Бруклиндегі «Pacific Park» құрылыс жобасы — Мақалалармен ағылшынша

Кіріспе

Бруклиндегі даму, Нью-Йорк

Пасифик Парк – Forest City Ratner компаниясының коммерциялық және тұрғын үйлерді дамыту жобасы. Бұл жобаға 17 биік ғимарат кіреді, олар қазір Проспект Хайтс ауданында, Манхэттеннің оңтүстігіне жақын, Парк Слоуп және Форт Гринге іргелес салынды. Жоба Атлантик терминалының қалалық жаңару аймағының бір бөлігін қамтиды, сонымен қатар жақын орналасқан кірпіш үйлерге қарай кеңейеді. Жобаның бөлігі Лонг-Айленд теміржолының пойыздар тұрағының үстінде орналасқан. Жобаның маңызды бөлігі – 2012 жылдың 21 қыркүйегінде ашылған Barclays Center спорт аренасы. Бұрын Atlantic Yards деп аталған жоба, 2014 жылдың тамызында жаңадан таныстыру аясында атауы өзгертілді. Пасифик Парк дамуына Empire State Development Corporation бақылайды. Тұрғын үй бөлігіне әлемдегі ең биік модульді үй, 461 Dean кіреді, ол 2016 жылдың қараша айында ашылды.

Контекст

ХХ ғасырдың ортасынан бері Флатбуш және Атлантик даңғылдары маңындағы, Таймс-Плаза деп белгілі аумақты дамыту бойынша көптеген ұсыныстар жасалды; алайда, аймаққа қатысты жоспарлар тек кезең-кезеңімен іске асты. 1950 жылдардың ортасында «Бруклин Доджерс» клубының иесі Уолтер О’Мэлли қаладан бұл жерді иеліктен шығаруды ұсынды, оның орнына клуб үшін Эббетс Филдтің орнын басатын жаңа стадион салмақшы болды. Қалалық шенеуніктер жеке қаржыландырылатын бейсбол стадионы 1949 жылғы Федералдық тұрғын үй заңының I тармағында белгіленгендей, қоғамдық мақсатқа сай емес деп есептегендіктен, О’Мэллиге кейін сату үшін мүлікті иеліктен шығарудан бас тартты. О’Мэллидің ұсынысын Роберт Мозес үлкен көлік кептелісін тудырады деп сынады. 1958 жылы О’Мэлли «Доджерс» командасын Лос-Анджелес қаласына көшірді. 1968 жылы Лонг-Айленд университеті бұл жерге қызығушылық танытты, бірақ мэр Джон В. Линдсей оған қарсы болды. 1968 жылғы «Нью-Йорк Таймс» газетінде Атлантик терминалды қалалық жаңарту аймағы үшін 250 миллион долларлық (2006 жылғы наурыз айының ақшасымен 1,4 миллиардтан астам доллар) жоспар сипатталды, ол ATURA деп те белгілі. Газетте жазылғандай, жаңару жоспары «800 тозығы жеткен тұрғын үйдің орнына 2400 жаңа, төмен және орташа табысқа ие тұрғын үйлер салуды, Форт Гриндегі зиянды ет базарын таратуды, Сити университетінің жаңа Барух колледжі үшін орын дайындауды, екі жаңа саябақ салуды және балалар бақтары сияқты қоғамдық инфрақұрылым құруды» көздеді. 1970 жылдары аймақта амбициялық жобалар жоспарланды, олардың көпшілігі Атлантик даңғылының солтүстік жағында қолжетімді тұрғын үйлер салуға әкелді. Барух колледжі де көшіп кетуді қарастырды, бірақ қаланың қаржылық қиындықтары осы жоспарға кедергі келтірді. 1980 жылдары Форт Гриндегі үй иелерінің бірлестігі және басқа да үй иелері жобадан бір блок қашықтықтағы аудандарына бағытталған көлік ағынының әсерін ескермеген экологиялық салдарын бағалау туралы мәлімдемеге шағымданып сотқа жүгінді. Содан кейін экономикалық төмендеу қоғамдық наразылықты күшейте түсті. «Таймс» газеті қор нарығының құлдырауы кеңсе құрылысын тежеді деп хабарлады. «Көптеген адамдар өздерінің кеңейту жоспарларын қайта қарастыруда», - деді қаланың қоғамдық даму корпорациясының президенті Джеймс Стукки 1988 жылы «Таймс» газетіне берген сұхбатында.

