Флорида штатының тұрғын үй жеңілдіктерінің құқықтық аспектілері

Кіріспе

Флоридадағы үй-жай босатуы Флорида заңына сәйкес үш түрлі үй-жай босатуына сілтеме жасай алады: Флорида Конституциясының X бабының 4(а)(b) тармағына сәйкес, өлімге дейін және өлім кезінде мәжбүрлі сатудан босату; Флорида Конституциясының X бабының 4(c) тармағына сәйкес, мүлікті беруге және иеліктен шығаруға шектеулер; және Флорида Конституциясының VII бабының 6-тармағына сәйкес, салықтан босату. Флориданың мәжбүрлі сатудан босату ережесі АҚШ-тағы ең жоғары қорғау деңгейін ұсынады, себебі ол кредиторлардан қорғалатын жылжымайтын мүліктің құнына ешқандай шектеу қоймайды. VI баптың мүлік салығынан босату туралы ережесі үй-жайдың белгілі бір сомаға дейінгі құнына мүлік салығын толығымен алып тастайды. Үй-жайдың анықтамасы X баптың 4(а)(c) тармағы (кредиторлардан босату және мүліктің таратылуы мен иелігіне қойылған шектеулер) және VI бап (салықтан босату) мақсатында міндетті түрде бірдей болмайды. Екі ереже де Флоридада тұрақты тұрғын жайды тіркеген кезде автоматты түрде қолданылады, бірақ салық бағалау артықшылықтарын алу үшін үй-жай босатуына қатысты талапты жергілікті округтік мүлік бағалау кеңсесіне беру қажет. Егер үй иесі жылжымайтын мүлікті үй ретінде пайдалануды тоқтатса, үй-жай босатуы жоғалуы мүмкін. Флорида Конституциясының VII бабының 7-тармағына сәйкес, төртінші артықшылық, жоғарыда аталған үш артықшылықтан кем емес, жеке үй-жайға да беріледі. Салық салу мақсатында үй-жайдың бағаланған құнының жылдық өсімі 3%-тан немесе тұтыну бағалары индексіндегі пайыздық өзгерістен кем болған жағдайда шектеледі.

Борышкерді қорғаудың қолданылу аясы

Флорида штатының борышкерлерді қорғауға арналған тұрғын үй ережесі АҚШ-тағы ең кең ауқымды ережелердің бірі болып табылады. Қорғалатын мүліктің құны шексіз, егер мүлік муниципалитет шегінде жарты акрдан (2000 шаршы метрден) немесе муниципалитеттен тыс 160 акрдан (650 000 шаршы метрден) аспаса. Бұл ереже Флорида Конституциясының X бабының 4-тарауында жазылған, сондықтан конституциялық түзетусіз оны жоюға болмайды. Қорғаудың кеңдігіне байланысты, ауыр қарызы бар немесе сот шешімімен үлкен сома төлеуге міндетті басқа штаттардың азаматтары Флоридада қымбат мүлік сатып алуы белгілі, мысалы, О.Дж. Симпсон және Дональд Трамп. Алайда, 2005 жылғы банкроттық кодексіне енгізілген өзгерістер бұл стратегияны біршама шектеді. Тұрғын үйдің құнына елеулі әсер ететін оқиғалардың бірі – муниципалитет құру. Егер 160 акр (650 000 шаршы метр) муниципалитетке кірмейтін тұрғын үй кейін муниципалитет құрамына енген жерде орналасса, ол бұрынғы иесінің құқығында сақталады және иесі мен оның мұрагерлері үшін қорғалады. Дегенмен, болашақта мүліктің толығымен немесе бір бөлігін сатып алатын жаңа иелер үшін қорғалатын жер мөлшері муниципалитет шегінде рұқсат етілген жарты акрға (2000 шаршы метрге) дейін төмендейді.

