Ұлыбританиядағы жекеменшік жалға берілетін тұрғын үй секторының дамуы мен өзгерістері

Кіріспе

Жеке жалға берілетін сектор (PRS) – Ұлыбританияның тұрғын үй иелену нысанының бір түрі болып табылады, және Ұлыбританияның Тұрғын үй, қауымдастықтар және жергілікті басқару министрлігі, елдің тұрғын үй қорын бақылайтын мемлекеттік орган, осы классификацияны сипаттаған. Басқа жіктелулер:

Меншік иесіндегі үйлер
Тіркелген әлеуметтік жалға берушілерден (тұрғын үй кооперативтері) жалға алынған үйлер
Жергілікті билік органдарынан жалға алынған үйлер

2014 жылы жеке жалға берілетін сектор Ұлыбританияда 2,7 миллион тұрғын үйден немесе жалпы тұрғын үй қорының шамамен 10 пайызынан тұрды. Осы көрсеткіштің 2,4 миллионы Англияда орналасқан, бұл Англияның тұрғын үй қорының 12 пайызын құрайды. Бұл сектор соңғы он жылда 10 пайыздан астам өсті және Экономика және бизнес зерттеулер орталығының болжамына сәйкес, келесі он жылда тағы 40 пайызға өсуі күтілген. Алайда, Джордж Осборнның Қаржы министрі ретінде енгізген үкіметтік шаралар оның көлемін азайтуға бағытталған, және 2017 жылдан бастап сектор қысқара бастады.

Тарих

20 ғасырдың көп бөлігінде жекеменшік жалға берілетін сектор ұзақ мерзімді төмендеуді бастан өткерді. Меншікке ие болудың өсуі және қалалық, аудандық кеңестердің, сондай-ақ тұрғын үй қауымдастықтары арқылы мемлекеттік тұрғын үйді басқару рөлі жекеменшік жалға берілетін сектордың азаюына себеп болды. Өркендеудің артуы және үй-жайға ие болуға бағытталған Ұлыбритания үкіметінің саясаты 1985 және 1987 жылдар аралығында меншікке ие болуды ең жоғары деңгейге жеткізді, сонымен бірге жекеменшік жалға берілетін секторды қысқартты. Осы кезеңде жекеменшік үйлер 24 пайызға өсті, ал жекеменшік жалға берілетін сектор 10 пайызға төмендеді. Жалға берушілерді алаңдатушы нормативтік талаптар жекеменшік жалға берілетін сектордың өсуіне кедергі келтірді. Реттелген жалдау ақысы, кірістің шектеулі болуы және жалдаушыларға қатысты заңнама, жалдаушыдан мүлкін қайтарып алу құқығын айтарлықтай шектеді.

Регламенттік өзгерістер

Бұл ұзақ мерзімді төмендеу 1988 жылғы Тұрғын үй заңымен тоқтатылды. Бұл заң жер иелері мен жалға алушылар арақатынастарын түбегейлі өзгертіп, әсіресе кепілдендірілген қысқа мерзімді жалға алу шартын (AST) және 21-тармақ пен 8-тармақтарды енгізді. Бұл реттеу жер иесі мен жалға алушы арасындағы шарттық қатынасты нақтылады және жер иесіне міндеттемелерін орындамаған жалға алушыдан мүлкін салыстырмалы түрде оңай қайтаруға мүмкіндік берді. Дегенмен, бұл процеске әлі де көбінесе Ұлыбританияның Соттар және Трибуналдар қызметіне (HMCTS) жүгіну қажет, ал егер жер иесі немесе жалға алушы 21-тармақ бойынша хабарламаға немесе 8-тармақ бойынша иелену туралы бұйрыққа шағымданса, кейде Бірінші дәрежелі Трибуналға (Мүлік палатасы) жүгінуге болады. Бұл өсім жалға алушылардың сұранысына байланысты болды, себебі жалға берілетін үй-жайлардың сапасының жақсаруы жалға алушы болуды мүмкін ететін нұсқаға айналдырды. 2014 жылы Electrical Safety First және Shelter ұйымдары жеке сектордағы жалға берілетін үй-жайлардағы электр жағдайын зерттейтін бірлескен есеп жариялады. Есепте өткен жыл ішінде жалға алушылардың 16 пайызы электрлік қауіптерге байланысты мәселелерге тап болғандығы көрсетілді. Есепте жеке сектордағы жалға берілетін мүліктерге орнатылған электр жүйелері мен электр құралдарын құзыретті маманмен бес жылда бір рет міндетті түрде тексеру қажеттігі туралы ұсыныс жасалды.

