Жилищное строительство в Японии: обзор и тенденции.

Введение

Обзор жилья в Японии

Жилье в Японии включает в себя современные и традиционные стили. В современной Японии преобладают две модели жилья: отдельно стоящий дом для одной семьи и многоквартирный дом, принадлежащий физическому или юридическому лицу и сдаваемый в аренду арендаторам, либо принадлежащий самим жильцам. Другие виды жилья, особенно для неженатых людей, включают пансионаты (популярные среди студентов), общежития (распространенные в компаниях) и казармы (для членов Сил самообороны Японии, полиции и некоторых других государственных служащих). Особенностью японского жилья является то, что дома считаются имеющими ограниченный срок службы и часто сносятся и перестраиваются через несколько десятилетий – обычно через двадцать лет для деревянных зданий и тридцать лет для бетонных зданий (см. правила для получения подробной информации). Ремонт домов, а не их перестройка, является относительно нераспространенной практикой в Японии, хотя ее популярность растет, что указывает на изменение отношения к использованию старых домов. Однако, Таунсенд убежден, что воспринимаемый риск землетрясений для отдельно стоящих домов преувеличен, и связывает это с маркетинговой стратегией застройщиков и жилищных компаний. Он утверждает, что эти компании часто используют избыточные сейсмические технологии, чтобы вселить страх в потенциальных покупателей. По мнению Таунсенда, конструкция домов, усиленная диагональными связями и фанерой, как правило, достаточно прочна, чтобы выдерживать землетрясения. Кроме того, Таунсенд отмечает превосходные характеристики деревянных зданий в Японии по сравнению с другими странами, подчеркивая, что их ценность и устойчивость не должны быть недооценены.

Статистика жилья

По данным обследования жилья и земли 2012 года, проведенного Министерством внутренних дел и коммуникаций, в Японии в то время насчитывалось 53 890 900 единиц жилья. Из них 46 862 900 (86,9%) были заняты, а 7 027 900 (13,0%) – незаняты. Из занятых единиц 28 665 900 (61,2%) принадлежали проживающим домохозяйствам. Среднее количество комнат на единицу жилья составило 4,77, средняя общая площадь составила 0,85, а среднее количество человек на комнату – 0,56. 45 258 000 единиц (96,6%) использовались исключительно для проживания, а 1 605 000 единиц (3,4%) – как для проживания, так и в коммерческих целях. Из единиц, используемых исключительно для проживания, 10 893 000 (24,1%) были оборудованы автоматическим пожарным извещателем. По состоянию на 2003 год, 17 180 000 единиц жилья (36,7%) классифицировались Министерством внутренних дел и коммуникаций Японии как расположенные в городских районах, в то время как 27 553 000 единиц жилья (58,8%) – в сельских районах. Как и в Америке, большинство японцев живут в индивидуальных домах. В послевоенный период количество многоквартирных домов в Японии быстро возросло. Например, в 1990 году 60% японских домов были индивидуальными, по сравнению с 77% в 1958 году. Два года ранее, в 1988 году, 62,3% всех единиц жилья в Японии были индивидуальными домами, а 37,7% – многоквартирными домами. В том же году опрос, проведенный Японским агентством экономического планирования, показал, что 62,3% населения Японии владеют отдельно стоящим двухэтажным домом. В 1980-х годах новый дом в Японии стоил в 5,8 раза больше годового дохода среднего японца и в 2,3 раза больше, чем у среднего американца. Типичный срок кредита на японское жилье составлял 20 лет с первоначальным взносом в размере 35%, в то время как в Соединенных Штатах – 30 лет и 25%, что обусловлено различиями в практике на их финансовых рынках. В 1973 году, согласно одному исследованию, 65% населения Японии жили в индивидуальных домах, 12% – в пристроенных домах и 23% – в квартирах. Опрос, проведенный Агентством по управлению и координации в 1983 году, показал, что в Японии насчитывалось 34,75 миллиона занятых единиц жилья, из которых 46,1% были построены из дерева, 31,3% – из огнестойкого дерева и 22,6% – из железобетона или других недревесных материалов. В том же опросе было установлено, что на индивидуальные дома приходится 64,3% всего жилья в Японии, причем этот показатель снижается в городских районах. Например, в 23 округах Токио многоквартирные дома составляли 62,5% всего жилья в этих округах. С точки зрения права собственности, 62,4% жилья в Японии составляли собственные дома, 24,3% – арендованные частным сектором, 7,6% – арендованные государственным сектором и 5,2% – жилье для государственных служащих и сотрудников компаний. Согласно исследованию жилья, проведенному в 1993 году, на индивидуальные дома приходилось 59,2% всего жилья в Японии. В 1997 году было подсчитано, что около 60% японцев жили в индивидуальных домах. В 1998 году было установлено, что 52% всех единиц жилья в Японии составляли индивидуальные дома, принадлежащие их жителям, 36% – арендованные квартиры в многоквартирных комплексах, 8% – собственные квартиры в многоквартирных комплексах и 4% – арендованные индивидуальные дома. В 2005 году 27 533 066 домохозяйств (57,2% частных домохозяйств) владели индивидуальным домом, в то время как 19 014 478 домохозяйств (39,5%) жили в многоквартирных домах или квартирах. В 2008 году было подсчитано, что шесть из десяти японцев жили в индивидуальных домах. Согласно исследованию, проведенному Министерством внутренних дел и коммуникаций в 2008 году, около 7,56 миллиона домов были пустыми. Позже, в 2019 году, было подсчитано, что примерно 13,6% зданий в Японии были вакантными, что на японском языке называется "Akiya". Некоторые из этих объектов также называют "jiko bukken", и риэлторам трудно продать или сдать их в аренду из-за связи с травматическими событиями, такими как убийство, самоубийство, смертельные несчастные случаи или определенные нежелательные места. Для борьбы с этим Министерство земли, инфраструктуры, транспорта и туризма (MLIT) разработало схемы для содействия реконструкции и повторному заселению объектов Akiya, а агенты по недвижимости ведут специальные списки, называемые "Akiya Bank", для облегчения продажи, реконструкции и аренды таких объектов. Хотя местные схемы Akiya Bank существуют с 1990-х годов, возобновление интереса к ремонту недвижимости, а также развитие Интернета привели к созданию национальной схемы в 2010-х годах, которая остается активной по сей день. Опрос Министерства внутренних дел, проведенный в 2024 году, показал, что количество объектов Akiya достигло 9 миллионов домов, при этом около 13,8% домов в Японии были вакантными.

