Новозеландское государственное жилье: история и современность.

Государственное жилье в Новой Зеландии: доступное арендное жилье для населения с низким и средним доходом. Kāinga Ora управляет 69 тыс. домов. История и особенности.

17 мин чтения

100%

Источник: State housing in New Zealand — Wikipedia

Сравнивайте с английским: нажмите на абзац — оригинал откроется в окне. Кнопка EN под абзацем показывает его прямо в тексте.

Содержание

Введение

Государственное жилье – это система общественного жилья в Новой Зеландии, предлагающая доступное арендное жилье жителям с низким или умеренным доходом. Около 69 000 государственных домов находятся в управлении организации Kāinga Ora – Homes and Communities, большинство из которых принадлежат государству. Существует более 31 000 бывших государственных домов, которые теперь находятся в частной собственности после масштабных продаж в последние десятилетия. С 2014 года государственное жилье является частью более широкой системы социального жилья, включающей также частный доступный жилой фонд. Типичный государственный дом 1930-х и 1940-х годов – это отдельно стоящий коттедж с двумя или тремя спальнями, облицованный вагонкой или кирпичной облицовкой, с крутой вальмовой крышей из черепицы и многосекционными деревянными окнами. Тысячи таких домов были построены по всей Новой Зеландии как государственное жилье, а после Второй мировой войны – как частное, когда правительство начало продавать свои чертежи и планы, чтобы ускорить жилищное строительство. Эти дома, также известные как «бывшие государственные дома», чтобы отличать их от современных государственных домов, имеют репутацию надежных и пользуются большим спросом у покупателей недвижимости, особенно после кризиса «протекающих домов» в 1990-х и 2000-х годах, который подорвал доверие покупателей к новостройкам.

Либеральное правительство

Жилье городского рабочего класса в Новой Зеландии в XIX веке было низкого качества, характеризовалось перенаселенностью, непрочной конструкцией, недостатком общественных пространств, часто загрязненной водой и отсутствием удобств для утилизации мусора или отходов. Местные органы власти не проявляли интереса к соблюдению действующих норм, таких как минимальная ширина улиц, что могло бы улучшить жилищные условия, или к преследованию домовладельцев трущоб. Либеральное правительство, впервые избранное в 1890 году, полагало, что проблема трущоб исчезнет, поскольку рабочие переедут в сельскую местность, чтобы стать фермерами или мелкими торговцами в небольших городах. Однако города продолжали расти. Параллельная идея предоставления государственной земли на окраинах городов для создания рабочими небольших хозяйств не получила поддержки, поскольку не были созданы дешевые пригородные поезда, которые могли бы доставлять их на работу, и правительство не предоставляло кредиты на строительство или возможность приобретения земли в собственность в этих районах. Премьер-министр Ричард Седдон в 1905 году ввел Закон о жилищах для рабочих, чтобы обеспечить рабочих, зарабатывающих менее 156 фунтов стерлингов в год, хорошо построенными домами в пригородах. Он утверждал, что эти дома предотвратят снижение уровня жизни в Новой Зеландии и увеличат доходы рабочих, не увеличивая затраты работодателей. Предотвратив контроль частных домовладельцев над арендным жильем, стоимость жилья для всех снизится. Законопроект был принят 64 голосами против 2, несмотря на критику стоимости программы, удаленности домов от рабочих мест, особенно портов, и отсутствия обеспечения для маори. Седдон подсчитал, что по этой схеме будет построено 5000 домов. Закон предусматривал возможность для рабочих арендовать жилье еженедельно, арендовать на 50 лет с правом продления или арендовать с правом выкупа на срок от 25 до 41 года. На практике правительство изначально не рекламировало еженедельную аренду, а делало акцент на аренде с правом выкупа. Закон предусматривал, что рабочими могут быть как мужчины, так и женщины, но женщинам не рекомендовалось подавать заявки на жилье, поскольку правительство опасалось, что могут быть созданы "дома сомнительной репутации". Качество материалов и строительства было высоким, поскольку правительство было твердо намерено не допустить превращения домов в трущобы. Закон устанавливал, что арендная плата должна составлять 5% годовых от стоимости дома и земли, а также страхование и налоги. Первоначально предполагалось, что стоимость дома не должна превышать 300 фунтов стерлингов, но в соответствии с Поправкой к закону 1905 года эта сумма была увеличена до 350–400 фунтов стерлингов в зависимости от строительных материалов. Это привело к недельной арендной плате в диапазоне от 10 шиллингов 6 пенсов до 12 шиллингов 7 пенсов. Все дома имели пять комнат – гостиную, кухню/столовую и три спальни, а также ванную комнату. Это позволяло мальчикам и девочкам иметь отдельные спальни. Некоторые дома были построены из дерева, некоторые из бетона, а некоторые из кирпича. В 1905 году в Петоне было построено 25 домов. Было получено всего четыре заявки на аренду. Рабочие могли добраться до Веллингтона пешком за 20 минут, а затем на поезде за 30 минут, но проезд на поезде стоил еще два шиллинга в неделю. Это не улучшило положение семьи по сравнению с продолжением аренды жилья в Веллингтоне. Правительство было вынуждено разрешить еженедельную аренду и повысить максимальный уровень дохода, чтобы привлечь семьи в дома. Другие поселения, такие как в Беллноусе, Дунедин, также испытывали трудности с поиском арендаторов. Дома, построенные в центральных пригородах, такие как восемь в Ньютауне и двенадцать в Сиденхеме, гораздо легче привлекали арендаторов. После смерти Седдона в 1906 году Закон о государственных авансах для рабочих позволил городским землевладельцам одолжить у правительства до 450 фунтов стерлингов по низким процентным ставкам для строительства собственных домов. Это оказалось гораздо более популярным, чем государственная система жилья. К 1910 году по Закону о жилищах для рабочих было построено всего 126 домов. Новый Закон о жилищах для рабочих в том же году позволил безземельным городским рабочим построить дом, внеся всего 10 фунтов стерлингов в качестве задатка. Хотя рабочим по-прежнему разрешалось арендовать или арендовать жилье у правительства, предпочтение отдавалось заявителям, желающим выкупить жилье. Государственные дома продавались правительством Реформ с 1912 года.

