Защита жилья по законам Флориды: виды и особенности освобождения от продажи, налогов и ограничений наследования.

Введение

Освобождение в отношении жилья во Флориде может относиться к трем различным видам освобождений, предусмотренных законодательством Флориды: освобождение от принудительной продажи до и после смерти в соответствии со ст. X, Раздел 4(a) (b) Конституции Флориды; ограничения на завещание и отчуждение, ст. X, Раздел 4(c) Конституции Флориды; и освобождение от налогообложения в соответствии со ст. VII, Раздел 6 Конституции Флориды. Освобождение в отношении жилья во Флориде, обеспечивающее защиту от принудительной продажи до и после смерти, является одним из самых надежных в Соединенных Штатах, поскольку не устанавливает ограничений на стоимость определенной недвижимости, защищенной от кредиторов. Положение об освобождении от налога на имущество в статье VII освобождает от налога на имущество в пределах определенных денежных сумм, определяющих стоимость жилья. Определение понятия "жилье" не обязательно является одинаковым для целей освобождения, предусмотренного статьей X, Раздел 4(a) (c) (освобождение от кредиторов и ограничения на наследование и распределение), и для целей статьи VII (освобождение от налогообложения). Оба положения применяются автоматически после установления основного места жительства во Флориде, но для получения налоговых льгот необходимо заявить об освобождении в местном офисе оценщика имущества округа. Статус жилья может быть утрачен, если домовладелец прекращает использовать недвижимость в качестве основного места жительства. Четвертое преимущество, хотя и не столь явно выраженное, как три вышеуказанных, также предоставляется в отношении жилья во Флориде в соответствии со ст. VII, Раздел 7 Конституции Флориды. Для целей налогообложения ежегодное увеличение оценочной стоимости жилья ограничивается меньшей из двух величин: 3% или процентным изменением индекса потребительских цен.

Область действия защиты должника

Положение о защите должников, предусмотренное законодательством штата Флорида, является одним из самых широких в Соединенных Штатах. Стоимость имущества, подлежащего защите, не ограничена, при условии, что площадь этого имущества не превышает пол-акра (2000 квадратных метров) в пределах муниципалитета или 160 акров (650 000 квадратных метров) за пределами муниципалитета. Данное положение закреплено в Конституции Флориды, статье X, разделе 4, и не может быть отменено без внесения поправок в конституцию. Благодаря широте предоставляемой защиты, лица из других штатов, имеющие значительные долги или крупные судебные решения против них, нередко приобретают дорогостоящие поместья во Флориде, примерами чего являются О. Дж. Симпсон и Дональд Трамп. Эта стратегия в некоторой степени была ограничена изменениями в Кодексе о банкротстве 2005 года. Одним из событий, которое может существенно повлиять на стоимость поместья, является вклюжение территории в состав муниципалитета. Если не находящееся в составе муниципалитета поместье площадью 160 акров (650 000 квадратных метров) расположено на земле, которая впоследствии была включена в границы муниципалитета, право на защиту этого поместья сохраняется за владельцем и его наследниками. Однако для любых последующих покупателей всей или части этого имущества площадь защищаемой земли будет ограничена пол-акром (2000 квадратных метров), разрешенным в пределах муниципалитета.

Защита от кредиторов

Конституционное освобождение от принудительной продажи жилья в штате Флорида обеспечивает практически абсолютную защиту от принудительной продажи для удовлетворения требований кредиторов, за исключением четырех особых случаев, и не должно смешиваться с экономией от снижения налога Ad Valorem в штате Флорида, являющейся результатом законодательной деятельности штата Флорида. Уникальной особенностью освобождения от принудительной продажи жилья во Флориде является то, что оно распространяется на средства, полученные от продажи дома, если домовладелец намерен использовать эти средства для приобретения нового жилья во Флориде в разумный срок. Таким образом, если владелец дома стоимостью 1 000 000 долларов продает этот дом и помещает деньги на банковский счет, эти деньги все равно защищены освобождением от принудительной продажи, при условии, что домовладелец имеет искреннее намерение использовать их для покупки другого дома во Флориде, имеющего право на освобождение, в течение разумного периода времени. Эта защита утрачивается, если средства смешиваются с другими средствами, не предназначенными для такой покупки. Кроме того, защита распространяется только на сумму, которую владелец намерен инвестировать в новое жилье. Если владелец дома стоимостью 1 000 000 долларов продает этот дом и четко заявляет о намерении приобрести дом стоимостью 750 000 долларов, оставшиеся 250 000 долларов утратят защиту. (Примечание: Florida Statute 222.25(4) предусматривает, что если должник не заявляет о праве на освобождение от принудительной продажи жилья или не получает его, он может заявить о праве на освобождение личного имущества в размере 4 000 долларов, что превышает сумму в 1 000 долларов, на которую имеют право все должники в соответствии с Florida Statute 222.25(1). Кроме того, в соответствии с положениями о продаже налоговых залогов во Флориде, залоги на жилье на сумму менее 250 долларов США не могут быть проданы инвесторам.

