Нью-Йорктегі "Ерінген қалампыр" ғимараты

Кіріспе

Манхэттендегі кеңсе ғимараты, Нью-Йорк.

«Ерін қалпы» ғимараты, сондай-ақ 885 Үшінші даңғыл және 53-ші көшедегі ғимарат деп те аталады, Нью-Йорк қаласының Манхэттен ауданындағы Үшінші даңғылда 53-ші және 54-ші көшелер арасында орналасқан, биіктігі 453 фут (138 м) кеңсе ғимараты. 1986 жылы салынған бұл ғимарат 34 қабаттан тұрады. Ғимаратты Джон Бурги мен Филип Джонсон Хайнс Интеррестс үшін жобалаған, және бұл Джеральд Д. Хайнстың Нью-Йорктегі алғашқы жобасы болды. Ғимараттың лақап аты оның пішіні мен түсіне байланысты, ол эриндердің құтысына ұқсайды. Ғимараттың пішіні дерлік эллипстік, 19-шы және 27-ші қабаттарда сыртқа қарай жылжыған қабаттар бар, сондай-ақ екі қабатты граниттен жасалған пентхаус та бар. Құрылысы шын мәнінде көпбұрышты; базасы да, жылжыған бөліктері де жүзден астам жағы бар. Ғимараттың негізі екі қабатты биіктіктегі бағаналарға орнатылған, ал қасбеті қызыл Император гранитінен және тот баспайтын болаттан жасалған. Ғимараттың солтүстік-шығыс жағында тоғыз қабатты тікбұрышты қосымша ғимарат орналасқан. Ғимаратта жалға берілетін кеңістік бар, оның бір бөлігі Лексингтон авеню / 51-ші көше станциясын жақсарту үшін салынған. Ғимаратты солтүстік желдерінен қорғау үшін құрылыс инженері Ирвин Кантор құбырлы тірек жүйесін және ғимараттың жоғарғы құрылысының орталық бөлігін жобалаған. 1981 жылы Хайнс Интеррестс Citigroup-тен бұл жерді сатып алып, Burgee және Johnson компанияларын сайт үшін эллипстік кеңсе ғимаратын жобалауға шақырған. Құрылыс 1984 жылдың мамыр айында басталды және екі жылдан кейін аяқталды. Ғимараттың алғашқы жылдарында кеңсе кеңістігі көбінесе пайдалы болды. 2004 жылы Хайнс ғимаратты Tishman Speyer компаниясына сатты, ол кейіннен Prudential Real Estate Investors компаниясына үлесінің бір бөлігін қайта сатты. 2007 жылы Metropolitan 885 Third Avenue LLC күрделі қаржылық келісім бойынша ғимаратты сатып алды, онда жер SL Green компаниясына бөлек сатылды. 2010 жылы Metropolitan банкротқа ұшырағаннан кейін Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima және Marciano Investment Group меншік құқығын алды. Ceruzzi Properties және SMI USA 2015 жылы жерді сатып алды, ал SL Green 2021 жылы ғимаратты иеленді.

The Lipstick Building, also known as 885 Third Avenue and 53rd at Third, is a 453 feet (138 m) office building at Third Avenue between 53rd Street and 54th Street in the Midtown Manhattan neighborhood of New York City. It was completed in 1986 and has 34 floors. The building was designed by John Burgee and Philip Johnson for Hines Interests and was developer Gerald D. Hines's first project in New York City. The building's nickname is derived from its shape and color, which resembles a tube of lipstick. The building has a nearly elliptical massing, with setbacks above the 19th and 27th stories, as well as a two story granite penthouse. The structure is actually polygonal; both the base and the setback sections have over a hundred sides. The building stands on double height columns at the base, and the facade is made of red Imperial granite and stainless steel. On the northeast side of the building is a nine story tall rectangular annex. The building has of rentable space, some of which was built in exchange for improvements to the Lexington Avenue/51st Street station. To brace the building against winds from the north, structural engineer Irwin Cantor designed a tube support system and a central core for the building's superstructure. Hines Interests bought the site from Citigroup in 1981 and hired Burgee and Johnson to design an elliptical office building for the site. Construction started in May 1984 and the building was completed two years later. In the first several years of the building's history, the office space was generally profitable. Hines sold the building in 2004 to Tishman Speyer, which resold a partial stake to Prudential Real Estate Investors. Metropolitan 885 Third Avenue LLC then acquired the building in 2007 under a complex financing agreement in which the underlying land was sold separately to SL Green. After Metropolitan went bankrupt in 2010, Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima and Marciano Investment Group assumed ownership. Ceruzzi Properties and SMI USA acquired the land in 2015, and SL Green took over the building in 2021.