Urban working class housing in New Zealand in the 19th century was of poor quality, with overcrowding, flimsy construction, little public space, often polluted water, and lack of facilities for disposal of rubbish or effluent. Local bodies were not interested in enforcing existing regulations, such as minimum street widths, which might have improved housing, or in prosecuting slum landlords. The Liberal Government, first elected in 1890, believed that the slums would cease to be a problem as workers moved to the country to become farmers or small town merchants. Instead, the cities continued to grow. A parallel idea of making Government owned land on the outskirts of cities available for workers to create smallholdings failed to gain traction because the cheap commuter trains which might have transported them to their workplaces were not established, and the Government did not provide loans for building or allow the purchase of freehold land in the areas. Prime Minister Richard Seddon introduced the Workers' Dwelling Act in 1905 to provide well built suburban houses for workers who earned less than £156 per annum. He argued that these houses would prevent the decline of living standards in New Zealand and increase the money available to workers without increasing the costs to employers. By breaking private landlords' control over rental housing, housing costs for everyone would decline. The bill passed by 64 votes to 2, despite criticism over the cost of the scheme, the distance the houses would be from workplaces, particularly ports, and the lack of provision for Māori. Seddon estimated that 5,000 houses would be built under the scheme. The Act allowed for workers to rent weekly, lease for 50 years with a right of renewal, or lease with the right to buy over a period ranging between 25 and 41 years. In practice, the Government did not initially advertise the weekly rental but emphasised the lease with the right to buy. The Act specified that workers could be male or female, but women were discouraged from applying for the houses because the Government was concerned that "houses of ill repute" might be established. The standard of materials and construction was high because the Government was determined that the houses would not become slums. The Act specified that the rent was to be 5% per annum of the capital cost of the house and land, together with insurance and rates. The initial specification was that houses should cost no more than £300, but this was raised to £350–400, depending on construction materials, by the 1905 Amendment Act. This resulted in weekly rents ranging between 10s 6d and 12s 7d. All the houses had five rooms—a living room, a kitchen/dining room, and three bedrooms—as well as a bathroom. This allowed boys and girls to be given separate bedrooms from each other. Some houses were built of wood, some of concrete, and some of brick. Twenty five houses were built at Petone in 1905. Only four applications were received to lease them. Workers could reach Wellington with a 20 minute walk followed by a 30 minute train ride, but the train cost another two shillings a week. This left a family no better off than continuing to rent in Wellington. The Government was forced to allow weekly tenancies and to raise the maximum income level to attract families to the houses. Other settlements such as the one in Belleknowes, Dunedin, also had trouble finding renters. Houses built in the central suburbs, such as the eight in Newtown and twelve in Sydenham, attracted tenants much more readily. After Seddon's death in 1906, the Government Advances to Workers Act allowed urban landowners to borrow up to £450 from the Government at low interest rates to build their own houses. This proved much more popular than the state housing system. A total of only 126 houses were built under the Workers' Dwellings Act by 1910. A replacement Workers' Dwelling Act in that year allowed landless urban workers to build a house on a deposit of just £10. While it still allowed for workers to rent or lease their homes from the Government, applicants who were willing to buy were favoured. The state houses were sold by the Reform Government from 1912 onwards.

