Жайылған неміс жылжымайтын мүлік банкінің тарихы

Кіріспе

Германияның Hypothekenbank Frankfurt AG, бұрын Eurohypo AG деп аталған, жойылған жылжымайтын мүлік банкі 2016 жылы таратылды. Оның портфельдері Commerzbank AG-ға берілді. Банктік және Pfandbrief лицензиялары қайтарылды және Hypothekenbank Frankfurt AG қызмет көрсету компаниясы LSF Loan Solutions Frankfurt GmbH болып өзгертілді. Hypothekenbank Frankfurt AG – Франкфурт және Эшборн қалаларында орналасқан еуропалық жылжымайтын мүлік банкі. Eurohypo 100% Commerzbank-ке тиесілі болды. 2007 жылы оның балансы 214,2 миллиард еуроны құрады және Германиядағы ең ірі он бірінші банк болды. Hypothekenbank Frankfurt AG (бұрын Eurohypo AG) – жылжымайтын мүлік және мемлекеттік қаржы саласындағы жетекші халықаралық мамандандырылған банк. Банк сонымен қатар Commerzbank тобының Pfandbrief эмитенті болып табылады. Eurohypo бизнес-моделі жылжымайтын мүлік пен мемлекеттік қаржының біртұтас платформасына негізделген. Bloomberg News Eurohypo-ны «проблемалық» деп сипаттап, Commerzbank-тің капитал тапшылығын жою мақсатында Германияның банктік құтқару қоры SoFFin-нің «жаман банкіне» ауыстырылу мүмкіндігін айтты. Компанияның жылжымайтын мүлік бөлімі Германияда, сондай-ақ Еуропа, АҚШ және Азияның көптеген елдерінде коммерциялық жылжымайтын мүлікті қаржыландыруды қамтиды. Мемлекеттік қаржы бөлімі: дәстүрлі мемлекеттік секторға несие беру, яғни орталық үкіметтерге, федералды штаттарға және муниципалитеттерге немесе олар кепілдік берген қарыз алушыларға; мемлекеттік-жекеменшік серіктестік жобаларын қаржыландыру және Commerzbank тобының «Кұзыреттілік орталығы» ретінде консультация беру; Pfandbrief қайта қаржыландыру және кепілдікпен қамтамасыз етілген пулдарды басқару. Қаржы бөлімі, атап айтқанда, мыналарға жауапты: кепілдікпен қамтамасыз етілген пулдарды басқару бойынша нұсқауларды орындау; коммерциялық жылжымайтын мүлік портфелін қайта қаржыландыру. Коммерциялық жылжымайтын мүлік несиелендіруі несиелік дағдарыс кезеңінде. Eurohypo төмендеу кезеңінде әртүрлі нәтижелер көрсетті.

Өмірбаян

Eurohypo 2003 жылы Deutsche Bank, Dresdner Bank және Commerzbank-тың еншілес компаниясы ретінде құрылды, олар жылжымайтын мүлік бойынша несие беру операцияларын жаңа банкте біріктіру туралы келісімге келді. Бұл үш неміс банкінің жылжымайтын мүлік несиелері бойынша кітапшаларын жылдар бойы есептен шығарудан зардап шегуінен және осындай тәуекелдерге қарсы үлкен мөлшерде нормативтік капитал ұстауға мәжбүр болуынан кейін болды. Eurohypo үш банктің де баланстан тыс еншілес компаниясы болды, себебі ешбір акционердің басым үлесі болған жоқ. Бұл, сонымен қатар, өзінің бәсекелестерінен гөрі көбірек қызметкері мен әкімшілік шығындары бар банк құрды, оның үш негізгі акционерінің ешқайсысы оның стратегиялық бағытына тікелей жауапты емес еді. Бастапқыда Eurohypo Deutsche Boerse-де тәуелсіз банк ретінде тіркелу жоспарланған. 2005 жылдың жазында акция нарығы өркендеп, Dresdner Bank және Deutsche Bank Eurohypo-ны құйғысы келген кезде Commerzbank ұсынылып отырған құйғыға алаңдады. Commerzbank-тың кірісі, негізінен Германияның орта деңгейдегі корпоративтік секторымен байланысты болды, Германия экономикасының қалған бөлігімен салыстырғанда толыққанды қалпына келмеді, ал оның табысының 40%-дан астамы Eurohypo-дағы үлесінен түсті. Егер Eurohypo тәуелсіз банк болса, Commerzbank салыстырмалы түрде оңай сатып алу нысанасына айналатын еді. Commerzbank ірі банкке қосылудан қашыңқы болды (бұл оның басқарма мүшелерінің жұмысына қауіп төндіретін еді), сондықтан Eurohypo-ның акцияларын шығаруды тоқтатты және Deutsche Bank пен Dresdner Bank үлестерін сатып алуды ұсынды. Бұл қадам, Commerzbank-ті үлкен және қиын нысанаға айналдырғанымен, стратегиялық тұрғыдан қарасаң, сәл ерекше болды: Commerzbank жылдар бойы жылжымайтын мүлік несиелерінен арылуды қалады, оның жылжымайтын мүлікті түсінетін барлық қызметкерлері қазір Eurohypo-да жұмыс істейді және Commerzbank-те жылжымайтын мүлік нарықтарының бағытын немесе осы бизнестің тәуекелдерін түсіну қабілеті жоғалды. Акцияларды Commerzbank-қа сату туралы келісімдерге 2005 жылғы 16 қарашада қол қойылды. Осылайша Commerzbank Еуропадағы ең ірі Pfandbrief эмитенті ғана емес, сонымен қатар Еуропаның секьюритизациялық бизнесі мен Синдикаттық несиелер нарығындағы көшбасшыларының бірі болып табылатын еншілес компанияны сатып алды. Бұл тәуекелдік өнімдерге және жаңа географиялық аймақтардағы несиелерге байланысты әсер сол кезде жоғары бағаланғанымен, кейінгі жылдары кері әсерін тигізді. 2008 жылғы (соңғы жылдары) қаржы дағдарысы Eurohypo-ға елеулі әсер етті және оның бас банкімен қарым-қатынасы нашарлай бастады. Commerzbank-тен жаңа бас директор Франк Пёршке келді, банк несие берген географиялық аймақтарды АҚШ, Ұлыбритания, Германия, Польша, Испания, Франция және Ресейдің негізгі тобына қысқартатынын мәлімдеді (банкте "Операция Фокус" деп аталды). Алайда, жаңа несие беру белсенділігі өте шектеулі болды және Eurohypo-ның есептік жазбасына әсер ететін елеулі құнсызданудың әсерін толыққанды өтемеді, бұл басқа жылжымайтын мүлік секторына қатысы бар банктермен бірге болды. Оның бас банкі – Commerzbank, одан сайын ренжіді. Ол жылжымайтын мүлік несиелерін толық түсінбеді және Eurohypo-ға оған тиісті есеп бере алатын және жылжымайтын мүлік несие бизнесіне көзқарасы бар бас директорды табу үшін күресті. 2007 жылы Франк Пёршке Eurohypo бас директоры болып тағайындалды, ол 2011 жылдың ортасында Джонс Ланг ЛаСаллмен бірге қызметтен кетті. Eurohypo басқармасына жаңа мүшелер енгізілді, олар негізінен банктегі несие және тәуекел функцияларынан. Бас директордың міндетін бұрынғы кредиттік директор Томас Кентген атқарды. 2011 жылдың қарашасында Commerzbank әлі де бизнесті табысты ету және одан шығудың ең жақсы әдісін түсіну үшін күресіп жатқаны анық болды. Eurohypo басқармасына Германиядан басқа барлық елдерде несие беруді алты айға тоқтататынын хабарлауға тура келді, бұл бірнеше капиталдың мөлшерлемесін қолайлы деңгейге қайтару үшін. Eurohypo-да бұл үлкен реніш тудырды, өйткені клиенттердің адалдығы нарықтың әрқашан бизнеске ашық екендігіне байланысты болды. Банктің клиенттермен қарым-қатынас менеджерлері басқа мүмкіндіктер болмағандықтан, клиенттерді 2012 жылдың 27 маусымында қайтадан жұмыс істей бастайтынына сендіру үшін барынша тырысты. Алдағы бір күтпеген әрекет банкке зиян келтіреді. Commerzbank өз жұмысын қайта бастау алдындағы түнде баспасөз бетіне хабарлап, әлем бойынша жылжымайтын мүлік бойынша несие беруден толықтай бас тартатынын мәлімдеді және Eurohypo бас директорына несие беру операцияларын қайта бастамауы туралы хабарлама жіберді. Commerzbank сонымен қатар бүкіл әлем бойынша кеме қаржылау бизнесінен шығатынын хабарлады. Бұл туралы баспасөз бен қор нарығына Commerzbank хабарлады, ал Eurohypo-ның көптеген аймақтық басқарушыларына бұл туралы хабарланбады. 2012 жылдың маусымынан бері Eurohypo ресми түрде таратылу үдерісінде, банктың кейбір бөлімдері аймақтық несие кітаптарын аукционға шығаруға тырысып жатыр, мысалы, Ұлыбританиядағы кітаптарды. Кейбір сарапшылар мұндай аукцион сәтті болмайды деп пікір білдірді, себебі Commerzbank несие кітаптарының құнын жоғары бағалайды және құнын төмендетуге мүдделі емес. Кейбір нарық комментаторлары "Ұлыбританиялық басқару платформасын" сатуға тырысудың себебі Лондон филиалының белгілі бір басшы қызметкерлері екенін, ал Commerzbank емес екенін, сондықтан оның да сәтті болуы екіталай деп санайды. Ұлыбританиядағы несие нарығына жаңадан кірген көптеген компаниялар, мысалы Starwood Capital, AIG және Venn Partners, бұрынғы ірі жылжымайтын мүлік несие берушілердің толық командасын емес, шағын мамандар тобын жалдады. Eurohypo-ның Лондон филиалы салыстырмалы түрде жоғары жалақылы қызметкерлерге толы болғандықтан, жаңа иесіне оларды қысқарту қажет болады.