Figures from the 2012 Housing and Land Survey conducted by the Ministry of Internal Affairs and Communications indicate that Japan had 53,890,900 housing units at the time. Of these, 46,862,900 (86.9%) were occupied and 7,027,900 (13.0%) unoccupied. Of the occupied units, 28,665,900 (61.2%) were owned by the resident household. The average number of rooms per unit of housing was 4.77, the average total floor area was and the average number of people per room was 0.56. 45,258,000 units (96.6%) were used exclusively for living and 1,605,000 units (3.4%) were used both for living and commercial purposes. Of the units used exclusively for living, 10,893,000 (24.1%) were equipped with an automatic smoke detector. As of 2003, 17,180,000 housing units (36.7%) are classified by the Japan Ministry of Internal Affairs and Communication as being located in urban areas while 27,553,000 housing units (58.8%) are located in rural areas. As in America, most Japanese live in single family housing. During the postwar period, the number of multi unit dwellings in Japan increased rapidly. In 1990, for instance, 60% of Japanese dwellings consisted of single family homes, compared with 77% in 1958. Two years earlier, in 1988, 62.3% of the total housing units in Japan were single family units and 37.7% were multiple unit dwellings. That same year, a survey carried out by the Japanese economic planning agency showed that 62.3 per cent of the Japanese population owned a detached two storeyed house. In the 1980s, a new home in Japan cost 5 8 times the annual income of the average Japanese, and 2 3 times that of an average American. The typical loan term for Japanese homes was 20 years, with a 35% down payment, while in the United States it was 30 years and 25%, due to differing practices in their financial markets. In 1973, according to one study, 65% of the population of Japan lived in detached houses, while 12% lived in attached houses and 23% in a flat or apartment. A survey conducted by the Management and Coordination Agency in 1983 found that there were 34.75 million occupied dwellings in Japan, of which 46.1% were built of timber, 31.3% of fireproof timber, and 22.6% of ferroconcrete or other nontimber materials. The same survey found that detached housing accounted for 64.3% off all housing in Japan, with the ratio falling in urban areas. In the 23 wards of Tokyo, for instance, multi unit structures such as apartment houses accounted for 62.5% of all housing in those wards. In terms of tenure, 62.4% of housing in Japan consisted of owner occupied dwellings, 24.3% of units leased by the private sector, 7.6% of units leased by the public sector, and 5.2% of housing for government workers and company employees. According to a housing survey carried out in 1993, single family homes accounted for 59.2% of all housing in Japan. In 1997, it was estimated that about 60% of Japanese lived in detached houses. In 1998, 52% of all dwellings in Japan were found to consist of detached houses owned by their residents, 36% were rented dwellings in apartment complexes, 8% were owned dwellings in apartments complexes, and 4% were rented detached houses. In 2005, 27,533,066 households (57.2% of private households) owned a detached house, while 19,014,478 households (39.5%) lived in apartment houses or flats. In 2008, it was estimated that six out of ten Japanese lived in single family houses. According to a survey conducted by the Ministry of Internal Affairs and Communications in 2008, around 7.56 million houses were empty. It was later estimated in 2019 that approximately 13.6% of buildings in Japan were vacant, referred to in Japanese as Akiya Some of the properties are also referred to as jiko bukken , and are difficult for realtors to sell or let due to being associated with traumatic events such as murder, suicide, fatal accidents or certain undesirable locations. To combat this, schemes have been put in place by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT) to promote the renovation and reoccupation of Akiya property, with estate agents maintaining special listings referred to as 'Akiya Bank' to facilitate the sales, renovation and renting of such property. While local Akiya Bank schemes have been in place since the 1990s, renewed interest in renovating property, as well as the advent of the internet, meant that a national scheme was put in place in the 2010s, which remains active to date. A 2024 survey by the Internal Affairs Ministry found that the number of Akiya properties amounted to 9 million homes, with around 13.8% of homes in Japan vacant.

