Америкалық қайырымдылық ұйымы және тұрғын үймен қамтамасыз ету бағдарламасы
Nehemiah Corporation of America
Nehemiah Corporation – АҚШ-тағы үй-жаймен қамтамасыз етуге, қолжетімді бағадағы тұрғын үйлерге және қоғамдық дамуға бағытталған коммерциялық емес ұйым. Тарихы, бағдарламалары туралы біліңіз.
Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Америкалық коммерциялық емес ұйым
American nonprofit organization
Нехемия Америка корпорациясы – Калифорния штатының Сакраменто қаласында орналасқан коммерциялық емес ұйым. Ол 1994 жылы шағын ұйым ретінде құрылды, бірақ 1990 жылдары үй сатып алушыларға үй сатушылардан алынған қаражатты қолданып, сатып алуға бастапқы төлем жасауға мүмкіндік беретін бағдарламаны әзірлегеннен кейін кеңінен танымал болды. Бұл бағдарлама, Нехемия бағдарламасы, үлкен сұранысқа ие болып, көптеген жағдайларда қайталанды, нәтижесінде сатушылардың бастапқы төлемге көмектесу индустриясы пайда болды. Бұл индустрия АҚШ-тың федералдық агенттіктерінің (әсіресе, Есеп беру кеңсесі және Ішкі кіріс қызметі) сынына ұшырады және 2008 жылы федералдық заңға өзгеріс енгізілуіне байланысты тоқтатылды. 2008 жылдан бері Нехемия корпорациясы әлеуметтік кәсіпорын ретінде жұмыс істеп келеді. Өзінің еншілес және филиалдық компаниялары арқылы ол төмен кірісті аудандарға жылжымайтын мүлік дамытуға қажетті капиталды ұсынады, сондай-ақ жеке қаржы және үйге ие болуға қатысты оқулықтар мен басқа да ресурстарды қамтамасыз етеді. Бұған қоса, ол жас тәжірибелі мамандарға басқару дағдыларын меңгеріп алуға көмектесетін оқу курстарын ұйымдастырады.
Nehemiah Corporation of America is a non profit organization based in Sacramento, California specializing in homeownership, affordable housing and community development. It started in 1994 as a small organization, but grew to prominence later in the 1990s after it developed a program that allowed home buyers to make down payments on their purchases using funds that were derived from the home sellers. This program, the Nehemiah Program, became popular and was widely emulated, giving birth to what came to be known as the seller funded down payment assistance industry. The industry attracted criticism from U. S. federal agencies (particularly the Government Accountability Office and the Internal Revenue Service) and was ultimately shut down in 2008 by a change in federal law. Since 2008, the Nehemiah Corporation has been operating as a social enterprise organization. Via its affiliates and subsidiaries, it has been providing real estate development capital for low income neighborhoods, as well as providing instructional and other resources related to individual finance and home ownership. It also sponsors management training for young adults.
Нехемияның бағдарламасы
Нехемия бағдарламасын 1987 жылғы Тұрғын үй және қоғамдық даму заңының VI тарауымен 1988 жылы қолданылған Нехемияның тұрғын үй мүмкіндіктері гранттары ("NHOP") бағдарламасымен шатастыруға болмайды. NHOP 1991 жылы қызметін тоқтатты және бұл жерде сипатталған бағдарламамен ешқандай қатысы болмады.
The Nehemiah Program is not to be confused with the Nehemiah Housing Opportunity Grants ("NHOP") program enacted in 1988 by Title VI of the Housing and Community Development Act of 1987. NHOP ceased operation in 1991 and was unrelated to the program described here.