Since the mid 20th century, there have been many proposals to develop the area around Flatbush and Atlantic Avenues, known as Times Plaza; however, plans for the area emerged only piecemeal. In the mid 1950s, Brooklyn Dodgers owner Walter O'Malley proposed that the city condemn the site, where he could then have built a new stadium for the ball club to replace Ebbets Field. City officials refused to condemn the property for subsequent sale to O'Malley on the grounds that they did not consider a privately financed baseball park to be an appropriate public purpose as defined under Title I of the Federal housing act of 1949. O'Malley's proposal was dismissed by Robert Moses for creating a Great Wall of traffic. In 1958, O'Malley relocated the Dodgers to Los Angeles. In 1968, Long Island University eyed the site, but was opposed by Mayor John V. Lindsay. A 1968 New York Times article described a $250 million (over $1.4 billion in March 2006 dollars) plan for the Atlantic Terminal Urban Renewal Area, also known as ATURA. According to the Times, the renewal plan "calls for 2,400 new low and middle income housing units to replace 800 dilapidated units, removal of the blighting Fort Greene Meat Market, a site for the City University's new Baruch College, two new parks, and community facilities such as day care centers." The 1970s also saw plans for ambitious projects in the area, and these mostly resulted in the construction of affordable housing on the north side of Atlantic Avenue. Baruch College also considered moving but was stymied by the City's fiscal crisis. In the 1980s, a Fort Greene block association and other homeowners sued over an environmental impact statement that failed to consider how rerouted traffic would affect their neighborhood, one block away from the project. Then an economic downturn compounded community opposition. The Times reported that the stock market collapse had deterred office construction. "A lot of people are reassessing their expansion plans," James Stuckey, president of the city's Public Development Corporation, told the Times in 1988.