Данчи

Данчи (団地) – японское слово, обозначающее крупный комплекс многоквартирных домов, выполненных в определенном стиле и по типовому проекту, как правило, построенных как государственное жилье уполномоченным государственным органом. Японская жилищная корпорация (JHC), ныне известная как Агентство городского обновления (UR), была основана в 1955 году. В 1950-х, 1960-х и 1970-х годах JHC построила множество данти в пригородных районах для удовлетворения растущего спроса на жилье увеличивающегося населения Японии.

Традиционные дома

В традиционном японском доме не предусмотрено чёткого назначения для каждой комнаты, за исключением прихожей (генкан, 玄関), кухни, ванной и туалета. Любая комната может служить гостиной, столовой, кабинетом или спальней. Это возможно благодаря тому, что вся необходимая мебель переносная и хранится в осиирэ – небольшом помещении в доме (больших шкафах), предназначенном для хранения вещей. Важно отметить, что в Японии гостиная выражается словом има (ima), обозначающим жилое "пространство". Это связано с тем, что размер комнаты можно изменить, меняя перегородки. В больших традиционных домах часто есть только одна има (гостиная/пространство) под крышей, а кухня, ванная и туалет пристроены к дому в виде пристроек. Подобно современным офисам, внутренние перегородки в традиционных японских домах создаются с помощью различных передвижных панелей. Одним из наиболее распространённых типов являются фусума – раздвижные двери из дерева и бумаги, которые легко переносить и снимать. Фусума герметично закрывают перегородку сверху донизу, создавая внутри дома небольшую комнату. По краю дома расположены рока – деревянные проходы, напоминающие коридоры. Рока и има разделены сё́дзи – раздвижными и переносными дверями, также изготовленными из бумаги и дерева. В отличие от фусума, бумага, используемая для сё́дзи, очень тонкая, поэтому в дом проникает дневной свет. Это было до того, как стекло стали использовать для раздвижных дверей. Рока и внешняя сторона дома разделены стенами или переносными деревянными щитами, которые используются для защиты дома ночью. Выступающие крыши защищают рока от дождя, за исключением сезона тайфунов, когда дом полностью герметизируется. Крыши традиционных японских домов сделаны из дерева и глины, с черепицей или соломенной кровлей. Для проведения больших мероприятий перегородки убираются, образуя одно большое помещение для встреч. В обычный день перегородки позволяют создавать более компактные и функциональные жилые пространства. Таким образом, кухня, ванная, туалет, генкан и многофункциональное жилое пространство вместе образуют полноценный японский жилой комплекс. Однако ванная комната, туалет и даже кухня могут быть общими. (См. Сэнто.) Следовательно, минимальный японский жилой вариант, который всё ещё можно найти, если вы ищете самое дешёвое жильё в аренду, состоит всего лишь из генкана и одной гостиной/пространства.

A traditional Japanese house does not have a designated use for each room aside from the entrance area (genkan, 玄関), kitchen, bathroom, and toilet. Any room can be a living room, dining room, study, or bedroom. This is possible because all the necessary furniture is portable, being stored in oshiire, a small section of the house (large closets) used for storage. It is important to note that in Japan, living room is expressed as ima, living "space". This is because the size of a room can be changed by altering the partitioning. Large traditional houses often have only one ima (living room/space) under the roof, while kitchen, bathroom, and toilet are attached on the side of the house as extensions. Somewhat similar to modern offices, partitions within traditional Japanese houses are created by a variety of movable panels. One of the most common types is fusuma, sliding doors made from wood and paper, which are portable and easily removed. Fusuma seal each partition from top to bottom so it can create a mini room within the house. On the edge of a house are rōka, wooden floored passages, that are similar to hallways. Rōka and ima are partitioned by shōji, sliding and portable doors that are also made from paper and wood. Unlike fusuma, paper used for shōji is very thin so outside light can pass through into the house. This was before glass began to be used for sliding doors. Rōka and outside of the house are either partitioned by walls or portable wooden boards that are used to seal the house at night. Extended roofs protect the rōka from getting wet when it rains, except during typhoon season where the house gets sealed completely. Roofs of traditional houses in Japan are made of wood and clay, with tiles or thatched areas on top. For large gatherings, these partitions are removed to create one large meeting room. During a normal day, partitions can create much smaller and more manageable living spaces. Therefore, kitchen, bathroom, toilet, and genkan with one multipurpose living space create one complete Japanese housing unit. However, the bathroom, toilet, and even kitchen can be communal. (See Sentō.) Therefore, the minimum Japanese housing arrangement, which is still possible to find if one is looking for the cheapest room to rent, consists of just genkan and one living room/space.

Генкан

Одной из характерных особенностей японского дома является гэнкан, или прихожая. Он включает в себя небольшую площадку на уровне земли, где входящие снимают обувь. Сняв обувь, люди поднимаются на приподнятый пол, направляя носки обуви наружу. Вся остальная жилая площадь находится на уровне этого приподнятого пола. Рядом с площадкой для снятия обуви располагается полка или шкаф, называемый гэтабако (ящик для гет), куда ставят уличную обувь. Там же обычно находятся тапочки для ношения в доме.