Снижение налога на имущество Ad Valorem

Великая депрессия началась в 1929 году и вызвала реформы в налогах на имущество во Флориде. По мере углубления депрессии многие владельцы недвижимости во Флориде оказались не в состоянии платить налоги на имущество и подвергались серьезной опасности потерять свои дома. В ответ на эту проблему, представитель штата Дуайт Роджерс из Форт-Лодердейла в 1933 году предложил и принял законодательство о внесении поправки об освобождении от уплаты налогов в размере 5 000 долларов на избирательный бюллетень штата. Избиратели Флориды подавляющим большинством голосов одобрили поправку об освобождении от налогов в 1934 году (статья X, раздел 7, как она была пронумерована до пересмотра Конституции Флориды в 1968 году). Первоначальное освобождение от уплаты налогов на жилье (Homestead Exemption) было направлено на облегчение бремени домовладельцев путем освобождения от налога на имущество первых 5 000 долларов стоимости жилья. Освобождение было увеличено Законодательным собранием Флориды до 10 000 долларов в 1960-х годах, хотя это не было включено в конституцию. В 1980 году конституционная поправка, принятая подавляющим большинством голосов, увеличила освобождение до 25 000 долларов. 29 января 2008 года избиратели одобрили увеличение до 50 000 долларов для оценок, не связанных со школьным налогом, что закреплено в Статуте Флориды §196.031. Следует отличать снижение, содержащееся в Статуте Флориды, от освобождения от уплаты налогов на жилье, предусмотренного Конституцией Флориды, которое защищает жилье от принудительной продажи, за исключением определенных обстоятельств. Освобождение от уплаты налогов на жилье во Флориде снижает стоимость дома для целей оценки налога на имущество на 50 000 долларов, поэтому дом, который фактически стоил 100 000 долларов, будет облагаться налогом, как будто он стоит всего 50 000 долларов. Однако, дополнительные 25 000 долларов освобождения не распространяются на школьную часть налога на имущество и применяются только к следующим 25 000 долларов от общей стоимости недвижимости (то есть к части стоимости недвижимости в диапазоне от 50 000 до 75 000 долларов). Кроме того, освобождение от уплаты налогов на жилье во Флориде ограничивает темпы ежегодного увеличения оценок недвижимости. Хотя ставки налога могут быть изменены, максимальный процент увеличения оценочной стоимости дома с освобождением от уплаты налогов на жилье фиксирован. Это результат поправки к Конституции Флориды "Сохраним наши дома" ("Save Our Homes"), принятой избирателями в 1992 году и вступившей в силу в 1995 году. Поправка ограничивает увеличение оценочной стоимости дома с освобождением от уплаты налогов на жилье до меньшего из двух значений: 3% или уровень инфляции. Это означает, что если владелец имел освобождение от уплаты налогов на жилье на дом стоимостью 100 000 долларов в 1995 году, и освобождение оставалось в силе в 2005 году, максимальная оценочная стоимость дома составит примерно 126 000 долларов. Для сравнения, данные Ассоциации риэлторов Флориды показывают, что средняя цена на отдельно стоящий дом за тот же период увеличилась на 138% с 86 000 долларов в 1995 году до 205 000 долларов в 2005 году.