Өмірбаян
Ипотекалық несие берушілер нақты бір несиені кепілдікке алуды қарастырғанда, қарыз алушының кредиттік жағдайы және қарыз алушы төлейтін бастапқы төлем сомасы сияқты факторларды қарастырады. Ипотекалық несие беруші талап ететін бастапқы төлем сомасы үйді сатып алу бағасының 20%-ына дейін жете алады. АҚШ-та, егер ипотеканы өтеуді Тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне ("HUD") қарасты агенттік Federal Housing Administration ("FHA") кепілдік берсе, бастапқы төлем талабы айтарлықтай төмендеуі мүмкін. Мұндай FHA сақтандырылған несиелер бойынша талап етілетін бастапқы төлем уақыт өте келе өзгерді; 1990 жылдары ол үйді сатып алу бағасының 3%-ын құрады. Бастапқыда FHA сақтандырылған несие алу үшін қойылатын талаптарға сәйкес, қарыз алушы бастапқы төлемді төлеу үшін өзінің жеке қаржылық көзі болу керек еді. 1996 жылы АҚШ Конгресі қарыз алушының отбасы мүшелерінен қаражат алуға рұқсат беру үшін заңға түзетулер енгізді. Алайда, HUD кейіннен ережелерді шығарып, заңда көрсетілгеннен гөрі көп ерекшеліктердің тізімін кеңейтті. Кеңейтілген тізімге, мысалы, қарыз алушының жұмыс берушісі немесе кәсіби одағы кірді. Бұл кеңейтілген тізімге "қайырымдылық ұйымдары" да кірді. Сондай-ақ, бұл нұсқаулықта: "Бізді әдетте, сыйлық ақшаны сату мәмілесіне қатысқан тараптан алынбаған жағдайда, сыйлық ақшаны қалай алуға болатыны қызықтырмайды", - делінген. 1996 жылы HUD 96-18 нөмірімен кепілдеме хатын шығарды, онда "пайдалы емес немесе басқа да ұйымдар лайықты қатысушыларға адал сыйлықтар берсе, бенефициары қаражат донорына тиесілі мүлікті ғана сатып алуға мәжбүрлемеуі керек. Мұндай жағдайлар сатып алушы/қарыз алушының және донордың ниеттерін күдік тудырады".
When mortgage lenders consider whether to underwrite a particular loan, they look to factors such as the creditworthiness of the borrower and the amount of down payment the borrower will be making. The amount of the down payment required by the mortgage lender can be as high as 20% of the home's purchase price. In the United States, the down payment requirement can be substantially reduced if repayment of the mortgage is guaranteed by the Federal Housing Administration ("FHA"), an agency within the Department of Housing and Urban Development ("HUD"). The required down payment under such FHA insured loans has varied over time; in the 1990s it was 3% of the home's purchase price. In its original form, the qualification requirements for an FHA insured loan called for the borrower to be his/her own source of funds for the down payment. In 1996, the U. S. Congress amended the statute to permit the down payment funds to come from a family member of the borrower. However, HUD subsequently issued guidelines that considerably expanded the list of exceptions beyond that which appeared in the statute. The expanded list included, for example, the borrower's employer or labor union. The expanded list also included "charitable organizations". That guideline also noted that "As a rule, our concern is not with how the donor obtains the gift funds provided they are not derived in any manner from a party to the sales transaction". In 1996, HUD issued Mortgagee Letter 96–18, stating "a nonprofit or other organization that provides bona fide gifts to eligible participants should not compel the beneficiary to purchase only properties owned by the donor of the funds. Such scenarios cloud the motivations of the purchaser/borrower as well as the donor".
Нехемия бағдарламасының сын-пікірлері
1999 жылдың мамыр айында HUD бас инспекторы ("OIG") жеке коммерциялық емес ұйымдар жүргізген бастапқы төлем көмегі бағдарламаларына қатысты HUD-тің іс-қимылын тексеруді бастады, бұл "азаматтардың алаңдаушылығы" деп сипатталған жағдайға жауап ретінде жасалды. 2000 жылдың наурызында жарияланған аудит есебі (бұдан әрі "OIG 2000 есебі") HUD ұйымдарға FHA талаптарын сақтамай, бағдарламаларын жүргізуге рұқсат бергенін көрсетті. Осы қорытындының себебі OIG көмекті "шынайы сыйлық" деп санамауы болды, себебі коммерциялық емес ұйымға сатушы төлем қайтарды. Сондай-ақ, OIG (i) көмек алған адамдардың төлемді өтемеу көрсеткіші басқа FHA сақтандырылған несиелермен салыстырғанда "қарқынды жоғары" екенін және (ii) кейбір сатушылар мүліктерінің бағасын көтеріп, көмек шығындарын жауып, үй сатып алушыларға жоғары сомада несие алуды талап еткенін дәлелдеді. Nehemiah есептің жобалық нұсқасына қол жеткізіп, оған пікір білдіруге мүмкіндік алды. Nehemiah өз жауабында бағдарламасы FHA талаптарына сәйкес келетінін (HUD анықтағандай) атап өтті. Сонымен қатар, ол OIG бағдарламаға қатысушылардың төлемді өтемеу тәуекелін бағалау дұрыс емес екенін айтып, "Nehemiah көмегімен FHA қарыз алғандар несие өнімділігінің барлық көрсеткіштері бойынша FHA несие портфелінен жоғары нәтиже көрсеткенін" дәлелдеді. 