Первое лейбористское правительство

В то время, когда лейбористское правительство было избрано в 1935 году, оно не планировало вводить государственное жилье. Оно национализировало Ипотечную корпорацию, учрежденную Коалиционным правительством в 1935 году для предоставления жилищных кредитов под низкий процент. После кампании против трущоб, развернутой газетой New Zealand Truth, и осознания неэффективности ипотечного кредитования для обеспечения жильем взамен обветшалых домов, министр финансов Уолтер Нэш объявил в бюджетной речи 1936 года о строительстве 5000 государственных домов. Дома должны были быть построены частными предприятиями, а Департамент жилищного строительства должен был осуществлять надзор за строительством, а Государственная кредитная корпорация – управлять домами. Правительство намеревалось не только обеспечить жильем, но и стимулировать занятость и производство в ходе строительства, используя по возможности новозеландские материалы. Депутат Джон А. Ли отвечал за эту программу (и за использование дешевых кредитов Резервного банка под 1%), но поскольку он был заместителем министра, а не министром, его полномочия были ограничены. Сэр Джеймс Флетчер из Fletcher Construction был одним из ключевых участников. Дома строились в пригородах, а не в центральных районах городов, где располагались трущобы. Это было частично связано с более высокой стоимостью строительства в центре, а частично с убеждением правительства в том, что детей лучше воспитывать в пригородных условиях, чем на улицах. Городские бедняки также в основном не могли позволить себе арендную плату за новые государственные дома. Правительство отдавало предпочтение супружеским парам с хотя бы одним ребенком в качестве арендаторов, чтобы стимулировать рост рождаемости. Маори были исключены, отчасти из-за их неспособности оплачивать арендную плату, но также и потому, что правительственные министры считали необходимым сохранять разделение между расами. Почти все государственные дома, построенные лейбористским правительством, были отдельно стоящими, с участками земли, на которых можно было выращивать овощи и, возможно, держать небольшое количество домашнего скота. Некоторые были полуотдельно стоящими, с двумя или четырьмя домами, использующими один участок. К 31 марта 1949 года лишь около 1,5% из 30 000 построенных домов составляли многоквартирные дома, все они находились в Окленде или в районе Большого Веллингтона. Первыми были построены малоэтажные семейные квартиры в пригороде Веллингтона Берхампоре, а самым большим комплексом был десятиэтажный дом на улице Диксон в центре Веллингтона, в котором размещалось 115 однокомнатных квартир для пар и одиноких людей. Первый из новых государственных домов был завершен в 1937 году по адресу 12 Fife Lane в Мирамаре, Веллингтон. Премьер-министр Майкл Джозеф Савидж и несколько министров внесли мебель в дом и передали ключи арендаторам. При открытии первого государственного дома в каждом крупном городе группа министров повторяла эту церемонию. Первые арендаторы, Дэвид и Мэри Макгрегор, платили арендную плату в размере £1 10s 3d ($3.03) за 12 Fife Lane, что составляло около трети их еженедельного дохода в £4 7s 9d ($8.78). В феврале 1939 года в списках ожидания государственного жилья стояло 10 000 человек. Темпы строительства не успевали за спросом, и в 1942 году строительство почти остановилось из-за перераспределения ресурсов на нужды военного времени. Хотя строительство возобновилось в 1944 году, к концу войны в августе 1945 года в списках ожидания стояло уже 30 000 человек. Правительство создало транзитные лагеря для обеспечения временным жильем семей, ожидающих государственного жилья. Приоритет отдавался вернувшимся солдатам. В 1944 году Департамент по делам маори опубликовал отчет о плохих жилищных условиях маори в пригороде Окленда Панмуре. Этот и подобные отчеты привели к изменению политики: правительство теперь будет строить государственные дома для маори, которые будут совместно управляться Государственной кредитной корпорацией и Департаментом по делам маори, который в то время был переименован. Новая политика заключалась в расселении маори и пакеха (новозеландцев европейского происхождения) в домохозяйствах ("перемешивание"), чтобы маори могли "приспособиться к образу жизни пакеха". Редким исключением из политики расселения был Вайвету в Нижнем Хатте, где государственные дома были построены вокруг центральной маре. Хотя Национальная партия выступала против государственного жилья в ходе предвыборной кампании 1938 года, предполагая, что это шаг к национализации частной собственности, в 1949 году она пообещала продолжить строительство государственных домов, но также и разрешить арендаторам выкупать их. Большинство людей хотело владеть собственным жильем, и эта политика помогла Национальной партии выиграть выборы.