Даму

Қазіргі жобаның атауы, әзірлеуші Forest City Ratner ұсынған, Атлантик даңғылы мен Пасифик көшесі арасында орналасқан пойыз депосына қатысты. Ресми түрде Лонг-Айленд темір жолы депосы Метрополитен көлік басқармасы (Бруклин теңіз жағалауына қарай өтетін Вандербильт даңғылының атымен аталады) "Вандербильт депосы" деп аталады. LIRR Атлантик терминалының жақын маңдағы станциясы Атлантик тармағының батыс аялдамасы болып табылады. Жедел көлік және қала маңындағы темір жолға ыңғайлы қол жетімділік, сондай-ақ жақын маңдағы әдемі үйлердің болуы оны спекулятивтік даму нысанына айналдырды. Огайо штатының Кливленд қаласында орналасқан Forest City Enterprises компаниясының бөлімшесі Forest City Ratner Pacific Park жобасын әзірлеп, оған бақылау жасап жатыр. Бастапқы жоспарды және кейбір ғимараттарды сәулетші Фрэнк Гери жасаған. Гери 2009 жылдың маусым айында жобадан алынды. 2009 жылдың қыркүйегінен бастап Barclays Center жобасы Ellerbe Becket және Манхэттендік SHoP Architects архитектуралық фирмасының бірлескен еңбегі болды. 2008 жылдың наурыз айында жобаның бас құрылысшысы Брюс Ратнер экономиканың жайлауы жобаның кеңсе және тұрғын үй бөліктерінің құрылысын бірнеше жылға ықшамдатуы мүмкін екенін мойындады. Оның дизайнында аренаның айналасында Фрэнк Гери жобалаған Miss Brooklyn кеңсе ғимараты және алғашқы кезеңде үш тұрғын үй ғимараты болды. Forest City Геридің қол қойған хатын Нью-Йорктің ірі корпорацияларының бас директорларына жіберіп, оларды арендаға алуға шақырды. Қала мен штат жобаға арналған 300 миллион долларлық мемлекеттік қаражаттың 58 миллион долларын бөлді. 2008 жылдың 23 маусымында АҚШ Жоғарғы Соты федералдық жерді иелену ісі бойынша апелляцияны қараудан бас тартты. Іс штаттық сотта сәл өзгеше аргументтермен қайта қаралып, 2009 жылдың қарашасында Нью-Йорк апелляциялық соты жерді иеленудің заңдылығына қарсы соңғы шағымды қабылдамады, бұл "Нью-Йорк Таймс" газеті "соңғы маңызды кедергі" деп атады. Жерді иеленуді іске асыруға қатысты тағы да наразылықтар туды және олар 2010 жылдың наурызында қабылданбады. Аудан тұрғындарының қарсылығының ең белгілі өкілі Дэниел Голдштейн 2010 жылдың сәуірінде қысым көрсету арқылы келісімге келді, бұл бос иеленуге, "Нетс" командасын Михаил Прохоровқа сатуға және арена құрылысы облигацияларын эскродан босатуға мүмкіндік берді. 2010 жылдың 11 наурызында құрылысы басталған Барклис орталығы 2012 жылдың 21 қыркүйегінде ашылды, онда 200-ге жуық наразылық білдірген адамдар да болды. 2014 жылдың маусым айында губернатор Эндрю Куомо Атлантик Ярдс кешенінің 2025 жылға дейін аяқталады деп хабарлады. Сол тамызда Атлантик Ярдс кешенінің атауы Pacific Park болып өзгертілді. Сонымен қатар, 535 Карлтон даңғылында орналасқан 298 пәтерлік, 18 қабатты ғимарат сияқты қолжетімді тұрғын үйлерді қамтитын жаңа ғимараттың жоспары жарияланды, сондай-ақ жаңа қоғамдық саябақ та ашылды. Қытайлық Greenland Holdings компаниясы Forest City компаниясымен бірлесіп 2015 жылдың жазында 278 пәтерді сатуды бастады. Corcoran Sunshine Marketing Group компаниясы 550 Вандербильт даңғылындағы 550 000 доллардан 5,5 миллион долларға дейін сатылатын пәтерлерді сатумен айналысады. Жобаның 1-ші кезеңінің көп бөлігі 2016 жылдың тамызына дейін аяқталды. Бас жоспарда барлығы 16 ғимарат көзделген. Алайда 2018 жылға дейін бастапқыда жоспарланған он бес ғимараттың тек төртеуі ғана аяқталды. Әзірлеушілер жобаның аяқталуына 2035 жылға дейін уақыт кететінін мәлімдеді, өйткені жоба 2009 жылы қайта бекітілген кезде осы мерзім белгіленген. 2019 жылы тұрғын үй бірлігінің орташа бағасы 1 миллион доллардан асты. Жоба алаңының көп бөлігі қоғамдық көшелер, жеке үйлер және шағын кәсіпорындардан тұрды. Forest City Ratner осы жеке меншіктің көп бөлігін бақылайды және штаттың жерді иелену құқығын пайдаланып, көшелерді сатып алып, жапқан. Жер Нью-Йорк штатының меншігінде, ал әзірлеушімен 99 жылға жалға алынған. Батыс жағалау стадионы жоспарын тоқтатқан Public Authorities Control Board, 2006 жылдың желтоқсанында Atlantic Yards жоспарына мемлекеттік қаржыландыруды мақұлдады.

The current project's name, devised by developer Forest City Ratner, relates to the rail yard located between Atlantic Avenue and Pacific Street. Officially, the Long Island Rail Road yard is called the "Vanderbilt Yard" by the Metropolitan Transportation Authority (named for Vanderbilt Avenue that crosses over on its way to the Brooklyn Navy Yard). The LIRR's nearby Atlantic Terminal station is the westernmost stop of the Atlantic Branch. Easy access by rapid transit and suburban rail, and the desirable brownstone housing stock nearby made it a target for speculative development. The Pacific Park project is being developed and overseen by Forest City Ratner, an arm of Forest City Enterprises, of Cleveland, Ohio. The original master plan and some individual buildings were developed by architect Frank Gehry. Gehry was removed from the project in June 2009. After September 2009, the design for what became Barclays Center became a collaboration between Ellerbe Becket and the Manhattan architectural firm SHoP Architects. Pacific Park, overseen by the Empire State Development Corporation,

