Право на покупку жилья в Англии и Северной Ирландии

Введение

Политика владения жильем, действующая в Англии и Северной Ирландии.

Программа «Право на покупку» – это политика в Соединенном Королевстве, за исключением Шотландии с 1 августа 2016 года и Уэльса с 26 января 2019 года, предоставляющая арендаторам социального жилья и некоторым жилищным ассоциациям законное право приобрести, со значительной скидкой, жилье, в котором они проживают. Также существует «Право на приобретение» для арендаторов жилищных ассоциаций, проживающих в домах, построенных с государственной поддержкой после 1997 года, с меньшей скидкой. К 1997 году в рамках этой программы в Великобритании было продано более 1 700 000 единиц жилья с момента ее введения в 1980 году. Программа считается одним из основных факторов резкого сокращения объема социального жилья в Великобритании, который снизился с почти 6,5 миллионов единиц в 1979 году до примерно 2 миллионов единиц в 2017 году. Кроме того, ей приписывают основную роль в увеличении доли домовладельцев на 15%, которая выросла с 55% домохозяйств в 1979 году до пикового значения в 71% в 2003 году. В Англии этот показатель снизился с конца 2000-х годов до 63% в 2017 году. Вопросы, связанные с «Правом на покупку», находятся в ведении Государственного министра по жилищному строительству. Критики утверждают, что эта политика усугубила дефицит жилья для людей с низкими доходами, спровоцировала национальный пузырь цен на недвижимость и в конечном итоге привела к вытеснению и джентрификации традиционных общин, что широко признается.

История

Местные органы власти имели возможность продавать муниципальное жилье своим арендаторам с момента принятия Закона о жилье 1936 года, но до начала 1970-х годов такие продажи были ограничены: в период с 1957 по 1964 год в Англии было продано около 16 000 единиц муниципального жилья. Лейбористская партия впервые предложила идею права арендаторов на собственность в своем предвыборном манифесте на всеобщих выборах 1959 года, на которых она потерпела поражение. В 1968 году был издан циркуляр, ограничивающий продажи в городах, но он был отозван пришедшим к власти консервативным правительством в 1970 году. В это время продажи муниципального жилья арендаторам начали увеличиваться. В 1970 году около 7 000 единиц жилья были проданы их арендаторам, а в 1972 году это число превысило 45 000.