At the time it was elected in 1935, the First Labour Government had no plans to introduce state housing. It nationalised the Mortgage Corporation set up in 1935 by the Coalition Government to provide low interest housing loans. Following a campaign against slums by the newspaper New Zealand Truth, and the realisation that lending for mortgages was not effective to provide housing to replace them, the Finance Minister Walter Nash announced in the 1936 Budget that 5000 state houses would be built. The houses would be provided by private enterprise, with a Department of Housing Construction set up to oversee the building and the State Advances Corporation to manage the houses. The Government intended not only to provide housing, but to stimulate jobs and manufacturing with the construction of the houses, which were to be built from New Zealand materials as far as possible. MP John A. Lee was responsible for the programme (and for the use of cheap Reserve Bank 1% credit), but as he was an undersecretary rather than a minister he had limited authority. Sir James Fletcher of Fletcher Construction was a major participant. The houses were built in the suburbs, not in the inner cities where the slums were. This was in part because the cost of building in the inner cities was higher, and in part, because the Government believed that children were better raised in suburban sections rather than on the streets. The urban poor also were largely unable to afford the rents for the new state houses. The Government favoured married couples with at least one child as tenants to encourage an increase in the birth rate. Māori were excluded, in part because they could not afford the rentals, but also because Government ministers believed the races should be kept apart. Almost all of the state houses built by the Labour Government were detached, with some land on which vegetables could be grown and perhaps a few animals kept. A few were semi detached, with two or four houses sharing a section. Only about 1.5% of the 30,000 houses constructed by 31 March 1949 were in blocks of flats, all of them in Auckland or the greater Wellington area. The first to be built were the low rise family flats in the Wellington suburb of Berhampore and the largest block was the ten storey Dixon Street Flats in central Wellington containing 115 one bedroomed flats for couples and single people. The first of the new state houses was completed at 12 Fife Lane in Miramar, Wellington, in 1937. The Prime Minister Michael Joseph Savage and several cabinet ministers carried furniture into the house and handed the keys to the tenants. For the opening of the first state house in each major city, a group of cabinet ministers repeated this ceremony. The first tenants, David and Mary McGregor, paid £1 10s 3d ($3.03) rent for 12 Fife Lane, about one third of their £4 7s 9d ($8.78) weekly income. The waiting list for state houses was 10,000 in February 1939. House building could not keep up with the demand and almost stopped in 1942 as resources were reallocated to meet the needs of the war effort. Although construction resumed in 1944, by the time the war ended in August 1945 the waiting list had grown to 30,000. The Government set up transit camps to provide interim accommodation for families waiting for state houses. Priority went to returned soldiers. In 1944, the Department of Native Affairs produced a report on the poor housing conditions of Māori in the Auckland suburb of Panmure. This and similar reports caused a change of policy; the Government would now build state houses for Māori, to be jointly managed by the State Advances Corporation and the Department of Maori Affairs, which had been renamed in the interim. The new policy was to intersperse Māori and Pākehā (New Zealanders of European ancestry) households ("pepper potting"), so that Māori could "adjust themselves to the pakeha way of living". A rare exception to the interspersal policy was in Waiwhetu in Lower Hutt, where state houses were built around a central marae. Although the National Party had opposed state housing in the 1938 election campaign, suggesting that it was a step towards the nationalisation of private property, in 1949 it promised to continue building state houses but also to allow tenants to buy them. Most people wanted to own their own homes, and this policy helped National win the election.