Кредиторлардан қорғау

Флорида Конституциясының үй-жай босатуы, төрт ерекше жағдайды қоспағанда, кредиторлардың талаптарын қанағаттандыру үшін мәжбүрлі сатудан дерлік толық қорғауды ұсынады және Флорида заң шығарушы органының туындысы болып табылатын Флориданың Ad Valorem салық мөлшерін азайтудан шатастырылмауы керек. Флориданың үй-жай босатуының бірегей ерекшелігі – үй иесі осы қаражатты оңайлы мерзімде Флоридада жаңа үй-жай құруға жұмсау ниетінде болса, үйді сатудан түскен түсімге тіркеледі. Сондықтан, егер 1 000 000 долларлық үйдің иесі осы үйді сатса және ақшаны банк шотына салмаса да, егер үй иесі оны Флоридадағы басқа үйді сатып алуға пайдалану ниетінде болса, онда бұл ақша үй-жай босатуымен қорғалған болады, ол үй босатуға құқылы. Егер қаражат осындай сатып алуға арналмаған басқа қаражатпен қосылса, бұл қорғау жойылады. Сондай-ақ, қорғау тек иесінің жаңа үй-жайға инвестициялауға ниеттенген сомасына ғана қолданылады. Егер 1 000 000 долларлық үйдің иесі осы үйді сатса және 750 000 долларлық үйді сатып алу ниетін нақты білдірсе, қалған 250 000 доллар қорғауын жояды. (Ескерту: Флорида Заңының 222.25(4) бабында егер борышкер үй-жай босатуын талап етпесе немесе одан пайдаланбаса, онда борышкер Флорида Заңының 222.25(1) бабына сәйкес барлық борышкерлерге берілетін 1000 доллардан артық жеке мүлік босатуын талап ете алады. Бұдан әрі, Флориданың салық кепілдігі сату ережесі бойынша, 250 доллардан кем сомадағы кепілдіктерді инвесторларға сатуға рұқсат етілмейді.)

Ad Valorem мүлік салығын төмендету

1929 жылы Ұлы депрессия басталды және Флорида штатында мүлік салығына қатысты реформаларға әкелді. Депрессияның күшеюімен Флоридадағы көптеген мүлік иелері мүлік салығын төлей алмай, үйлерін жоғалту қаупіне тап болды. Осы мәселеге жауап ретінде 1933 жылы Форт-Лодердейлден сайланған өкіл Дуайт Роджерс 5000 долларлық "Тұрғын үй босатуы" (Homestead Exemption) туралы түзетуді штаттық дауысқа салу үшін заң жобасын ұсынды және қабылдады. Флорида сайлаушылары 1934 жылы бұл түзетуді мақұлдады (Флорида Конституциясының 1968 жылы қайта жазылғанға дейінгі X бабының 7-тармағы). Алғашқы "Тұрғын үй босатуы" үй иелерінің салық жүгін жеңілдету мақсатында үй иесінің тұрғын үйінің алғашқы 5000 долларына салық салудан босатуды көздеді. Флорида заң шығарушы органы 1960 жылдары бұл босату сомасын 10 000 долларға дейін арттырды, бірақ бұл конституцияға енгізілген жоқ. 1980 жылы қабылданған конституциялық түзету арқылы босату сомасы 25 000 долларға дейін өсті. 2008 жылдың 29 қаңтарында сайлаушылар мектепке қатысты емес бағалаулар үшін 50 000 долларға дейін көбейтуді мақұлдады, бұл Флорида заңының §196.031 тармағында көрсетілген. Флорида заңдарындағы азайтуды Флорида Конституциясының "Тұрғын үй босатуымен" шатастырмау керек, ол белгілі бір жағдайларды қоспағанда, үйді мәжбүрлі сатудан қорғайды. Флоридадағы мүлік салығынан "Тұрғын үй босатуы" үйдің құнын мүлік салығын есептеу үшін 50 000 долларға төмендетеді, сондықтан нақты құны 100 000 доллар болатын үйге 50 000 доллар ғана салық салынады. Дегенмен, "Тұрғын үй босатуының" екінші 25 000 доллары мүлік салығының мектеп бөлігіне қолданылмайды және тек мүліктің жалпы құнының үшінші 25 000 долларына (яғни 50 000 доллардан 75 000 долларға дейінгі бөлігіне) ғана қолданылады. Сонымен қатар, Флоридадағы "Тұрғын үй босатуы" мүлікті бағалау мөлшерінің жылдық өсуін шектейді. Мил ставкалары өзгертілуі мүмкін болса да, "Тұрғын үй босатуы" бар үйдің бағалау құнының өсуі шектеулі. Бұл 1992 жылы сайлаушылар қабылдаған және 1995 жылы күшіне енген Флорида Конституциясына енгізілген "Үйлерімізді сақтайық" түзетуінің нәтижесі. Бұл түзету "Тұрғын үй босатуы" бар үйдің бағалау құнының өсуін 3% немесе инфляция деңгейінің ең төменіне дейін шектейді. Мысалы, егер үй иесі 1995 жылы 100 000 долларға бағаланған үйде "Тұрғын үй босатуынан" пайдаланған болса және 2005 жылы бұл босату әлі де жарамды болса, үйдің бағасы шамамен 126 000 долларға бағаланады. Флоридадағы жылжымайтын мүлік агенттері қауымдастығының деректеріне сәйкес, сол кезеңде бір отбасылық үйдің орташа бағасы 1995 жылғы 86 000 доллардан 2005 жылғы 205 000 долларға дейін 138% өсті.