Кухня

В современной японской кухне есть такие приборы, как плита, узкий гриль для рыбы (бройлер) и электрический холодильник. Варочная поверхность может быть встроена или представлять собой отдельный модуль на столешнице, и обычно работает на газе, хотя в последнее время все большую популярность приобретают индукционные (IH) варочные панели. Большинство плит имеют от двух до четырех конфорок. Бройлеры, предназначенные для приготовления рыбы, обычно являются частью плиты и расположены под ней, и, в отличие от многих западных грилей, не занимают всю ширину. Встроенные духовки, достаточно большие для выпечки или жарки, встречаются редко; вместо них используются многофункциональные конвекционные микроволновые печи. В большинстве кухонь есть электрические вытяжные вентиляторы. К обычной мебели относятся микроволновые печи, водонагреватели и электрические тостеры. Встроенные посудомоечные машины встречаются редко, хотя на некоторых кухнях могут быть небольшие посудомоечные машины или сушилки для посуды. Кухня оборудована водопроводом, обычно с горячей и холодной водой.

Ванная комната

В японских домах обычно есть несколько комнат, предназначенных для того, что в западных домах объединено в ванную комнату. Распространены отдельные комнаты для японского туалета, раковины и офуро (комнаты для купания). Однако в небольших квартирах часто встречается крошечная ванная комната, называемая "unit bath", которая содержит все три элемента. Небольшая раковина также может быть встроена в крышку бачка унитаза – там есть кран, а сама крышка служит раковиной, и вода стекает в бачок во время смыва; это особенно часто встречается в зданиях середины 20-го века. Комната с раковиной, которая называется комнатой для переодевания, обычно включает в себя место для стиральной машины. Комната, в которой находится ванна, водонепроницаема и имеет пространство для мытья, а часто и для душа, расположенное рядом с (но не внутри) ванны. В результате вода для ванны остается чистой и может быть использована повторно. Многие стиральные машины в Японии оснащены удлинительной трубкой для забора воды из ванны для стирки. Горячая вода обычно поступает от газового или керосинового водонагревателя. Водонагреватель обычно располагается снаружи (по крайней мере, в теплом климате). Его газоснабжение может осуществляться от городской сети или от баллонов с жидким газом (LP) на территории. Типичный японский водонагреватель проточный и нагревает воду по мере необходимости. Один водонагреватель может обеспечивать горячей водой как ванную, так и кухню. Однако во многих домах установлено два или более водонагревателя. В последнее время для домовладельцев стали доступны электрические водонагреватели. Эти водонагреватели нагревают воду в баке ночью, когда электроэнергия стоит дешевле, для использования на следующий день.

Стиральная комната

В современных японских домах обычно есть небольшая стиральная машина, но сушилки встречаются редко, поскольку большинство японцев сушат одежду на балконе или в ванной комнате, если она оборудована подогревом. Прачечные можно найти по всей Японии. Во многих небольших квартирах просто нет места для стиральной машины или сушилки. Соответственно, лишь небольшая часть домов, в которых есть стиральная машина, также оборудована сушилкой. Поэтому в сезон дождей или в дождливые дни многие люди предпочитают стирать и сушить одежду в прачечной.

Васицу

Во многих домах есть по крайней мере одна комната в традиционном японском стиле, или вашицу. Она отличается полом из татами, окнами, закрытыми сё́дзи вместо штор, фусума (непрозрачными раздвижными вертикальными перегородками), отделяющими её от других комнат, осиирэ (встроенным шкафом) с двумя уровнями для хранения футонов и деревянным потолком. Комната может быть не меблирована и использоваться как гостиная днём и спальня ночью. Многие вашицу имеют раздвижные стеклянные двери, выходящие на террасу или балкон. Другие спальни, гостиные, столовые и кухни оформлены в западном стиле. В них обычно используются современные синтетические напольные покрытия. Потолки также обычно синтетические и могут быть белыми или бежевыми. Окна обычно открываются путем скольжения вбок, хотя многие кухонные окна открываются путем наклона, при этом нижняя часть наклоняется наружу.

Однокомнатный особняк

Однокомнатный особняк (wan rūmu manshon ワンルームマンション) – это японский тип квартир, в котором обычно есть только одна небольшая комната и, как правило, компактная ванная комната. Он функционально соответствует западной студии. Такие квартиры чаще всего снимают одинокие люди из-за их очень маленького размера; в них сложно жить вдвоем или более. В большинстве многоквартирных домов в городах Японии есть такие комнаты, хотя более распространены семейные квартиры (большего размера), особенно в пригородах.

Нагрев

В японских домах обычно используют не центральное отопление, а локальные обогреватели. Распространены керосиновые, газовые и электрические приборы. Квартиры часто сдаются в аренду без отопительного или охлаждающего оборудования, но с проложенными воздуховодами, позволяющими установить тепловые насосы. Жильцы приобретают приборы и забирают их с собой при переезде. Традиционные японские строения не предусматривают изоляцию, и ее даже могут не использовать в современном строительстве, особенно в квартирах эконом-класса; традиционно в окнах не используется стеклопакет, обычно устанавливаются одинарные стекла. Это не характерно для Хоккайдо и северной части Хонсю из-за холодных зим. В домах с изоляцией и центральным отоплением в северной части Японии теплее, чем во многих домах в более теплых регионах страны, и там часто применяют двухкамерные стеклопакеты.

