Введение

Частный сектор аренды (PRS) – это классификация жилищного фонда в Соединенном Королевстве, разработанная Министерством жилищного строительства, общин и местного самоуправления, государственным органом Великобритании, осуществляющим мониторинг национального жилищного обеспечения. Другие классификации включают:

Собственное жилье
Аренда у зарегистрированных социальных арендодателей (жилищных ассоциаций)
Аренда у местных органов власти

В 2014 году частный сектор аренды состоял из 2,7 миллиона единиц жилья в Соединенном Королевстве, что составляет около 10 процентов от общего жилищного фонда. Из этого числа 2,4 миллиона находились в Англии, что составляет 12 процентов английского жилищного фонда. За предыдущие десять лет сектор вырос более чем на 10 процентов, и, по прогнозам Центра экономических и бизнес-исследований, в следующие десять лет он должен был вырасти еще на 40 процентов. Однако правительственные меры, введенные Джорджем Осборном на посту канцлера казначейства, были направлены на сокращение его масштабов, и в 2017 году сектор начал сокращаться.

История

В течение большей части XX века частный сектор аренды находился в длительном упадке. Сочетание роста доли домовладельцев и роли городских, районных и окружных советов как социальных арендодателей, посредством государственного жилищного фонда и, позднее, движения жилищных ассоциаций, способствовало сокращению частного сектора аренды. Рост благосостояния и государственная политика, направленная на поддержку домовладения, привели к пику доли домовладельцев в период с 1985 по 1987 год, одновременно сокращая частный сектор аренды. За этот период количество домов в собственности увеличилось на 24 процента, в то время как частный сектор аренды сократился на 10 процентов. Рост частного сектора аренды (PRS) сдерживался нормативной базой, которая отбивала у людей желание быть арендодателями. Из-за регулируемой арендной платы, ограниченной прибыли и законодательства, защищающего арендаторов, право арендодателей на возврат имущества от неплатежеспособного арендатора было существенно ограничено.

Изменение законодательства

Этот долгосрочный спад был остановлен Законом о жилье 1988 года. Он повлек за собой радикальное изменение законодательства об арендодателях и арендаторах, и в частности ввел краткосрочный договор аренды с гарантией (AST), а также положения 21 и 8. Эта схема сделала договорные отношения между арендодателем и арендатором более четкими и позволила арендодателям относительно легко вернуть свою собственность от арендатора, нарушившего условия договора. Однако процесс все еще часто требует обращения в Службу судов и трибуналов Ее Величества (HMCTS), а иногда может быть передан в Первый уровень трибуналов (Палата по вопросам собственности), если арендодатель или арендатор обжалуют уведомление по разделу 21 или решение суда о выселении по разделу 8. Рост был обусловлен спросом арендаторов, поскольку улучшение качества арендного жилья сделало аренду привлекательным вариантом. В 2014 году организации Electrical Safety First и Shelter опубликовали совместный отчет об оценке текущего состояния электрооборудования в частном секторе аренды. В отчете было установлено, что шестнадцать процентов арендаторов сталкивались с проблемами, связанными с электробезопасностью, только за последний год. В отчете рекомендуется проводить обязательные пятилетние проверки электроустановок и электроприборов, предоставляемых с объектами частного найма, квалифицированным специалистом.

Экономические и социальные изменения

Не менее важными, чем изменения в законодательстве, были экономические и социальные изменения, произошедшие в течение следующего десятилетия. Рецессия, продолжавшаяся с 1991 по 1992 год, снизила привлекательность владения жильем как полного решения жилищной проблемы, а последствия беспрецедентного уровня задолженности, обращений взыскания и падения цен на недвижимость глубоко запечатлелись в общественном сознании. В последнее время социальные изменения, особенно увеличение числа студентов, пенсионеров (OAP), повышение мобильности рабочей силы среди молодежи и рост иммиграции, увеличили спрос на арендуемое жилье, вызвав второй период роста. Поскольку местные органы жилищного хозяйства не смогли расширить муниципальный жилищный фонд для удовлетворения потребностей, а финансирование жилищных ассоциаций было ограничено, вновь активизировавшийся частный сектор аренды расширился в ответ на спрос и вырос на 27 процентов за 15-летний период до 2004 года. В 2010 году британское правительство провело масштабное исследование частного сектора аренды и проанализировало социальный и экономический состав частных арендодателей. Некоторые ключевые результаты были следующими:

89 процентов арендодателей – частные лица, владеющие 71 процентом всего частного арендного жилья, еще 5 процентов – компании-арендодатели, владеющие 15 процентами жилья. Более трех четвертей (78 процентов) всех арендодателей владеют только одним объектом недвижимости для сдачи в аренду, и лишь 8 процентов заявили, что занимаются этим профессионально. Более трех четвертей (77 процентов) объектов в частном секторе аренды были приобретены арендодателями, 9 процентов – унаследованы, а 8 процентов – построены арендодателями. 51 процент всех объектов был приобретен после 2000 года, 25 процентов – в период с 1990 по 1999 год, а 24 процента – ранее. Ипотека использовалась при приобретении 56 процентов объектов в частном секторе аренды, а личные сбережения – наиболее распространенный способ финансирования при приобретении 21 процента объектов. 89 процентов арендодателей – частные лица, 5 процентов – компании, а 6 процентов – другие организации. Им принадлежит соответственно 71 процент, 15 процентов и 14 процентов всего жилья в этом секторе. 22 процента арендодателей сдают недвижимость в аренду на срок три года или меньше, а две трети (69 процентов) – на срок десять лет или меньше. Лишь 5 процентов сдают недвижимость в аренду более 40 лет. В отношении формальных практик сдачи в аренду и управления почти все арендодатели и агенты (97 процентов) используют письменный договор аренды, 91 процент требуют внесения залога, а 84 процента требуют от арендаторов предоставить рекомендации.

Приход институционального участия в секторе

Такие институты, как пенсионные фонды и страховые компании, проявляют высокую активность в инвестициях в жилую недвижимость в странах, таких как Германия и Соединенные Штаты, где частный арендованный жилой фонд составляет значительно большую долю от общего жилищного фонда (Германия – 60% и США – 32%). В отличие от этого, в Соединенном Королевстве участие было ограничено до недавнего времени из-за давнего опасения регулирования арендной платы и других репутационных рисков, связанных с владением арендуемой жилой недвижимостью. С января 1990 года доля жилого фонда Великобритании в частном секторе аренды выросла с 9% до 19%, главным образом за счет роста числа инвесторов, приобретающих жилье для сдачи в аренду, которые либо покупают недвижимость напрямую, либо обращаются в банк или строительное общество для получения ипотечного кредита на покупку. С 2010 года британские институты проявляют серьезный интерес к частному сектору аренды, отчасти благодаря положительному опыту, полученному на рынке частного студенческого жилья. Перспектива высоких и стабильных арендных потоков, привязанных к общей инфляции, привлекла институты, стремящиеся сопоставить свои обязательства с активами. Инвесторы обратились к другим, более развитым рынкам частной аренды, чтобы изучить лучшие практики. Это привело к появлению в Великобритании концепции строительства для аренды (B2R), которая следует модели обслуживания многоквартирных домов в США. В настоящее время в этом секторе участвуют различные инвесторы: от индивидуальных арендодателей, владеющих недвижимостью для сдачи в аренду и домами с несколькими комнатами (HMO), до различных жилищных ассоциаций, которые сейчас предоставляют жилье примерно 6 миллионам арендаторов в Соединенном Королевстве, и крупных девелоперских компаний, осуществляющих масштабную аренду, которые стали британскими институтами, создавшими новый инвестиционный рынок для строительства и аренды недвижимости и активно его развивающими. В целом, все эти различные формы участия сформировали довольно сложный спектр в частном секторе аренды.

Снижение инвестиций в недвижимость с 2017 года

В связи с изменениями в налогообложении арендодателей, вызванными разделом 24 Закона о финансах 2015 года, вступившим в силу в апреле 2017 года, частный сектор аренды достиг пика в 2,88 миллиона домохозяйств и затем начал постепенно сокращаться. Введение раздела 24 лишило арендодателей права вычитать проценты по ипотеке и другие финансовые расходы, включая комиссии за оформление ипотеки, из дохода от аренды перед расчетом подоходного налога, уплачиваемого в Налоговую и таможенную службу Ее Величества (HMRC). В августе 2018 года Королевский институт лицензированных геодезистов предупредил, что мелкие арендодатели, инвестирующие в недвижимость для сдачи в аренду (BTL), вытесняются с рынка жилья Великобритании из-за отмены налогового вычета по ипотечным процентам, более жестких требований к заемщикам и увеличения налога на передачу недвижимости (SDLT), и что арендная плата, вероятно, вырастет примерно на 15 процентов. К 2019 году общее количество жилых помещений в частном секторе сократилось на 222 570, достигнув самого низкого уровня с декабря 2012 года, когда их было 2,58 миллиона. В результате три ассоциации арендодателей призвали правительство принять меры для изменения этой тенденции.