Америкалық жылжымайтын мүлік компаниясының тарихы

Кіріспе

Америкалық жылжымайтын мүлік әзірлеу компаниясы

1939 жылы Хантер Мосс және Джеймс В. Роуз құрған The Rouse Company 1956 жылдан 2004 жылға дейін, General Growth Properties (GGP) компаниясы оны сатып алғанға дейін, сауда орталықтары мен қауымдастықтарды дамытумен айналысты.

Бастауы: Мосс-Руз компаниясы

Moss Rouse компаниясы Хантер Мосс әпкесінен алған несиеге сүйене отырып, FHA ипотекалық компаниясы ретінде құрылды. Роуз Федералды тұрғын үй басқармасында несие кепілдіктері жөніндегі маман ретінде алған білімін Балтимордағы FHA кепілдік берілген несиелерге маманданған ипотекалық компанияны құру үшін пайдаланды. Мосс Роуз Коннектикут Жалпы компаниясынан Екінші дүниежүзілік соғыстағы әскери-теңіз досы Черчилль Г. Кериді жұмысқа алды, ол болашақ жобаларға капитал инвестициялады. Кейри ипотекалық компанияның еншілес компаниясының президентінен бас директорға дейін әртүрлі лауазымдарды атқарды. 1952-1953 жылдары компания Балтимордағы Саратога көшесіндегі алғашқы қазіргі заманғы архитектуралық кеңсе ғимараттарының бірін салды, сонымен қатар коммерциялық несие беру бизнесінен бас тартты. Джим Роуз 1952 жылы ағасы Уиллард Роуз II-ні жұмысқа алды, ал серіктесі Хантер Мосс компаниядағы үлесін сатып, операциялардан шығып, біраз уақытқа директорлар кеңесінде қалды. Фирманың атауы Джеймс У. Руз және Компания, Инк. болып өзгертілді, Руз 50% үлеске ие болды, оның ағасы Уиллард 10%, ал қалған 40% компания қызметкерлеріне тиесілі болды.