Освещение

Осветительное оборудование, такое как обогреватели, как правило, приобретается жильцом. Во многих домах в гостиной, столовой и спальнях нет встроенных потолочных светильников. Вместо этого там установлены потолочные розетки, обеспечивающие как электрическое подключение, так и механическую поддержку для осветительных приборов. Существует четыре распространенных типа потолочных соединителей, которые обычно также выдерживают вес светильника. Кухни, ванные комнаты, коридоры и гэнкан чаще всего оснащены встроенными потолочными светильниками. Освещение обычно осуществляется флуоресцентными и светодиодными лампами, а в жилых помещениях наиболее часто используется четырехпозиционный выключатель. Лампа состоит из двух отдельных круглых люминесцентных ламп, а также ночника (формально 常夜灯, неформально ナツメ球, natsume kyū, "луковица джуджубе" – названа так по форме), и выключатель позволяет переключаться между режимами "обе лампы включены", "только одна лампа включена", "только ночник" и "выключено". В старых светильниках часто используются заменяемые стартеры (формально 点灯管, неформально グロー球 gurō kyū, "световая лампа").

Автомобили

Вне центральных районов крупных городов многие японцы паркуют свои автомобили у дома или рядом с ним. Некоторые отдельно стоящие дома имеют встроенные гаражи, другие – навесы для машин или открытые площадки на участке. В многоквартирных домах часто есть парковки, некоторые из которых расположены (например) на первом этаже здания (то есть на уровне земли), а другие – на открытом воздухе. Многоуровневая парковка с лифтом позволяет эффективно использовать ограниченное пространство: один автомобиль паркуется под землей, а лифт поднимает его при необходимости, другой – на уровне земли. Используются и более сложные системы лифтовой парковки. Жители также арендуют парковочные места на свободных участках в окрестностях, как правило, на ежемесячной основе, что называется (月極駐車).

Строительство

Многие отдельно стоящие дома строятся общенациональными производителями, такими как Matsushita (под брендом PanaHome), Misawa Home, Mitsui и Sumitomo Forestry. Некоторые из этих компаний содержат парки с образцами домов, чтобы демонстрировать их потенциальным покупателям. Застройщики многоквартирных домов могут открыть одну из квартир для показа потенциальным покупателям, либо построить отдельную модельную комнату в другом месте. Производители бытовой техники также используют выставочные залы для демонстрации своей продукции.

Строительные материалы

Для отдельно стоящих домов популярны каркасные конструкции из дерева. Строительство из досок размером 2x4 дюйма является альтернативой традиционному стилю. Дома могут быть облицованы сайдингом или керамической плиткой. Внутри часто используются гипсокартонные стены, окрашенные или оклеенные обоями. Черепица – распространенный кровельный материал, она может быть глиняной или бетонной. Глиняная черепица часто имеет цвет и глазурь. Крупные здания обычно строятся из железобетона. Кровельные покрытия включают асфальт и синтетические материалы.

Жилищные правила

Обычно максимальная разрешенная высота деревянного здания в Японии составляет два этажа; однако, благодаря новым технологиям, в настоящее время допускается строительство некоторых трехэтажных деревянных зданий (при условии соответствия строительным нормам). В некоторых деревянных домах могут быть мансарды, но их нельзя использовать в качестве спален, только для хранения вещей. Стальные и бетонные здания могут иметь больше этажей, но обычно их не более двух. Подвалы редко встречаются в частных домах, но распространены в многоэтажных зданиях. Площадь, на которой разрешено строительство, регулируется системой, включающей два коэффициента: коэффициент застройки (建蔽率) и коэффициент использования площади участка (容積率). Коэффициент застройки – это отношение площади застройки здания к общей площади земельного участка. Эти два коэффициента часто указываются в объявлениях о продаже земельных участков, например, 70:400 (где 70 означает, что коэффициент застройки составляет 70%, а 400 – коэффициент использования площади участка, то есть 400%). Это означает, что на участке можно построить четырехэтажный дом, занимая 70% его площади. Таким образом, при максимальном допустимом коэффициенте застройки 50%, максимальная площадь застройки на участке площадью 100 м² составит 50 м². Коэффициент использования площади участка – это отношение общей площади всех этажей дома (без учета крыши и подвала) к площади земельного участка, на котором он построен; при максимальном коэффициенте использования площади участка 150%, максимальная общая площадь этажей дома, построенного на участке площадью 100 м², составит 150 м². Оба максимальных значения варьируются в зависимости от местоположения участка и ширины прилегающей дороги: в более плотно застроенных районах с более широкими дорогами обычно разрешается большая максимальная площадь застройки, а коэффициент застройки определяется такими факторами, как ширина фасада, близлежащие дороги и строительные материалы. Кроме того, количество этажей в здании может быть ограничено, чтобы избежать чрезмерного затенения соседних участков. Налогооблагаемая стоимость дома определяется материалом, из которого он построен. Срок службы деревянных домов оценивается в двадцать лет, а бетонных – в тридцать, и оценочная стоимость ежегодно снижается, в отличие от рынков недвижимости в других странах. Большинство риэлторов также используют эту политику ценообразования в качестве ориентира. Несмотря на то, что до сих пор существуют деревянные дома с соломенными крышами, возраст которых почти 100 лет, и бетонные здания, стоимость которых превышает амортизационную цену в 30 лет, налогообложение осуществляется на основе вышеуказанного метода.