Экономикалық және әлеуметтік өзгерістер

Заңнамадағы өзгерістермен қатар келесі онжылдықта орын алған экономикалық және әлеуметтік өзгерістер де маңызды болды. 1991-1992 жылдардағы дағдарыс тұрғын үй қажеттілігін толықтай қамтамасыз ету үшін жеке меншікке иеленуге деген қызығушылықты төмендетті, ал бұрын-соңды болмаған мөлшердегі қарыздар, иелікке өту және құнның төмендеуі ұлттық санада қалыптасты. Соңғы уақытта әлеуметтік өзгерістер, әсіресе студенттер санының өсуі, зейнеткерлер, жастар арасындағы еңбек мобильділігінің артуы және иммиграцияның өсуі жалға берілетін тұрғын үйге сұранысты арттырып, екінші өсу кезеңіне әкелді. Жергілікті биліктердің кеңейтілген мемлекеттік жалға берілетін тұрғын үйлермен сұранысты қанағаттандыру мүмкіндігі шектеулі болды және тұрғын үй қауымдастықтарына қаржыландыру да аз болғандықтан, жаңадан жанданған жеке жалға беру секторы сұранысқа жауап ретінде кеңейді және 2004 жылға дейінгі 15 жылдық кезеңде 27 пайызға өсті. 2010 жылы британ үкіметі жеке жалға берілетін секторды ауқымды зерттеді және жеке жалға алушылардың әлеуметтік және экономикалық таралуын талдады. Негізгі нәтижелердің кейбіреуі:

89 процент үй иелері жеке тұлғалар болып табылады, олар жеке жалға берілетін барлық тұрғын үйлердің 71 пайызына жауапты, ал тағы 5 пайызы компаниялар болып табылады, олар тұрғын үйлердің 15 пайызына жауапты. Барлық үй иелерінің үштен екісінен астамы (78 пайызы) жалға беру үшін тек бір тұрғын үйге ие, ал үй иелерінің 8 пайызы ғана толық уақытты үй иесі екенін айтты. Жеке жалға берілетін сектордағы барлық тұрғын үйлердің 77 пайызы үй иелерімен сатып алынған, 9 пайызы мұрагерлікпен алынған, ал 8 пайызы үй иелерімен салынған. Барлық тұрғын үйлердің 51 пайызы 2000 жылдан бері, 25 пайызы 1990 мен 1999 жылдар аралығындағы он жылда, ал 24 пайызы осы күнге дейін сатып алынған. Жеке жалға берілетін сектордағы тұрғын үйлердің 56 пайызы ипотека арқылы, ал 21 пайызы жеке жинақтар есебінен сатып алынған. 89 процент үй иелері жеке тұлғалар, 5 пайызы компаниялар, ал 6 пайызы – «басқа ұйымдар» болып табылады. Олар сектордағы барлық тұрғын үйлердің тиісінше 71, 15 және 14 пайызына жауапты. 22 процент үй иелері мүлікті үш жыл немесе одан аз уақытқа жалға берген, ал үштен екісі (69 пайызы) 10 жыл немесе одан аз уақытқа жалға берген. Тек 5 пайызы ғана 40 жылдан астам уақыт бойы жалға берген. Жалға беру және басқарудың ресми тәжірибелері тұрғысынан, барлық үй иелері мен агенттердің (97 пайызы) жазбаша жалға алу шартын пайдаланғаны, 91 пайызы кепілдік талап еткені және 84 пайызы жалға алушылардан ұсыныс сұрағаны анықталды.

