Пацифик-Парк: Строительство нового центра Бруклина

Введение

Развитие в Бруклине, Нью-Йорк

Pacific Park – это многофункциональный коммерческо-жилой проект, реализуемый компанией Forest City Ratner, который включает в себя 17 высотных зданий, строящихся в районе Prospect Heights, рядом с центром Бруклина, Парк-Слоуп и Форт-Грин в городе Нью-Йорк, штат Нью-Йорк. Проект частично расположен на территории программы городского обновления Atlantic Terminal, но также простирается на прилегающий район с коричневыми домами. Часть проекта возведена над железнодорожной сортировочной станцией Long Island Rail Road. Ключевым элементом проекта является спортивная арена Barclays Center, открытая 21 сентября 2012 года. Изначально проект назывался Atlantic Yards, но в августе 2014 года он был переименован в рамках ребрендинга. Развитием Pacific Park руководит корпорация Empire State Development Corporation. Жилой комплекс включает в себя самый высокий в мире модульный жилой дом 461 Dean, открытый в ноябре 2016 года.

Контекст

С середины 20-го века поступало множество предложений по развитию района вокруг Флатбуш-авеню и Атлантик-авеню, известного как Таймс-Плаза; однако планы по развитию района появлялись лишь фрагментарно. В середине 1950-х годов владелец «Бруклин Доджерс» Уолтер О’Мэлли предложил городу выкупить участок земли для строительства нового стадиона для команды, взамен Эббетс Филд. Городские власти отказались выкупать недвижимость для последующей продажи О’Мэлли, поскольку не считали частный бейсбольный парк, финансируемый частными средствами, соответствующим общественному назначению, как это определено в Разделе I Федерального закона о жилищном строительстве 1949 года. Роберт Мозес отклонил предложение О’Мэлли, опасаясь создания серьезных транспортных проблем. В 1958 году О’Мэлли перевёл «Доджерс» в Лос-Анджелес. В 1968 году университет Лонг-Айленда рассматривал возможность строительства на этом участке, но столкнулся с возражениями мэра Джона В. Линдси. В статье газеты New York Times за 1968 год описывался план городского обновления Атлантического терминала, также известного как ATURA, стоимостью 250 миллионов долларов (более 1,4 миллиарда долларов в ценах марта 2006 года). По данным газеты, план обновления предусматривал строительство 2400 новых квартир для людей с низким и средним уровнем дохода, взамен 800 ветхих строений, ликвидацию обветшалого мясного рынка Форт-Грин, размещение нового колледжа Баруха при Городском университете, создание двух новых парков и общественных объектов, таких как детские сады. В 1970-х годах также разрабатывались амбициозные проекты для этого района, которые в основном привели к строительству доступного жилья на северной стороне Атлантик-авеню. Колледж Баруха также рассматривал возможность переезда, но столкнулся с финансовым кризисом города. В 1980-х годах ассоциация жителей квартала Форт-Грин и другие домовладельцы подали в суд, оспорив заключение об оценке воздействия на окружающую среду, которое не учитывало, как изменение транспортных потоков повлияет на их район, расположенный в одном квартале от стройки. Затем экономический спад усилил сопротивление общественности. Газета Times сообщила, что обвал фондового рынка затормозил строительство офисных зданий. «Многие пересматривают свои планы расширения», — заявил в 1988 году Джеймс Стукки, президент Городской корпорации общественного развития, газете Times.

Since the mid 20th century, there have been many proposals to develop the area around Flatbush and Atlantic Avenues, known as Times Plaza; however, plans for the area emerged only piecemeal. In the mid 1950s, Brooklyn Dodgers owner Walter O'Malley proposed that the city condemn the site, where he could then have built a new stadium for the ball club to replace Ebbets Field. City officials refused to condemn the property for subsequent sale to O'Malley on the grounds that they did not consider a privately financed baseball park to be an appropriate public purpose as defined under Title I of the Federal housing act of 1949. O'Malley's proposal was dismissed by Robert Moses for creating a Great Wall of traffic. In 1958, O'Malley relocated the Dodgers to Los Angeles. In 1968, Long Island University eyed the site, but was opposed by Mayor John V. Lindsay. A 1968 New York Times article described a $250 million (over $1.4 billion in March 2006 dollars) plan for the Atlantic Terminal Urban Renewal Area, also known as ATURA. According to the Times, the renewal plan "calls for 2,400 new low and middle income housing units to replace 800 dilapidated units, removal of the blighting Fort Greene Meat Market, a site for the City University's new Baruch College, two new parks, and community facilities such as day care centers." The 1970s also saw plans for ambitious projects in the area, and these mostly resulted in the construction of affordable housing on the north side of Atlantic Avenue. Baruch College also considered moving but was stymied by the City's fiscal crisis. In the 1980s, a Fort Greene block association and other homeowners sued over an environmental impact statement that failed to consider how rerouted traffic would affect their neighborhood, one block away from the project. Then an economic downturn compounded community opposition. The Times reported that the stock market collapse had deterred office construction. "A lot of people are reassessing their expansion plans," James Stuckey, president of the city's Public Development Corporation, told the Times in 1988.

Разработка

Название нынешнего проекта, разработанного застройщиком Forest City Ratner, связано с железнодорожным депо, расположенным между Атлантик-авеню и Тихоокеанской улицей. Официально, лонг-айлендский железнодорожный двор называется "Вандербильт-Ярд" (Vanderbilt Yard) Управлением транспортного обеспечения штата (названным в честь проспекта Вандербильт, пересекающего его на пути к Бруклинской военно-морской верфи). Ближайшая станция Атлантического терминала LIRR является самой западной остановкой Атлантической ветки. Легкий доступ к нему по скоростному и пригородному транспорту, а также привлекательный жилой фонд из домов из коричневого песчаника поблизости сделали его объектом для спекулятивной застройки. Проект "Pacific Park" разрабатывается и контролируется Forest City Ratner, подразделением Forest City Enterprises, из Кливленда, штат Огайо. Первоначальный генеральный план и некоторые отдельные здания были разработаны архитектором Фрэнком Гери. Гери был отстранен от проекта в июне 2009 года. После сентября 2009 года дизайн того, что стало Barclays Center, стал результатом сотрудничества между Ellerbe Becket и манхэттенской архитектурной фирмой SHoP Architects. В марте 2008 года главный застройщик Брюс Ратнер признал, что замедление экономики может задержать строительство офисных и жилых компонентов проекта на несколько лет. В этот момент его дизайн включал в себя арену, окруженную "Miss Brooklyn" – офисным зданием, спроектированным Фрэнком Гери, и тремя жилыми зданиями на первом этапе. Forest City отправила письмо, подписанное Гери, руководителям многих крупнейших нью-йоркских корпораций, приглашая их стать арендаторами. Город и штат выделили 58 миллионов долларов из обещанных 300 миллионов долларов государственных средств для проекта. 23 июня 2008 года Верховный суд США отказался рассматривать апелляцию по федеральному делу об изъятии земли. Дело было перенесено в суд штата с несколько иными аргументами, и в ноябре 2009 года проект преодолел то, что New York Times назвала "последним крупным препятствием", когда Апелляционный суд штата Нью-Йорк отклонил окончательный вызов законности изъятия земли. Последовали дальнейшие оспаривания реализации изъятия земли, которые были отклонены в марте 2010 года. Самый известный представитель оппозиции в районе, Даниэль Голдштейн, под давлением согласился на урегулирование в апреле 2010 года, что позволило освободить территорию, продать "Nets" Михаилу Прохорову и выпустить строительные облигации арены из-под залога. Barclays Center, строительство которого началось 11 марта 2010 года, был открыт для публики 21 сентября 2012 года, на открытии также присутствовало около 200 протестующих. В июне 2014 года губернатор Эндрю Куомо объявил, что комплекс Atlantic Yards будет завершен к 2025 году. В августе того же года комплекс Atlantic Yards был переименован в Pacific Park. Кроме того, были представлены планы по строительству нового здания с доступным жильем – 298 квартир в 18-этажном доме по адресу 535 Carlton Avenue, а также был представлен новый общественный парк. Китайский застройщик Greenland Holdings совместно с Forest City начал продажу 278 кондоминиумов летом 2015 года. Квартиры по адресу 550 Vanderbilt Avenue, стоимость которых варьируется от 550 000 до 5,5 миллионов долларов, будут продаваться компанией Corcoran Sunshine Marketing Group. Большая часть первой фазы проекта была завершена к августу 2016 года. Генеральный план предусматривает строительство в общей сложности 16 зданий. Однако к 2018 году было завершено только четыре из первоначально запланированных пятнадцати зданий. Застройщики заявили, что завершение проекта может занять до 2035 года, поскольку эта дата была установлена при повторном утверждении проекта в 2009 году. Средняя цена жилой единицы превысила 1 миллион долларов в 2019 году. Большая часть территории проекта состояла из общественных улиц, частных домов и небольших предприятий. Forest City Ratner контролирует значительную часть этой частной собственности и извлекла выгоду из использования государством права изъятия земли для приобретения и закрытия улиц. Земля принадлежит штату Нью-Йорк, и застройщик имеет 99-летнюю аренду. Совет по контролю за государственными органами, который фактически прекратил план West Side Stadium, одобрил государственное финансирование плана Atlantic Yards в декабре 2006 года.

The current project's name, devised by developer Forest City Ratner, relates to the rail yard located between Atlantic Avenue and Pacific Street. Officially, the Long Island Rail Road yard is called the "Vanderbilt Yard" by the Metropolitan Transportation Authority (named for Vanderbilt Avenue that crosses over on its way to the Brooklyn Navy Yard). The LIRR's nearby Atlantic Terminal station is the westernmost stop of the Atlantic Branch. Easy access by rapid transit and suburban rail, and the desirable brownstone housing stock nearby made it a target for speculative development. The Pacific Park project is being developed and overseen by Forest City Ratner, an arm of Forest City Enterprises, of Cleveland, Ohio. The original master plan and some individual buildings were developed by architect Frank Gehry. Gehry was removed from the project in June 2009. After September 2009, the design for what became Barclays Center became a collaboration between Ellerbe Becket and the Manhattan architectural firm SHoP Architects. Pacific Park, overseen by the Empire State Development Corporation,

In March 2008, principal developer Bruce Ratner acknowledged that the slowing economy may delay construction of both the office and residential components of the project for several years. At this point, its design included the arena being surrounded by Miss Brooklyn, a Frank Gehry designed office building and three residential buildings in its first phase. Forest City sent a letter signed by Gehry to CEOs of many of New York's biggest corporations inviting them to be tenants. The city and state had provided $58 million of the $300 million promised in public funds for the project. On June 23, 2008, the U. S. Supreme Court refused to hear an appeal of the federal eminent domain case. The case was refiled in state court, with slightly different arguments, and in November 2009, the project cleared what the New York Times called the "final major obstacle" when the New York Court of Appeals dismissed the final challenge to the legality of eminent domain. Further challenges to the implementation of eminent domain ensued, and were dismissed in March 2010. The most prominent member of the neighborhood opposition, Daniel Goldstein, agreed under pressure to a settlement in April 2010, allowing for vacant possession, the sale of the Nets to Mikhail Prokhorov, and the release of arena construction bonds from escrow. The Barclays Center, for which groundbreaking for construction occurred on March 11, 2010, was opened to the public on September 21, 2012, which was also attended by some 200 protesters. In June 2014, Governor Andrew Cuomo announced that the Atlantic Yards complex would be completed by 2025. That August, the Atlantic Yards complex was renamed Pacific Park. In addition, plans for a new building comprising affordable units, the 298 unit, 18 story building at 535 Carlton Avenue, was unveiled, and a new public park was also revealed. The China based developer Greenland Holdings, along with Forest City, started the sale of 278 condos in summer 2015. The units at 550 Vanderbilt Avenue, which cost between $550,000 and $5.5 million, will be sold by Corcoran Sunshine Marketing Group. Most of the project's Phase 1 was complete by August 2016. The master plan features a total of 16 buildings. However, by 2018, only four of the originally planned fifteen buildings had been completed. The developers stated that it may take until 2035 until the project is completed, since the project was given that build out date when the project was re approved in 2009. where the median price of a residential unit exceeded $1 million in 2019. The bulk of the project site was a mixture of public streets, private homes and small businesses. Forest City Ratner controls much of this private property and has benefited from the state's use of eminent domain to acquire and close the streets. The land is owned by New York State, and the developer has a 99 year lease. The Public Authorities Control Board, which effectively ended the West Side Stadium plan, approved the state financing of the Atlantic Yards plan in December 2006.