The Great Depression began in 1929 and caused reforms in ad valorem property taxes in Florida. As the Depression deepened, many Florida property owners found themselves unable to pay their property taxes and in serious danger of losing their homes. In response to this problem, State Representative Dwight Rogers of Fort Lauderdale in 1933 proposed and passed legislation to place the $5,000 Homestead Exemption Amendment on the state ballot. Florida voters overwhelmingly approved the Homestead Exemption Amendment in 1934 (Article X, Section 7, as it was numbered before the 1968 Florida Constitutional re write). The initial Homestead Exemption sought to ease the burden on homeowners by exempting property taxes on the first $5,000 of a homeowner's residence. The exemption was increased by the Florida Legislature to $10,000 during the 1960s, although this was not incorporated into the constitution. By Constitutional amendment adopted by a landslide in 1980, the exemption was increased to $25,000. On Jan. 29, 2008, voters approved an increase to $50,000 for non school assessments, which is incorporated in Florida Statute §196.031. The reduction contained in Florida Statutes should not be confused by the Florida Constitution homestead exemption which protects the homestead from forced sale except under certain circumstances. Florida property tax homestead exemption reduces the value of a home for assessment of property taxes by $50,000, so a home that was actually worth $100,000 would be taxed as though it was worth only $50,000. However, the second $25,000 of homestead coverage does not apply to the school portion of property taxes, and only applies to the third $25,000 of a property's total value (i. e., that portion of a property's value between $50,000 $75,000). Additionally, the Florida homestead exemption caps the rate at which property assessments may be increased annually. Though millage rates may be changed, the assessed value a house with a homestead exemption can be increased by is fixed. This is the result of the "Save Our Homes" Amendment to the Florida Constitution which was passed by voters in 1992, and went into effect in 1995. The amendment caps the increase of the assessed value of a home with a homestead exemption to the lesser of 3% or the rate of inflation. This means that if an owner had a homestead exemption on a home valued at $100,000 in 1995, and the exemption was still valid in 2005, the most the home could be assessed at is approximately $126,000 For comparison, records of the Florida Association of Realtors show the median price of a single family home during the same time increasing 138% from $86,000 in 1995 to $205,000 in 2005

