Введение

Кондоминиум, функционирующий как отель

Кондо-отель, также известный как кондотель, гостиничный кондоминиум или контель, – это здание, которое юридически является кондоминиумом, но управляется как отель, предлагая краткосрочную аренду и имеющее ресепшн. Кондо-отели обычно представляют собой высотные здания, разрабатываемые и эксплуатируемые как роскошные отели, как правило, в крупных городах и на курортах. В этих отелях имеются кондоминиумы, позволяющие владельцу приобрести полноценный дом для отдыха с полным спектром услуг. Когда владелец не использует дом, он может воспользоваться маркетингом и управлением, осуществляемыми гостиничной сетью, для сдачи в аренду и управления кондоминиумом, как и любым другим гостиничным номером.

Правовые конфликты

Правительство США очень строго регулирует рекламу проектов кондо-отелей. Некоторые проекты кондо рекламировали себя как инвестиции в недвижимость, но поскольку инвестиционная ценность этих кондо не вполне ясна, правительство США в настоящее время запрещает использовать эту формулировку в рекламе кондо-отелей. Кондо-отели подвергались критике в Калифорнии за то, что они позволяют застройщикам обходить законы, направленные на защиту общественного доступа к пляжам. Поскольку в таких объектах есть гостиничные номера, они могут быть классифицированы как общественное размещение, даже если большинство юнитов находятся в частной собственности, и объект мало что делает для обеспечения доступа публики. На Филиппинах кондо-отели оформляются актом о праве собственности на кондоминиум. Это позволяет иностранцам приобретать до 30% юнитов кондо-отеля, в отличие от большинства других объектов недвижимости, что сделало эту особенность популярной в стране.

Местоположение

Хотя это и не исчерпывающий список, наиболее популярные места в США для кондо-отелей включают: Аспен, Чикаго, Майами, Форт-Лодердейл, Лас-Вегас и его окрестности, Нью-Йорк, Майртл-Бич (Южная Каролина) и Орландо (Флорида). Кондо-отели также встречаются на горнолыжных курортах и в международных направлениях, таких как Джако, Коста-Рика. В 2006 году инвесторы потратили около 250 миллионов долларов на кондо-отели, причем значительная часть этих средств была направлена на курортные зоны.

Расходы

Обратите внимание, что анализ экономической целесообразности приобретения апартаментов в кондо-отеле крайне затруднителен из-за сложности получения достоверной информации о потенциальном доходе. Застройщики последовательно не предоставляют важные данные или прогнозы относительно стоимости номеров и уровня заполняемости, опасаясь попасть под регулирование Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC) в отношении инвестиций, а не регулирование в сфере недвижимости.

Финансовые соображения

Основными факторами, влияющими на финансовый результат владения недвижимостью, являются доходы от аренды, рост или снижение стоимости, кредитование и налоговые вычеты. Доходы от аренды делятся с управляющей компанией, и владельцы обычно не платят авансовые сборы за управление, которое включает в себя маркетинг и бронирование номеров. Типичные ежемесячные сборы за номера в пуле аренды включают резерв на FF&E (мебель, оборудование и оснащение) и курортный сбор (или сборы). Хотя соотношение доходов, разделяемых между владельцем и управляющей компанией, может варьироваться от проекта к проекту, в большинстве случаев оно составляет около 50 процентов. Большинство кондо-отелей, особенно известные бренды, такие как Westin или Ritz Carlton, стратегически расположены в курортных зонах или популярных городах, что позволяет устанавливать высокие тарифы за ночь и обеспечивать стабильную загрузку в течение всего года. Доходы от аренды, получаемые от гостей отеля, зависят от туристических потоков и могут снижаться. Многие кондо-отели, особенно брендовые, продемонстрировали двузначный рост и показали результаты лучше, чем традиционные кондоминиумы или отдельно стоящие дома на том же курортном рынке. Кондо-отели являются объектами недвижимости, оформленными по праву собственности, и их можно покупать и продавать как другие виды недвижимости. Из-за отсутствия данных о перепродаже на многих развивающихся рынках, где предлагаются строящиеся кондо-отели, эксперты рекомендуют проявлять осторожность при рассмотрении покупки кондо-отеля исключительно в инвестиционных целях. Как и в случае с традиционной недвижимостью, рост стоимости не гарантирован. Недавно подобный сценарий произошел в Лас-Вегасе: некоторые известные кондо-отели были проданы на вторичном рынке по цене ниже, чем на этапе строительства. Финансирование обычно обходится дороже, чем для основного места жительства. Процентные ставки по ипотеке могут быть на целый процентный пункт выше, и в прошлом это особенно часто встречалось, поскольку финансовые учреждения не были знакомы с концепцией кондо-отеля. При покупке на этапе строительства требуется значительный первоначальный взнос, и покупатели не смогут получить доход или использовать свою недвижимость до завершения строительства отеля и его ввода в эксплуатацию. Кроме того, владельцам может потребоваться приобрести дополнительную страховку для защиты от претензий по ответственности и некоторых видов ущерба или потерь. Владение кондо-отелем может предоставить дополнительные налоговые льготы. Если кондо-отель используется не в качестве основного места жительства или для сдачи в аренду, владельцы могут ускорить амортизацию своей недвижимости с 39 лет до 27,5, 15, 7 и даже 5 лет. Это регулируется налоговым законодательством о кондо-отелях и влияет на каждого потенциального покупателя индивидуально, поскольку налоговая ситуация у всех разная.

Сборы и услуги ассоциации домовладельцев

Как и в большинстве кондоминиумов, владельцы гостиничных апартаментов обязаны платить взносы ассоциации домовладельцев, обычно называемые HOA. Размер взносов и перечень услуг могут значительно различаться. На колебания влияют звездный рейтинг отеля и уровень его функционирования, а также географическое положение. Например, объект недвижимости, расположенный на побережье, регулярно подвергается воздействию прибрежной погоды, что, в свою очередь, может потребовать более частого обслуживания фасада здания. Аналогично, объект недвижимости, расположенный на горнолыжном курорте, должен выдерживать сильные зимние штормы и обеспечивать вывоз снега. За исключением отдельных случаев, многие взносы и услуги, входящие в состав HOA, являются фиксированными и незначительно меняются от проекта к проекту. Обычно эти услуги включают в себя общие коммунальные платежи, коммунальные услуги для общих зон, резервные фонды для отдельных апартаментов и зданий, обслуживание территории, плату за использование фитнес-центра, охрану, дезинсекцию, расходы на механический ремонт, системы безопасности и сигнализации, обслуживание парковочных зон, обслуживание бассейна, а также услуги по управлению и администрированию для владельцев. Расходы, связанные с пребыванием гостей отеля, как правило, не включаются в состав взносов HOA; к ним относятся уборка, а также расходы на персонал и эксплуатацию отеля.