Сайт

Липстик ғимараты Нью-Йорк қаласының Манхэттен ауданындағы Үшінші авенюдің 885 нөмірінде орналасқан. Жақын жердегі ғимараттар: оңтүстік-батысқа қарай 599 Лексингтон авенюі, батысқа қарай 601 Лексингтон авенюідегі Ситигруп орталығы және солтүстікке қарай екі блокқа қарай 919 Үшінші авеню. Кіреберіс ғимаратты салушыға 7 миллион долларға түсті және ғимараттағы кеңістікті арттыру мақсатында салынды. Әдеттегі аймақтарға бөлу ережелері бойынша, мұнара орналасқан жердегі кез келген ғимараттың максималды қабаттар ауданының қатынасы (FAR) 15 болды. Салушылар метро кіреберісін жақсартқаны үшін 20 пайыздық бонус алды, бұл FAR-ды 18-ге жеткізді. Кіреберіс баспалдақтан және эскалатордан тұрады. 885 Үшінші авенюдің салынуына дейін бұл жерде төмен қабатты ғимараттар болған. 601 Лексингтон авенюінің батысында орналасқан Citicorp компаниясы 1980 жылдың ортасында бұл жерді 7,2 миллион доллардан астамға сатып алды. Citicorp компаниясы бастапқыда сол жерде тұрғын үй салуды жоспарлаған. Бір жыл ішінде банк жылжымайтын мүліктің құнының өсуіне байланысты жерді сатуға шешім қабылдады.

Сәулет

Үшінші даңғылдың 885-ші үйіндегі "Ерін қызыл" ғимаратын Филип Джонсон мен Джон Берджи құрылысшы Жеральд Д. Хайнз үшін жобалаған. Ғимараттың құрылыс инженері Ирвин Кантор, механикалық инженер Cosentini Associates, ландшафт сәулетшілері Zion and Breen Associates және жарықтандыру консультанты Клод Энгл де ғимаратты дамытуға қатысты. Оның биіктігі 34 қабатты, ал шатырының биіктігі 138 метрді құрайды. Бұл Нью-Йорктегі бірнеше ғимараттың бірі, олар сыртқы түріне байланысты лақап аттарымен белгілі. 2020 жылдан бастап, заңдық ережелерге байланысты ғимарат пен оның астындағы жердің иелері бөлек, ал жердің өзі екі меншік бөліміне бөлінген. Үшінші даңғылдағы жер учаскесі, жалпы аумақтың шамамен 21 пайызын құрайды, ол жауапкершілігі шектеулі компанияға тиесілі және қалған аумақтың иесі SL Green компаниясына жалға берілген. Бұл ғимараттың пішіні ескі ғимараттардың әдетте тікбұрышты формада болатындығынан өзгеше. Эллипстік пішін 53-ші және 54-ші көшелердегі жаяу жүргіншілерге бұрыштардан кесіп өтуге мүмкіндік береді, сонымен қатар ғимаратқа көбірек жарық пен ауа кіруіне жағдай жасайды. Бурги бұл дизайн "Үшінші даңғылдың қарапайымдылығында есте қаларлық нысан" жасайтынын айтты, ал Джонсон пішіннің "ерекше Үшінші даңғылға, бірақ Парк даңғылына сай емес" екенін мәлімдеді. Ғимараттың төменгі қабатында мейрамхана орналасқан. Бағандардың жоғарғы бөлігінде болаттан жасалған ленталар бар. Жер учаскесінде аймақтарға бөлу бонустарысыз 500,000 шаршы фут пайдалы еден аумағын орналастыруға болады, бірақ Hines Interests іргелес метро кіреберісін жақсарту үшін қосымша аумақ алуға рұқсат алды. Лифттер ғимараттың шығыс (артындағы) жағына орналасқан, бұл мұнараның қалған бөлігінің кері қарай көтерілуіне мүмкіндік береді. Орталық бөлігінде лифттер мен төтенше жағдайларға арналған баспалдақтар орналасқан. Сәуір айында Бурги мен Джонсон осы жерде эллипстік ғимараттың жобаларын ұсынды, бірақ құрылыс бірнеше жылдан кейін басталмады, себебі қолданыстағы жалға алушылардың келісімшарттары әлі аяқталған жоқ. Hines компаниясының Нью-Йорк кеңсесін басқарған Кеннет Хаббард, эллипстік пішіннің дизайнның жалғыз нақтылығы екенін айтты. Hines Interests бұл жерде тұратын Пол Брайнды көшіру үшін 1 миллион доллар төледі, ол пәтер үшін айына 90,14 доллар төлеп, көшіп кетпеуге келісім бермеген. Hines Interests 1984 жылдың мамырында мұнараның құрылысын бастады, бірақ әлі жалға алушылар болмады; бұл компанияның әдеттегі тәсілінен өзгеше, ол құрылысты бастамас бұрын ірі жалға алушымен келісімге келген. Ол кезде компания EF Hutton үшін 40 West 53rd Street мекенжайында кеңсе ғимаратын салған, және Hines Interests екі жобаны "бірдей міндеттеме ретінде" қарастырды. Құрылыс кезінде ғимараттың биіктігі әлі де белгісіз болды, өйткені Hines Interests және оның серіктесі Sterling Equities ғимараттың қабат ауданының коэффициентін 20 пайызға арттыруды қалады. Бұл құрылысшыларға жаңа жалға алушыларды тарту үшін Hines Interests жақын маңдағы Seagram ғимаратының 31-ші қабатында маркетингтік орталық ашты, онда компания 40 West 53rd Street және 885 Third Avenue ғимараттарының макеттерін көрсетті. Құрылысшылар бұл орын үшін жалдау ақысын белгілеуді жоспарлады. Жалға алушылар өзгертілген таза жалдау шартына сәйкес төлем жасады, бірақ Hines Interests салықтар, коммуналдық төлемдер және пайдалану шығындары үшін артық төленген соманы қайтарды.

The Lipstick Building at 885 Third Avenue was designed by Philip Johnson and John Burgee for developer Gerald D. Hines. Structural engineer Irwin Cantor, mechanical engineer Cosentini Associates, landscape architects Zion and Breen Associates, and lighting consultant Claude Engle were also involved in the building's development. It is 34 stories tall and measures 453 feet (138 m) to its roof. It is one of several buildings in New York City that were nicknamed based on their appearance. As of 2020, due to a legal technicality, the building and the underlying land have separate owners, and the land itself is divided into two ownership sections. A plot on Third Avenue, covering about 21 percent of the site, is owned by a limited liability corporation and leased to SL Green, the owner of the rest of the site. The massing contrasted with those of older buildings, which were typically designed with rectangular forms. The elliptical shape allows pedestrians on 53rd and 54th Street to cut across the corners, and it permits additional light and air into the building. Burgee said the design created "a memorable landmark along the blandness of Third Avenue", while Johnson said the shape was "appropriate for quirky Third Avenue but not for the more serious Park Avenue". the base of which contains a restaurant space. The tops of the columns contain steel bands. The site could accommodate 500,000 square feet of usable floor area without any zoning bonuses, but Hines Interests was allowed to add in exchange for improvements to the adjacent subway entrance. The elevators are placed on the east (rear) side of the building, allowing the rest of the tower to rise with setbacks. The central core contains the elevators and emergency staircases. The site could be developed with an office building of up to That April, Burgee and Johnson presented designs for an elliptical building on the site, but construction was not projected to begin for several years, since existing tenants' leases had yet to expire. Kenneth Hubbard, who led Hines's New York City office, said the elliptical massing was the only certainty in the design. Hines Interests paid $1 million to relocate one resident on the site, Paul Brine, who was paying $90.14 a month for an apartment on the site and had refused to relocate. Hines Interests broke ground for the tower in May 1984, even though there still were no tenants; this contrasted with the firm's typical approach, where it signed a major tenant before starting construction. At the time, it was erecting an office building for EF Hutton at 40 West 53rd Street, and Hines Interests saw the two projects "as a similar commitment". There was still uncertainty over the building's height as the foundation was being built, as Hines Interests and its partner Sterling Equities wanted to increase the building's floor area ratio by 20 percent in exchange for improving the adjacent subway stations. This would allow the developers to add , for a maximum area of To attract tenants, Hines Interests opened a marketing center on the 31st floor of the nearby Seagram Building, where the firm exhibited scale models of 40 West 53rd Street and 885 Third Avenue. The developers predicted that they could charge for the space. Tenants paid a modified net lease, but Hines Interests refunded any overpayments for taxes, utility costs, and operating costs.

