Кіріспе
Ұлыбританиядағы тұрғын үйге қолжетімділік
Ұлыбританиядағы тұрғын үйге қолжетімділік – мүлікті жалға алу немесе сатып алу мүмкіндігін көрсетеді. Тұрғын үйдің қолжетімділігін анықтаудың немесе бағалаудың әртүрлі жолдары бар. Көбінесе қолданылатын өлшемдердің бірі – орташа тұрғын үй қолжетімділік коэффициенті; ол тұрғын үйге төленген орташа бағаны толық жұмыс күнімен жұмыс істейтіндердің орташа жылдық жалпы табысымен салыстырады. Ресми үкіметтік статистикаға сәйкес, 2020 және 2021 жылдар аралығында тұрғын үйге қолжетімділік нашарлаған, ал 1997 жылдан бері тұрғын үйге қолжетімділік жалпы алғанда нашарлап келеді, әсіресе Лондонда. 2021 жылы ең қолжетімді жергілікті билік органдары Солтүстік-Батыс, Уэльс, Йоркшир және Хамбер, Батыс Мидлендс және Солтүстік-Шығыс аймақтарында болды. Ұлыбританияда тұрғын үйді иеленудің негізгі түрлері: жеке меншік, жеке жалға берілетін сектор (ЖЖС) және әлеуметтік жалға берілетін сектор (ӘЖЖС). Ұлыбританиядағы тұрғын үйге қолжетімділік аймақтық деңгейде кеңінен өзгереді – тұрғын үй бағасы мен жалға алу бағасы жергілікті экономиканың жағдайы, көлік инфрақұрылымы және тұрғын үй ұсынымы сияқты нарықтық факторларға байланысты әртүрлі болады.
Қолжетімділіктің негізгі факторлары
Меншік иелері тұрып жатқан үйлер үшін үй бағасы, табыс, пайыздық ставкалар және сатып алу құны қолжетімділіктің басты факторлары болып табылады. Жалға берілген жылжымайтын мүліктер үшін жеке сектордағы жалға алу төлемдері көбінесе үй бағасын көрсетеді, ал мемлекеттік сектордағы жалға алу төлемдерін жергілікті билік органдары, тұрғын үй кооперативтері немесе олармен тең бағаланған ұйымдар белгілейді.
Тұрғын үй бағасы
Англия мен Уэльс жер тіркелімінің мәліметтері 1998 жылдан 2018 жылға дейінгі 20 жылда үй бағаларының 70 000 фунт стерлингтен 224 000 фунт стерлингке дейін өскенін көрсетеді. 2008 жылғы банк дағдарысының нәтижесінде екі жылдық құлдырау болғаннан басқа, осы кезеңде өсім дерлік үзіліссіз болды.
Тұрғын үй бағасының орташа көрсеткіші орташа жалақымен салыстырғанда
1985-2015 жылдар аралығында орташа табыс пен тұрғын үй бағасы арасындағы қатынас орташа жалақының екі есесінен орташа табыстың алты есесіне дейін өзгерді. Лондондағы үй бағасының медианасы қазіргі таңдағы медианалық үй құны Лондондағы медианалық жалақыдан 12 есеге дейін жоғары. 1995 жылы медианалық үй бағасы 83 000 фунт стерлинг болды, бұл медианалық табыстан 4,4 есе көп. 2012-13 жылдары Лондондағы медианалық табыс 24 600 фунтқа дейін өсті, ал Лондондағы медианалық үй бағасы 300 000 фунтқа дейін өсті, бұл медианалық табыстың 12,2 есесін құрады.
1995 жылы Банк базалық ставкасы 6% болды, 2009 жылдың наурызында ол 0,5% құрады, ал 2016 жылдың тамызында 0,25% дейін төмендетілді.