Джеймс У. Роуз компаниясы

Джеймс У. Роуз компаниясы алғашқы жабық сауда орталықтарының бірнешеуін салды және Джексонвиллдегі Джексонвилл Лэндинг, Бостондағы Фанюил Холл, Нью-Йорктегі Саут-стрит Порт, Балтимордағы Харборплейс және Майамидегі Бейсайд Маркетплейс сияқты фестивальдік сауда орындарын дамытуды бастады. Олар сондай-ақ 1984-1985 жылдары Вашингтон қаласының орталық бөлігіндегі National Place дүкендерін дамытты. 20 маусымда 1966 жылы Джеймс У. Роуз компаниясы Роуз компаниясы деп қайта аталды. Компания 1971 жылы Торонтодағы Sherway сауда орталығында ашылған алғашқы табысты тағам сарайының негізін қалаушы ретінде танылды. Бұған дейін 1968 жылы Plymouth Meeting сауда орталығында жасалған сәтсіз әрекет болған, ол «өте кішкентай және жеткіліксіз түрлендірілген» деп есептелгендіктен сәтсіз аяқталды. Компания штаб-пәтерін Cross Keys құрылысына, содан кейін 1969 жылдың желтоқсанында Мэриленд штатының Колумбия қаласындағы жобаға көшірді. Оның қоғамдық жобаларына Балтимордағы Cross Keys ауылы, сондай-ақ Мэриленд штатының Колумбия қаласы (штаб-пәтері орналасқан), Техас штатының Bridgeland қауымдастығы және Невада штатының Summerlin қалалары кіреді. Бұл жобаларды дамыту үшін 1962 жылы Роуз Билл Финлиді шақырды, ол Батыс Вирджиния штатындағы Ravenswood деп аталған жоспарланған «компаниялық қаласын» салған, бұрынғы National Capital Planning Commission жоспарлаушысы және мемлекеттік-жекеменшік серіктестікті қолдаушы болған. Columbia Research and Development ашық компания ретінде құрылды, ал Howard Research and Development 1956 жылы төрт сауда орталығы жобасына капитал жинау және кейіннен Connecticut General және Chase Manhattan компанияларымен Колумбия жобасын жеңілдету үшін Роуздің еншілес компаниясы ретінде құрылды. 1966 жылы Джеймс У. Роуз компаниясы Роуз компаниясы ретінде қайта құрылды, Говард зерттеу және даму (HRD) қосылды, бұл Роуз корпорациясын Колумбия дамуының борыштық жауапкершілігінен қорғады. HRD ақша жоғалтты, жаңа ережелер аналық компанияға да әсер етті. 1974 жылы HRD қайта қаржыландырылды. Columbia Development Corporation Rouse Company қызметкерлерін субконтракт бойынша пайдалана отырып, HRD-нің еншілес компаниясы ретінде құрылды. 1985 жылы CIGNA (Connecticut General) HRD-дегі үлесін және жобаны таза шығынмен 120 миллион долларға Роуске қайтарды. Роуз 1970 жылғы Ұлттық қалалық саясат және жаңа қауымдастықтарды дамыту туралы заңның артықшылықтарын пайдалану үшін American City Corporation еншілес компаниясын құрды, бұл бағдарлама әзірлеушілерге төмен кірісті тұрғын үй жобаларының міндетті пайыздық үлесі бар VII «Жаңа қалалар» құруға ынталандырулар мен несиелер берді. Роустың бұрынғы ACTION мүшесі Лео Молинаро бұл бөлімді басқаруға таңдалды. Компания өткізген симпозиумдар Джордж Митчелл сияқты инвесторларды біріктірді, ол Колумбия моделін пайдаланып Техас штатындағы Woodlands қаласын дамытты. Еншілес компания 1968 жылы Колумбияда салынған екінші кеңсе ғимаратында «Two Wincopin» орналасқан. Ол American City Building деп қайта аталды, еншілес компания бос кеңістікті жалға алу және Rouse бүкіл әлемде мемлекеттік қарызды пайдалана отырып, дамудағы тәуекелдерді азайту үшін пайдаланатын мемлекеттік-жекеменшік серіктестік жүйесін дамыту үшін пайдаланды. 1977 жылы бизнеске өзінің пошта бөлімі – American Cities Station берілді. Колумбия дамуы барлық нәсілдер үшін прогрессивті қауымдастық ретінде насихатталды. 1971 жылы компания NAACP-ның компанияда барлық басқару деңгейлерінде афроамерикандықтардың жоқтығына және Колумбиядағы оның бизнесінің басым көпшілігі ақ нәсілділерге тиесілі екеніне қатысты қысымына жауап берді. Компания 1971 жылдың қарашасында оң іс-қимыл бағдарламасымен жауап берді. 1973 жылы Мэриленд штатының бұрынғы бас прокурорының көмекшісі Матиас Д. ДеВито ДЛА Пайпердің Роуз компаниясына тиесілі заң фирмасынан шығып, Джеймс У. Роусты Роуз компаниясының президенті қызметінен алмастырды, ал Роуз төраға болды. 1975 жылы компанияны аман сақтау үшін ДеВито штатты 1700 адамнан 500-ге дейін қысқартты. 1974 жылы Колумбия дамуы саяси қолдау алды, өйткені Колумбия халқы Колумбияның мүдделерін қосқан үлкен кеңес кандидаттарының тізімін қолдады, оның ішінде Рут У. Китон, Ллойд Ноулз және Колумбияның қалалық басқарушысы Ричард Л. Андерсон. 1979 жылы Саймон Х. Шуер Роуз компаниясының 7,5% үлесін сатып алды. Ол инвестор компанияның үлесін сатып алып, содан кейін акцияларды қайта сатып алып, үлесін құндырақ етуге мүмкіндік беретін «Шринк» әдісін ойлап тапты. Шуер сатып алған күнінен кейін қайтыс болды, ал Trizec Properties акцияларды сатып алып, 25% үлеске ие болды. 1986 жылы компания басым үлесін сатып алуға тырысты. 1985 жылы Роуз компаниясы Howard Research and Development еншілес компаниясындағы Connecticut General-дың барлық мүдделерін сіңірді. 1986 жылы Колумбияның бұрынғы бас менеджері және даму жөніндегі атқарушы вице-президенті Майкл Спир Роустың орнына президент болды. 1990 жылы Спир әйелі мен қызымен бірге Logan International Airport-қа жақын жердегі бір қозғалтқыштың өшіп қалуына байланысты апатта қаза тапты. 1997 жылы Энтони Деринг компанияның бас директоры болды. 1996 жылы Howard Hughes Corporation, кең аумақты мүліктері мен басқа да бизнес мүдделеріне ие болды, еншілес компанияға айналды. 2004 жылдың 12 қарашасында Роуз компаниясы General Growth Properties компаниясына сатылды. 2012 жылы General Growth Properties 30 сауда орталығын жаңа жылжымайтын мүлік инвестициялық трастына – Rouse Properties бөліп шығарды.