Центр Баркли

Barclays Center — домашняя арена «Бруклин Нетс» из Национальной баскетбольной ассоциации, приобретённая группой во главе с главным застройщиком Брюсом Ратнером с целью сделать её и арену центральным элементом всего проекта. Это позволило впервые за время после переезда «Бруклин Доджерс» в Лос-Анджелес, Калифорния, по окончании сезона 1957 года, вернуть профессиональный спорт высшей лиги в Бруклин. Изначально в дизайн арены входили каток и зелёная крыша. «Нетс», к тому времени принадлежавшие преимущественно второму по богатству человеку России Михаилу Прохорову, начали играть на арене Barclays Center в 2012 году. Ранее известные как «Нью-Джерси Нетс», команда сменила название, переехав в Barclays Center. Прохоров, владевший в то время 80% акций «Нетс», стал первым российским владельцем крупной профессиональной спортивной франшизы в США. Эта сделка была необходима Ратнеру, которому грозила потеря льготного налогообложения и прав на название Barclays, если бы он не приступил к строительству в течение трёх месяцев. 18 сентября 2019 года Джозеф Цай, исполнительный вице-председатель Alibaba Group, завершил приобретение полной собственности на «Бруклин Нетс» и Barclays Center. С завершением сделки Цай стал губернатором НБА и её аффилированных лиц.

Зонирование

18 декабря 2012 года был заложен фундамент первого жилого здания в комплексе Pacific Park – B2. В здании будет 363 квартиры, 50% из которых будут относиться к категории "доступного жилья". В марте 2011 года газета The New York Times сообщила, что компания Forest City Ratner рассматривает возможность строительства 34-этажного жилого дома из сборных конструкций, что сделает его крупнейшим сборным зданием в мире. Этот шаг, вероятно, позволит существенно снизить строительные затраты, поскольку строительство на заводе обходится дешевле, чем на строительной площадке. Хотя это может удовлетворить сторонников доступного жилья, это, вероятно, вызовет недовольство строительных профсоюзов, которые являлись одними из главных сторонников проекта. Жилищная часть проекта подвергалась критике за высокую плотность застройки. Строительство 34-этажного здания из сборных конструкций, хотя и не первое высотное здание такого типа в городе, станет самым масштабным. Однако завершение строительства B2 запланировано на конец 2015 года – более чем через десять лет после начала реализации проекта Atlantic Yard – вместо 2014 года, который изначально назывался датой завершения. По состоянию на 2014 год строительство было завершено лишь на 13%. Один или два здания в проекте Pacific Park будут предназначены для офисных помещений, хотя по состоянию на 2010 год ситуация на рынке офисной недвижимости была неблагоприятной. На первых этажах зданий будет предусмотрено пространство для торговых помещений.

Транспортировка

Проект расположен над железнодорожными путями Вандербильта, принадлежащими соседней станции «Атлантический терминал», в честь которой первоначально получила название застройка «Атлантические дворы»; это самая западная остановка на Атлантической ветке железной дороги Лонг-Айленда (LIRR). Она является основным терминалом для филиалов «Далний Роккавей», «Хемпстед» и, в будние дни, «Вест Хемпстед». Район также обслуживается несколькими автобусными маршрутами. Застройка расположена вблизи пересечения проспектов Атлантик-авеню и Флатбуш-авеню – одного из самых крупных и загруженных перекрестков в Бруклине. Критики неоднократно указывали на увеличение автомобильного трафика в этом районе, вызванное строительством жилья и арены, как на главную причину их несогласия с проектом. Согласно оценке воздействия на окружающую среду, появление более 15 000 новых жителей не окажет существенного влияния на автомобильный трафик, однако это утверждение оспаривается Советом районов Бруклина. Несмотря на опасения по поводу трафика, отмечается, что после открытия арены его интенсивность не возросла, в то время как использование метро и железной дороги Лонг-Айленда значительно увеличилось. Проект «Pacific Park» на своем западном конце примыкает к станции «Атлантик-авеню – Barclays Center» – крупнейшей станции метро в Бруклине и одному из крупнейших транспортных узлов в Нью-Йорке. Проект предусматривает строительство нового входа в метро стоимостью 76 миллионов долларов рядом с главным фасадом Barclays Center. Станции метро «Лафайетт-авеню» и «Фултон-стрит» также находятся поблизости.