Дизайн государственного дома 1930-х и 1940-х годов

Дома государственного фонда строились по более чем 400 проектам, чтобы в каждом районе не было двух одинаковых домов. Они были небольшими по современным меркам – типичная площадь составляла для двухкомнатной квартиры и для трехкомнатной. Дома имели деревянный каркас и полы, поддерживаемые столбами и периметральной стеной. Наружная отделка обычно выполнялась из деревянной вагонки, кирпичной облицовки или асбестоцементных листов или шифера. Крыши обычно были вальмовыми или двускатными с крутым уклоном (30 градусов) и покрывались бетонной или глиняной черепицей, либо асбестоцементными листами. Окна в домах государственного фонда были деревянными рамочными, с тремя стеклами в больших окнах и двумя – в меньших. Гостиная считалась центром общественной и рекреационной жизни дома; это была самая большая комната, ориентированная на север для максимального солнечного света. Кухня была ориентирована на восток, чтобы получать утреннее солнце, а спальни – на восток, север или запад, чтобы получать солнце в течение части дня. По возможности, приватные зоны спален, ванной и прачечной располагались на противоположной стороне дома от общественных зон кухни и гостиной. Часто кухня, прачечная, ванная и туалет группировались вместе для снижения затрат на сантехнику. В первых домах государственного фонда столовая находилась в гостиной; после первоначальных отзывов жильцов столовая была перенесена на кухню. Хотя первоначальные планы предусматривали место для гаража, он не был включен в построенные дома, но был предоставлен сарай для инструментов, чтобы побудить жильцов выращивать овощной сад. На склонах сарай для инструментов и прачечная обычно размещались под домом. Каждый дом государственного фонда был оснащен современными для своего времени удобствами: спальни были оборудованы встроенными шкафами, горячая вода нагревалась электрическим водонагревателем, а кухня – электрической плитой. В районах, где еще не было электричества, устанавливались дровяная печь с водяным баком и угольная плита. Поскольку стиральные машины и холодильники не были распространены в 1930-х и 1940-х годах, прачечная была оборудована медным котлом и двумя бетонными корытами, а кухня – шкафом для продуктов. Отопление помещений осуществлялось открытым очагом в гостиной – электроснабжение Новой Зеландии считалось недостаточно надежным для масштабного отопления помещений до 1950-х годов.