In March 2008, principal developer Bruce Ratner acknowledged that the slowing economy may delay construction of both the office and residential components of the project for several years. At this point, its design included the arena being surrounded by Miss Brooklyn, a Frank Gehry designed office building and three residential buildings in its first phase. Forest City sent a letter signed by Gehry to CEOs of many of New York's biggest corporations inviting them to be tenants. The city and state had provided $58 million of the $300 million promised in public funds for the project. On June 23, 2008, the U. S. Supreme Court refused to hear an appeal of the federal eminent domain case. The case was refiled in state court, with slightly different arguments, and in November 2009, the project cleared what the New York Times called the "final major obstacle" when the New York Court of Appeals dismissed the final challenge to the legality of eminent domain. Further challenges to the implementation of eminent domain ensued, and were dismissed in March 2010. The most prominent member of the neighborhood opposition, Daniel Goldstein, agreed under pressure to a settlement in April 2010, allowing for vacant possession, the sale of the Nets to Mikhail Prokhorov, and the release of arena construction bonds from escrow. The Barclays Center, for which groundbreaking for construction occurred on March 11, 2010, was opened to the public on September 21, 2012, which was also attended by some 200 protesters. In June 2014, Governor Andrew Cuomo announced that the Atlantic Yards complex would be completed by 2025. That August, the Atlantic Yards complex was renamed Pacific Park. In addition, plans for a new building comprising affordable units, the 298 unit, 18 story building at 535 Carlton Avenue, was unveiled, and a new public park was also revealed. The China based developer Greenland Holdings, along with Forest City, started the sale of 278 condos in summer 2015. The units at 550 Vanderbilt Avenue, which cost between $550,000 and $5.5 million, will be sold by Corcoran Sunshine Marketing Group. Most of the project's Phase 1 was complete by August 2016. The master plan features a total of 16 buildings. However, by 2018, only four of the originally planned fifteen buildings had been completed. The developers stated that it may take until 2035 until the project is completed, since the project was given that build out date when the project was re approved in 2009. where the median price of a residential unit exceeded $1 million in 2019. The bulk of the project site was a mixture of public streets, private homes and small businesses. Forest City Ratner controls much of this private property and has benefited from the state's use of eminent domain to acquire and close the streets. The land is owned by New York State, and the developer has a 99 year lease. The Public Authorities Control Board, which effectively ended the West Side Stadium plan, approved the state financing of the Atlantic Yards plan in December 2006.

Барклис орталығы

Барклейс орталығы – Ұлттық баскетбол қауымдастығының «Бруклин Нетс» командасының үй аренасы. Оны бас құрылысшы Брюс Ратнер басқарған топ сатып алды, мақсаты – осы аренаны және оның төңірегіндегі жобаны жобаның басты бөлігіне айналдыру еді. Бұл 1957 жылғы маусымнан кейін Лос-Анджелеске көшіп кеткен «Бруклин Доджерс» командасынан бері алғаш рет Бруклинге ірі лигалық кәсіби спортты әкелді. Аренаның жобасында бір кезде мұз айдыны және жасыл шатыр қарастырылған болатын. Сол кезде «Нетс» командасының негізгі иесі Ресейдің екінші бай адамы Михаил Прохоров болды. Бұрын «Нью-Джерси Нетс» деп аталған команда, Барклейс орталығына көшкен кезде өзін қайта брендтеді. Прохоров сол кезде «Нетс» командасының 80 пайызына иелік етіп, АҚШ-тың ірі кәсіби спорт франшизасының алғашқы ресейлік иесі атанды. Ратнер үшін бұл келісім қажет болды, өйткені үш ай ішінде құрылыс жұмыстарын бастамаса, салықтан босатылған қаржыландыру мен Барклейс атау құқығынан айырылу қаупі туындады. 2019 жылдың 18 қыркүйегінде «Alibaba Group» атқарушы вице-президенті Джозеф Цай «Бруклин Нетс» және Барклейс орталығының толық меншігін сатып алуды аяқтады. Сауда аяқталғаннан кейін Цай «Нетс» командасы мен оның еншілес компанияларының НБА губернаторы болды.

Аймақтарға бөлу

2012 жылдың 18 желтоқсанында Pacific Park-тегі B2 тұрғын үй ғимаратының құрылысы басталды. Ғимаратта 363 пәтер болады, олардың 50% «жеткілікті бағамен» сатылады. 2011 жылдың наурыз айында The New York Times газеті Forest City Ratner компаниясының 34 қабатты пәтер үйін заводта дайын бөліктерден салуды қарастырып жатқанын хабарлады, бұл әлемдегі ең ірі заводта дайын құрылым болар еді. Бұл қадам құрылыс шығындарын айтарлықтай төмендетуге мүмкіндік береді, себебі заводтағы құрылыс құрылыс алаңындағыдан арзан. Бұл, қолжетімді бағадағы тұрғын үйді қолдайтындарды қуантса, жобаның негізгі қолдаушылары болған құрылысшылар кәсіби одағының наразылығын тудыруы мүмкін. Жобаның тұрғын үй бөлігі қаланың тығыздығы үшін сынға ұшырады. 34 қабатты заводта дайын ғимараттың құрылысы қаладағы алғашқы мұндай жоғары ғимарат болмаса да, ең үлкені болады. Дегенмен, B2 ғимараты 2015 жылдың соңында аяқталады – Atlantic Yard жобасы басталғаннан кейін он жылдан астам уақыт өткен соң, ал бастапқы жоспар бойынша 2014 жылы бітуі тиіс еді. 2014 жылы құрылыс 13% ғана аяқталған болатын. Pacific Park жобасындағы бір-екі ғимарат кеңсе ретінде пайдаланылады, бірақ 2010 жылдан бері кеңсе нарығы нашар. Ғимараттардың бірінші қабаттарында сауда орындары салынады.

Көлік

Жоба Атлантик Терминал станциясына қарасты Вандербильт теміржол айлағының үстінде орналасқан, бұл құрылыс алғашқыда Атлантик Ярдс деп аталған; бұл Лонг-Айленд темір жолының (LIRR) Атлантик тармағындағы ең батыс аялдамасы. Бұл Far Rockaway, Hempstead және апта ішінде West Hempstead тармақтары үшін негізгі терминал болып табылады. Аймаққа бірнеше автобус бағдарлары да қызмет көрсетеді. Құрылыс Атлантик даңғылы мен Флатбуш даңғылының қиылысына жақын орналасқан, бұл Бруклиндегі ең үлкен және ең тығыз қиылыстардың бірі. Жаңа тұрғын үйлердің және аренаның салынуына байланысты аймаққа көлік ағынының артуы сыншылардың жобаға қарсылығының басты себебі ретінде жиі айтылады. Экологиялық салдарын бағалау мәлімдемесінде 15 000-нан астам жаңа тұрғынның қосылуы көлік ағынына елеулі әсер етпейді делінген, бірақ Бруклин аудандары кеңесі бұл мәлімдемеге қарсы шықты. Көлік мәселесі біреулерді алаңдатса да, арена ашылғаннан кейін көлік ағынының артуы байқалмады, бірақ метро және Лонг-Айленд теміржолын пайдаланушылардың саны күрт өсті. Пасифик Парк жобасының батыс жағы Атлантик Авеню – Барклис Орталық станциясына іргелес орналасқан, бұл Бруклиндегі Нью-Йорк метросының ең ірі станциясы және Нью-Йорктегі ірі көлік хабтарының бірі. Жобада Барклис Орталықтың алдындағы жағында $76 миллиондық жаңа метро кіреберісі бар. Лафайетт даңғылы және Фултон көшесі метро станциялары да жақын жерде орналасқан.

