better integration of automobile and foot traffic in a neighborhood. As was the case with many New Urbanist projects in the United States, the proposal violated numerous local zoning ordinances and met with much initial resistance from local planning authorities and other agencies. In particular, the project's density did not have the required open space; the local fire and police departments objected to the narrowness of streets; and the Colorado Department of Transportation objected that the project had too many curb cuts. Wallace, Bruns, and Duany struggled throughout 1994 to convince the local and state authorities to allow the project. The struggle is reflected in Wallace's choice of street names in the project: the main thoroughfare off U. S. 287 is called "Tenacity Drive." The struggle of the three men paid off, however, and in the following year, many initial doubters came to embrace the project. In October 1995 the Longmont Planning Board granted the appropriate variances and unanimously approved the project, on the grounds that "this is what people want." The project was strongly backed by Longmont mayor Leona Stoecker. The first building phase was to include 65 lots. By the time of the approval of the planning board in 1995, Wallace had already pre sold 35 of the lots. The initial success and enthusiasm prompted interest from other such developers. A developer from Colorado Springs began planning a similar development nearby. The nearby city of Broomfield likewise contacted California planner Peter Calthorpe, who espouses many New Urbanist ideas, to begin designing a master plan for their community.