The Great Depression began in 1929 and caused reforms in ad valorem property taxes in Florida. As the Depression deepened, many Florida property owners found themselves unable to pay their property taxes and in serious danger of losing their homes. In response to this problem, State Representative Dwight Rogers of Fort Lauderdale in 1933 proposed and passed legislation to place the $5,000 Homestead Exemption Amendment on the state ballot. Florida voters overwhelmingly approved the Homestead Exemption Amendment in 1934 (Article X, Section 7, as it was numbered before the 1968 Florida Constitutional re write). The initial Homestead Exemption sought to ease the burden on homeowners by exempting property taxes on the first $5,000 of a homeowner's residence. The exemption was increased by the Florida Legislature to $10,000 during the 1960s, although this was not incorporated into the constitution. By Constitutional amendment adopted by a landslide in 1980, the exemption was increased to $25,000. On Jan. 29, 2008, voters approved an increase to $50,000 for non school assessments, which is incorporated in Florida Statute §196.031. The reduction contained in Florida Statutes should not be confused by the Florida Constitution homestead exemption which protects the homestead from forced sale except under certain circumstances. Florida property tax homestead exemption reduces the value of a home for assessment of property taxes by $50,000, so a home that was actually worth $100,000 would be taxed as though it was worth only $50,000. However, the second $25,000 of homestead coverage does not apply to the school portion of property taxes, and only applies to the third $25,000 of a property's total value (i. e., that portion of a property's value between $50,000 $75,000). Additionally, the Florida homestead exemption caps the rate at which property assessments may be increased annually. Though millage rates may be changed, the assessed value a house with a homestead exemption can be increased by is fixed. This is the result of the "Save Our Homes" Amendment to the Florida Constitution which was passed by voters in 1992, and went into effect in 1995. The amendment caps the increase of the assessed value of a home with a homestead exemption to the lesser of 3% or the rate of inflation. This means that if an owner had a homestead exemption on a home valued at $100,000 in 1995, and the exemption was still valid in 2005, the most the home could be assessed at is approximately $126,000 For comparison, records of the Florida Association of Realtors show the median price of a single family home during the same time increasing 138% from $86,000 in 1995 to $205,000 in 2005

Освобождение от уплаты налогов на жилье доступно только для основного места жительства физического лица. Следовательно, это освобождение не распространяется на предприятия, арендную недвижимость, вторые дома, домовладельцев, претендующих на освобождение от налогов на основании постоянного проживания или налоговых льгот в других штатах, или дома, владельцы которых не считают Флориду своим основным местом жительства. Благодаря положению о "переносимости" конституционной поправки, принятой в январе 2008 года, владелец жилья, имеющий освобождение от уплаты налогов, теперь может перенести до 500 000 долларов выгоды от поправки "Сохраним наши дома" из одного дома во Флориде в другой. Однако приобретение дома, который имел освобождение от уплаты налогов на жилье, не дает покупателю права сохранить низкую ставку налога, которой пользовался предыдущий владелец, поскольку освобождение от уплаты налогов на жилье не может быть унаследовано или приобретено. Сторонники поправки "Сохраним наши дома" утверждают, что она позволяет долгосрочным жителям с фиксированным доходом позволить себе оставаться в своих домах, не опасаясь быть вытесненными ростом налогов по мере увеличения стоимости их собственности. Противники утверждают, что это создает несправедливую систему налогообложения, в которой покупатели домов впервые, новые жители, сезонные жители и предприятия несут более высокую налоговую нагрузку, чем положено, в то время как домовладельцы, имеющие освобождение от уплаты налогов, оказываются "запертыми" в своих домах и часто не могут переехать без удвоения своей налоговой ставки. Согласно закону Флориды, освобождение от уплаты налогов на жилье доступно только гражданам США, постоянным резидентам или другим лицам, имеющим законное право на намерение постоянно проживать во Флориде в соответствии с иммиграционным законодательством. Для целей налогового освобождения от уплаты налогов на жилье, "лица, проживающие по правовому титулу" (термин, созданный судами, который применяется к лицам в США со статусом убежища или условно-досрочного освобождения, или к лицам, подавшим заявление и завершившим процесс подачи формы I-485 для получения грин-карты, но все еще ожидающим окончательного одобрения/выдачи карты). Лицо, находящееся в США по визе класса E, H, L или R, не имеет права на освобождение от уплаты налогов на жилье в соответствии с Правилом 12D-7.007(3) Административного кодекса Флориды. Лицо, находящееся в США по визе H или L, которое уже получило одобрение по форме I-140 и ожидает ретрогрессии USCIS для подачи формы I-485, также не имеет права на освобождение от уплаты налогов на жилье. Однако в системе есть лазейка. Держатели визы J-4, являющиеся супругами держателей визы J-1, получают Alien Number. Некоторые округа принимают Alien Number в качестве одного из требований для получения освобождения от уплаты налогов на жилье, хотя держатели визы J не могут подавать заявление на изменение статуса. Кроме того, в целом, муж и жена в законном браке рассматриваются как единая "семья" в соответствии с законодательством Флориды и имеют право только на одно освобождение от уплаты налогов на жилье, независимо от количества домов, которыми они владеют и в которых проживают.