Жоспарлау шектеулерінің тұрғын үй бағасына әсері
LSE және Нидерландтың экономикалық саясатты талдау бюросының талдауы, Англиядағы үй бағалары нормативтік шектеулер болмағанда 35%-ға арзан болар еді деген қорытындыға келді. Адам Смит институтының есебінде Лондонның жасыл белдеуінің 4%-ын пайдалану арқылы теміржол стансасынан 10 минуттық жерде бір миллион үй салу мүмкін екендігі көрсетілген. "Экономист" журналы жасыл белдеу саясатын сынап, жоспарлау заңдарын реформалау және жасыл белдеу жерлерін босату арқылы көбірек үйлер салынбаса, тұрғын үй кеңістігін үлестіруге тура келеді деп мәлімдеді. Ол сондай-ақ, егер жалпы инфляция 1971 жылдан бері үй бағасымен бірдей қарқында өссе, бір тауықтың бағасы 51 фунт стерлингке жетер еді; сондай-ақ, Ұлыбритания "1920 жылдардан бері ең аз үй салып отыр" екенін атап өтті. Тәуелсіз Экономикалық істер институтының мәлімдемесіне сәйкес, "жоспарлау шектеулерінің тұрғын үй бағасына айтарлықтай әсер ететініне толыққанды эмпирикалық дәлелдер бар" және олар 1975 жылмен салыстырғанда 2011 жылы үй бағасының екі жарым есеге өсуіне басты себеп болып табылады. Англияның ауылдық жерлерін қорғау кампаниясы "Жасыл белдеу жерлері біздің кеңірек ортамыз үшін маңызды, бізге ағаштармен және ірі қалалардың жылуын азайтатын дамытылмаған жерлермен қамтамасыз етеді. Осы жасыл кеңістікті азайтудың орнына, оны тиімді пайдалануымыз керек. Біздің зерттеуімізден халықтың үштен екі бөлігінен (79%) қалалар мен қалалар маңында көбірек ағаш отырғызылуын және азық-түлік өндірілуін қалайтыны белгілі болды".
Жерді бағалау және тұрғын үй бағасына әсер ету
Жылжымайтын мүлік компаниялары жер құны үй бағаларына байланысты екенін және әрбір нақты жердегі жаңа құрылыс үйінің қандай бағаға сатылатынын анықтау үшін ескі үйлер нарығындағы бағалар мен сату көрсеткіштерін, сондай-ақ жақын маңдағы салынып жатқан жаңа үйлердің бағаларын ескеретінін мәлімдейді. Базалық деңгейде (әрқашан қолжетімді бағадағы тұрғын үй, S106 немесе CIL ескерілмейді деп есептесек), олар жаңа құрылыс үйінің бағасын жерге салынатын үйлердің санына көбейтіп, учаскенің жалпы даму құнын (GDV) есептейді. Жердің нақты құны – бұл GDV-дан даму құны мен пайдаға бөлінген соманы алып тастағаннан кейінгі көрсеткіш. Knoll, Schularick және Steger жүргізген зерттеуге сәйкес, 1950 мен 2012 жылдар аралығында үй бағасының өсуінің 80%-ға дейін жер бағасының өсуіне байланысты болуы мүмкін. Бұған екі себеп бар. Біріншіден, 1950 жылға дейін көлік инфрақұрылымының жақсаруы нәтижесінде көбірек жер экономикалық тұрғыдан пайдалы болды, бірақ бұл әсер 1950 жылдан кейін азайды. Екіншіден, жерді аймақтарға бөлу шектеулері "қосымша жерді пайдалануға" мүмкіндік бермеді.
Мүліктік шығындар
Орталық үкіметтен салынатын негізгі салықтар – мөр бажы және қосылған құн салығы (ҚҚС). Мүлікті сатып алу және сатумен байланысты басқа да шығындар – жылжымайтын мүлік агентінің төлемақысы, құқықтық тіркеу және сараптама ақысы, ипотека рәсімдеу ақысы (қажет болған жағдайда) және көшіру шығындары.
Жылжымайтын мүлік агенті төлемақысы
2011 жылы Which? журналының зерттеуі бойынша, жылжымайтын мүлік агенттерінің елі бойынша орташа төлемақысы 1,8% болған. