Введение

Междисциплинарная область

Управление недвижимостью и зданиями (FM) — это профессиональная управленческая дисциплина, ориентированная на эффективную и результативную организацию логистики и других вспомогательных услуг, связанных с недвижимым имуществом и зданиями. Она объединяет различные дисциплины для обеспечения функциональности, комфорта, безопасности и эффективности созданной среды посредством интеграции людей, пространства, процессов и технологий, как это определено Международной организацией по стандартизации (ISO). Профессиональная сертификация в данной области осуществляется через организации-члены Глобальной ассоциации по управлению недвижимостью и зданиями (Global FM).

История

Термин "управление недвижимостью и инфраструктурой" был введен в 1960-х годах Россом Перотом, выпускником IBM и основателем Electronic Data Systems, по отношению к управлению сетями ИТ-систем, и вскоре расширился, включив в себя все элементы управления коммерческой недвижимостью. Управление недвижимостью и инфраструктурой как неотъемлемая часть процессов стратегического организационного планирования было представлено на конференции, спонсируемой Herman Miller, в 1979 году. В 1986 году в Великобритании была основана первая профессиональная организация в области управления недвижимостью и инфраструктурой – Ассоциация менеджеров объектов (AFM). Примеры включают: объекты недвижимости, здания, техническую инфраструктуру, системы отопления, вентиляции и кондиционирования (HVAC), освещение, транспорт, ИТ-услуги, мебель, уборку, обслуживание территории, а также другое оборудование и приборы, предназначенные для конкретных нужд пользователей. В апреле 2017 года Международная организация по стандартизации опубликовала стандарт ISO 41011:2017 для управления недвижимостью и инфраструктурой, определяя его как "организационную функцию, которая интегрирует людей, пространство и процессы в созданной среде с целью повышения качества жизни людей и эффективности основной деятельности предприятия". Определение ISO было официально принято BIFM в августе 2017 года.

Аккредитованные ученые

Управление объектами поддерживается образованием, обучением и профессиональной квалификацией, часто координируемыми институтами, университетами и ассоциациями FM. Программы обучения существуют как на уровне бакалавра, так и на уровне магистратуры. Управление объектами является признанной академической дисциплиной с 1990-х годов. Первоначальные исследования в области FM в Европе начались в университетах Великобритании, Нидерландов и скандинавских стран, где академии финансировали исследовательские центры и начали создавать курсы на уровнях бакалавра, магистра и доктора философии. К ранним европейским исследовательским центрам FM относятся Центр управления объектами (CFM), основанный в Глазго в 1990 году; Центр изучения людей и зданий в Технологическом университете Делфта; и Metamorphose в Норвежском университете науки и технологий. Факультет архитектуры Университета Моратува в Шри-Ланке предлагает степень бакалавра в области управления объектами с 2006 года. В 2018 году в EUROFM было представлено 50 университетов и научно-исследовательских учреждений. Немецкая ассоциация управления объектами (GEFMA) сертифицировала 16 учебных программ и курсов по управлению объектами в университетах и университетах прикладных наук Германии. По состоянию на 2021 год IFMA аккредитует университетские программы в США, Шри-Ланке, Южной Корее, Сингапуре, Германии, Швеции, Гонконге, Ирландии и Нидерландах.

Роль менеджера объекта

Менеджеры объектов (FMs) работают в различных сферах деятельности предприятия. Главный приоритет менеджера объектов – обеспечение безопасности и сохранности жизни людей. Менеджеры объектов должны работать на двух уровнях:
Стратегическом и тактическом: помогая клиентам, заказчикам и конечным пользователям понимать потенциальное влияние их решений на обеспечение пространства, услуг, затраты и бизнес-риски. Операционном: обеспечивая эффективную и экономичную среду для работы находящихся в здании людей.

ЭБС: окружающая среда, здоровье и безопасность

Отделу FM в организации необходимо выявлять, анализировать, оценивать, контролировать и управлять множеством вопросов, связанных с охраной окружающей среды и безопасностью труда. Несоблюдение этих требований может привести к неблагоприятным условиям труда, вызывающим болезни, травмы, потерю прибыли, судебные разбирательства и страховые выплаты. Негативная огласка, вызванная нарушениями в области безопасности, также может подорвать доверие клиентов и инвесторов к компании.