Хинс операциясы

Ғимарат 1986 жылы құрылысын аяқтады. Брокерлік фирма Бернард Л. Мэдофф Инвестициялық Бағалы қағаздар; және Натан Каммингс қоры. Джон Бурги мен Филип Джонсон өз фирмаларының сәулет бюроларын мұнараға көшірді, бұл Hines компаниясының қызметкерлері үшін "құдіретті мақұлдау" саналды. Жыл соңына қарай ғимараттың үштен екі бөлігі толтырылды. Офистік кеңістікке деген сұраныстың төмендеуіне байланысты, Hines Interests енді бірнеше ірі арендаторларға орын жалдауды күтпеді. 1987 жылы ғимараттың 54-ші көшесінде Toscana Ristorante атты итальяндық мейрамхана ашылды, ал 1999 жылы 53-ші көшесінде кафе ашылды. 1990-жылдардың басында Джонсон ғимарат туралы: "Егер сіз 'қоңыр ерінді ғимаратта' жұмыс істейтініңізді айтсаңыз, адамдар сіздің қайда екеніңізді бірден біледі" деді. Келесі жылы Toscana Ristorante мейрамханасы Дэвид Роквелл мен Джей Хаверсон жобалаған Vong атты мейрамханамен ауыстырылды. 2000-жылдардың басында кеңсе арендаторларының арасында Бингхам МакКатчен заң фирмасы, Latham & Watkins заң фирмасы, Unisys компьютерлік компаниясы және Morgan Stanley қаржы компаниясы болды.