The usual maximum allowed height of a wooden building in Japan is two stories; however, using some new technology, some three story wooden buildings are currently allowed (if they meet the building codes). Some wooden houses may have lofts, but these may not be used as bedrooms, only for storage space. Steel and concrete buildings may have more stories, but usually they only have two. Basements are uncommon in private homes but common in high rise buildings. The footage which can be built upon is regulated according to a system involving two figures: building coverage ratio (建蔽率) and floor area ratio (容積率). Building coverage ratio is the ratio of the building footprint compared to the total area of the land. These two figures are often listed in advertisements for plots of land such as 70:400 (where 70 means the building coverage ratio is 70% and 400 is the floor area ratio or 400%). This would mean that a 4 story home could be built using 70% of the land. Thus, for a maximum allowable coverage ratio of 50%, the greatest building footprint allowed for a lot of 100m2 would be 50m2. Floor area ratio is the total floor area of the house (excluding the roof and basement) as compared to the area of land the house is built upon; for a maximum FAR of 150%, the greatest possible total floor area for a house built on a 100m2 lot would be 150m2. Both maximum values vary according to the location of the land and width of facing roadway, with more built up areas with wider roads generally allowing greater maximum floorspace, and building coverage dictated by factors such as frontage, nearby roads, and construction materials. Additionally, the number of floors in a structure may be restricted, in order to avoid excessive blockage of light to neighboring properties. The taxable value of a house is controlled by its building material. Wooden houses are considered to have a lifespan of twenty years, and concrete ones to have a lifespan of thirty years, and the assessed price depreciates each year contrary to housing markets in other nations. Most real estate agents also use this pricing policy as a rough guide. Although there are still some wooden homes almost 100 years old with thatched roofs and concrete buildings well over the 30 year depreciation price, taxing is based upon the above method.

Строительство, устойчивое к землетрясениям

Японские архитекторы разработали технологию, которая снижает разрушительное воздействие землетрясений – стихийного бедствия, часто случающегося в Японии. Для уменьшения колебаний зданий архитекторы изолируют фундамент от грунта. Строители часто устанавливают гибкие прокладки под зданиями для их поддержки во время землетрясения или создают пространство под фундаментом, чтобы он не был жестко связан с землей. Это также объясняет, почему в японских домах часто используются деревянные каркасы, так как дерево – материал, поглощающий сейсмические колебания.

Живые модели

Многие молодые японцы предпочитают жить со своими родителями, а не искать отдельное жилье, явление, известное как "паразитные одиночки" (パラサイトシングル). Опрос, проведенный Министерством здравоохранения, труда и социального обеспечения в 1998 году, показал, что около 60% неженатых японских мужчин и 80% неженатых женщин в возрасте от 20 до 34 лет проживают с родителями. После заключения брака молодые пары часто продолжают жить в одном доме с родителями. Стремление к некоторой независимости поколений привело к появлению "жилья двух поколений" (二世代住宅, ниседайджутаку) – единого дома, включающего две полноценные, отдельные жилые зоны: для родителей и для молодого поколения. В то же время, в крупных городах Японии все чаще молодые пары начинают сожительствовать в квартире до заключения брака. Традиционно пожилые люди также предпочитают жить со своими детьми, а не в домах престарелых. Ответственность за уход за родителями обычно ложится на старшего сына, или "наследника" (跡継ぎ, атотсуги). Увеличение числа пожилых людей, проживающих дома, привело к росту спроса на средства по уходу за ними в домашних условиях, а также на так называемое "безбарьерное" жилье, с минимальным количеством ступеней и препятствий. Совместная аренда квартир незнакомыми людьми в Японии встречается редко, большинство одиноких людей предпочитают небольшие индивидуальные квартиры. Однако в последние годы, в связи с демографическими и социально-экономическими изменениями в Японии, молодые люди все чаще делят квартиры. Планировки квартир разнообразны. Более старый тип квартир для одного человека – это длинная и узкая квартира, напоминающая коробку для обуви, с кухней и ванной комнатой, часто расположенными рядом с *гэнканом*, и жилой комнатой/спальней в противоположном конце, где может быть небольшой балкон. Японские компании и организации часто направляют своих сотрудников мужского пола в различные регионы Японии. Не всегда возможно или целесообразно, чтобы вся семья переезжала вместе с сотрудником к новому месту работы. В таких случаях женатые мужчины снимают небольшие квартиры и навещают семью либо каждые выходные, либо раз в две недели, либо раз в месяц, в зависимости от расстояния и политики компании.