Пожарная безопасность

Угроза пожара представляет собой один из самых высоких рисков для жизни людей, а также может привести к повреждению имущества или приостановке деятельности предприятия. Отдел управления объектами обеспечит техническое обслуживание, осмотр и тестирование всего противопожарного оборудования и систем объекта, а также будет вести учет и хранить сертификаты соответствия.

Безопасность

Защита сотрудников и бизнеса часто входит в зону ответственности управления объектами, в частности, обслуживание оборудования безопасности. Охрана с привлечением персонала может находиться в ведении отдельного подразделения.

Техническое обслуживание, испытания и инспекции

Для обеспечения безопасной и эффективной работы объекта в соответствии с нормативными требованиями, максимального увеличения срока службы оборудования и снижения риска поломок необходимы графики технического обслуживания, испытаний и инспекций. Работа планируется, часто с использованием компьютерной системы управления эксплуатацией зданий (CAFM). Обслуживание зданий включает в себя все профилактические, ремонтные и модернизационные работы, необходимые для поддержания и улучшения зданий и их компонентов. Эти работы могут охватывать такие области, как покраска и отделка, столярные работы, сантехника, остекление, штукатурные и плиточные работы. Здания могут быть спроектированы таким образом, чтобы минимизировать потребность в их обслуживании.

Уборка

Уборка часто проводится вне рабочих часов, однако в течение рабочего дня может быть предусмотрена уборка туалетов, пополнение расходных материалов (например, туалетной бумаги, мыла), а также сбор мусора и оперативное реагирование на возникающие потребности, которое планируется в виде серии периодических задач (ежедневных, еженедельных и ежемесячных).

Оперативный

Отдел управления эксплуатацией зданий отвечает за повседневное функционирование здания; эти задачи могут быть переданы на аутсорсинг или выполняться непосредственно нанятыми сотрудниками. Это вопрос политики, но ввиду необходимости оперативного реагирования на многие из связанных с этим задач, менеджеру по эксплуатации часто требуются ежедневные отчеты или процедура эскалации. Некоторые проблемы требуют не только периодического обслуживания, например, те, которые могут остановить или затруднить работу бизнеса, или которые связаны с вопросами безопасности. Многие из них решаются через службу поддержки (help desk) управления эксплуатацией, с которой сотрудники могут связаться по телефону или электронной почте. Обращения в службу поддержки приоритизируются, но могут быть связаны с простыми вопросами, такими как слишком высокая или низкая температура, неработающее освещение, замятие бумаги в копировальном аппарате, пролитый кофе или неисправности торговых автоматов. Службы поддержки могут использоваться для бронирования переговорных комнат, парковочных мест и многих других услуг, однако это часто зависит от организации отдела эксплуатации. Эксплуатация зданий может быть разделена на два направления: "мягкие" услуги, такие как ресепшн и почтовая служба, и "жесткие" услуги, включающие механические, противопожарные и электротехнические системы. В связи с изменением климата поставщики услуг по эксплуатации зданий все больше внимания уделяют вопросам соответствия принципам экологической, социальной и корпоративной ответственности (ESG).

Планирование непрерывности деятельности

Все организации должны иметь план обеспечения непрерывности деятельности, чтобы в случае пожара или серьезного сбоя бизнес мог быстро восстановиться. В крупных организациях сотрудники могут переехать на альтернативную площадку, созданную для имитации текущей деятельности. Управление объектами будет одним из ключевых подразделений в случае необходимости переноса бизнеса на площадку восстановления.

Всемирный день управления объектами

С 2009 года Global FM является спонсором ежегодного Всемирного дня управления объектами, "Всемирный день FM". "Тема Всемирного дня FM 2022 года (22 мая 2022 года) была посвящена 'созданию устойчивого будущего'; цель этого дня – 'признание и празднование важного вклада, который специалисты по управлению рабочими местами и объектами, а также вся отрасль в целом, вносят в развитие бизнеса во всем мире'."