Компания Рауз: История развития торговых центров и городов

Введение

Американская компания по развитию недвижимости The Rouse Company, основанная Хантером Моссом и Джеймсом У. Роузом в 1939 году, являлась публично торгуемой компанией, занимающейся развитием торговых центров и жилых комплексов с 1956 по 2004 год, когда General Growth Properties (GGP) выкупила компанию.

Начало: Компания Мосс-Руз

Компания Moss Rouse была основана как ипотечная компания FHA при финансовой поддержке кредита от сестры Хантера Мосса. Руз использовал свой опыт работы специалистом по гарантиям кредитов в Федеральном жилищном управлении для создания ипотечной компании в Балтиморе, специализирующейся на кредитах, обеспеченных FHA. Мосс Руз нанял своего друга по флоту времен Второй мировой войны, Черчилля Г. Кэри из Connecticut General, который, в свою очередь, предоставил капитал для будущих проектов. Кэри занимал различные должности, от президента до генерального директора, в дочерней ипотечной компании. В 1952–1953 годах компания построила одно из первых офисных зданий в современном стиле на улице Саратога в Балтиморе, одновременно отказавшись от направления коммерческого кредитования. Джим Руз нанял своего брата, Уилларда Руза II, в 1952 году, а партнер Хантер Мосс постепенно отошел от оперативного управления, продав свои акции компании, но оставаясь временно в совете директоров. Фирма была переименована в James W. Rouse & Company, Inc., при этом Рузу принадлежало 50% акций, его брату Уилларду – 10%, а 40% – руководству компании.