Many young Japanese adults choose to live with their parents, rather than seeking a separate residence, a phenomenon known as parasite singles (パラサイトシングル). A 1998 survey by the Ministry of Health and Welfare indicated that about 60% of single Japanese men and 80% of single women between the ages of 20 and 34 lived with their parents. After marriage, the young couple often live in the same house as their parents. A desire for some separation between the generations has led to the phenomenon of nisedaijūtaku (二世代住宅), literally "two generation housing", a single house which contains two complete separate living areas, one for the parents and one for the younger generation. Conversely, in large metropolitan areas of Japan, it is no longer uncommon for young couples to co habit in an apartment before they marry. Traditionally, the elderly also continue to live with their children rather than being put into homes for the elderly. The responsibility for the parent usually falls onto the oldest male child or atotsugi (跡継ぎ). The number of elderly people living at home has led to a great demand for care products for home use, and also the so called "barrier free" housing, which contains fewer steps and obstacles for the elderly. Apartment sharing between strangers is rare in Japan, most single people preferring to live in small sized individual apartments. However, in recent years, as Japan is undergoing demographic and socioeconomic change, it is becoming more common for young people to share apartments. Apartment designs are many and varied. An older pattern for single occupancy is a long thin, shoe box shaped apartment, with a kitchen area and bathroom located often near the genkan and a living space/bedroom at the opposite end where a small balcony may be located. Japanese companies and organizations often send their male employees to various locations throughout Japan. It is not always possible or desirable for the entire family unit to move near the employee's new job site. In this case, small apartments are rented by married men who then travel to the family home either every weekend, once every two weeks or once a month depending on the distance and the company policy.

Владение домом

Из-за высокой стоимости жилья в крупных японских городах многие городские семьи и отдельные лица предпочитают арендовать квартиры, а не владеть собственным домом. В 2003 году менее половины жилых единиц в Токио принадлежали их обитателям. С другой стороны, в сельских районах уровень владения жильем, как правило, значительно выше. Самый высокий показатель в стране зафиксирован в префектуре Тояма, где около 80% всех жилых единиц находятся в собственности у жителей. Жилая площадь домов и кондоминиумов больше, чем квартир. Средний размер собственного жилья в Японии значительно варьируется между крупными городскими районами (Токио) и сельскими районами (префектура Тояма). Площадь домов, выставленных на продажу или в аренду, обычно указывается в японской единице измерения цубо (坪), которая приблизительно соответствует площади двух татами (3,3 м² или 36 кв. футов). На планах дома размеры отдельных комнат обычно измеряются в татами, как описано выше в разделе, посвященном дизайну интерьера. В последние годы кондоминиумы и особняки становятся все более популярными. По сравнению с 1983 годом, когда 64% домов в собственности были отдельно стоящими, а кондоминиумы составляли лишь 27%, более свежая статистика показывает, что последние сейчас составляют около 40% этой категории. По мере старения домов владельцы их заменяют. Распространенной практикой является перестройка на том же участке. Для этого жильцы переезжают во временное жилье. Подрядчик сносит старое строение и возводит новое на прежнем месте. Затем жильцы могут вернуться на прежнее место жительства, сохранив тот же адрес, номер телефона и счета за коммунальные услуги, а также избежав затрат на покупку новой земли. Благодаря деревянной конструкции и относительно короткому сроку службы японских домов, это часто оказывается дешевле, чем содержание старого строения. Поскольку правила жилищного строительства меняются, особенно в отношении отступов и коэффициентов застройки, перестройка на том же участке может привести к тому, что новый дом будет значительно меньше исходного. Чтобы избежать этого, домовладельцы иногда сносят все, кроме минимально необходимого по закону, чтобы квалифицироваться как "ремонт", а не "перестройка". Это стало предметом дискуссий.

Because of the high cost of housing in major Japanese cities, many urban families and individuals rent apartments rather than owning their own home. In 2003, less than half of the living units in Tokyo were owned by the resident. On the other hand, rural areas tend to have much higher ownership rates. The highest rate in the country is Toyama Prefecture, with around 80% of all living units being owned by the resident. The living space of houses and condominiums is larger than apartments. The average size of an owned residence in Japan is This varies wildly between major urban areas (Tokyo: ) and rural areas (Toyama Prefecture: ). The area of homes that are advertised for sale or rental is commonly listed in the Japanese unit tsubo (坪), which is approximately the area of two tatami mats (3.3 m2 or 36 sq ft). On diagrams of the house, individual room sizes are usually measured in tatami, as described above in the interior design section. In recent years, condos and mansions have become more and more popular. Compared to 1983, when 64% of owned homes were single family dwellings, and only 27% were condos, more recent statistics show that the latter make up around 40% of the category now. As houses age, owners replace them. A common pattern is to rebuild on the same site. To accomplish this, the occupants move to a temporary residence. A contractor demolishes the old structure and builds a new one on the grounds. The residents can then return to the location. Not having moved, they enjoy the convenience of keeping the same address, telephone number, and utility accounts, as well as avoid the cost of purchasing new land. Because of the wooden construction and relatively short lifespan of Japanese houses, this is often considered cheaper than maintaining the old structure. As residential building regulations change, particularly in terms of setback requirements and coverage ratios, rebuilding on the same site can potentially result in a house significantly smaller than the original. To get around this, homeowners will sometimes demolish all but the minimum required by law to qualify as a "renovation" rather than a "rebuilding". This has been the source of some debate.

