Введение
Доступность жилья в Великобритании
Доступность жилья в Великобритании отражает возможность арендовать или купить недвижимость. Существуют различные способы определения или оценки доступности жилья. Одним из наиболее часто используемых показателей является медианный коэффициент доступности жилья; он сравнивает медианную цену, уплаченную за жилую недвижимость, с медианным валовым годовым доходом работников, занятых полный рабочий день. Согласно официальной правительственной статистике, доступность жилья ухудшилась в период с 2020 по 2021 год, и с 1997 года в целом наблюдается ухудшение доступности жилья, особенно в Лондоне. Наиболее доступными административными единицами в 2021 году были районы Северо-Западной Англии, Уэльса, Йоркшира и Хамбера, Вест-Мидлендса и Северо-Восточной Англии. Основные формы владения жильем в Великобритании включают: собственность, частный сектор аренды (PRS) и социальный сектор аренды (SRS). Доступность жилья в Великобритании значительно варьируется в зависимости от региона – цены на жилье и арендная плата различаются в зависимости от рыночных факторов, таких как состояние местной экономики, транспортная инфраструктура и предложение жилья.
Основные факторы, определяющие доступность
Для жилья, занимаемого собственниками, ключевыми факторами, определяющими доступность, являются цены на жилье, доходы, процентные ставки и расходы на приобретение. Для арендуемого жилья арендная плата в частном секторе аренды (PRS) в значительной степени будет отражать цены на жилье, в то время как арендная плата в социальном секторе аренды (SRS) устанавливается местными органами власти, жилищными ассоциациями или подобными организациями.
Цены на жилье
Данные Регистра недвижимости Англии и Уэльса показывают, что цены на жилье выросли с 70 000 до 224 000 фунтов стерлингов за 20 лет с 1998 по 2018 год. Рост был практически непрерывным в течение этого периода, за исключением двух лет падения около 2008 года из-за банковского кризиса.
Средние цены на жилье по сравнению со средней зарплатой
Разрыв между средним доходом и средними ценами на жилье изменился в период с 1985 по 2015 год с двухкратного размера средней заработной платы до шестикратного размера среднего дохода. В Лондоне медианная цена дома сейчас достигает 12-кратного размера медианной заработной платы в Лондоне. В 1995 году медианная цена дома составляла 83 000 фунтов стерлингов, что в 4,4 раза превышало медианный доход. К 2012–2013 годам медианный доход в Лондоне вырос до 24 600 фунтов стерлингов, а медианная цена дома в Лондоне – до 300 000 фунтов стерлингов, что в 12,2 раза превышает медианный доход.
В 1995 году базовая ставка Банка Англии составляла 6%, в марте 2009 года она снизилась до 0,5% и оставалась на этом уровне до августа 2016 года, когда была дополнительно снижена до 0,25%.
Влияние ограничений на планирование на цены на жилье
Анализ, проведенный LSE и Нидерландским бюро по анализу экономической политики, показал, что цены на жилье в Англии были бы на 35% ниже без регуляторных ограничений. В отчете Института Адама Смита говорится, что использование 4% зеленого пояса Лондона позволило бы построить миллион домов в пределах 10-минутной пешей доступности от железнодорожной станции. The Economist подверг критике политику в отношении зеленого пояса, заявив, что если не увеличить объемы строительства за счет реформирования законодательства о планировании и высвобождения земель зеленого пояса, то придется прибегнуть к нормированию жилой площади. В отчете отмечается, что если бы общая инфляция росла такими же темпами, как цены на жилье с 1971 года, курица стоила бы 51 фунт стерлингов, и что в Великобритании "сегодня строится меньше домов, чем в любой период со времен 1920-х годов". По данным независимого Института экономических дел, существуют "неопровержимые эмпирические доказательства того, что ограничения в планировании оказывают существенное влияние на стоимость жилья" и являются основной причиной того, что в 2011 году жилье стоило в два с половиной раза дороже, чем в 1975 году. Кампания по защите сельской Англии утверждала, что "Зеленый пояс важен для окружающей среды в целом, обеспечивая нас деревьями и незастроенными землями, которые смягчают эффект жары, создаваемой крупными городами. Вместо сокращения этих зеленых зон мы должны использовать их максимально эффективно. Наши исследования показывают, что три четверти (79%) населения хотели бы видеть больше деревьев и больше продуктов питания, выращиваемых в окрестностях городов".
Оценка земли и влияние на цены на жилье
Компании, занимающиеся недвижимостью, утверждают, что стоимость земли следует за ценами на жилье, и что застройщик оценивает потенциальную цену нового дома в конкретном месте, опираясь на цены и темпы продаж на вторичном рынке, а также на близлежащих сопоставимых новых объектах. На базовом уровне (при отсутствии доступного жилья, S106 или CIL) они умножают эту цену нового дома на количество домов, которые планируется построить на участке, чтобы получить валовую стоимость развития (GDV) участка. Стоимость земли, в свою очередь, определяется как GDV за вычетом затрат на строительство и суммы, необходимой для получения прибыли. Согласно исследованию Knoll, Schularick и Steger, до 80% роста цен на жилье в период с 1950 по 2012 год можно объяснить ростом цен на землю. Это связано с двумя факторами. Во-первых, до 1950 года улучшение транспортной инфраструктуры делало все большее количество земли экономически пригодным для использования, но этот эффект ослаб после 1950 года. Во-вторых, ограничения зонирования препятствовали освоению дополнительных земельных участков.
Затраты на имущество
Основными налогами, взимаемыми центральным правительством, являются гербовый сбор и налог на добавленную стоимость (НДС). Другие расходы, связанные с покупкой и продажей недвижимости, включают комиссию агента по недвижимости, расходы на юридическое сопровождение и оценку, комиссию за оформление ипотеки (если применимо) и расходы на переезд.
Сборы агента по недвижимости
В 2011 году журнал Which? выяснил, что средняя комиссия агентств недвижимости по всей стране составляет 1,8%. Однако размер комиссии может колебаться от 0,75% до 3% в зависимости от региона Великобритании.
Обзор
Существует четыре основных типа обследования: оценочное обследование, отчет о техническом состоянии, отчет для покупателя жилья и полное обследование конструкции.
Юридические расходы
Сборы за оформление сделки с недвижимостью варьируются в зависимости от стоимости объекта и предоставляемых услуг.
Сборы за ипотечные договоры
В апреле 2013 года The Daily Telegraph сообщила, что исследование, проведенное Moneyfacts, показало, что средний размер комиссии за оформление ипотеки составил 1522 фунта стерлингов.
Нехватка жилья
В 2020 году BBC сообщила, что дефицит жилья в Великобритании превышает один миллион домов, а ранее (в 2019 году) отмечалось, что "по оценкам Национальной федерации жилья, 8,4 миллиона человек в Англии живут в жилье, которое является недоступным, небезопасным или не соответствующим их потребностям". Комиссия по доступному жилью определяет недоступное жилье как ситуацию, когда расходы на жилье превышают 30% дохода домохозяйства. В правительственном информационном документе "Решение проблемы недостаточного объема жилья в Англии" Бартон и Уилсон описывают потребность Англии в жилье, иллюстрируемую такими проблемами, как "рост перенаселенности, серьезные проблемы с доступностью, увеличение числа молодых людей, живущих с родителями дольше, снижение мобильности рабочей силы, что затрудняет предприятиям набор и удержание персонала, а также рост бездомности". Таким образом, Национальная федерация жилья (NHF) и Crisis из Университета Хериот-Ватт утверждают, что наряду с необходимыми 340 000 новых домов ежегодно (до 2031 года), 145 000 из них "должны быть доступным жильем".