Политика Тэтчер

После того, как Маргарет Тэтчер стала премьер-министром в мае 1979 года, законодательство, реализующее право на покупку жилья, было принято в Законе о жилищных условиях 1980 года. Майкл Хеселтин, в качестве государственного секретаря по вопросам окружающей среды, отвечал за внедрение этого законодательства. Около 6 миллионов человек были затронуты; примерно один из трех фактически приобрел свое жилье. Хеселтин отметил, что "ни один закон не обеспечил такой масштабной передачи капитала от государства к народу". Он заявил, что право на покупку жилья преследовало две основные цели: удовлетворить потребность людей и обратить вспять тенденцию к растущему доминированию государства в жизни личности. Он сказал: "В этой стране глубоко укоренилось стремление к владению собственным жильем. Правительство считает, что этот дух следует поддерживать. Это отражает волю народа, способствует широкому распространению благосостояния в обществе, поощряет личное стремление к улучшению и модернизации своего дома, позволяет родителям накапливать богатство для своих детей и стимулирует развитие чувства независимости и самодостаточности, которые являются основой свободного общества". Цена продажи муниципального жилья определялась на основе его рыночной стоимости с первоначальной скидкой от 33% до 50% (до 70% для муниципальных квартир), что, как утверждалось, отражало размер арендной платы, уплачиваемой арендаторами, и стимулировало участие в программе; максимальный размер скидки был увеличен до 60% в 1984 году и до 70% в 1986 году. К 1988 году средний размер фактически предоставленной скидки составлял 44%. Местные органы власти были обязаны предлагать ипотеку без первоначального взноса. Размер скидки зависел от срока проживания арендатора в жилье, с условием, что в случае последующей продажи жилья в течение минимального периода времени, арендатор должен будет вернуть часть полученной скидки. Эта политика стала одним из ключевых элементов тачеризма. Политика сразу же завоевала популярность. Некоторые местные советы, находившиеся под контролем лейбористов, выступали против нее, но законодательство не позволяло им блокировать сделки купли-продажи и давало им возможность погасить долги. Продажи были значительно выше на юге и востоке Англии, чем в центральном Лондоне и на севере Англии. Продажи ограничивались жильем общего назначения; адаптированное жилье и жилье, построенное специально для пожилых людей, исключалось из программы. Половина вырученных средств от продажи поступала в местные органы власти, но правительство ограничило использование большей части этих средств погашением долгов до их полного погашения, а не направлением их на строительство нового жилья. Это привело к сокращению муниципального жилищного фонда, особенно в районах с высокими ценами на недвижимость, таких как Лондон и юго-восток Англии. В 1982 году 200 000 домов были проданы их арендаторам. К 1987 году более 1 000 000 домов в Великобритании были проданы их арендаторам, хотя количество домов, приобретенных арендаторами, сократилось в 1990-х годах. Лейбористская партия изначально выступала против продажи жилья и обещала противодействовать ей на всеобщих выборах 1983 года, но в 1985 году отказалась от официальной оппозиции этой программе. Однако на всеобщих выборах 1987 года консервативное правительство заявило избирателям, что лейбористское правительство все равно отменит эту схему. Когда лейбористы вернулись к власти на всеобщих выборах 1997 года, они сократили размер скидки, доступной арендаторам в местных органах власти, испытывавших серьезную нехватку жилья; это касалось почти всего Лондона.

After Margaret Thatcher became Prime Minister in May 1979, the legislation to implement the Right to Buy was passed in the Housing Act 1980. Michael Heseltine, in his role as Secretary of State for the Environment, was in charge of implementing the legislation. Some 6,000,000 people were affected; about one in three actually purchased their housing unit. Heseltine noted that "no single piece of legislation has enabled the transfer of so much capital wealth from the state to the people". He said the right to buy had two main objectives: to give people what they wanted and to reverse the trend of ever increasing dominance of the state over the life of the individual. He said: "There is in this country a deeply ingrained desire for home ownership. The Government believe that this spirit should be fostered. It reflects the wishes of the people, ensures the wide spread of wealth through society, encourages a personal desire to improve and modernise one's own home, enables parents to accrue wealth for their children and stimulates the attitudes of independence and self reliance that are the bedrock of a free society." The sale price of a council house was based on its market valuation, discounted initially by between 33% and 50% (up to 70% for council flats), which was said to reflect the rents paid by tenants and also to encourage take up; the maximum discount was raised to 60% in 1984 and 70% in 1986. By 1988, the average discount that had by then actually been given was 44%. The local authority was obliged to offer a mortgage with no deposit. The discount depended on how long tenants had been living in the house, with the proviso that if they subsequently sold their house within a minimum period they would have to pay back a proportion of the discount. The policy became one of the major points of Thatcherism. The policy proved immediately popular. Some local Labour controlled councils were opposed, but the legislation prevented them from blocking purchases and enabled them to redeem debt. Sales were much higher in the south and east of England than in inner London and northern England. Sales were restricted to general needs housing; adapted properties and those built specifically for older people were exempted from the scheme. Half the proceeds of the sales were paid to the local authorities, but the government restricted authorities' use of most of the money to reducing their debt until it was cleared rather than spending it on building more homes. The effect was to reduce the council housing stock, especially in areas where property prices were high, such as London and the south east of England. In 1982, 200,000 council houses were sold to their tenants. By 1987, more than 1,000,000 council houses in the UK had been sold to their tenants, although the number of council houses purchased by tenants declined during the 1990s. The Labour Party was initially against the sales and pledged to oppose them at the 1983 general election but dropped its official opposition to the scheme in 1985. However, at the 1987 general election, the Conservative government claimed to voters that a Labour government would still abolish the scheme. When Labour returned to power at the 1997 general election, it reduced the discount available to tenants in local authorities which had severe pressure on their housing stock; this included almost the whole of London.

