АҚШ-тың «Тұрғын үй несие корпорациясы» (HOLC) – 1933 ж. құрылған, ипотекалық несиелерді қайта қаржыландырған және дискриминациялық карталар жасаған мемлекеттік мекеме.
Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
АҚШ үкіметі демеушілік ететін корпорация
United States government sponsored corporation
Тұрғын үй иелерінің несие корпорациясы (HOLC) – «Жаңа мәміле» аясында құрылған, үкімет демеушілік ететін корпорация. Корпорация 1933 жылы Президент Франклин Д. Рузвельт басшылығымен «Тұрғын үй иелерінің несие корпорациясы туралы» заңға сәйкес құрылды. Оның мақсаты – төлем мерзімі өткен үй ипотекаларын қайта қаржыландыру арқылы сот арқылы иеліктен айыруды болдырмау, сондай-ақ тұрғын үй сатып алу мүмкіндіктерін кеңейту. HOLC түрлі аудандардағы үй шаруашылықтарына несие берудің тәуекелдігін саралайтын, түрлі түстермен белгіленген карталардың тұрғын үйді бағалау жүйесін жасады. Карталар әртүрлі тұрғын үй және экономикалық көрсеткіштерге негізделгенімен, кредиттік жарамдылықты анықтау үшін демографиялық мәліметтерді (аудандардың нәсілдік, этникалық және иммигранттардан құралған құрамы сияқты) де пайдаланды.
The Home Owners' Loan Corporation (HOLC) was a government sponsored corporation created as part of the New Deal. The corporation was established in 1933 by the Home Owners' Loan Corporation Act under the leadership of President Franklin D. Roosevelt. Its purpose was to refinance home mortgages currently in default to prevent foreclosure, as well as to expand home buying opportunities. The HOLC created a housing appraisal system of color coded maps that categorized the riskiness of lending to households in different neighborhoods. While the maps relied on various housing and economic measures, they also used demographic information (such as the racial, ethnic, and immigrant composition of neighborhoods) to categorize creditworthiness.
Ұйым тарихы
HOLC 1933 жылғы 13 маусымдағы «Үй иелерінің несие туралы» заңымен, Федералдық үй несиелері банкінің (FHLBB) қадағалауымен, төтенше жағдай агенттігі ретінде құрылды. 1939 жылғы 1 шілдеде күшіне енген қайта ұйымдастыру жоспары № I арқылы ол FHLBB және оның құрауыштарымен бірге Федералдық несие агенттігіне берілді. 1942 жылғы 24 ақпандағы EO 9070 арқылы, таратылған FHLBB-нің басқа да құрауыштарымен бірге, ол Федералдық үй несие банкі әкімшілігіне (FHLBA), Ұлттық тұрғын үй агенттігіне бекітілді. 1947 жылғы 27 шілдеде күшіне енген 1947 жылғы 3 шілдедегі қайта ұйымдастыру жоспары № 3 арқылы директорлар кеңесі таратылды, ал HOLC тарату мақсатында Тұрғын үй және тұрғын үйді қаржыландыру агенттігінің Үй несие банкі кеңесіне берілді. 1953 жылғы 30 маусымдағы заңға сәйкес, 1954 жылғы 3 ақпанда Үй несие банкі кеңесі хатшысының бұйрығымен қызметі тоқтатылды.
HOLC was established as an emergency agency under Federal Home Loan Bank Board (FHLBB) supervision by the Home Owners' Loan Act of 1933, June 13, 1933. It was transferred with FHLBB and its components to the Federal Loan Agency by Reorganization Plan No. I of 1939, effective July 1, 1939. It was assigned with other components of abolished FHLBB to the Federal Home Loan Bank Administration (FHLBA), National Housing Agency, by EO 9070, February 24, 1942. Its board of directors was abolished by Reorganization Plan No. 3 of 1947, effective July 27, 1947, and HOLC was assigned, for purposes of liquidation, to the Home Loan Bank Board within the Housing and Home Finance Agency. It was terminated by order of Home Loan Bank Board Secretary, effective February 3, 1954, pursuant to an act of June 30, 1953 .
Операциялар
HOLC облигациялар шығарды, содан кейін облигацияларды несие берушілерден ипотекалық несиелерді сатып алу үшін пайдаланды. Сатылып алынған несиелер «өздерінің кінәсінен туындамаған» жағдайда ипотекалық несиелерін төлеуде қиындыққа тап болған үй иелеріне берілді. HOLC қарыз алушыларға несиелерді қайта қаржыландырды. Көптеген несие берушілер несиелерді сатудан пайда тапты, себебі HOLC қарыз алушыға тиіс негізгі сома, несие бойынша төленбеген сыйақы, сондай-ақ несие беруші мүлікке төлеген салықтардың қосындысына тең облигациялар ұсынды. Бұл сома қарыз алушыға қайта қаржыландырылған несие сомасына сай келді. Қарыз алушы да пайда тапты, өйткені оған ұзақ мерзімге және төмен пайыздық ставкамен несие ұсынылды. Негізгі қарыз сомасын азайту сирек болды.