2001 жылдың наурыз айында HUD өзінің OIG-нен жеке коммерциялық емес ұйымдардан бастапқы төлем көмегі алған FHA сақтандырылған несиелерінің жұмысын қайта қарауын сұрады. OIG есебі 2002 жылдың қыркүйегінде жарияланды (бұдан әрі "OIG 2002 есебі"). Онда Nehemiah көмегімен алынған несиелердің төлемді өтемеу көрсеткіші басқа FHA сақтандырылған несиелерге қарағанда екі есеге жоғары екені анықталды. Сондай-ақ, жеке коммерциялық емес ұйымнан (тек Nehemiah емес) бастапқы төлем көмегі алған несиелердің саны барлық FHA портфелінің салыстырмалы түрде шағын бөлігін құраса да (шамамен 4%), көрсеткіш өсуде екені анықталды. Осы несиелер FHA-ның барлық жаңа сақтандырылған несиелерінің шамамен жетінші бөлігін құрады. Сондай-ақ, есепте "Nehemiah" бағдарламасымен қолдау көрсетілген несиелердің барлық жеке коммерциялық емес несиелердің жартысын құрағаны анықталды (аталған кезеңде). Milken Institute Nehemiah бағдарламасын зерттеп, 2004 жылдың сәуірінде оның нәтижелерін жариялады (бұдан әрі "Milken зерттеуі"). Зерттеуді тапсырған тараптарды нақты атамаса да, оның алғы сөзінде Американың Nehemiah корпорациясы, АҚШ қала әкімдерінің конференциясы және CitiesFirst аталды. Зерттеуде жалпы алғанда, АҚШ-тағы үй бағасының өсуі Nehemiah бағдарламасының иегерлеріне "қосымша байлық әкелгені" және үй иелігінің кеңеюі алушылар тұратын округтерге "салықтық оң әсерін тигізгені" көрсетілді. Milken зерттеуі жарияланған кезде HUD сатушы қаржыландыратын бастапқы төлем көмегі бағдарламаларын зерттеуді тапсырған болатын. Бұл зерттеуді Concentrance Consulting Group жүргізіп, 2005 жылдың наурыз айында жариялады (бұдан әрі "Concentrance зерттеуі"). Бұрынғы OIG есептерінен ерекшеліктері, Concentrance зерттеуі он мегаполистегі жеке үй сатып алушылармен, сатушылармен және жылжымайтын мүлік саласының әртүрлі мамандарымен сұхбаттасулар барысында жиналған деректерді жан-жақты талдауға негізделді. Олардың нәтижелері коммерциялық емес ұйымдардың кейбір мәлімдемелерін растады, әсіресе, әдеттегі алушы үй иесі бола алмайтын адам екенін көрсетті. Бірақ сұхбаттасушылар сондай-ақ бағдарламалардың сыншыларының кейбір мәлімдемелерін де растады - сатушылар коммерциялық емес ұйымға төленген төлемді өтеу үшін сату бағасын үнемі көтеретінін және бағаның өсуі сатып алушылар үшін несиелердің жоғары шығындарына және несие бойынша төлемді өтемеу тәуекеліне әкеліп соқтыратынын көрсетті. Зерттеу тек Nehemiah бағдарламасымен ғана шектелмеді, есепте ешқандай арнайы бағдарлама аталмады. Алайда, қосымшаларда жылжымайтын мүлік саласындағы мамандардың сауалнамаға берген жауаптарының қорытындылары келтірілді. Нәтижелерге сәйкес, зерттеуге қатысқан он астанада Nehemiah бағдарламасы ең белсенді бағдарлама болып табылды. 2005 жылдың қарашасында Мемлекеттік есеп беру кеңсесі (GAO) өзінің есебін жариялады (бұдан әрі "GAO зерттеуі"). Есепте сатушы қаржыландыратын төлемақы көмегін пайдалану үрдісі, оның тұрғын үй бағаларына әсері, FHA сақтандырылған несиелерінің нәтижелері және FHA осы несиелерді бекіту және бақылау үшін қолданатын стандарттар қарастырылды. Оның тұжырымдары бұрынғы үкіметтік есептер мен зерттеулердің нәтижелерін растады. Атап айтқанда, GAO (i) FHA сақтандырылған несиелердің бастапқы төлем көмегін коммерциялық емес ұйымдардан алған үлесінің өсіп келе жатқанын және 2004 жылға қарай, FHA сақтандырған жаңа несиелердің шамамен үштен бірін құрағанын, (ii) сатушы қаржыландыратын бағдарламалар сатушылардан сатып алушыларға ақша ағынын тудырып, үй сатып алушылардың бағаны жоғары төлеуіне себеп болғанын және (iii) бастапқы төлем көмегі алған несиелердің төлемді өтемеу көрсеткіші оны алмаған несиелерге қарағанда жоғары екенін (және сатушы қаржыландыратын бастапқы төлем көмегі бағдарламалары FHA сақтандырылған несиелердің 95% құрайтынын) анықтады. Есепте ешқандай арнайы бағдарламаға назар аударылмаса да, Nehemiah FHA сақтандырылған несиелердегі сатушы қаржыландыратын бастапқы төлем көмегінің көп бөлігін қамтамасыз еткен үш бағдарламаның бірі ретінде анықталды.
In May 1999, HUD's Office of Inspector General ("OIG") initiated an audit of HUD's treatment of down payment assistance programs operated by private nonprofit organizations, doing so in response to what it described as "citizen concerns". The audit report, issued in March 2000 (herein, the "OIG 2000 report"), concluded that HUD had been allowing the organizations to operate their programs in a way that circumvented FHA requirements. The stated rationale for this conclusion was the OIG's finding that the assistance was not a "true gift", because the nonprofit organization was being reimbursed by the seller. The OIG also presented evidence that (i) the default rate for persons receiving the assistance was "significantly higher" than the average default rate for other FHA insured loans and (ii) some sellers were raising the sales price of their properties to cover the cost of the assistance, thus requiring the homebuyers to finance higher loan amounts. Nehemiah had been given access to a draft version of the report, along with an opportunity to comment and respond. In its response, Nehemiah noted that its program did comply with FHA requirements (as determined by HUD). It also disputed the accuracy of OIG's assessment of the default risk of the program's participants, offering evidence that the "Nehemiah assisted FHA borrowers are outperforming the FHA loan pool in every category of loan performance". In March 2001, HUD asked its OIG to re examine the performance of FHA insured loans that received down payment assistance from private nonprofit organizations. The OIG's report was published in September 2002 (herein, the "OIG 2002 report"). It found that the default rate for Nehemiah assisted loans was about double that of other FHA insured loans. It also found that, although the number of loans that had received down payment assistance from any private nonprofit organization (not just Nehemiah) was a relatively small percentage of the entire FHA pool (at about 4%), the percentage was increasing. For the most recent six months of the OIG's data collection, those loans represented about one in seven of all new FHA insured loans. The report also found that Nehemiah assisted loans comprised about half of all private nonprofit assisted loans (in the full data period). The Milken Institute performed a study of the Nehemiah Program and published a report on it in April 2004 (herein, the "Milken study"). Although the report did not explicitly identify the parties who had commissioned the study, its Acknowledgement page listed the Nehemiah Corporation of America, the United States Conference of Mayors, and CitiesFirst. The study generally found that the nationwide surge in home prices in the United States "created additional wealth" for recipients of the Nehemiah Program and that an expansion of homeownership had "positive tax consequences" for the counties in which the recipients lived. When the Milken study was published, HUD had already commissioned its own study of seller funded down payment assistance programs. It was performed by the Concentrance Consulting Group and published in March 2005 (herein, the "Concentrance study"). Unlike the earlier OIG reports, the Concentrance study was based largely on a cross sectional analysis of data collected in interviews with individual homebuyers, sellers and various types of real estate professionals in ten metropolitan areas. Their findings corroborated some of the claims made by the nonprofit organizations, particularly that the typical recipient was a person who would not otherwise have been able to become a home owner. But the interviewees also generally corroborated some of the claims made by detractors of the programs—that sellers were routinely raising their sales prices to recoup the payment made to the nonprofit organization, and that the price increases led to higher loan costs for the buyers along with a higher risk of default on their loans. The study was not restricted to the Nehemiah Program; no particular program was singled out in the body of the report. However, the appendices gave summary results of questionnaire answers from real estate professionals. These results indicated that the Nehemiah Program was the most active program in the ten metropolitan areas covered by the study. The Government Accountability Office ("GAO") published its own report in November 2005 (herein, the "GAO study"). The report examined trends in the use of seller funded down payment assistance, its impact on home prices, the performance of the FHA insured loans that had received this assistance, and the standards used by the FHA for approving and monitoring these loans. Its findings generally corroborated those of the earlier government reports and studies. Specifically, the GAO found that (i) the percentage of FHA insured loans that had received down payment assistance from nonprofit organizations was increasing and that, by 2004, they accounted for approximately one in every three new loans insured by the FHA, (ii) the seller funded programs created an "indirect stream" of funds from sellers to buyers that caused the home buyers to pay higher prices, and (iii) loans that received down payment assistance had higher delinquency and default rates than those that did not receive it (and that seller funded down payment assistance programs comprised about 95% of all FHA insured loans that received any type of down payment assistance from a nonprofit organization). Although the report did not focus on any particular program, it did identify Nehemiah as one of the three programs that accounted for most of the seller funded down payment assistance found in FHA insured loans.
Үкімет жауаптары
OIG аудиті бастапқыда жүргізіліп жатқанда, HUD сатушы қаржыландыратын бастапқы төлем көмегі бағдарламаларына әсер ететін ережелерін өзгертуді ұсынды. 1999 жылдың қыркүйегінде ұсынылған өзгеріс "сатушының ұйымға қаражат беруіне, егер ол ұйым сатушыдан бір немесе бірнеше үй сатып алу үшін төлем көмегі көрсетсе, оған жауап ретінде бұл қаражатты беруіне жол бермеу" мақсатында жасалған. Ұсынылған өзгеріс ешқашан іске асырылмады. 2001 жылдың қаңтарында бұл ұсынысқа халықтың қолдауы жетіспегендіктен ресми түрде кері тартылды. Заңнамалық жауаптар 2004 жылдың басында басталды, онда Қаржылық қызметтер жөніндегі палата комитетінің кіші комитеті FHA басқаратын нөлдік бастапқы төлем бағдарламасын құратын заң жобасы бойынша тыңдаулар өткізді. Нехемия корпорациясының президенті сол тыңдауларда куәлік берді, ол заң жобасындағы FHA-ға ипотекалық сақтандыру сыйлықақыларын бағалауға мүмкіндік беретін ережеге алаңдаушылық білдірді, олар бастапқы төлем жасаған қарыз алушылардан талап етілетін сыйлықақылардан жоғары болды. Нехемияның президенті жоғары сыйлықақылар бойынша "біз негізінен бастапқы төлемді көмек индустриясы арқылы ұсынуды жалғастыра беруіміз керек" деп жазды. Заң жобасы заңға айналмады. Осыған ұқсас заң жобалары 2005, 2006 және 2007 жылдары енгізілді, бірақ олар да заңға айналмады. 2005 жылы Ішкі салық қызметі (IRS) қоғамдық іс-қимыл жасады. Жылдың ортасында ол екі жеке хат шешім шығарды, олардың әрқайсысында Нехемия бағдарламасына ұқсас операцияларды жүргізетін ұйым сипатталды. Әр шешімде (i) ұйымның қызметі тек қайырымдылық мақсатына ғана қызмет етпеген, керісінше, "үй сатушылардың және басқа жеке тұлғалардың жеке мүдделерін" ілгерілетуге қызмет еткен және, нәтижесінде, (ii) үй сатушылардың ұйымға жасаған төлемдері салықтан жеңілдік алуға болатын "қайырымдылық жарналары" ретінде санала алмады. 2005 жылдың қарашасында Әділет департаменті IRS атынан Чикагода сотқа жүгінді, Иллинойс штатындағы сатушы қаржыландыратын бастапқы төлем бағдарламасына қарсы тыйым салуды талап етті. Бұл бұйрық үй сатушыларға бағдарламаға жасаған төлемдерін қайырымдылық салымдары ретінде салықтан шегеруге болатыны туралы "жалған кеңес беруге" тыйым салуға тырысты. IRS өзінің қорытындыларын 2006 жылдың мамыр айында салықтық шешім шығарған кезде барлық сатушы қаржыландыратын бастапқы төлем көмегі бағдарламаларына қатысты жасады. Бұл шешім, Revenue Ruling 2006–27, сатушы қаржыландыратын бағдарламаларға салықтық режимді басқа түрдегі бастапқы төлем көмегіне берілген режиммен салыстырды. Сотта "сатушы қаржыландыратын бағдарламалар тек қайырымдылық мақсатта ғана жүргізілмейді" деп жазылған. Сонымен қатар, сатушы ұйымдарға төлейтін төлемдерді қайырымдылық жарнасы ретінде емес, үйді сатып алушыға жеңілдік ретінде немесе үйді сату бағасының төмендеуі ретінде қарастыру керек еді. Салықтық шешім шығарылғаннан кейін көп ұзамай Нехемия президентінің ашық хаты жарияланды, онда ол шешімге қарсы екенін атап өтті, бірақ бұл шешім Нехемия бағдарламасының жұмысын жалғастыруына кедергі келтірмейтінін қосты. Алайда хатында Нехемияға "өзінің табысынан тиісті бизнес салықтарын төлеуі мүмкін екені" ескертілді. HUD 2007 жылдың мамыр айында 1999 жылғы сәтсіз ұсынысын қайта ұсынған кезде сатушы қаржыландыратын бастапқы төлемдерге тыйым салуды жүзеге асыруға тырысты. Көпшілігі "бірдей форматта және сөздермен" жазылған қысқаша қарсылық білдірген. Қоғамдық пікір білдіру кезеңі әлі де ашық болған кезде, Қаржылық қызметтер комитеті бастапқы төлем көмегі туралы тыңдау өткізді, оның негізгі тақырыбы HUD ұсынысы болды. Нехемияның президенті бұл тыңдау кезінде "оны түзетіңіз, оны аяқтамаңыз" деп куәлік берді және жазбаша мәлімдемеде бұл ұсыныстың "рационалды мінез-құлық немесе өлшенген іс-әрекет ретінде мағынасы жоқ" деп қосты. 2007 жылдың қазан айында HUD өзінің ұсынылатын өзгерісін "түпкілікті" деп жариялады, яғни ол енді 2007 жылдың 31 қазанында күшіне енеді. Алайда Нехемия әкімшілік рәсімдер туралы заңның бұзылуын айтып, HUD-ты федералды аудандық сотқа берді. Нехемия атап айтқанда, (i) HUD саясатын өзгерту үшін "негізделген талдау" жасамады, (ii) HUD орынды альтернативаларды елемеді (мысалы, ипотекалық сақтандыру сыйлықақыларын дефолт тәуекеліне байланысты өзгерту), (iii) HUD жұртшылыққа ұсынылмаған деректерге сүйенді және (iv) HUD хатшысы (Альфонсо Джексон) барлық жұртшылықтың пікірлері алынбастан нәтижеге алдын ала баға берді. Шамамен сол уақытта сатушы қаржыландыратын басқа бастапқы төлем көмегін (AmeriDream) басқа сотқа ұқсас іс қозғады. 31 қазанда басқа сот HUD-тың ережені күшіне енгізуіне уақытша тыйым салды. Нехемиядағы сот 2008 жылдың ақпанында соңғы шешімін шығарды, онда Нехемия өзінің кейбір (бірақ барлық емес) талаптары бойынша жеңіске жеткені анықталды. Сот HUD-ты ережені күштен шығаруға бұйырды. 2008 жылдың сәуір айында Конгресс тікелей әрекет етті, Сенат 2008 жылғы FHA жаңарту заңын қабылдады. Заңның 2113-тармағы сатушы қаржыландыратын бастапқы төлемді ең төменгі талап етілетін бастапқы төлемнің "тыйым салынған көзі" деп жариялады және бұл үшін HUD-тың 2007 жылғы ережесінде қолданылған тілді пайдаланды. 2008 жылғы Тұрғын үй және экономикалық жаңару заңының бөлігі ретінде қабылданғаннан кейін, ол 2008 жылдың 30 шілдесінде заңға қол қойылды. Сатушы қаржыландыратын бастапқы төлемдерге тыйым салу 2008 жылдың 1 қазанында күшіне енді.
While the original OIG audit was being conducted, HUD proposed a change in its regulations that would affect seller funded down payment assistance programs. Proposed in September 1999, the change was intended to "prevent a seller from providing funds to an organization as a quid pro quo for that organization's downpayment assistance for purchases of one or more homes from the seller". The proposed change was never implemented. Citing a profound lack of public support for the proposal, it was formally withdrawn in January 2001. Legislative responses began in early 2004, when a subcommittee of the House Committee on Financial Services held hearings on a bill that would create a so called Zero Downpayment Program administered by the FHA. The president of the Nehemiah Corporation gave testimony at those hearings, expressing concern about a provision in the bill that would allow FHA to assess mortgage insurance premiums that were higher than those required from borrowers who did provide a down payment. With those higher premiums, Nehemiah's president wrote, "we might as well simply continue to offer the zero down payment option primarily through the down payment assistance industry". The bill did not become law. Similar bills were introduced in 2005, 2006 and 2007, but also did not become law. The Internal Revenue Service ("IRS") took public action in 2005. In mid year, it released two private letter rulings, each of which described an organization that was conducting operations in a manner similar to the Nehemiah Program. Each ruling found that (i) the organization's operations did not exclusively serve a charitable purpose but, instead, served to promote "the private interests of home sellers and other private parties" and, consequently, (ii) the payments made by home sellers to the organization would not qualify as "charitable contributions" for which the seller could claim a tax deduction. And in November 2005, the Department of Justice filed suit in Chicago on behalf of the IRS, seeking an injunction against an Illinois based seller funded down payment program. The injunction sought to bar that program from "falsely advising" home sellers that they could claim their payments to the program as charitable contribution tax deductions. The IRS made its findings applicable to all seller funded down payment assistance programs when it issued a revenue ruling in May 2006. That ruling, Revenue Ruling 2006–27, contrasted the tax treatment of seller funded programs with the treatment accorded to other types of down payment assistance. Seller funded programs, the ruling stated, were "not operated exclusively for charitable purposes". Furthermore, payments made by the seller to the organizations were to be treated not as charitable contributions, but either as rebates to the home buyer or as reductions in the sales price of the home. Shortly after the revenue ruling was issued, Nehemiah published an open letter from its president, in which it noted its opposition to the ruling but added that the ruling did not prevent the Nehemiah Program from continuing its operations. The letter did note, however, that Nehemiah might have to pay "appropriate business taxes on the revenue generated by its downpayment assistance program". HUD tried again to implement a regulatory prohibition of seller funded down payments when it re proposed, in May 2007, its failed 1999 proposal. There were some 15,000 comments from the public, the majority of which were brief statements of opposition written "in a standard similar format and wording". While the period for public comment was still open, the Committee on Financial Services held a hearing on down payment assistance, a primary topic at which was the HUD proposal. Nehemiah's president gave testimony at this hearing, saying "mend it, don't end it" and, in a written statement, adding that the proposal "makes no sense as rational behavior or measured action". In October 2007, HUD pronounced its proposed change as "final", meaning that it now would be implemented, with an effective date of October 31, 2007. However, Nehemiah sued HUD in a federal district court, citing violations of the Administrative Procedure Act. In particular, Nehemiah alleged that (i) HUD failed to provide a "reasoned analysis" for its change in policy, (ii) HUD ignored reasonable alternatives (such as charging mortgage insurance premiums that varied according to the risk of default), (iii) HUD relied on data that was not provided to the public, and (iv) HUD's secretary (Alphonso Jackson) had prejudged the outcome before all public comments had been received. At about the same time, another provider of seller funded down payment assistance (AmeriDream) filed a similar action in a different court. On October 31, that other court issued a temporary order barring HUD from implementing the regulation until a final disposition had been reached. The court in Nehemiah issued its final ruling in February 2008, finding that Nehemiah prevailed on some (but not all) of its allegations. The court ordered HUD to vacate the regulation. Direct Congressional action came in April 2008 when the Senate passed the FHA Modernization Act of 2008. Section 2113 of the Act declared a seller funded down payment to be a "prohibited source" of the minimum required down payment, and did so with wording that was identical to that used by HUD in its 2007 regulation. After being included as part of the Housing and Economic Recovery Act of 2008, it was signed into law on July 30, 2008. The prohibition of seller funded down payments took effect on October 1, 2008.
Салдары
Тұрғын үй және экономикалық жаңғырту туралы заңға қол қойылғаннан кейін бір күн өткен соң, Техас штатының өкілі Ал Грин FHA-ға сатушы қаржыландырған ипотекалық несиелерді сақтандыруға рұқсат беретін заң жобасын ұсынды, егер үй сатып алушылардың FICO кредиттік балдары белгілі бір ең төменгі шектен жоғары болса (бірақ кейбір жағдайларда сатып алушылар FHA-дан жоғары ипотекалық сақтандыру төлемдерін төлеуге міндетті болар еді). Nehemiah бұл заңға қолдау көрсетіп, қазір тоқтатылған dpagroundswell.org веб-сайтын құрды, ол Конгресс мүшелеріне хат жазу кампаниясын қоса алғанда, түрлі тәсілдермен халықтың қолдауын жинауға бағытталған. Заң жобасы Қаржылық қызметтер жөніндегі палата комитетінен мақұлдау алғанымен, ол бүкіл палатада дауысқа салынбады және, демек, заңға айналмады. Осы заңнамалық сәтсіздіктен кейін, Nehemiah сияқты сатушы қаржыландырған бастапқы төлем индустриясы 2008 жылдың 1 қазанынан бастап қызметін тоқтатты. Осы уақытқа дейін Nehemiah бағдарламасы 300 мыңнан астам үй сатып алушысына 1 миллиард доллардан астам бастапқы төлемдермен көмектескен. Сол кезде оны алмастыру регламенті ұсынылған еді, бірақ 2015 жылға дейін ол әлі бекітілген жоқ. 2012 жылдың соңында HUD «түсіндірмелік ереже» жариялады, онда бастапқы төлем қаражатының «тыйым салынған көзі» туралы заңдық анықтама мемлекеттік органдарды қамтымайды деп мәлімдеді. 2012 жылдың сәуірінде бес ипотекалық банкке қарсы федералды округтік сотқа ex relatio шағымы берілді. Nehemiah бұл шағымға қатыспағанмен, шағымда банктердің Nehemiah көмегімен жасалған бастапқы төлемдерге қатысты әрекеттері туралы айыптаулар келтірілді. 2014 жылдың шілдесінде сот іс бойынша қарау құзыретінің болмауына байланысты талапты қабылдамады.
