Липстик-билдинг: знаменитый небоскрёб Манхэттена

Введение

Офисное здание на Манхэттене, Нью-Йорк

Здание "Липстик", также известное как 885 Third Avenue и 53rd at Third, – это офисное здание высотой 453 фута (138 м), расположенное на Третьей авеню между 53-й и 54-й улицами в районе Мидтаун Манхэттен, Нью-Йорк. Оно было завершено в 1986 году и имеет 34 этажа. Здание было спроектировано Джоном Бёрджи и Филипом Джонсоном для Hines Interests и стало первым проектом девелопера Джеральда Д. Хайнса в Нью-Йорке. Свое прозвище здание получило из-за своей формы и цвета, напоминающих тюбик помады. Здание имеет почти эллиптичный объем, с отступами над 19-м и 27-м этажами, а также двухэтажный гранитный пентхаус. Фактически, структура является многоугольной: как основание, так и секции с отступами имеют более ста сторон. Здание стоит на колоннах двойной высоты у основания, а фасад выполнен из красного императорского гранита и нержавеющей стали. На северо-восточной стороне здания находится девятиэтажное прямоугольное пристроение. В здании имеется площадь для сдачи в аренду, часть которой была построена в обмен на улучшения станции Lexington Avenue/51st Street. Чтобы укрепить здание против ветров с севера, конструктор Ирвин Кантор разработал систему трубчатой поддержки и центральное ядро для надстройки здания. Hines Interests приобрели участок у Citigroup в 1981 году и наняли Бёрджи и Джонсона для проектирования эллиптичного офисного здания на этом участке. Строительство началось в мае 1984 года, а завершено оно было два года спустя. В первые несколько лет существования здания офисные помещения в целом были прибыльными. Хайнс продал здание в 2004 году компании Tishman Speyer, которая перепродала частичную долю Prudential Real Estate Investors. Metropolitan 885 Third Avenue LLC приобрела здание в 2007 году в рамках сложной схемы финансирования, при которой земельный участок был продан отдельно компании SL Green. После банкротства Metropolitan в 2010 году, Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima и Marciano Investment Group взяли на себя право собственности. Ceruzzi Properties и SMI USA приобрели земельный участок в 2015 году, а SL Green взяла здание под контроль в 2021 году.

The Lipstick Building, also known as 885 Third Avenue and 53rd at Third, is a 453 feet (138 m) office building at Third Avenue between 53rd Street and 54th Street in the Midtown Manhattan neighborhood of New York City. It was completed in 1986 and has 34 floors. The building was designed by John Burgee and Philip Johnson for Hines Interests and was developer Gerald D. Hines's first project in New York City. The building's nickname is derived from its shape and color, which resembles a tube of lipstick. The building has a nearly elliptical massing, with setbacks above the 19th and 27th stories, as well as a two story granite penthouse. The structure is actually polygonal; both the base and the setback sections have over a hundred sides. The building stands on double height columns at the base, and the facade is made of red Imperial granite and stainless steel. On the northeast side of the building is a nine story tall rectangular annex. The building has of rentable space, some of which was built in exchange for improvements to the Lexington Avenue/51st Street station. To brace the building against winds from the north, structural engineer Irwin Cantor designed a tube support system and a central core for the building's superstructure. Hines Interests bought the site from Citigroup in 1981 and hired Burgee and Johnson to design an elliptical office building for the site. Construction started in May 1984 and the building was completed two years later. In the first several years of the building's history, the office space was generally profitable. Hines sold the building in 2004 to Tishman Speyer, which resold a partial stake to Prudential Real Estate Investors. Metropolitan 885 Third Avenue LLC then acquired the building in 2007 under a complex financing agreement in which the underlying land was sold separately to SL Green. After Metropolitan went bankrupt in 2010, Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima and Marciano Investment Group assumed ownership. Ceruzzi Properties and SMI USA acquired the land in 2015, and SL Green took over the building in 2021.

Сайт

Здание "Липстик" расположено по адресу 885 Третья авеню в районе Мидтаун Манхэттена, Нью-Йорк. Другие расположенные поблизости здания включают 599 Лексингтон-авеню к юго-западу, Центр Citigroup по адресу 601 Лексингтон-авеню к западу и 919 Третья авеню в двух кварталах к северу. Стоимость входа для застройщика составила 7 миллионов долларов, и он был построен для увеличения площади здания. Согласно обычным правилам зонирования, максимальный коэффициент использования площади застройки (FAR) для любого здания на этом участке составлял 15. Застройщики получили бонус в размере 20 процентов за улучшение входа в метро, что увеличило FAR до 18. Вход состоит из лестницы и эскалатора. До строительства здания по адресу 885 Третья авеню на этом месте находились малоэтажные здания. Citicorp, занимавшая 601 Лексингтон-авеню, расположенную непосредственно к западу, приобрела участок в середине 1980 года за сумму свыше 7,2 миллиона долларов. Citicorp планировала возвести там жилой комплекс. В течение года банк принял решение продать участок в связи с ростом цен на недвижимость.

Архитектура

Здание "Липстик" на 885-й Третьей авеню было спроектировано Филиппом Джонсоном и Джоном Берджи для застройщика Джеральда Д. Хайнса. В разработке здания также участвовали конструктор Ирвин Кантор, инженер-механик Cosentini Associates, ландшафтные архитекторы Zion и Breen Associates и консультант по освещению Клод Энгл. Здание имеет 34 этажа и достигает высоты 453 фута (138 метров) до крыши. Оно является одним из нескольких зданий в Нью-Йорке, получивших прозвища, основанные на их внешнем виде. По состоянию на 2020 год, из-за юридической тонкости, здание и земельный участок под ним принадлежат разным владельцам, а сам участок разделен на две зоны собственности. Участок на Третьей авеню, занимающий около 21% территории, принадлежит компании с ограниченной ответственностью и сдается в аренду SL Green, владельцу остальной части участка. Массив здания контрастировал с более старыми постройками, которые обычно проектировались в прямоугольной форме. Эллиптическая форма позволяет пешеходам на 53-й и 54-й улицах пересекать углы, а также обеспечивает дополнительное освещение и вентиляцию здания. Бурги заявил, что проект создал "запоминающийся ориентир на фоне однообразия Третьей авеню", а Джонсон отметил, что форма "подходит для эксцентричной Третьей авеню, но не для более респектабельной Парк-авеню". В основании здания располагается ресторанное помещение. На вершинах колонн установлены стальные полосы. На участке можно было разместить 500 000 квадратных футов полезной площади без каких-либо льгот по зонированию, но Hines Interests разрешили увеличить эту площадь в обмен на улучшение прилегающего входа в метро. Лифты расположены на восточной (задней) стороне здания, что позволило остальной части башни подняться с отступами. В центральном ядре находятся лифты и аварийные лестницы. В апреле того же года Бурги и Джонсон представили проекты эллиптического здания на этом участке, однако начало строительства планировалось не ранее, чем через несколько лет, поскольку сроки аренды существующих арендаторов еще не истекли. Кеннет Хаббард, возглавлявший нью-йоркский офис Hines, заявил, что эллиптичная форма была единственной определенностью в проекте. Hines Interests выплатили 1 миллион долларов за переселение одного жильца участка, Пола Брайна, который платил 90,14 доллара в месяц за квартиру и отказывался переезжать. Hines Interests приступили к строительству башни в мае 1984 года, несмотря на отсутствие арендаторов, что отличалось от обычной практики компании, заключавшей крупные сделки с арендаторами до начала строительства. В то время компания возводила офисное здание для EF Hutton на 40 West 53rd Street, и Hines Interests рассматривали оба проекта "как аналогичное обязательство". Во время строительства фундамента сохранялась неопределенность в отношении высоты здания, поскольку Hines Interests и их партнер Sterling Equities хотели увеличить коэффициент использования площади здания на 20% в обмен на улучшение прилегающих станций метро. Это позволило бы застройщикам добавить дополнительную площадь, достигнув максимальной площади. Для привлечения арендаторов Hines Interests открыли маркетинговый центр на 31-м этаже расположенного поблизости здания Seagram, где были представлены масштабные модели 40 West 53rd Street и 885 Third Avenue. Застройщики прогнозировали, что смогут взимать плату за аренду. Арендаторы платили модифицированную чистую арендную плату, но Hines Interests возмещали любые переплаты по налогам, коммунальным платежам и эксплуатационным расходам.

The Lipstick Building at 885 Third Avenue was designed by Philip Johnson and John Burgee for developer Gerald D. Hines. Structural engineer Irwin Cantor, mechanical engineer Cosentini Associates, landscape architects Zion and Breen Associates, and lighting consultant Claude Engle were also involved in the building's development. It is 34 stories tall and measures 453 feet (138 m) to its roof. It is one of several buildings in New York City that were nicknamed based on their appearance. As of 2020, due to a legal technicality, the building and the underlying land have separate owners, and the land itself is divided into two ownership sections. A plot on Third Avenue, covering about 21 percent of the site, is owned by a limited liability corporation and leased to SL Green, the owner of the rest of the site. The massing contrasted with those of older buildings, which were typically designed with rectangular forms. The elliptical shape allows pedestrians on 53rd and 54th Street to cut across the corners, and it permits additional light and air into the building. Burgee said the design created "a memorable landmark along the blandness of Third Avenue", while Johnson said the shape was "appropriate for quirky Third Avenue but not for the more serious Park Avenue". the base of which contains a restaurant space. The tops of the columns contain steel bands. The site could accommodate 500,000 square feet of usable floor area without any zoning bonuses, but Hines Interests was allowed to add in exchange for improvements to the adjacent subway entrance. The elevators are placed on the east (rear) side of the building, allowing the rest of the tower to rise with setbacks. The central core contains the elevators and emergency staircases. The site could be developed with an office building of up to That April, Burgee and Johnson presented designs for an elliptical building on the site, but construction was not projected to begin for several years, since existing tenants' leases had yet to expire. Kenneth Hubbard, who led Hines's New York City office, said the elliptical massing was the only certainty in the design. Hines Interests paid $1 million to relocate one resident on the site, Paul Brine, who was paying $90.14 a month for an apartment on the site and had refused to relocate. Hines Interests broke ground for the tower in May 1984, even though there still were no tenants; this contrasted with the firm's typical approach, where it signed a major tenant before starting construction. At the time, it was erecting an office building for EF Hutton at 40 West 53rd Street, and Hines Interests saw the two projects "as a similar commitment". There was still uncertainty over the building's height as the foundation was being built, as Hines Interests and its partner Sterling Equities wanted to increase the building's floor area ratio by 20 percent in exchange for improving the adjacent subway stations. This would allow the developers to add , for a maximum area of To attract tenants, Hines Interests opened a marketing center on the 31st floor of the nearby Seagram Building, where the firm exhibited scale models of 40 West 53rd Street and 885 Third Avenue. The developers predicted that they could charge for the space. Tenants paid a modified net lease, but Hines Interests refunded any overpayments for taxes, utility costs, and operating costs.

Операция "Хайнс"

Здание было завершено в 1986 году. Среди арендаторов были брокерская фирма Bernard L. Madoff Investment Securities и Фонд Натана Каммингса. Джон Берджи и Филип Джонсон перенесли офисы своей архитектурной фирмы в башню, что руководство Hines расценило как "весомое признание". К концу года три четверти здания были заняты. В связи со снижением спроса на офисные помещения, Hines Interests больше не рассчитывали сдать площади нескольким крупным арендаторам. В 1987 году на стороне здания, выходящей на 54-ю улицу, открылся итальянский ресторан Toscana Ristorante, а в 1999 году – кафе на 53-й улице. В начале 1990-х Джонсон говорил о здании так: "Когда вы говорите, что работаете в здании-помаде, люди сразу понимают, где вы". В следующем году Toscana Ristorante уступил место ресторану Vong, спроектированному Дэвидом Роквеллом и Джей Хаверсоном. К началу 2000-х офисными арендаторами были юридические фирмы Bingham McCutchen и Latham & Watkins, компьютерная компания Unisys и финансовая компания Morgan Stanley.

2000-е годы

В январе 2004 года Tishman Speyer подписала контракт на покупку здания. К тому времени арендодатели в Нью-Йорке начали скупать здания в ожидании роста арендной платы. Позже в том же году Hines Interests продала здание Tishman Speyer за 235 миллионов долларов. TMW Property Funds, фонд, управляемый Prudential Real Estate Investors, купил 49-процентную долю в здании у Tishman Speyer в середине 2005 года за 164 миллиона долларов. Продажа оценила здание в 335 миллионов долларов. Prudential хотела продать здание, и эксперты по недвижимости предсказывали, что недвижимость может быть продана за более чем 500 миллионов долларов. В июле 2007 года здание было приобретено за 648,5 миллиона долларов, а покупка была завершена в следующем месяце. После продажи израильские компании Tao Tsuot и Financial Levers совместно владели 70% акций здания. Остальная часть принадлежала Metropolitan Real Estate Investments, Marciano Investment Group и третьему инвестору. В рамках сделки владельцам был предоставлен опцион на приобретение земельного участка в 2020 году или позднее. В рамках той же сделки SL Green приобрела право пользования 79 процентами земельного участка, а также аренду на оставшиеся 21 процент территории за 317 миллионов долларов. SL Green владела 55 процентами прав пользования и аренды, а ее партнер Gramercy Capital Corp. – оставшимися 45 процентами. Владельцы здания также получили первый ипотечный кредит в размере 210 миллионов долларов от Королевского банка Канады (RBC). Приобретение участка, первый ипотечный кредит и кредит на привилегированные акции составили 587 миллионов долларов финансирования. Хотя большая часть площади уже была сдана в долгосрочную аренду компании Latham & Watkins, новые владельцы выразили уверенность в том, что оставшееся пространство, занимаемое различными мелкими арендаторами, можно будет сдать в аренду по высоким ставкам. Около 42 процентов площади здания должно было стать доступным для аренды до 2013 года. В то время здание было заполнено на 97 процентов, и доступно было лишь небольшое количество свободных площадей. Около двух третей здания занимал только один арендатор – Latham & Watkins. Bernard L. Madoff Investment Securities, занимавшая три этажа, прекратила свою деятельность в 2008 году после того, как ее председатель Берни Мэдофф был признан виновным в организации финансовой пирамиды на 65 миллиардов долларов. После этого Федеральное бюро расследований заняло часть помещений Мэдоффа в связи с расследованием обвинений в мошенничестве против Мэдоффа, но также из-за увеличения доли вакантных площадей, вызванного финансовым кризисом 2007–2008 годов. В конце 2009 года Wolfgang's Steakhouse занял бывшее помещение Vong's в здании. Аргентинская группа Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRSA) и Marciano Investment Group приобрели контрольный пакет акций здания в сделке, оценивавшей здание в 395 миллионов долларов. Некоторые свободные офисные помещения были использованы для художественной выставки в 2011 году. В 2010 году в вестибюле здания открылось кафе, которое в 2014 году было заменено рестораном Crimson & Rye, которым управляет шеф-повар Чарли Палмер. Чтобы привлечь арендаторов, IRSA и Marciano наняли архитектурную фирму Gensler для перепроектирования некоторых офисных помещений. Herald Square Properties, управляющий агент здания, сообщила в 2014 году о спросе на целые этажи в здании. В октябре 2015 года SL Green продала контрольный пакет акций в аренде земли компаниям Ceruzzi Properties и SMI USA за 453 миллиона долларов. Продажа, которая помогла профинансировать покупку SL Green на Мэдисон-авеню, была завершена в следующем феврале. Ceruzzi арендовала землю обратно у IRSA и получила четырехлетний кредит в размере 272 миллионов долларов от Credit Suisse в 2017 году. Здание продолжало привлекать арендаторов, таких как хедж-фонд Alden Global Capital и юридическая фирма Noerr, освобождая большую часть офисных помещений на 885 Third Avenue. В условиях ослабления аргентинской экономики IRSA и Marciano решили не использовать свой опцион на покупку земли под 885 Third Avenue в 2019 году. Вместо этого Ceruzzi выставила землю на продажу в том же году, которую приобрела SL Green в марте 2021 года. Позже в том же году SL Green объявила в Twitter о ремонте вестибюля; фирма начала сдавать в аренду помещения в здании к началу 2022 года. В сентябре 2022 года онкологический центр Memorial Sloan Kettering заплатил SL Green 300 миллионов долларов за площадь, составляющую около двух третей площади здания.