The state houses were constructed using over 400 designs so that no two houses in a given area were identical. They were small by today's standards – the typical floor area was for a two bedroom house and for a three bedroom house. The houses had timber frames and floors supported by piles and a perimeter wall. Exterior cladding was typically timber weatherboard, brick veneer, or asbestos cement sheets or shingles. Roofs were typically hip or gable with a steep pitch (30 degrees), and were clad with concrete or clay tiles, or asbestos cement sheets. Windows on state houses were of the timber casement type, with three panes vertically in larger windows and two panes in smaller windows. The living room was considered the social and recreational hub of the house; it was the largest room and faced north to catch the most possible sun. The kitchen faced east to catch the morning sun, while bedrooms faced either east, north or west to catch sun for part of the day. Where possible, the private zones of the bedrooms, bathroom and laundry were on a different side of the house from the public zones of the kitchen and living room. Often the kitchen, laundry, bathroom and toilet were grouped together to reduce plumbing costs. The first state houses had the dining area in the living room; after initial feedback from tenants, the dining area was moved to the kitchen. Although the original plans included space for a garage, this was not included in the houses that were built, but a tool shed was provided to encourage tenants to grow a vegetable garden. On sloping sites, the tool shed and the laundry were typically placed underneath the house. Each state house had modern amenities for their time; bedrooms were equipped with built in wardrobes, hot water was heated by an electric cylinder, and the kitchen was equipped with an electric range. In areas where electricity was not yet available, a chip heater on wetback and a coal range were installed. As washing machines and refrigerators were not commonplace in the 1930s and 1940s, the laundry was fitted with a copper boiler and two concrete tubs, while the kitchen was fitted with a food safe. Space heating was accomplished by an open fire in the living room – New Zealand's electricity supply was considered too unreliable for large scale space heating before the 1950s.

1950 - 1990 годы

В 1950 году список ожидания государственных домов составлял 45 000, и в общей сложности было построено 30 000 домов. Национальное правительство увеличило арендную плату для новых жильцов, чтобы сделать государственное жилье менее привлекательным по сравнению с частным, и установило лимит дохода в 520 фунтов стерлингов в год, чтобы гарантировать, что арендовать государственный дом могли только люди со скромным доходом. Для определения наиболее нуждающихся заявителей была введена балльная система. Эта система была усовершенствована в 1973 году и действовала до 1992 года. Правительство также начало продажу государственных домов их жильцам в августе 1950 года, предложив 40-летнюю ипотеку с 5% первоначальным взносом под 4% годовых, или 3%, если жилец соглашался постоянно владеть и проживать в недвижимости. Многие жильцы предпочитали продолжать арендовать жилье с гарантированным сроком аренды. К 1957 году было продано около 30% доступных домов, что было значительно меньше, чем ожидало правительство. В 1950-х годах рост стоимости строительства привел к снижению стандартов строительства государственного жилья. В зеленых зонах были построены пригороды из государственных домов, возведенных из более дешевых материалов. Дома имели более унифицированный дизайн, чем индивидуальные, и значительно увеличилась доля дуплексов и многоквартирных домов. Правительство лейбористов, избранное в 1957 году, прекратило продвижение продажи государственных домов, но следующее Национальное правительство в 1960 году возобновило эту практику. В 1960-х годах по всей Новой Зеландии были построены трехэтажные жилые комплексы, известные как Star Flats. Политика расселения жильцов маори и пакеха вместе прекратилась в 1970-х годах, что привело к концентрации маори в крупных пригородах государственного жилья. В 1974 году, при Третьем лейбористском правительстве, Государственная корпорация по авансам, отвечавшая за администрирование, и Отдел жилищного строительства Министерства общественных работ, отвечавший за строительство государственных домов, объединились в Корпорацию жилищного строительства Новой Зеландии. Размер арендной платы за государственное жилье определялся положениями о "справедливой арендной плате" Закона об аренде 1955 года, учитывающими капитальные затраты на дом и сопутствующие расходы. Хотя арендная плата со временем росла, она снижалась в зависимости от дохода и размера семьи. В 1974 году арендная плата устанавливалась в размере меньшего из двух значений: "справедливой арендной платы" или одной шестой дохода домохозяйства. К середине 1980-х годов "справедливая арендная плата" составляла примерно половину арендной платы за аналогичную частную собственность. Третье Национальное правительство Роберта Малдуна установило временные ограничения для новых жильцов: после шести лет им давался год на то, чтобы согласиться купить дом или освободить его. Следующее лейбористское правительство отказалось от этой системы, но установило арендную плату в размере четверти дохода домохозяйства. Схема Папакинга была запущена Четвертым лейбористским правительством в конце 1980-х годов для оказания помощи сельским маори в строительстве собственных домов на земле, принадлежащей их iwi.