Противоречия

В блоге Huffington Post Дэниел Голдштейн назвал "Тихоокеанский парк", ранее известный как "Атлантический двор", "коррумпированным захватом земли", "наглым обманом налогоплательщиков", "обманом эпических масштабов" и "полным провалом демократии". Голдштейн, один из основателей организации "Develop Don't Destroy Brooklyn" и последний оставшийся домовладелец (квартира в кондоминиуме, которой он владел, сейчас находится под центральной площадкой арены), лишился своего дома в результате изъятия по праву эminent domain штатом Нью-Йорк 1 марта 2010 года после почти 8 лет судебных разбирательств. В то время штат взял его дом в полную собственность и начал процедуру его выселения вместе с его женой и маленькой дочерью. На слушании по выселению 21 апреля 2010 года судья Авраам Герджес из Бруклина обязал Empire State Development Corporation и господина Голдштейна договориться о дате выселения (7 мая) и о справедливой компенсации, предусмотренной конституцией, за изъятый дом. Компенсация составила 3 миллиона долларов, из которых 760 тысяч долларов были выплачены адвокату господина Голдштейна, Майку Рикону. В конечном итоге FCR увеличила свою ставку до 100 миллионов долларов и заявила, что общая стоимость ее предложения превышала оценочную стоимость, что было подтверждено судами. Forest City Ratner предложила владельцам кондоминиумов по адресу 636 Pacific St. 850 долларов за квадратный фут, владельцам кондоминиумов по адресу 24 Sixth Ave (здания Spalding) – 650 долларов за квадратный фут, а арендаторам – неуказанные суммы. Продавцы кондоминиумов подписали соглашение о неразглашении, которое противники назвали "запретом на разглашение информации".

Влияние на окружающую среду

Вопрос управления сточными водами был затронут в ходе предварительной оценки воздействия проекта на окружающую среду, вызвав обеспокоенность у жителей Кэрролл-Гарденс. По данным газеты The Brooklyn Paper, сточные воды от новостройки будут поступать в устаревшую комбинированную канализацию города, которая перегружается во время сильных дождей. Утверждается, что ежегодно в водоемы города, включая 13 выпусков в Гованский канал, сливаются необработанные сточные воды.

Иск групп сообщества

В конце октября 2006 года вышеупомянутые общественные организации подали иск в федеральный суд против Блумберга, губернатора Джорджа Патаки и Ратнера из Forest City Ratner с целью остановить реализацию проекта. Истцы утверждают, что проект не отвечает требованиям общественного интереса, что противоречит сложившейся судебной практике. Дело "Голдштейн против Патаки" ведет Мэтью Бринкерхофф. Сенатор США Чарльз Шумер, конгрессмен Грегори У. Микс, бывшие конгрессмены Эдольф Таунс и Энтони Вайнер, бывший сенатор штата Карл Крюгер и бывший контролер Уильям С. Томпсон-младший также поддержали проект. Создание рабочих мест в районах за пределами Манхэттена было заявлено в качестве одной из приоритетных задач бывшего мэра Блумберга и, в данном случае, рассматривалось как способ предотвратить отток компаний из Нью-Йорка в Нью-Джерси и другие штаты. Поскольку арендные ставки в Манхэттене для некоторых компаний являются непомерно высокими, предложение офисных помещений с более низкой арендной платой в других районах города рассматривалось как способ сохранить рабочие места и поддерживать налоговую базу, необходимую для финансирования муниципальных служб. Проект, инициированный действующим на тот момент мэром, получил одобрение корпорации Empire State Development Corporation. Не менее 30% жилых площадей проекта зарезервированы для арендаторов с низким, средним или умеренным уровнем дохода, поэтому поддержку проекту также оказали сторонники доступного жилья. Одной из наиболее известных организаций, выступающих за доступное жилье, была ACORN, которая в 2005 году подписала с Forest City Ratner Меморандум о взаимопонимании в области доступного жилья. Строительные рабочие также являются активными сторонниками проекта.