Аренда жилья и квартир

Чтобы арендовать квартиру в Японии, потенциальные арендаторы посещают агентства недвижимости, расположенные в каждом районе, и просматривают объявления о квартирах в аренду. В этих объявлениях обычно указывается планировка квартиры и стоимость аренды. Если арендатора интересует конкретная квартира, агент связывается с владельцем, чтобы узнать, свободна ли она и можно ли организовать просмотр. Как правило, арендатор не может арендовать квартиру самостоятельно и должен предоставить поручителя, который обязуется оплатить аренду в случае возникновения проблем. Традиционно японские владельцы берут как возвратный залог, так и "ключевые деньги" перед заселением, а агентство недвижимости также получает комиссию в размере месячной арендной платы за свои услуги. "Ключевые деньги" – это невозвратный платеж владельцу. В крупных городах, таких как Токио и Осака, "ключевые деньги" часто представляют собой значительные инвестиции – в некоторых случаях до шести месяцев арендной платы. В последние годы многие владельцы стали требовать меньшие суммы "ключевых денег" – равные двум или трем месяцам арендной платы, или вовсе от них отказались. В крупных городах также появилась индустрия квартир без залога, известных как monthly mansion и weekly mansion: они обычно предлагают более высокую арендную плату, чем традиционные договоры аренды, и могут предоставлять некоторые удобства, как в отеле, например, услугу стирки белья. В Токио типичный договор аренды заключается на два года. По истечении срока действия договора он пересматривается, и арендатор обычно платит дополнительную месячную арендную плату в качестве комиссии. Однако во многих других городах двухлетний договор рассматривается просто как минимальный срок проживания, и арендная плата обычно не меняется в течение срока действия договора. Тем не менее, по мере старения зданий и необходимости проведения ремонта, или при повышении государственных налогов, иногда происходит повышение арендной платы.

Гостевые дома

Иностранцы в Японии, арендующие квартиры самостоятельно, часто сталкиваются с дискриминацией со стороны агентов по недвижимости или арендодателей, отказывающихся сдавать жилье иностранцам. Некоторые агенты прямо говорят иностранцам о трудностях с арендой им квартир. Найти поручителя также сложно для многих иностранцев. Проживание в гостевом доме – один из способов решить эти проблемы. Гостевые дома, иногда называемые "Гайдзин Хауса" (дом для иностранцев), бывают самых разных типов и размеров. Они предназначены для предоставления недорогого краткосрочного жилья с минимальными хлопотами. Изначально ориентированные на иностранных гостей, они становятся все более популярными среди молодых японцев, желающих отойти от традиции жить с родителями до, а иногда и после женитьбы. Хотя депозит обычно требуется, он, как правило, невелик, и за эти объекты не взимается "ключевое денежное обеспечение". Гостевой дом обычно предлагает одну комнату для сна, общую кухню и общую ванную. Стиральные машины обычно работают за монеты, но из-за высокой конкуренции многие арендодатели стремятся предоставить как можно больше бесплатных услуг; бесплатный интернет сейчас очень распространен в Токио. В последнее время иностранцам и японцам становится все сложнее найти гостевые дома, поэтому они все чаще выбирают небольшие "апаато".

Компания жилья

Многие японские компании также содержат собственные многоквартирные дома (называемые шатаку), в которых живут молодые сотрудники, когда начинают работать. Иногда шатаку располагаются рядом с офисным зданием компании. В других случаях компания может не владеть собственным жилым комплексом, но арендовать один или несколько отдельных многоквартирных домов на эксклюзивных условиях. В 2003 году в Японии насчитывалось почти 1,5 миллиона квартир в шатаку. В зависимости от политики компании, некоторые шатаку представляют собой однокомнатные квартиры, доступные только для одиноких людей, а другие компании предлагают более просторные многокомнатные комплексы, доступные и для семейных пар. Кроме того, может быть установлено максимальное время аренды шатаку, но и это определяется политикой компании. Некоторые предоставляют жилье до заключения брака сотрудника, другие – только в течение первых 3, 4, 5 или более лет работы. Условия различаются в зависимости от компании.

Традиционное жилье

Исторически сложилось, что простолюдины обычно жили либо в отдельно стоящих домах, ныне известных как минка, либо, преимущественно в городах, в матия (町屋) или домах, построенных в ряд, называемых нагая (長屋). Примеры сохранились до сих пор в Киото. К другим типам жилья относились резиденции самураев, дома состоятельных фермеров (например, старост деревень) и резиденции буддийских храмов. Дерево было основным строительным материалом, а крыши могли быть покрыты соломой, корой кипариса, черепицей или просто деревянными досками. Полы были деревянными и могли быть покрыты татами в некоторых местах. Кухни обычно имели земляные полы.

Бездомность

В 2003 году Министерство здравоохранения, труда и социального обеспечения сообщило, что в Японии насчитывалось 25 296 бездомных. Наибольшее количество бездомных проживало в префектурах Осака, Токио и Айти, при этом в городе Осака, 23 специальных районах Токио и городе Нагоя их число превышало 1750 человек (в других городах это число не достигало 850). Министерство установило, что около 41% бездомных жили в городских парках и 23% – вдоль речных берегов, значительное количество также находилось на улицах и железнодорожных станциях.