Eurohypo was formed in 2003 as a subsidiary of Deutsche Bank, Dresdner Bank and Commerzbank, which agreed with each other to combine all of their real estate lending operations globally into a new bank. It was formed after all three German banks suffering years of writedowns on their real estate lending books, and having to hold greater amounts of regulatory capital against such exposures. By combining their three exposures, Eurohypo became an off balance sheet subsidiary for all three banks, as no one shareholder had a dominant stake. It also created a bank with greater headcount and administrative overhead than any of its competitors, with none of its three main shareholders directly responsible for its strategic direction. The original intention was for Eurohypo to be listed as an independent bank on the Deutsche Boerse. In the summer of 2005, with equity markets buoyant and Dresdner Bank and Deutsche Bank keen to float Eurohypo, Commerzbank was concerned about the proposed flotation. Commerzbank's own revenues, which were largely linked to the German mid cap corporate sector, had not recovered at the rate of the rest of the German economy, and more than 40% of its earnings came from its stake in Eurohypo. If Eurohypo would become an independent bank, Commerzbank would become a relatively easy takeover target. Commerzbank did not wish to face being acquired by a larger bank (with the risk which that would have posed to the jobs of its own board members) they blocked the flotation of Eurohypo and offered to buy out the stakes of Deutsche Bank and Dresdner Bank. This move, whilst certainly making Commerzbank a larger and more difficult target, was a strange one from a strategic perspective: for years Commerzbank had wanted to rid itself of its exposure to real estate lending, all of its staff who understood real estate now worked for Eurohypo, and it had lost any ability within Commerzbank to understand the direction of the real estate markets or the risks of that business. The agreements to sell the shares to Commerzbank were signed on 16 November 2005. Thus Commerzbank acquired a subsidiary, which was not only the largest Pfandbrief issuer in Europe, but had also become one of the most important players in the European securitisation business and market leader in Syndicated Loans. This exposure to riskier products, and to lending in new geographies, although much valued at the time, was to have a negative effect in later years. The financial crisis of 2008 (and later years) had a material effect on Eurohypo, and started to worsen the relationship with its parent bank. With a new CEO, Frank Poerschke, parachuted in from Commerzbank, the bank announced it was going to reduce the geographies in which it lent, to a core group of USA, UK, Germany, Poland, Spain, France and Russia (called "Operation Fokus" within the bank). However, new lending activity was very limited and did not make up for the effect of the material writedowns which Eurohypo was now starting to suffer on its book, in common with other banks exposed to the real estate sector. Its parent bank, Commerzbank, became increasingly frustrated. It did not fully understand real estate lending and had struggled to find a CEO for Eurohypo who could adequately report to it and also have a vision for the real estate lending business. Having appointed Frank Poerschke to be Eurohypo CEO in 2007, he left in mid 2011 to take a position with Jones Lang LaSalle. Eurohypo's board was reconstituted by new board members, largely from the credit and risk function within the bank. Dr Thomas Koentgen, a former chief credit officer, was selected to be CEO. In November 2011 it became clear that Commerzbank was still struggling to understand the best way to keep the business profitable long enough to exit it. In a surprise move, the board of Eurohypo was forced to announce that it would cease lending in all countries apart from Germany for a six month period, in order to return various capital ratios to more acceptable levels. Internally within Eurohypo this was a source of significant frustration, as client loyalty was largely a function of always being seen by the market as being open for business. In the absence of any other options, the client relationship managers within the bank did their best to convince clients that they would reopen for business on 27 June 2012. A further surprise move would finally kill off the bank. On the night before business was due to resume, Commerzbank issued a press release stating that it would fully exit its operations in real estate lending globally, and issued notices to the Eurohypo CEO that lending operations would not resume. Commerzbank also announced that it would be exiting its ship finance business globally. This was announced to the press and the stockmarket by Commerzbank before many senior regional managers at Eurohypo had been informed. Since June 2012, Eurohypo has been officially in wind down, with some parts of the bank trying to create an auction for regional loan books, such as the one in the UK. Some observers have commented that such an auction is unlikely to succeed as Commerzbank has an over inflated view of the value of the loan books, and has no motivation to accept a reduced value. Some market commentators have also viewed the attempted sale of the "UK management platform"as being driven by certain senior staff at the London branch, rather than by Commerzbank, and therefore equally unlikely to succeed. Most new entrants to the lending market in the UK, such as Starwood Capital, AIG and Venn Partners have hired a small team of specialists rather than the entire team of one of the former big property lenders. With Eurohypo's London branch relatively top heavy, significant pruning of expensive staff would be needed by a new owner.