"Тұрғын үй босатуы" тек жеке тұлғаның негізгі тұрғын үйі үшін ғана қол жетімді. Сондықтан бұл босату бизнеске, жалға берілетін мүлікке, екінші үйлерге, басқа штаттарда тұрақты тұруға негізделген босатуларды немесе салық жеңілдіктерін талап ететін үй иелеріне, сондай-ақ Флориданы өздерінің негізгі тұрғын жері ретінде жарияламайтын иелері бар үйлерге қолданылмайды. 2008 жылғы қаңтардағы конституциялық түзетудегі "көшіру" ережесіне сәйкес, "Тұрғын үй босатуынан" пайдаланатын үй иесі "Үйлерімізді сақтайық" жәрдемақысының 500 000 долларына дейін Флориданың бір үйінен екіншісіне көшіре алады. Алайда, бұрынғы үй иесінің төмен салық мөлшерлемесін сақтап қалуға құқық бермейді, өйткені "Тұрғын үй босатуы" мұрагерлікпен немесе сатып алу арқылы берілмейді. "Үйлерімізді сақтайық" түзетуін қолдаушылар бұл түзетутің ұзақ жылдар бойы тұрақты табысы бар тұрғындарға мүлік құнының өсуімен байланысты салықтың өсуінен қуылып қалмай, өз үйлерінде тұруға мүмкіндік беретінін айтады. Қарсыластары бұл әділ емес салық жүйесін құрады, онда бірінші рет үй сатып алушылар, жаңа тұрғындар, маусымдық тұрғындар және бизнес өз үлестерінен артық салық төлейді, ал "Тұрғын үй босатуынан" пайдаланатын үй иелері өз үйлерінде қалып, салық мөлшерлемесін екі есеге дейін көтеруге мүмкіндіксіз. Флорида заңдарына сәйкес, "Тұрғын үй босатуына" тек АҚШ азаматтары, тұрақты тұратын шетелдіктер немесе иммиграциялық заңдарға сәйкес тұрақты тұруға ниет білдіре алатын адамдар ғана құқылы. Салық салудан босату үшін "Заң бойынша тұратын адамдар" (соттар құрған термин, АҚШ-та баспана немесе шарт бойынша мәртебесі бар адамдарға, сондай-ақ I-485 өтінішін беру процесін аяқтаған және жасыл картаны күтіп тұрған адамдарға қолданылады). E, H, L немесе R класты визасы бар адам Флорида әкімшілік кодексінің 12D 7.007(3) ережесіне сәйкес "Тұрғын үй босатуына" құқылы емес. I-140 мақұлданған, бірақ I-485 өтінішін беру үшін USCIS регрессиясын күтіп тұрған H немесе L визасы бар адам да "Тұрғын үй босатуынан" пайдалана алмайды. Дегенмен, жүйеде бір ерекшелік бар. J-1 виза иелерінің әйелдері, J-4 виза иелері, жеке сәйкес нөмірге ие. Кейбір округтер J виза иелеріне статусқа өтініш беруге мүмкіндік бермейтін жағдайда да, "Тұрғын үй босатуын" алу үшін бұл нөмірді қабылдайды. Сонымен қатар, Флорида заңдарына сәйкес, заңды некеде тұратын күйеу мен әйел бір "отбасылық бірлік" ретінде қарастырылады және олар қанша үйге ие болса да, оларға тек бір "Тұрғын үй босатуы" ғана беріледі.

Homestead exemptions are only available on an individual's primary home. Therefore, this exemption does not apply to businesses, rental property, second homes, homeowners claiming permanent residency based exemptions or tax credits in other states, or homes with owners that do not claim Florida as their primary residence. Because of the "portability" provision of the January 2008 constitutional amendment, a homesteaded owner may now move up to $500,000 of the "Save Our Homes" benefit from one Florida home to the next. However, acquiring a house that had a homestead exemption does not entitle the buyer to retain the low tax rate enjoyed by the previous homesteaded resident, as homestead exemptions cannot be inherited or purchased. Supporters of the "Save Our Homes" Amendment contend that it allows long term residents with a fixed income to be able to afford to stay in their homes without being driven out by tax increases as their property value increases. Detractors argue that it creates an unfair system of taxation in which first time home buyers, new residents, seasonal residents, and businesses are burdened with more than their share of taxes while homesteaders are trapped in their own homes, often unable to move without doubling their tax rate. Under Florida law, the homestead exemption is only available to US citizens, permanent resident aliens, or others who are legally able to form the intent to remain permanently under immigration laws. For the taxation homestead exemption, "Persons Residing Under Color of Law" (a term created by the courts which applies to persons in the US with asylum or parole status, or someone who has applied for and completed the I 485 application process for a green card but is still awaiting final approval/issuance of the card). A person in the US under an E, H, L or R class visa is not eligible for homestead, pursuant to Rule 12D 7.007(3), Florida Administrative Code. A person under an H or L visa who has an already approved I 140, and is awaiting USCIS retrogressions in order to submit the I 485 application, is not benefited with the homestead exemption. There is a loophole in the system, however. J 4 visa holders, who are spouses of J 1 visa holders, are assigned an Alien Number. Some counties accept alien numbers as part of the requirements to obtain a homestead exemption, although J visa holders cannot file for adjustment of status. Also, in general, a husband and wife in an intact marriage are treated as a single "family unit" under Florida law and are only entitled to a total of one homestead exemption no matter how many homes they own and occupy.