The James W. Rouse Company built some of the first enclosed shopping malls, and it pioneered the development of festival marketplaces, such as Jacksonville Landing in Jacksonville, Faneuil Hall in Boston, South Street Seaport in New York City, Harborplace in Baltimore, and Bayside Marketplace in Miami. They also developed The Shops at National Place in downtown Washington, D. C. that opened in 1984–85. On 20 June 1966, The James W. Rouse Company was renamed The Rouse Company. The company has been credited as the pioneer of the first successful food court in an enclosed shopping mall, when the food court at the Sherway Mall in Toronto opened in 1971. It followed an unsuccessful attempt at the Plymouth Meeting Mall in 1968, which reportedly failed because it was "deemed too small and insufficiently varied." The company moved its headquarters to the Cross Keys development, then to the project at Columbia, Maryland in December 1969. Its community projects include the Village of Cross Keys in Baltimore and the planned cities of Columbia, Maryland (where it was headquartered), Bridgeland Community, Texas, and Summerlin, Nevada. To develop these projects, in 1962 Rouse brought on Bill Finley, who built a planned "company town", Ravenswood, West Virginia, was a former planner with the National Capital Planning Commission proposing planned cities, and was a proponent of public private partnerships. Columbia Research and Development was founded as a public company and Howard Research and Development was formed as a Rouse subsidiary in 1956 to raise capital for four mall projects and later to facilitate the Columbia Project with Connecticut General and Chase Manhattan as stakeholder with interest deferred loans. In 1966 The James W Rouse Company was restructured as the Rouse Company, adding Howard Research and Development (HRD) as a separate entity shielded Rouse Corporation from debt liability of the Columbia development. HRD lost money, with new rules affecting the parent company as well. In 1974, HRD was refinanced. Columbia Development Corporation was formed a subsidiary of HRD using subcontracted Rouse Company employees. In 1985 CIGNA (Connecticut General) divested its interest in HRD and the project back to Rouse for $120 million at a net loss. Rouse created the subsidiary company The American City Corporation to take advantage of the National Urban Policy and New Community Development Act of 1970, A HUD program which granted developers incentives and loans to build Title VII "New Towns" with mandatory percentages of low income housing projects. Rouse's former ACTION member, Leo Molinaro was selected to run the subdivision. The symposiums held by the company gathered together investors like George Mitchell, who would go on to develop Woodlands, Texas using the Columbia model. The subsidiary was based at "Two Wincopin" in the second office building in built in Columbia in 1968. It was renamed the American City Building, using the subsidiary to lease the empty space and develop the system of Public Private partnerships that Rouse would use worldwide to minimize risk in developments using public debt. The business was given its own postal office, the American Cities Station in 1977. The Columbia development was marketed as a progressive community for all races. In 1971, the company responded to pressure from the NAACP that the company was absent of African Americans at all management levels and its businesses in Columbia were predominantly white owned. The company responded with an affirmative action program in November 1971. In 1973, the former assistant attorney general of Maryland, Mathias J. DeVito, left the Rouse owned legal firm of DLA Piper to replace James W. Rouse as President of the Rouse Company, and Rouse became Chairman. DeVito cut staff from 1,700 to 500 to keep the company afloat in 1975. In 1974, the Columbia development got a political boost as the population of Columbia supported a slate of at large council candidates with Columbia interests, including Ruth U. Keeton, Lloyd Knowles, and Columbia's city manager, Richard L. Anderson. In 1979, Simon H. Schuer acquired a 7.5% interest in the Rouse Company. He was the creator of "The Shrink", a method where an investor buys an interest in a company, then orders stock buy backs to make the interest more valuable. Schuer died the day after the purchase, and Trizec Properties then acquired the shares and bought a 25% stake. In 1986, the company attempted to purchase a majority share. In 1985, The Rouse Company absorbed all of Connecticut General's interests in the Howard Research and Development subsidiary. In 1986, former general manager of Columbia and executive vice president of development Micheal Spear became president as a successor to Rouse. In 1990, Spear died in a crash with his wife and one daughter in his Piper PA 31T Cheyenne attempting a single engine missed approach near Logan International Airport. In 1997, Anthony Deering took over as CEO of the company. In 1996, Howard Hughes Corporation, which had extensive property and other business interests, became a subsidiary. On November 12, 2004, the Rouse Company was sold to General Growth Properties. In 2012, General Growth Properties spun off 30 malls into a new real estate investment trust, Rouse Properties.