Институционалдық қатысудың секторға келуі

Зейнетақы қорлары мен сақтандыру компаниялары сияқты институттар Германия мен АҚШ сияқты елдерде тұрғын үйге инвестиция салуда өте белсенді болды, онда жеке жалға берілетін тұрғын үй мүлкі жалпы тұрғын үй қорының үлкен бөлігін құрайды (Германияда 60 пайыз және АҚШ-та 32 пайыз). Қарама-қарсы, Ұлыбританияда бұл салаға қатысу шектеулі болды, себебі жалға алу бағасын реттеу және жалға берілетін тұрғын үйге меншік құқығына байланысты басқа да абыройлық алаңдаушылықтар ұзақ жылдар бойы қорқыныш тудырды. 1990 жылдың қаңтар айынан бері Ұлыбританиядағы жеке жалға берілетін тұрғын үй қорының үлесі 9 пайыздан 19 пайызға дейін өсті, бірақ бұл көбінесе тұрғын үйді сатып алуға инвестиция салатын инвесторлардың өсуіне байланысты, олар мүлкін тікелей сатып алады немесе банкке немесе құрылыс қауымдастығына жүгінеді және мүлікке арналған ипотекалық кредит алады. 2010 жылдан бері Ұлыбритания институттары жеке жалға берілетін секторға қызығушылық танытты, бұл олардың жеке студенттік жатақ нарығындағы оң тәжірибесімен байланысты. Жалпы инфляциямен байланысты жоғары және тұрақты жалға алу ақысының болуы, өздерінің міндеттемелерімен сәйкес келетін активтерді іздейтін институттарды қызықтырды. Инвесторлар ең жақсы тәжірибелерді анықтау үшін басқа, жақсы орналасқан жеке жалға беру нарықтарына жүгінді. Бұл Ұлыбританияда "салу үшін жалға беру" (B2R) тұжырымдамасының дамуына әкелді, ол АҚШ-тағы көп отбасылық сектордың қызмет көрсетуге бағытталған мәдениетін қабылдады. Қазіргі таңдағы инвесторлардың қатысуы жеке меншік иелерінен, жалға беруге арналған үйлер мен көп тұрғын үйлерді (HMO) сатып алатындардан бастап, қазір Ұлыбританияда шамамен 6 миллион тұрғынға үй жалдап беретін әртүрлі тұрғын үй қауымдастықтарына және ірі көлемде жалға беруді жүзеге асыратын мүлік компанияларына дейін жетеді, олар "салу үшін жалға беру" мүліктеріне арналған жаңа инвестициялық нарықты құрған Ұлыбритания институттарына айналды. Осы әртүрлі қатысу түрлерінің барлығы жеке жалға беру секторындағы өте күрделі спектрді құрады.

Institutions such as pension funds and insurance companies have been very active in residential investment in countries such as Germany and the United States where private rented residential property accounts for a much larger part of the overall residential stock (Germany 60 per cent and US 32 per cent). In contrast, the United Kingdom saw limited involvement until more recently, due to a long standing fear of rent control and other reputational concerns related to the ownership of rented residential property. Since January 1990, the percentage of UK housing stock in the private rented sector has grown from 9 per cent to 19 per cent but mostly due to the growth in the residential buy to let investor, who either purchases the property outright, or applies to a bank or building society, and gets a buy to let mortgage on the property. Since 2010, UK institutions have taken a serious interest in the private rented sector, in part encouraged by their positive experiences in the private student accommodation market. The potential for high and continued rental streams, linked to general inflation, has attracted institutions seeking to match their liability profiles. Investors have looked to other more established private rental markets to identify the best practices adopted. This has seen the development of the build to rent (B2R) concept into the UK which follows the service led culture of the multi family sector in the United States. The involvement of different investors now ranges from the individual landlords owning buy to let properties and houses of multiple occupation (HMO), through to various housing associations, which now provide properties for around 6 million tenants in the United Kingdom, and the property companies who operate large scale rentals, that have become the UK institutions which created the new investment market for build to rent properties to extensively develop. Altogether these different kinds of involvement have created a rather complex spectrum within the private rental sector.

2017 жылдан бастап жылжымайтын мүлік инвестицияларының төмендеуі

2015 жылғы Қаржы заңының 24-бабына сәйкес, 2017 жылдың сәуір айында күшіне енген жер иелеріне салынатын салықтарға өзгерістер енгізілгеннен кейін, жеке жалға берілетін сектор 2,88 миллион үй шаруашылығына жетіп, одан кейін тұрақты түрде қысқара бастады. 24-баптың енгізілуі жер иесіне ипотекалық сыйақыны және басқа да қаржы шығындарын, соның ішінде ипотекалық келісімдер бойынша алымдарды, кіріс салығын есептеу алдындағы жалға алу табысынан шегеру құқығын жойды, бұл ақша мемлекеттік кіріс және салық қызметіне (HMRC) түсті. 2018 жылдың тамызында Корольдік чартерленген сарапшылар институты ипотекалық сыйақы бойынша салық жеңілдіктерін, қатаң несие талаптарын және жоғары мөр баж салығын (SDLT) алып тастау арқылы шағын BTL жер иелері Ұлыбританияның тұрғын үй нарығынан ығыстырылып жатыр екенін ескертті, сондай-ақ жалға алу ақысы шамамен 15 пайызға өсуі керек екенін мәлімдеді. 2019 жылға қарай жеке жалға берілетін сектордағы тұрғын үйлердің жалпы саны 222 570-ке азайды, бұл 2012 жылдың желтоқсанынан бергі ең төменгі көрсеткіш, ол кезде жалпы саны 2,58 миллионды құрады. Осының салдарынан үш жер иелері қауымдастығы үкіметтен бұл тенденцияны кері қайтару үшін шаралар қабылдауға шақырды.