In January 2004, Tishman Speyer signed a contract to purchase the building. By then, landlords in New York City were buying up buildings in anticipation of rising rental rates. Later that year, Hines Interests sold the building to Tishman Speyer for $235 million. TMW Property Funds, a fund managed by Prudential Real Estate Investors, bought a 49 percent interest in the building from Tishman Speyer in mid 2005 for $164 million. The sale valued the building at $335 million. Prudential had wanted to sell the building, and real estate experts predicted the property could be sold for over $500 million. bought the building in July 2007 for $648.5 million, finalizing their purchase the next month. Following the sale, Israeli companies Tao Tsuot and Financial Levers collectively owned a 70 percent stake in the building. The remainder was owned by Metropolitan Real Estate Investments, Marciano Investment Group, and a third investor. The sale included an option for the owners to acquire the underlying land in 2020 or later. As part of the same deal, SL Green acquired a fee interest for 79 percent of the underlying land, as well as a leasehold for the remaining 21 percent of the site, for $317 million. SL Green owned 55 percent of the fee interest and leasehold, while its partner Gramercy Capital Corp. owned the remaining 45 percent. The building's owners also acquired a $210 million first mortgage loan from the Royal Bank of Canada (RBC), The site acquisition, first mortgage loan, and preferred equity loan amounted to $587 million in financing. Although the majority of the space was already under long term lease to Latham & Watkins, the new owners expressed confidence that the remaining space, which was occupied by a variety of small tenants, could be rented out at high rates. About 42 percent of the building's space was to become available for lease through 2013. At the time, the building was 97 percent occupied, with only of vacant space available. Around two thirds of the building was occupied by just one tenant, Latham & Watkins. Bernard L. Madoff Investment Securities, which occupied three stories, folded in 2008 after its chairman Bernie Madoff was found to have operated a $65 billion Ponzi scheme. Afterward, the Federal Bureau of Investigation took over part of Madoff's space while it was investigating charges of fraud against Madoff. but also because of increased vacancy rates caused by the financial crisis of 2007–2008. Wolfgang's Steakhouse took over Vong's former space in the building in late 2009. Argentine group Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRSA) and the Marciano Investment Group acquired majority ownership of the building in a deal that valued the building at $395 million. Some vacant office space was used for an art show in 2011, A cafe opened within the building's lobby in 2010; it was replaced in 2014 by the Crimson & Rye restaurant, operated by chef Charlie Palmer. To attract tenants, IRSA and Marciano hired architectural firm Gensler to redesign some of the office space. Herald Square Properties, the building's managing agent, reported in 2014 that there was demand for full stories within the building. SL Green sold a controlling stake in the ground lease to Ceruzzi Properties and SMI USA for $453 million in October 2015. The sale, which helped fund SL Green's purchase of 11 Madison Avenue, was finalized the next February. Ceruzzi leased the land back to IRSA and obtained a $272 million, four year loan from Credit Suisse in 2017. The building continued to attract tenants such as hedge fund Alden Global Capital and law firm Noerr. vacating a majority of 885 Third Avenue's office space. Amid a weakening Argentine economy, IRSA and Marciano opted not to exercise their option to buy the land under 885 Third Avenue in 2019. Instead, Ceruzzi placed the land for sale the same year. which SL Green acquired in March 2021. Later that year, SL Green announced on Twitter that it would renovate the lobby; the firm had begun leasing out space in the building by early 2022. In September 2022, Memorial Sloan Kettering Cancer Center paid SL Green $300 million for , about two thirds of the building's space.

Влияние

Newsday привел 885 Third Avenue в качестве примера "тангенциального подхода" Джонсона, ссылаясь на интервью для телесериала PBS "Американские мастера" в 1986 году, в котором Джонсон описал свой подход к архитектуре: "Иногда нужно быть касательным к миру, иначе можно сойти с ума". Винсент Скалли написал в журнале The New York Times Magazine, что здание напоминает "закрученную архитектуру в стиле Хьюстона", либо отдавая дань уважения юго-западному стилю, либо ссылаясь на репутацию Третьей авеню как "улицы-границы". The New York Times сравнил вестибюль соседнего дома 666 Fifth Avenue, перестроенного в конце 1990-х годов, с дизайном 885 Third Avenue. В 2012 году The New York Daily News написала, что здание "это не просто примечательная структура, это идеальный образец модернистской архитектуры". Картер Уайзман описал здание как "вычурно-абсурдное" в статье для American Heritage, где он раскритиковал Джонсона как "самого переоцененного архитектора". Майкл Соркин критиковал проект, заявив: "На уровне формы здание вполне удачное, с хорошей и выразительной формой. Но проект теряет свою ценность в деталях". Эрик Нэш в 2005 году отметил, что "диссонанс подчеркивается на всех уровнях", от колонн у основания до внутренней планировки здания.