Введение

Организации, предоставляющие недорогое "социальное жилье"

В Ирландии и Соединенном Королевстве жилищные ассоциации – это частные некоммерческие организации, которые предоставляют недорогое "социальное жилье" людям, нуждающимся в жилье. Любой профицит бюджета используется для поддержания существующего жилого фонда и финансирования строительства нового жилья, и не может быть использован в личных целях директорами или акционерами. Несмотря на независимость, они регулируются государством и обычно получают государственное финансирование. В настоящее время они являются основными поставщиками нового арендного жилья в Соединенном Королевстве, а многие также реализуют схемы совместного владения, чтобы помочь тем, кто не может позволить себе купить жилье сразу. Жилищные ассоциации предоставляют широкий спектр жилья: одни управляют крупными жилыми комплексами для семей, а самые маленькие – отдельными проектами жилья для пожилых людей. Значительная часть поддерживаемого жилья в Великобритании также предоставляется жилищными ассоциациями, которые реализуют специализированные проекты для людей с психическими расстройствами или нарушениями обучаемости, с проблемами злоупотребления психоактивными веществами (алкоголем или наркотиками), бывших бездомных, молодежи, лиц, освободившихся из мест лишения свободы, просителей убежища и людей, спасающихся от домашнего насилия. В Австралии термин "жилищная ассоциация" относится к более крупным, ориентированным на рост, некоммерческим организациям, предоставляющим жилье для сообщества. К небольшим поставщикам жилья для сообществ могут относиться трасты, кооперативы и т.д. Государственное жилье, принадлежащее штатам и территориям, составляет около 80% социального жилья в Австралии. На протяжении многих лет эти государственные жилищные организации носили разные названия, включая "жилищные комиссии" и "жилищные фонды".

История

Жилищные ассоциации впервые появились во второй половине девятнадцатого века в контексте роста благотворительных и добровольных организаций, вызванного усилением среднего класса после промышленной революции. Ранними примерами служат Траст Гиннесса, Траст Пибоди и Столичная ассоциация по улучшению жилищных условий трудолюбивых классов. Их значимость возросла в последние десятилетия двадцатого века в связи с изменениями в муниципальном жилищном строительстве, введенными правительством Тэтчер: были установлены правила, препятствовавшие субсидированию жилищного фонда местными налогами, гранты на строительство нового социального жилья направлялись жилищным ассоциациям, а арендаторам муниципального жилья разрешалось выкупать свои дома со значительной скидкой. Это, в сочетании с мерами по сокращению расходов в органах местного самоуправления и системой жилищных пособий, более выгодной для жилищных ассоциаций, чем для муниципалитетов, привело к тому, что многие советы передали свой жилищный фонд жилищным ассоциациям. Эти организации часто называют организациями масштабной добровольной передачи или местными жилищными компаниями. Жилищные законы 1985 и 1988 годов способствовали передаче муниципального жилья некоммерческим жилищным ассоциациям. Закон 1988 года переопределил жилищные ассоциации как организации, не относящиеся к государственному сектору, предоставив им доступ к частному финансированию, что стало мощным стимулом для передачи, поскольку возможности заимствования в государственном секторе были существенно ограничены. Эти новые жилищные ассоциации стали основными поставщиками нового жилья государственного сектора. К 2003 году 36,5% социального арендного жилья находилось в управлении жилищных ассоциаций. В настоящее время одними из крупнейших жилищных ассоциаций в Великобритании являются Clarion, The Guinness Partnership, PA Housing и Peabody, и это лишь некоторые из них. Некоторые жилищные ассоциации сотрудничают с инвестиционными фондами недвижимости: Civitas Social Housing – крупнейший инвестиционный фонд недвижимости социального жилья, работающий с 15 жилищными ассоциациями.

Правовой статус

Жилищные ассоциации могут быть учреждены в различных организационно-правовых формах. Многие из них являются промышленными и социальными обществами, но существуют также трасты, кооперативы и компании. Они могут быть зарегистрированными благотворительными организациями, а могут и не быть. Регистрированный социальный арендодатель (RSL) – это техническое наименование социальных арендодателей, которые в Англии ранее были зарегистрированы в жилищной корпорации, а в Уэльсе – в правительстве Уэльса. С 2010 по 2012 год ассоциации именовались зарегистрированными поставщиками услуг в соответствии с Законом о жилье и регенерации 2008 года, независимо от их статуса (частный, государственный, с целью получения прибыли или некоммерческий). С 2012 года термины «регистрированный социальный арендодатель» и «частный зарегистрированный поставщик социального жилья» используются как альтернативные названия для жилищных ассоциаций. Жилищные ассоциации обычно рассматриваются как частные организации, поскольку они не находятся в собственности государства и не контролируются им напрямую. Однако этот статус был оспорен рядом судебных решений. В 2004 году правительство Великобритании приняло решение Европейского суда, признавшее жилищные ассоциации государственными органами в целях проведения закупок. Впоследствии Высокий суд Англии по делу Weaver v. London and Quadrant Housing Trust [2008] EWHC 1377 (Admin) постановил, что жилищные ассоциации являются государственными органами и, следовательно, могут подлежать судебному контролю в определенных обстоятельствах. Суд отметил, что сектор жилищных ассоциаций «пронизан государственным контролем и влиянием с целью достижения государственных целей в области доступного жилья, и в котором RSL работают наряду с местными органами власти и в значительной степени замещают их функции». Этот вопрос имел более широкое политическое значение, поскольку заимствования жилищных ассоциаций (которые в 2006 году составили около 30 миллиардов фунтов стерлингов) не включаются в государственный долг Великобритании, контроль над которым является как заявленной целью правительства, так и одним из критериев Европейского союза для вступления в единую европейскую валюту.

Управление

Особенностью жилищных ассоциаций является то, что, несмотря на то, что в крупных жилищных ассоциациях обычно работает оплаченный персонал, общую ответственность за деятельность организации несет комитет или совет директоров, состоящий из добровольцев или вознаграждаемых неисполнительных членов. В состав совета могут входить жильцы, представители местных органов власти и общественных организаций, предприниматели и политики. Более 30 000 добровольцев входят в состав советов директоров жилищных ассоциаций по всей Англии.