2000 жылдар

2004 жылдың қаңтар айында Tishman Speyer ғимаратты сатып алу туралы келісімшартқа қол қойды. Сол кезде Нью-Йорктегі үй иелері жалдау бағасының өсуін күтіп, үйлерді сатып алып жатқан. Кейін сол жылы Hines Interests ғимаратты Tishman Speyer компаниясына 235 миллион долларға сатты. Prudential Real Estate Investors басқаратын TMW Property Funds қоры 2005 жылдың ортасында Tishman Speyer компаниясынан ғимараттың 49 пайызын 164 миллион долларға сатып алды. Сату барысында ғимараттың құны 335 миллион долларға бағаланды. Prudential бұл ғимаратты сатуға ниеттенді, ал жылжымайтын мүлік сарапшылары мүлікті 500 миллион доллардан астамға сатуға болатынын болжады. 2007 жылдың шілдесінде ғимарат 648,5 миллион долларға сатылды және келесі айда сатып алу аяқталды. Сатудан кейін Израильдің Tao Tsuot және Financial Levers компаниялары бірлесіп ғимараттың 70 пайызына ие болды. Қалған үлесі Metropolitan Real Estate Investments, Marciano Investment Group және үшінші инвесторға тиесілі болды. Сату шартында меншік иелеріне 2020 жылы немесе одан кейін жерді сатып алу опциясы берілді. Сол келісімнің аясында SL Green жердің 79 пайызына сыйақылы иелік құқығын, ал қалған 21 пайызына жалға алу құқығын 317 миллион долларға алды. SL Green сыйақылы иелік құқығы мен жалға алу құқығының 55 пайызына ие болды, ал оның серіктесі Gramercy Capital Corp. қалған 45 пайызын иеленді. Ғимараттың иелері сондай-ақ Royal Bank of Canada (RBC) банкінен 210 миллион долларлық бірінші ипотекалық несие алды. Жерді сатып алу, бірінші ипотекалық несие және артықшылықты капитал несиесінің жалпы сомасы 587 миллион долларды құрады. Көбінесе кеңістік Latham & Watkins компаниясына ұзақ мерзімге жалға берілгенімен, жаңа иелер қалған кеңістіктің, шағын жалға алушылармен толғанылған, жоғары бағамен жалға беріле алатынына сенімді болды. 2013 жылға дейін ғимараттың 42 пайызы жалға берілуге тиіс еді. Ол кезде ғимараттың 97 пайызы толтырылған, тек аздаған бос орын қалған. Ғимараттың үштен екі бөлігін бір ғана жалға алушы – Latham & Watkins иеленді. 2008 жылы төрағасы Берни Мэдофф 65 миллиард долларлық Понци схемасын жүргізгені анықталғаннан кейін Bernard L. Madoff Investment Securities компаниясы үш қабатты алып жабылды. Кейіннен Федералдық тергеу бюросы Мэдоффқа қарсы алаяқтық қылмыстық істі тергеген кезде кеңістіктің бір бөлігін иеленді. Бұл 2007–2008 жылдардағы қаржы дағдарысынан туындаған бос орындардың өсуіне де байланысты болды. 2009 жылдың соңында Wolfgang's Steakhouse ғимараттағы Vong's бұрынғы кеңістігін иеленді. Аргентиналық Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRSA) тобы мен Marciano Investment Group компаниясы ғимараттың басым үлесін 395 миллион долларға бағаланған келісім арқылы сатып алды. 2011 жылы бос кеңселердің бірі көркемөнер көрмесі үшін пайдаланылды. 2010 жылы ғимараттың вестибюлінде кафе ашылды, ол 2014 жылы шеф-аспаз Чарли Палмер басқаратын Crimson & Rye мейрамханасымен ауыстырылды. Жалға алушыларды тарту үшін IRSA және Marciano архитектуралық фирма Gensler компаниясын кеңсе кеңістігін қайта жобалауға тартысты. Ғимаратты басқарушы агент Herald Square Properties 2014 жылы ғимаратта толық қабаттарға сұраныс бар екенін хабарлады. SL Green 2015 жылдың қазан айында Ceruzzi Properties және SMI USA компанияларына жерді жалға алу құқығының бақылау үлесін 453 миллион долларға сатты. Сату SL Green компаниясының 11 Madison Avenue сатып алуына көмектесті және келесі ақпанда аяқталды. Ceruzzi жерді IRSA-ға жалға берді және 2017 жылы Credit Suisse банкінен төрт жылдық 272 миллион долларлық несие алды. Ғимаратқа хедж-фонд Alden Global Capital және заң фирмасы Noerr сияқты жаңа жалға алушылар келді. Бұл 885 Third Avenue кеңсесінің көп бөлігінің босатылуына себеп болды. Аргентина экономикасының әлсіреуіне байланысты IRSA және Marciano 2019 жылы 885 Third Avenue жерін сатып алу опциясын пайдаланбауды шешті. Оның орнына Ceruzzi сол жылы жерді сатуға шығарды, оны SL Green 2021 жылдың наурызында сатып алды. Кейін сол жылы SL Green Twitter желісінде вестибюльді жаңартатынын хабарлады және 2022 жылдың басында ғимараттағы кеңістікті жалға беруді бастады. 2022 жылдың қыркүйегінде Memorial Sloan Kettering Cancer Center SL Green компаниясына ғимараттың шамамен үштен екі бөлігі үшін 300 миллион доллар төледі.