In 1950, the waiting list for state houses was 45,000, and a total of 30,000 houses had been built. The National Government increased rents for new tenants to make state housing less desirable compared with private renting, and an income limit of £520 per annum was set to ensure that only those on fairly modest incomes could rent a state house. A points system was introduced to decide which applicants for houses had the greatest need. This system was refined in 1973 and continued until 1992. The Government also introduced the sale of state houses to their occupants in August 1950. They offered 40 year mortgages on a 5% deposit at 4% interest, or 3% if the tenant agreed to continuously own and occupy the property. Many tenants were content to continue to rent with their guaranteed tenancies. By 1957, about 30% of the available houses had sold, which was considerably less than the Government hoped. During the 1950s, escalating building costs saw the standard of state housing construction fall. Suburbs of state houses built of cheaper building materials were built in greenfield areas. Houses were more uniform in design than individual, and there was a large increase in the proportion of duplex and multi unit dwellings. The Labour Government elected in 1957 stopped the promotion of state house sales, but the subsequent National Government of 1960 restored it. Three storey apartment blocks known as Star Flats were built throughout New Zealand in the 1960s. The policy of interspersing Māori and Pākehā tenants ceased in the 1970s. Māori became concentrated in the larger state housing suburbs. In 1974, under the Third Labour Government, the State Advances Corporation, responsible for administration, and the Housing Division of the Ministry of Works, responsible for the construction of state houses, merged to form the Housing Corporation of New Zealand. State house rental rates were fixed by the "fair rent" provisions of the 1955 Tenancy Act to reflect the capital cost of the house and the outgoings on it. While rents increased over the years, the rental was rebated according to the family's income and size. In 1974, the rents were fixed at the lower of the "fair rent" value or one sixth of the household income. By the mid 1980s, the "fair rent" was about half the rental for an equivalent private property. The Third National Government of Robert Muldoon set a time limit for new tenants. After six years, they had a year to agree to buy the house or move out. The following Labour Government abandoned this system, but set rentals to a quarter of the household income. The Papakainga scheme was introduced by the Fourth Labour Government in the late 1980s to assist rural Māori to build their own houses on their own iwi owned land.

Рыночная аренда

Пик в 70 000 государственных домов в аренду был достигнут в начале 1990-х годов. В 1991 году Четвертое национальное правительство повысило арендную плату за государственные дома до "рыночного уровня", что вызвало значительные споры. Теперь от Жилищной корпорации ожидалось получение прибыли. Одновременно с этим были сокращены пособия по безработице. Тем, кто не мог позволить себе арендную плату, Департамент социального обеспечения выплачивал субсидию на жилье в размере 65 процентов разницы между новой арендной платой и одной четвертью дохода семьи. Целью было стимулировать трудоспособных людей к поиску работы, устранить преимущество проживания в государственном доме по сравнению с частным арендованным жильем и побудить людей, живущих в домах большего размера, чем им необходимо, переехать в более компактное жилье. Для многих арендаторов государственных домов новая политика привела к снижению уровня жизни. Количество продовольственных банков увеличилось в районах государственного жилья, и перенаселенность стала проблемой, поскольку некоторые семьи совместно проживали в домах. Растущее сопротивление включало частичную забастовку арендной платы, организованную Государственной коалицией по жилищным вопросам (SHAC), в ходе которой арендаторы отказывались платить более 25% своего дохода в качестве арендной платы. В ответ, в 1996 году правительство увеличило субсидию на жилье до 70 процентов и восстановило приоритет "социальных целей" вместо прибыли для Жилищной корпорации. С 1996 по 1999 год была внедрена схема "Покупка дома", которая позволяла арендаторам приобрести свой государственный дом, внеся первоначальный взнос в размере пяти процентов, получив кредит в 85 процентов от правительства и отложенный кредит в размере десяти процентов. В рамках этой схемы было продано 1800 домов, а в этот период было продано еще 10 000 домов. Однако протесты продолжались и завершились нашумевшим выселением участника забастовки арендной платы из SHAC во время избирательной кампании 1999 года.