Тірі қалған жұбайы немесе кәмелетке толмаған балаға арналған қорғау

Бұл ереже жұбайларды бірнеше жағынан қорғайды. Біріншіден, ол үй иесіне жұбайының келісімінсіз мүлкін беруден тыйым салады, тіпті мүлік бір жұбайының атына тіркелген болса немесе бір жұбайының қаражатымен сатып алынса да. Бұл ереже сондай-ақ, үй иесінен жұбайы немесе кәмелетке толмаған баласы қалған жағдайда, мүлікті өсиет арқылы беруге тыйым салады. Егер мұндай өсиет жасалса, ол жарамсыз деп есептеледі, ал тірі қалған жұбайға мүліктің өмір бойына пайдалану құқығы беріледі, ал қалған бөлігі қайтыс болғанның балаларына өтеді. Тірі қалған жұбай, үй иесінің қайтыс болған күнінен бастап алты ай ішінде, өмір бойына пайдалану құқығының орнына 50% үлесті алуға құқылы. Бұл таңдау белгіленген нысан бойынша, мүліктік сотпен емес, мүлік орналасқан ауданның ресми тіркеу кітабында тіркеледі. Егер бұл таңдау жасалса, қалған 50% қайтыс болғанның балаларына мұра болады. Жұбайлар бұл құқықтарынан жазбаша түрде бас тарта алады, бірақ кәмелетке толмаған бала мұндай құқыққа ие емес. Сонымен қатар, жылжымайтын мүлік салығынан босату құқығы тірі қалған жұбайға автоматты түрде беріледі, сондықтан мүлік ешқашан екі жұбайдың қайсысының болмасын кредиторларына, екінші жұбайдың өліміне байланысты тиесілі болмайды.

Үй-жайға салынатын салықтан босату

Флориданың 67 округінде сайланған мүлікті бағалаушылар – штаттың конституциялық лауазымдарындағы тұлғалар, олар үй шаруашылығы салығынан босату бағдарламасының қадір-қасиетін сақтауға жауапты. Флоридада ешкім "автоматты түрде" үй шаруашылығынан босатылмайды. Оның орнына, мүліктің иесі (немесе сенім қорының бенефициары, иеге заңды немесе табиғи түрде тәуелді адам, немесе 98 жыл немесе одан ұзақ мерзімге жалға алған жалдамашылар, барлығы "жасыл мүлікке құқық" заңына сәйкес келуі тиіс) мүліктің орналасқан округіндегі мүлікті бағалаушыға үй шаруашылығынан босату үшін өтініш беруі керек. Көптеген округтер әлі де қағаз түріндегі өтініштерді пайдаланса, бірнеше ірі округтер онлайн өтініш беру мүмкіндігін ұсынады. Қолданылатын заңдар барлық 67 округте бірдей болғанымен, қолданылатын талаптар айтарлықтай ерекшеленеді. Кейбір мүлікті бағалау кеңселері басқаларына қарағанда әлдеқайда көп құжаттарды талап етеді, себебі құқықтық талаптарды анықтау әр бағалаушының дискрециялық құқығында болады.