One day after the Housing and Economic Recovery Act was signed into law, Representative Al Green of Texas introduced a bill that would have permitted the FHA to insure mortgage loans that had seller funded down payments, so long as the home buyers had FICO credit scores that were above a specified minimum (but, in some cases, the buyers would have been assessed higher mortgage insurance premiums by the FHA). Nehemiah supported this legislation and established a web site—the now defunct dpagroundswell. org—that sought to generate public support through various means, including a letter writing campaign to members of Congress. Although the bill succeeded in getting approval from the House Committee on Financial Services, it was never voted on by the entire House and, hence, did not become law. With this legislative failure, the seller funded down payment industry, including Nehemiah, ceased operations as of October 1, 2008. By that time, the Nehemiah Program had assisted over 300,000 home buyers with over $1 billion in down payments. By that time, a replacement regulation had already been proposed but, as of 2015, that replacement regulation has not been made final. In late 2012, HUD published an "interpretive rule" declaring that the statutory definition of a "prohibited source" of down payment funds would not include governmental agencies. In April 2012, an ex relatio complaint was filed in a federal District Court against five mortgage banks. Although Nehemiah was not a party to this complaint, the allegations related to the banks' treatment of Nehemiah assisted down payments. In July 2014, the court dismissed the claim, citing a lack of subject matter jurisdiction.
2008 жылдан бері жүргізілген іс-шаралар
Нехемия корпорациясы өз веб-сайтында көрсетілгендей, коммерциялық емес ұйымдар мен табысқа бағытталған еншілес компаниялардан құралған әлеуметтік кәсіпорын ретінде қызмет етеді. Корпорацияның веб-сайтындағы күні көрсетілмеген сипаттамасында екі табысқа бағытталған еншілес компания тізімделген, олардың тек біреуі (Nfinit Solutions) 2015 жылға дейін белсенді болды. Nfinit Solutions үй иелеріне білім беру және соттан қорғау қызметтерін ұсынады. 2015 жылға дейін Нехемия корпорациясы Ішкі кіріс қызметінің ережелеріне сәйкес "қоғамдық қайырымдылық ұйымы" мәртебесін сақтап келді. 2013 қаржы жылына жасалған қаржылық есепте корпорацияның активтері шамамен 7 миллион долларға жететіні көрсетілген. Сол қаржы жылында ол 200 000 доллардан сәл астам шығындарды тіркеді, оның ішінде 1 166 доллары "гранттар мен басқа да көмектерге" жұмсалды. 2015 жылға дейін үш еншілес ұйым да "қоғамдық қайырымдылық ұйымдары" мәртебесін сақтап келді: Нехемия прогрессивті тұрғын үй құрылысы корпорациясы, Нехемия қауымдастығының қайта инвестициялау қоры және Нехемия қауымдастық қоры.
According to its website, the Nehemiah Corporation has been operating as a social enterprise organization composed of non profit affiliates and for profit subsidiaries. An undated description of the Corporation on its web site lists two for profit subsidiaries, only one of which (Nfinit Solutions) was still active as of 2015. Nfinit Solutions provides educational and foreclosure relief services to homeowners. As of 2015, the Nehemiah Corporation has maintained its status as a "public charity" under the rules of the Internal Revenue Service. Its financial report for fiscal year 2013 indicates that the Corporation had assets of approximately $7 million. For that fiscal year, it reported expenses of slightly more than $200,000, of which $1,166 was for "grants and other assistance". Also as of 2015, three affiliated entities have also maintained their statuses as "public charities": the Nehemiah Progressive Housing Development Corporation, the Nehemiah Community Reinvestment Fund, and the Nehemiah Community Foundation.
Нехемия қауымдастығының қайта инвестициялау қоры
Нехемия қауымдастығының қайта инвестициялау қоры (NCRF) 1997 жылы құрылған. Ол төмен кірісті аудандарды жаңартуға арналған жылжымайтын мүлік дамыту жобаларына (несиелер және инвестициялық капитал арқылы) қаржы ұсынады.
The Nehemiah Community Reinvestment Fund (NCRF) was founded in 1997. It provides funds (via loans and investment capital) to real estate development projects intended to revitalize low income neighborhoods.
Нехемия қауымдастық қоры
Нехемия қоғамдық қоры 2000 жылы құрылған және түрлі жеке тұлғаларға, коммерциялық емес және діни негіздегі ұйымдарға гранттар ұсынады.
The Nehemiah Community Foundation was founded in 2000 and provides grants to various individuals and non profit and faith based organizations.