Налог совета
Фонд Джозефа Роунтри предложил заменить существующую систему муниципального налога, основанную на ценовых категориях жилья, системой, при которой налог был бы более тесно связан с рыночной стоимостью недвижимости. Это привело бы к увеличению налогов на самую дорогую недвижимость и снижению налогов на самую доступную. Они утверждают, что это также способствовало бы снижению волатильности цен на жилье. Налог на стоимость земли рассматривается некоторыми как альтернатива муниципальному налогу; он основывался бы исключительно на стоимости земли (то есть местоположения) и не учитывал бы стоимость зданий, возведенных на участке, или произведенных улучшений.
Международный инвестиционный спрос
В 2015 году консервативный аналитический центр Bow Group опубликовал доклад, в котором предполагалось снижение международного инвестиционного спроса на недвижимость. В докладе предлагалось ограничить иностранных резидентов покупкой единичных новостроек, с применением штрафных санкций в случае продажи в течение пяти лет. В 2016 году мэр Лондона Садик Хан инициировал расследование стоимости жилья в городе, также отметив влияние иностранных инвестиций.
Второй дом
Правительство выделило фонд в размере 60 миллионов фунтов стерлингов для помощи местным органам власти в решении проблемы высокого уровня владения домами для отдыха. В 2016 году в Сент-Айвсе, Корнуолл, на референдуме 83,2% избирателей проголосовали за то, чтобы новые жилищные проекты предназначались для постоянных жителей, так как район часто посещают туристы, а Корнуолл пользуется популярностью как место для приобретения домов для отдыха и второго жилья.
Изменения в налогах на покупку с целью аренды
С апреля 2016 года при покупке недвижимости для сдачи в аренду взималась пошлина в размере трех процентов от стоимости покупки. С апреля 2017 года правительство начало поэтапно сокращать вычеты по ипотечным процентам для владельцев недвижимости, приобретаемой для сдачи в аренду. Однако, эти изменения не коснутся компаний.
Арендуемые дома
В бюллетене № 13 Английского обследования жилищного фонда говорится, что в 2013/14 году в частном секторе аренды насчитывалось 4,4 миллиона домохозяйств, а в социальном секторе аренды – 3,9 миллиона домохозяйств, из которых 2,3 миллиона домохозяйств (10%) арендовали жилье у жилищных ассоциаций, а 1,6 миллиона (7%) – у местных органов власти. Частные арендаторы несли самые высокие еженедельные расходы на жилье, в среднем выплачивая 176 фунтов стерлингов в неделю за аренду. Владельцы ипотеки платили в среднем 153 фунта стерлингов в неделю по ипотечным платежам, в то время как средняя еженедельная арендная плата в секторе социального жилья составляла 98 фунтов стерлингов для арендаторов жилищных ассоциаций и 89 фунтов стерлингов для арендаторов местных органов власти. Если учитывать валовой еженедельный доход, включая пособия, всех членов домохозяйства, то доля дохода, расходуемая на жилье, составляла 18% для владельцев ипотеки, 29% для социальных арендаторов и 34% для частных арендаторов.
Лондон
Спрос на более доступное жилье часто был выше в Лондоне, чем в остальной Великобритании. Исследование, проведенное Trust for London, показало, что 24% новых построенных домов за три года до 2015/16 года относились к доступному жилью, что составляет 21 500 домов. В 2015/16 году было завершено строительство 6700 единиц доступного жилья, что составляет всего 39% от целевого показателя, установленного в Лондонском плане 2015 года. Также было установлено, что количество строящегося доступного жилья значительно варьируется между лондонскими боро. Tower Hamlets построил 1830 единиц доступного жилья за три года до 2015/16 года – больше, чем в любом другом районе Лондона, в то время как в Bexley было построено всего 7 единиц – меньше, чем в любом другом районе Лондона. Доступное жилье определяется как жилье, стоимость которого не превышает 80% средней рыночной арендной платы в данном районе.