Homestead exemptions are only available on an individual's primary home. Therefore, this exemption does not apply to businesses, rental property, second homes, homeowners claiming permanent residency based exemptions or tax credits in other states, or homes with owners that do not claim Florida as their primary residence. Because of the "portability" provision of the January 2008 constitutional amendment, a homesteaded owner may now move up to $500,000 of the "Save Our Homes" benefit from one Florida home to the next. However, acquiring a house that had a homestead exemption does not entitle the buyer to retain the low tax rate enjoyed by the previous homesteaded resident, as homestead exemptions cannot be inherited or purchased. Supporters of the "Save Our Homes" Amendment contend that it allows long term residents with a fixed income to be able to afford to stay in their homes without being driven out by tax increases as their property value increases. Detractors argue that it creates an unfair system of taxation in which first time home buyers, new residents, seasonal residents, and businesses are burdened with more than their share of taxes while homesteaders are trapped in their own homes, often unable to move without doubling their tax rate. Under Florida law, the homestead exemption is only available to US citizens, permanent resident aliens, or others who are legally able to form the intent to remain permanently under immigration laws. For the taxation homestead exemption, "Persons Residing Under Color of Law" (a term created by the courts which applies to persons in the US with asylum or parole status, or someone who has applied for and completed the I 485 application process for a green card but is still awaiting final approval/issuance of the card). A person in the US under an E, H, L or R class visa is not eligible for homestead, pursuant to Rule 12D 7.007(3), Florida Administrative Code. A person under an H or L visa who has an already approved I 140, and is awaiting USCIS retrogressions in order to submit the I 485 application, is not benefited with the homestead exemption. There is a loophole in the system, however. J 4 visa holders, who are spouses of J 1 visa holders, are assigned an Alien Number. Some counties accept alien numbers as part of the requirements to obtain a homestead exemption, although J visa holders cannot file for adjustment of status. Also, in general, a husband and wife in an intact marriage are treated as a single "family unit" under Florida law and are only entitled to a total of one homestead exemption no matter how many homes they own and occupy.

Защита оставшегося в живых супруга или несовершеннолетнего ребенка

Это положение также защищает супруга несколькими способами. Во-первых, оно ограничивает владельца жилья в возможности отчуждать имущество без согласия супруга, даже если имущество полностью оформлено на имя одного из супругов или было приобретено исключительно на средства одного из супругов. Положение также запрещает супругу распоряжаться имуществом по завещанию, если у владельца жилья остались супруг или несовершеннолетний ребенок. Если такое распоряжение имуществом по завещанию будет сделано, оно признается недействительным, и переживший супруг получает право пожизненного владения имуществом, а остальное имущество переходит к детям умершего. Переживший супруг может выбрать получение 50-процентной доли вместо права пожизненного владения, при условии, что такое заявление будет сделано в течение шести месяцев со дня смерти владельца жилья. Заявление, оформленное по установленной форме, регистрируется в официальной книге записей округа, где находится имущество, а не в суде по наследственным делам. Если такое заявление сделано, оставшиеся 50% наследуют дети умершего. Супруг может отказаться от этих прав в письменной форме в отношении завещания, но несовершеннолетний ребенок не имеет права делать это. Наконец, льгота по налогу на имущество автоматически переходит к пережившему супругу, поэтому имущество не будет подвергаться взысканиям кредиторов ни одного из супругов в связи со смертью другого.

Получение освобождения от налога на имущество

Избранные оценщики недвижимости 67 округов Флориды – это государственные должностные лица, предусмотренные конституцией штата, ответственные за обеспечение надлежащего функционирования программы освобождения от налога на основное место жительства. Никто во Флориде не получает освобождение от налога на основное место жительства автоматически. Вместо этого, владелец дома, указанный в документах о праве собственности (или бенефициар траста, лицо, юридически или фактически зависящее от владельца или арендаторов, имеющих договор аренды сроком на 98 лет и более – все они должны соответствовать требованиям закона о "праве на справедливое владение недвижимостью") должен подать заявление на освобождение от налога на основное место жительства в офис оценщика недвижимости в округе, где расположена недвижимость. Хотя большинство округов по-прежнему используют бумажные заявления, некоторые крупные округа предлагают возможность подачи заявлений онлайн. Несмотря на то, что применимые законы одинаковы во всех 67 округах, применяемые стандарты существенно различаются. В некоторых офисах оценщиков недвижимости требуется значительно больше документов, чем в других, поскольку определение соответствия требованиям находится в компетенции каждого оценщика.