Компания Джеймса У. Роуза

Компания Джеймса У. Рауса построила одни из первых крытых торговых центров и стала пионером в развитии фестивальных рынков, таких как Джексонвилл Лэндинг в Джексонвилле, Фанёй-холл в Бостоне, Саут-стрит-Сипорт в Нью-Йорке, Харборплейс в Балтиморе и Бэсайд-маркетплейс в Майами. Они также разработали The Shops at National Place в центре Вашингтона, округ Колумбия, открывшийся в 1984–85 годах. 20 июня 1966 года компания Джеймса У. Рауса была переименована в The Rouse Company. Компания признана первопроходцем первого успешного фудкорта в крытом торговом центре, когда фудкорт в торговом центре Sherway Mall в Торонто открылся в 1971 году. Это последовало за неудачной попыткой в Plymouth Meeting Mall в 1968 году, которая, по сообщениям, провалилась, поскольку считалась «слишком маленькой и недостаточно разнообразной». Компания перенесла свою штаб-квартиру в комплекс Cross Keys, а затем в проект в Колумбии, штат Мэриленд, в декабре 1969 года. К её общественным проектам относятся деревня Кросс-Кейз в Балтиморе и планируемые города Колумбия, штат Мэриленд (где находилась штаб-квартира), сообщество Бриджленд в Техасе и Саммерлин в Неваде. Для разработки этих проектов в 1962 году Раус привлек Билла Финли, который построил запланированный «город-компанию» Рейвенсвуд в Западной Вирджинии, был бывшим планировщиком Национальной комиссии по планированию столицы, предлагавшим создание планируемых городов, и сторонником государственно-частного партнерства. Columbia Research and Development была основана как публичная компания, а Howard Research and Development была создана как дочернее предприятие The Rouse Company в 1956 году для привлечения капитала для четырех проектов торговых центров, а позже – для содействия проекту в Колумбии при участии Connecticut General и Chase Manhattan в качестве заинтересованных сторон с отсроченными процентными платежами по кредитам. В 1966 году компания Джеймса У. Рауса была реструктурирована как The Rouse Company, добавив Howard Research and Development (HRD) в качестве отдельного юридического лица, что защитило The Rouse Corporation от долговых обязательств, связанных с развитием Колумбии. HRD несла убытки, что также повлияло на материнскую компанию. В 1974 году HRD была рефинансирована. Columbia Development Corporation была сформирована как дочерняя компания HRD с привлечением сотрудников The Rouse Company по субподряду. В 1985 году CIGNA (Connecticut General) продала свою долю в HRD и проект обратно The Rouse Company за 120 миллионов долларов с чистым убытком. Раус создал дочернюю компанию The American City Corporation, чтобы воспользоваться Национальной городской политикой и Законом о развитии новых сообществ 1970 года, программой Министерства жилищного строительства и городского развития (HUD), которая предоставляла застройщикам стимулы и кредиты для строительства «новых городов» Title VII с обязательным процентом проектов доступного жилья. Бывший член ACTION Лео Молинаро был выбран для управления этим подразделением. Симпозиумы, проводимые компанией, собирали инвесторов, таких как Джордж Митчелл, который впоследствии разработал Вудлендс в Техасе, используя модель Колумбии. Дочерняя компания базировалась в «Two Wincopin» – втором офисном здании, построенном в Колумбии в 1968 году. Оно было переименовано в American City Building, и дочерняя компания использовалась для аренды свободных площадей и разработки системы государственно-частного партнерства, которую Раус будет использовать во всем мире для минимизации рисков в проектах с использованием государственного долга. В 1977 году предприятию было выделено собственное почтовое отделение – станция American Cities Station. Развитие Колумбии позиционировалось как прогрессивное сообщество для всех рас. В 1971 году компания отреагировала на давление со стороны NAACP, указывавшей на отсутствие афроамериканцев на всех руководящих должностях и преобладание белых владельцев бизнеса в Колумбии. В ответ компания в ноябре 1971 года приняла программу позитивных действий. В 1973 году бывший помощник генерального прокурора штата Мэриленд Матиас Дж. ДеВито покинул юридическую фирму DLA Piper, принадлежащую Раусу, чтобы занять должность президента The Rouse Company, а Раус стал председателем. ДеВито сократил штат с 1700 до 500 человек, чтобы сохранить компанию на плаву в 1975 году. В 1974 году развитие Колумбии получило политическую поддержку, поскольку население Колумбии поддержало список кандидатов в совет, представлявших интересы Колумбии, включая Рут У. Китон, Ллойда Ноулза и городского управляющего Колумбии Ричарда Л. Андерсона. В 1979 году Саймон Х. Шуэр приобрел 7,5% акций The Rouse Company. Он был создателем «The Shrink» – метода, при котором инвестор приобретает долю в компании, а затем заказывает обратный выкуп акций, чтобы увеличить стоимость своей доли. Шуэр умер на следующий день после покупки, после чего Trizec Properties приобрела акции и получила 25% долю. В 1986 году компания предприняла попытку приобрести контрольный пакет акций. В 1985 году The Rouse Company поглотила все интересы Connecticut General в дочерней компании Howard Research and Development. В 1986 году бывший генеральный менеджер Колумбии и исполнительный вице-президент по развитию Майкл Спир стал президентом в качестве преемника Рауса. В 1990 году Спир погиб в авиакатастрофе вместе со своей женой и дочерью на борту своего самолета Piper PA 31T Cheyenne при попытке выполнения захода на посадку с одним двигателем вблизи международного аэропорта Логана. В 1997 году Энтони Диринг занял должность генерального директора компании. В 1996 году Howard Hughes Corporation, имевшая значительные активы и другие бизнес-интересы, стала дочерней компанией. 12 ноября 2004 года The Rouse Company была продана General Growth Properties. В 2012 году General Growth Properties выделила 30 торговых центров в новое инвестиционное трастовое общество недвижимости – Rouse Properties.