The HOLC issued bonds and then used the bonds to purchase mortgage loans from lenders. The loans purchased were for homeowners who were having problems making the payments on their mortgage loans "through no fault of their own". The HOLC refinanced the loans for the borrowers. Many of the lenders gained from selling the loans because the HOLC bought the loans by offering a value of bonds equal to the amount of principal owed by the borrower, plus unpaid interest on the loan, plus taxes that the lender paid on the property. This value of the loan was the amount of the loan that was refinanced for the borrower. The borrower gained because they were offered a loan with a longer time frame at a lower interest rate. It was rare to reduce the amount of principal owed.
Қарыздарды өтеу және ипотекалық полистер
1933-1935 жылдар аралығында HOLC бір миллионнан астам несие берді. Осы кезде ол жаңа несиелер беруді тоқтатты және несиелерді қайтаруға көшті. HOLC қайта қаржыландырған несие алушылар несие төлемдерін және мүлік салығын екі жылдан астам кешіктірген. HOLC ақырында қайта қаржыландырылған несиелердің 20 пайызын сот арқылы өндіріп алды. Ол қарыз алушы несие төлемін бір жылдан астам тоқтатып қойғаннан кейін ғана сот арқылы өндіріп алуға тырысты. Сот арқылы өндіріп алғанда, HOLC әдетте үйді жөндеу жұмыстарын жүргізді. Көп жағдайда ол үйді қайта сатуға дейін жалға берді. HOLC тұрғын үй бағасына кері әсер тигізбеу үшін үйлерді тез арада көптеп сатудан сақтанды. 800 мыңнан астам адам HOLC несиелерін өтеді, олардың көпшілігі уақытында төледі. HOLC 1951 жылы ресми түрде жұмысын тоқтатты, оның барлық қалған активтері жеке несие берушілерге сатылды. HOLC тек 20 000 доллардан кем бағадағы шаруашылық емес үйлерге қатысты. HOLC сонымен қатар ипотекалық несие берушілерге проблемалық несиелерді қайта қаржыландыру және мекемелердің ақша айналымын арттыру арқылы көмектесті. 1951 жылы соңғы активтері сатылғанда, HOLC шағын пайда тапты.
Between 1933 and 1935, the HOLC made slightly more than one million loans. At that point it stopped making new loans and then focused on the repayments of the loans. The typical borrower whose loan was refinanced by the HOLC was more than 2 years behind on payments of the loan and more than 2 years behind on making tax payments on the property. The HOLC eventually foreclosed on 20 percent of the loans that it refinanced. It tended to wait until the borrower had failed to make payments on the loan for more than a year before it foreclosed on the loan. When the HOLC foreclosed, it typically refurbished the home. In many cases it rented out the home until it could be resold. The HOLC tried to avoid selling too many homes quickly to avoid having negative effects on housing prices. Ultimately, more than 800,000 people repaid their HOLC loans, and many repaid them on time. HOLC officially ceased operations in 1951, when its last assets were sold to private lenders. HOLC was only applicable to nonfarm homes, worth less than $20,000. HOLC also assisted mortgage lenders by refinancing problematic loans and increasing the institutions' liquidity. When its last assets were sold in 1951, HOLC turned a small profit.
Қызыл сызық
HOLC жиі ипотекалық лизингтің бастауышы ретінде аталады. 1930 жылдары несиелік қабілеттілікті бағалау үшін жасалған HOLC карталары ипотекалық қауіпсіздік тәуекелі бойынша түстермен кодталған, афроамерикалықтар көп тұратын аймақтар көбінесе "қауіпті" деп белгіленген қызыл түспен көрсетілуі мүмкін еді. Бұл карталар HOLC-тің 1935 жылдың соңынан 1940 жылға дейін жалғасқан Қалалық зерттеу жобасының бөлігі ретінде жасалды. Әзілге орай, HOLC өзінің карталарын жасауды бастамас бұрын, алғашқы "құтқару" кезеңінде афроамерикалық үй иелеріне қайта қаржыландыру несиелерін берген. HOLC бағалау парақтарында және HOLC жасаған Тұрғын үй қауіпсіздігі карталарында кездесетін нәсілшіл көзқарастар мен тіл ХХ ғасырда американдық тұрғын үйді бөлуге көмектескен жылжымайтын мүлік практикаларына федералдық қолдау көрсетті. HOLC карталарында көрсетілгендей, қызыл сызықтардың салдары бүгінге дейін сақталып келеді. 2018 жылы жарияланған зерттеуде HOLC жоғары тәуекел немесе "қауіпті" деп бағалаған аудандардың 74 пайызы қазіргі кезде төмен және орташа табысты аудандар болып табылады, ал "қауіпті" деп бағаланған аудандардың 64 пайызы бүгінде азшылықтар тұратын аудандар болып табылады. "Бұл жерлердің кейбірі өткенге қамалғандай, көршілес аудандарды кедейлікпен шектеп отырған сияқты", - деді тұтынушылардың мүддесін қорғаушы NCRC ұйымының зерттеулер жөніндегі директоры Джейсон Ричардсон. 2020 жылы American Sociological Review журналында жарияланған зерттеуде HOLC нәсілдік тұрғын үй бөлінісінің айтарлықтай және тұрақты өсуіне себепкер болғаны анықталды. 1930 жылдары HOLC аудандарды бағалауы ондаған жылдар өткеннен кейін осы аудандардағы "денсаулық, жұмыспен қамту, білім беру және табыс көрсеткіштерімен" байланысты. HOLC құжаттары 1980 жылдары қайта жарияланғаннан бері HOLC және оның карталарының қызыл сызықтардағы нақты рөлі туралы көп пікірталас болды: тіпті аудандардың бағалауы нәсілге және жалғасып жатқан айырмашылықтарға сәйкес келсе де, HOLC-тің қаншалықты әсер еткені әлі де белгісіз. Экономикалық тарихшы Прайс В. Фишбек пен үш автордың 2021 жылы жариялаған мақаласына сәйкес, HOLC-ге тағылған айып негіссіз. "Бастапқы кезеңде" афроамерикалықтарға бірнеше несие беріп, кейін қызыл сызықтарды дамытудың негізгі жақтаушысы болғаннан гөрі, HOLC афроамерикалық үй иелерінің үлесіне пропорционалды түрде ипотекалық несиелерді қайта қаржыландырды. Несиелер схемасы "қызыл сызықтар" карталарымен тікелей байланысты емес, себебі карталарды жасау бағдарламасы HOLC қайта қаржыландыру келісімдерінің 90 пайызы жасалғаннан кейін ғана басталды. Алайда, HOLC өз карталарын басқа ірі "Жаңа келісім" тұрғын үй бағдарламасы – Федералдық тұрғын үй басқармасымен бөлісті. Бірақ FHA-ның өзінде қалалық аудандарды жүйелі түрде бағалаудың кемсітуші бағдарламасы болды және HOLC өзінің карталары үшін FHA-ның кемсітуші нұсқауларын қолданды. Жеке несие берушілерге келсек, Кеннет Т. Джексонның олар HOLC карталарына сүйеніп, өздерінің кемсітушілік әрекеттерін жүзеге асырғаны туралы мәлімдемесі көпшілікке мәлім болғанымен, жеке несие берушілердің карталарға қолжетімділігі туралы нақты дәлелдер жоқ.
HOLC is often cited as the originator of mortgage redlining. HOLC maps generated during the 1930s to assess credit worthiness were color coded by mortgage security risk, with majority African American areas disproportionately likely to be marked in red indicating designation as "hazardous." These maps were made as part of HOLC's City Survey project that ran from late 1935 until 1940. Perhaps ironically, HOLC had issued refinancing loans to African American homeowners in its initial "rescue" phase before it started making its redlining maps. The racist attitudes and language found in HOLC appraisal sheets and Residential Security Maps created by the HOLC gave federal support to real estate practices that helped segregate American housing throughout the 20th century. The effects of redlining, as noted in HOLC maps, endures to the present time. A study released in 2018 found that 74 percent of neighborhoods that HOLC graded as high risk or "hazardous" are low to moderate income neighborhoods today, while 64 percent of the neighborhoods graded "hazardous" are minority neighborhoods today. "It's as if some of these places have been trapped in the past, locking neighborhoods into concentrated poverty," said Jason Richardson, director of research at the NCRC, a consumer advocacy group. A 2020 study in the American Sociological Review found that HOLC led to substantial and persistent increases in racial residential segregation. HOLC's evaluation of neighborhoods in the 1930s correlates with "health, employment, education, and income measures" in these same neighborhoods decades later. Since the rediscovery of HOLC documents in the 1980s, there has been considerable debate about the exact role of HOLC and its maps in redlining: even as the neighborhood evaluations largely align with race and with ongoing disparities, it is unclear exactly how much of an effect HOLC itself had. According to a paper by economic historian Price V. Fishback and three co authors, issued in 2021, the blame placed on HOLC is misplaced. Far from "ironically" issuing a few loans to African Americans in an "initial phase" and then becoming a major promoter of redlining, HOLC actually refinanced mortgage loans for African Americans in near proportion to the share of African American homeowners. The pattern of loans had basically no relationship to the "redlining" maps because the program to create the maps did not even begin until after 90% of HOLC refinancing agreements had already been concluded. However, the HOLC shared their maps with the other major New Deal housing program, the Federal Housing Administration. But, the FHA already had its own discriminatory program of systematically rating urban neighborhoods and the HOLC used the FHA's discriminatory guidelines for its maps. As for private lenders, though Kenneth T. Jackson's claim that they relied on the HOLC's maps to implement their own discriminatory practices has been widely repeated, the evidence is weak that private lenders had access to the maps.