Правила "Право на покупку" после 2005 года

Правила программы "Право на покупку" были изменены в 2005 году. Для новых арендаторов теперь требовалось пятилетний срок аренды, чтобы иметь право на участие, а недвижимость, приобретенная после января 2005 года, нельзя было немедленно выставлять на открытый рынок в случае продажи владельцем. Такие владельцы теперь должны были обратиться к своему предыдущему арендодателю (местному совету или жилищной ассоциации) и предложить ему право первого отказа. Если предыдущий арендодатель прекратил свою деятельность, например, если бывший арендодатель был зарегистрированным поставщиком социального жилья, который прекратил работу, то недвижимость сначала должна была быть предложена местным органам жилищного хозяйства. Срок для оформления сделки по "Праву на покупку" был сокращен с 12 до 3 месяцев. Управление по финансовому регулированию и надзору (FCA) стало регулировать большинство видов ипотечного кредитования. Регулирование FCA покупок в рамках программы "Право на покупку" было частично направлено на решение широко распространенной проблемы недобросовестной продажи "Права на покупку" брокерами и юристами. У всех были свои интересы, и многие взимали чрезмерные комиссии, которые вычитались из скидки покупателя. Принятые меры, в сочетании с окончанием периода экономического бума, похоже, взяли эту проблему под контроль. В 2009 году аналитический центр Localis, в рамках обзора принципов реформы социального жилья, предложил расширить "Право на покупку" до возможности приобретения доли в собственности, которую можно было бы частично заработать за хорошее поведение арендатора. Квалификационный период был сокращен с 5 до 3 лет в 2018 году.

Последние изменения

На конференции Консервативной партии в 2011 году Дэвид Кэмерон предложил увеличить скидки по программе «Право на покупку», чтобы оживить рынок жилья и получить средства, которые можно было бы направить на строительство нового жилья. Специалисты в области социального жилья выразили обеспокоенность по поводу этого предложения. С 2 апреля 2012 года максимальный размер скидки по программе «Право на покупку» был увеличен до 75 000 фунтов стерлингов или 60% от стоимости дома (70% для квартиры), в зависимости от того, что меньше. В марте 2013 года максимальная скидка в Лондоне была увеличена до 100 000 фунтов стерлингов. Максимальный размер скидки по программе «Право на покупку» ежегодно увеличивается в соответствии с индексом потребительских цен (ИПЦ) за предыдущий сентябрь. Цель программы заключается в том, чтобы на каждый дополнительно проданный дом строился новый дом для сдачи в аренду по доступной цене – до 80% от рыночной арендной ставки, что позволит сохранить объем доступного жилья и увеличить количество объектов, доступных для тех, кто состоит в очереди. Условие о пятилетнем сроке аренды остается в силе, и в случае продажи недвижимости в течение первых пяти лет после первоначальной продажи часть или вся скидка подлежит возврату. Закон о жилищном строительстве и планировании 2016 года распространил программу «Право на покупку» на арендаторов жилищных ассоциаций.

Шотландия

В июле 2013 года правительство Шотландии подтвердило отмену права на покупку жилья в Шотландии с 2017 года. В конечном итоге, оно было отменено с 1 августа 2016 года в соответствии с Законом о жилищных условиях (Шотландия) 2014 года.

Уэльс

Летом 2017 года правительство Уэльса предложило закон об отмене программы «Право на покупку» в Уэльсе. Этот закон был принят в Уэльской ассамблее в декабре 2017 года, и программа завершилась 26 января 2019 года.