Государственное жилье при Пятом лейбористском правительстве

Пятое лейбористское правительство, избранное в 1999 году, ввело мораторий на продажу государственных домов и восстановило систему арендной платы, зависящую от дохода. В 2001 году Housing New Zealand, Жилищная корпорация и часть Министерства социальной политики были объединены в корпорацию Housing New Zealand, чтобы обеспечить единое управление политикой и администрированием государственного жилищного фонда. После 1999 года была запущена программа модернизации государственных домов. Существующие дома были утеплены, улучшена планировка, а на многих объектах были заменены кухни и ванные комнаты. Программа "Обновление сообществ", начатая в 2001 году, была направлена на создание поддерживающих связей между жителями районов государственного жилья, снижение уровня преступности и повышение безопасности, а также улучшение качества общественных услуг. Арендная плата была ограничена 25% от чистого дохода домохозяйства для арендаторов, чей доход не превышал размер новозеландской пенсии. Для тех, чей доход превышал размер NZ Super, арендная плата составляла 25% от дохода до уровня NZ Super, а затем 50% от дохода, превышающего этот уровень, но не более рыночной арендной платы за данную недвижимость.

Государственное жилье в рамках Пятого национального правительства

Пятое национальное правительство, избранное в 2008 году, осуществило программу поэтапных реформ государственного жилищного фонда. В 2011 году в пригороде Окленда Глен-Иннес компания Housing New Zealand начала процесс реконструкции 156 государственных объектов недвижимости. В результате реконструкции 78 домов остались бы в собственности Housing New Zealand, а остальные были проданы частным лицам. Процесс реконструкции вызвал более двух лет протестов и десятки арестов, включая арест лидера партии Мана Хоне Харавиры. В 2012 году были закрыты местные офисы Housing New Zealand для арендаторов, и все обращения были направлены в колл-центр. Начиная с октября 2013 года, программа FirstHome была направлена на продажу 100 домов в год первым покупателям жилья. С 14 апреля 2014 года все договоры аренды государственного жилья подлежали пересмотру, что положило конец предыдущей политике "жилье на всю жизнь". В январе 2015 года, в своей речи о положении дел в стране, Джон Ки объявил о планах сократить участие правительства в предоставлении социального жилья, передав часть ответственности за обеспечение жильем организациям, предоставляющим жилье на уровне сообществ. В рамках этого плана к январю 2016 года планировалось продать 2000 домов государственного фонда, а к 2017 году – до 8000 объектов недвижимости. Согласно плану, организации, предоставляющие жилье на уровне сообществ, должны были получить доступ к государственному финансированию для оплаты арендной платы в зависимости от дохода. Советники правительства предупреждали, что эта политика сопряжена с рядом рисков, в частности, с ограниченными возможностями организаций, предоставляющих жилье на уровне сообществ, по расширению своих услуг и с вопросом о защите арендаторов от несправедливого отношения.

Государственное жилье при шестом правительстве лейбористов

Шестое лейбористское правительство, избранное в 2017 году, официально предприняло шаги по прекращению продажи государственных домов, отдав указание Housing New Zealand отменить продажу домов в декабре 2017 года. Министерство выделило давление на частном рынке аренды, рост населения и снижение уровня владения жильем как ключевые факторы. Домохозяйства маори были чрезмерно представлены в социальном жилье, составляя 36 процентов арендаторов и 43 процента от числа зарегистрированных нуждающихся в жилье. В 2019 году правительство объединило KiwiBuild, Housing New Zealand и HLC в единую организацию под названием Kāinga Ora. Kāinga Ora должно выступать в качестве арендодателя государственного жилищного фонда, а также заниматься девелопментом как городских проектов, так и жилья. По состоянию на 2020 год Kāinga Ora строило 1000 новых домов в год для сдачи в аренду, что составляло 7% от общего объема строительства жилья в стране. Kāinga Ora также имеет возможность предоставлять гранты первым покупателям жилья в размере до 10 000 долларов.