Дау

Хаффингтон Пост блогында Дэниел Голдштейн Pacific Park, бұрын Atlantic Yards деп аталғанды, "жезөкەس жер басып алу", "салық төлеушілерді тонау", "эпикалық масштабтағы алдау", және "демократияның толық сәтсіздігі" деп атады. Голдштейн, "Бруклинды бұзбау" қозғалысын ұйымдастырушылардың бірі және соңғы үй иесі (оның иелігіндегі кондоминиум пәтері қазір аренаның орталық алаңы орналасқан жерде) болды, оның үйі 8 жылға жуық сот таластарынан кейін 2010 жылдың 1 наурызында Нью-Йорк штатының мәжбүрлеумен иелігіне өтті. Осы кезде штат оның үйіне толық иелік құқығын алып, оны, әйелін және кішкентай қызын үйден шығаруға тырысты. 2010 жылдың 21 сәуірінде Бруклиндегі сот судьясы Абрахам Герджес Empire State Development Corporation және мырза Голдштейнге үйді құлату мәселесі бойынша келісімге келуге (7 мамыр) және олар басып алған үй үшін конституциялық талапқа сай әділ өтемақы төлеуге мәжбүр етті. Өтемақы 3 миллион долларды құрады, оның 760 мың доллары мырза Голдштейннің адвокаты Майк Риконға берілді. FCR ақырында ұсынысын 100 миллион долларға дейін көтерді және оның ұсынысының жалпы құны сотпен бекітілген бағалау құнынан жоғары екенін мәлімдеді. Forest City Ratner 636 Pacific St. мекенжайындағы кондоминиум иелеріне шаршы футы үшін 850 доллар, 24 Sixth Ave (Spalding Buildings) мекенжайындағы кондоминиум иелеріне шаршы футы үшін 650 доллар ұсынды, ал жалға алушыларға белгісіз сомалар ұсынды. Кондоминиум сатушылар қарсыластары "тілдік тыйым" деп атаған құпиялылық туралы келісімге қол қойды.

Қоршаған ортаға әсері

Жобаның экологиялық әсерін алдын ала бағалау кезінде, қаланың кәріз суларын басқару мәселесі көтеріліп, Каролл Гарденс тұрғындарының назарын аударды. "Бруклин папері" газетінің мәліметінше, жаңа құрылыстан туындайтын канализациялық сулар қаланың ескі, біріктірілген кәріз жүйесіне ағызылады, ол ауыр жаңбыр кезінде жүктеме артып, толып кетеді. Дегенмен, жыл сайын қаланың су жолдарына, соның ішінде Гоуанус каналындағы 13 төгілгіш суға тазаланбаған канализациялық сулар құйылады екен.

Қоғамдық топтардың талаптары

2006 жылдың қазан айының соңында жоғарыда аталған қоғамдық ұйымдар жобаны тоқтату мақсатымен Блумбергке, губернатор Джордж Патакиге және Forest City Ratner компаниясының Ратнеріне қарсы федералды сотқа талап арыз берді. Арыз берушілер жобаның халыққа пайдалы еместігін және заң бойынша осы талаптың орындалуын қажет ететінін мәлімдеді. Голдштейн v. Патаки ісін Мэтью Бринкерхофф басқарып жүр. АҚШ сенаторы Чарльз Шумер, конгрессмен Грегори У. Микс, бұрынғы конгрессмендер Эдолфус Таунс және Энтони Вайнер, бұрынғы штат сенаторы Карл Крюгер және бұрынғы есеп комитетінің төрағасы Уильям С. Томпсон, кіші, де жобаны қолдады. Манхэттеннен тыс аудандарда жұмыс орындарын дамыту бұрынғы мэр Блумбергтің бағдарламалық мақсатының бір бөлігі болды және осы жағдайда әсіресе Нью-Йорк қаласынан Нью-Джерси және басқа да аймақтарға компаниялардың көшіп кетуін тоқтатудың жолы ретінде қарастырылды. Манхэттендегі жалдау бағасы кейбір компаниялар үшін тым жоғары болғандықтан, қала маңындағы кеңселерде төмен бағамен кеңсе ұсыну қаладағы жұмыс орындарын сақтап, муниципалитет қызметтерін қаржыландыратын салық базасын тұрақтандырудың бір жолы деп есептелді. Сол кездегі мэрдің бастамасымен жоба Empire State Development Corporation компаниясынан мақұлдау алды. Жобаның кемінде 30 пайызы төмен, орташа немесе орташа кіріс көзі бар тұрғындарға бөлінген, сондықтан қолжетімді баспананы жақтаушылардың бір бөлігі де жобаны қолдады. Осы топтың белгілі бір өкілдерінің бірі ACORN болды, ол 2005 жылы Forest City Ratner компаниясымен қолжетімді баспана туралы өзара түсіністік туралы меморандумға қол қойды. Сонымен қатар, құрылысшылар да жобаның жақтаушылары болды.