The James W. Rouse Company built some of the first enclosed shopping malls, and it pioneered the development of festival marketplaces, such as Jacksonville Landing in Jacksonville, Faneuil Hall in Boston, South Street Seaport in New York City, Harborplace in Baltimore, and Bayside Marketplace in Miami. They also developed The Shops at National Place in downtown Washington, D. C. that opened in 1984–85. On 20 June 1966, The James W. Rouse Company was renamed The Rouse Company. The company has been credited as the pioneer of the first successful food court in an enclosed shopping mall, when the food court at the Sherway Mall in Toronto opened in 1971. It followed an unsuccessful attempt at the Plymouth Meeting Mall in 1968, which reportedly failed because it was "deemed too small and insufficiently varied." The company moved its headquarters to the Cross Keys development, then to the project at Columbia, Maryland in December 1969. Its community projects include the Village of Cross Keys in Baltimore and the planned cities of Columbia, Maryland (where it was headquartered), Bridgeland Community, Texas, and Summerlin, Nevada. To develop these projects, in 1962 Rouse brought on Bill Finley, who built a planned "company town", Ravenswood, West Virginia, was a former planner with the National Capital Planning Commission proposing planned cities, and was a proponent of public private partnerships. Columbia Research and Development was founded as a public company and Howard Research and Development was formed as a Rouse subsidiary in 1956 to raise capital for four mall projects and later to facilitate the Columbia Project with Connecticut General and Chase Manhattan as stakeholder with interest deferred loans. In 1966 The James W Rouse Company was restructured as the Rouse Company, adding Howard Research and Development (HRD) as a separate entity shielded Rouse Corporation from debt liability of the Columbia development. HRD lost money, with new rules affecting the parent company as well. In 1974, HRD was refinanced. Columbia Development Corporation was formed a subsidiary of HRD using subcontracted Rouse Company employees. In 1985 CIGNA (Connecticut General) divested its interest in HRD and the project back to Rouse for $120 million at a net loss. Rouse created the subsidiary company The American City Corporation to take advantage of the National Urban Policy and New Community Development Act of 1970, A HUD program which granted developers incentives and loans to build Title VII "New Towns" with mandatory percentages of low income housing projects. Rouse's former ACTION member, Leo Molinaro was selected to run the subdivision. The symposiums held by the company gathered together investors like George Mitchell, who would go on to develop Woodlands, Texas using the Columbia model. The subsidiary was based at "Two Wincopin" in the second office building in built in Columbia in 1968. It was renamed the American City Building, using the subsidiary to lease the empty space and develop the system of Public Private partnerships that Rouse would use worldwide to minimize risk in developments using public debt. The business was given its own postal office, the American Cities Station in 1977. The Columbia development was marketed as a progressive community for all races. In 1971, the company responded to pressure from the NAACP that the company was absent of African Americans at all management levels and its businesses in Columbia were predominantly white owned. The company responded with an affirmative action program in November 1971. In 1973, the former assistant attorney general of Maryland, Mathias J. DeVito, left the Rouse owned legal firm of DLA Piper to replace James W. Rouse as President of the Rouse Company, and Rouse became Chairman. DeVito cut staff from 1,700 to 500 to keep the company afloat in 1975. In 1974, the Columbia development got a political boost as the population of Columbia supported a slate of at large council candidates with Columbia interests, including Ruth U. Keeton, Lloyd Knowles, and Columbia's city manager, Richard L. Anderson. In 1979, Simon H. Schuer acquired a 7.5% interest in the Rouse Company. He was the creator of "The Shrink", a method where an investor buys an interest in a company, then orders stock buy backs to make the interest more valuable. Schuer died the day after the purchase, and Trizec Properties then acquired the shares and bought a 25% stake. In 1986, the company attempted to purchase a majority share. In 1985, The Rouse Company absorbed all of Connecticut General's interests in the Howard Research and Development subsidiary. In 1986, former general manager of Columbia and executive vice president of development Micheal Spear became president as a successor to Rouse. In 1990, Spear died in a crash with his wife and one daughter in his Piper PA 31T Cheyenne attempting a single engine missed approach near Logan International Airport. In 1997, Anthony Deering took over as CEO of the company. In 1996, Howard Hughes Corporation, which had extensive property and other business interests, became a subsidiary. On November 12, 2004, the Rouse Company was sold to General Growth Properties. In 2012, General Growth Properties spun off 30 malls into a new real estate investment trust, Rouse Properties.