In January 2004, Tishman Speyer signed a contract to purchase the building. By then, landlords in New York City were buying up buildings in anticipation of rising rental rates. Later that year, Hines Interests sold the building to Tishman Speyer for $235 million. TMW Property Funds, a fund managed by Prudential Real Estate Investors, bought a 49 percent interest in the building from Tishman Speyer in mid 2005 for $164 million. The sale valued the building at $335 million. Prudential had wanted to sell the building, and real estate experts predicted the property could be sold for over $500 million. bought the building in July 2007 for $648.5 million, finalizing their purchase the next month. Following the sale, Israeli companies Tao Tsuot and Financial Levers collectively owned a 70 percent stake in the building. The remainder was owned by Metropolitan Real Estate Investments, Marciano Investment Group, and a third investor. The sale included an option for the owners to acquire the underlying land in 2020 or later. As part of the same deal, SL Green acquired a fee interest for 79 percent of the underlying land, as well as a leasehold for the remaining 21 percent of the site, for $317 million. SL Green owned 55 percent of the fee interest and leasehold, while its partner Gramercy Capital Corp. owned the remaining 45 percent. The building's owners also acquired a $210 million first mortgage loan from the Royal Bank of Canada (RBC), The site acquisition, first mortgage loan, and preferred equity loan amounted to $587 million in financing. Although the majority of the space was already under long term lease to Latham & Watkins, the new owners expressed confidence that the remaining space, which was occupied by a variety of small tenants, could be rented out at high rates. About 42 percent of the building's space was to become available for lease through 2013. At the time, the building was 97 percent occupied, with only of vacant space available. Around two thirds of the building was occupied by just one tenant, Latham & Watkins. Bernard L. Madoff Investment Securities, which occupied three stories, folded in 2008 after its chairman Bernie Madoff was found to have operated a $65 billion Ponzi scheme. Afterward, the Federal Bureau of Investigation took over part of Madoff's space while it was investigating charges of fraud against Madoff. but also because of increased vacancy rates caused by the financial crisis of 2007–2008. Wolfgang's Steakhouse took over Vong's former space in the building in late 2009. Argentine group Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRSA) and the Marciano Investment Group acquired majority ownership of the building in a deal that valued the building at $395 million. Some vacant office space was used for an art show in 2011, A cafe opened within the building's lobby in 2010; it was replaced in 2014 by the Crimson & Rye restaurant, operated by chef Charlie Palmer. To attract tenants, IRSA and Marciano hired architectural firm Gensler to redesign some of the office space. Herald Square Properties, the building's managing agent, reported in 2014 that there was demand for full stories within the building. SL Green sold a controlling stake in the ground lease to Ceruzzi Properties and SMI USA for $453 million in October 2015. The sale, which helped fund SL Green's purchase of 11 Madison Avenue, was finalized the next February. Ceruzzi leased the land back to IRSA and obtained a $272 million, four year loan from Credit Suisse in 2017. The building continued to attract tenants such as hedge fund Alden Global Capital and law firm Noerr. vacating a majority of 885 Third Avenue's office space. Amid a weakening Argentine economy, IRSA and Marciano opted not to exercise their option to buy the land under 885 Third Avenue in 2019. Instead, Ceruzzi placed the land for sale the same year. which SL Green acquired in March 2021. Later that year, SL Green announced on Twitter that it would renovate the lobby; the firm had begun leasing out space in the building by early 2022. In September 2022, Memorial Sloan Kettering Cancer Center paid SL Green $300 million for , about two thirds of the building's space.

Әсері

Newsday 885 Third Avenue-ді Джонсонның «жанама тәсілінің» мысалы ретінде келтірді, 1986 жылы PBS телеканалының American Masters бағдарламасындағы сұхбатына сілтеме жасап, онда Джонсон сәулетке қатысты көзқарасын былай сипаттады: «Кейде әлеммен жанасу керек, әйтпесе адам ақылдан адасады». Винсент Скалли The New York Times Magazine журналында ғимараттың «Хьюстон стиліндегі ерекшелігі» бар екенін жазды, бұл Оңтүстік-Батысқа құрмет көрсетуі немесе Үшінші даңғылдың «шекаралық көше» репутациясын білдіруі мүмкін. The New York Times газеті 1990 жылдардың соңында қайта жаңартылған 666 Fifth Avenue ғимаратының вестибюлін 885 Third Avenue ғимаратының дизайнымен салыстырды. 2012 жылы New York Daily News газетінде бұл ғимарат «тек қызықты ғана емес, модернистік сәулеттің тамаша үлгісі» екені жазылды. Картер Уайзман Джонсонды «ең жоғары бағаланған сәулетші» деп сынаған American Heritage журналындағы мақаласында ғимаратты «керемет абсурд» деп сипаттады. Майкл Соркин дизайнды сынға алып былай деді: «Пішін тұрғысынан ғимарат жақсы, жақсы пішінделген және ерекше. Бірақ жобаның мәні егжей-тегжейлі бөліктерінде жоғалып кетеді». Эрик Нэш 2005 жылы «үзіліс әр деңгейде байқалады» деп жазды, ғимараттың негізіндегі бағаналарынан бастап ішкі құрылымына дейін.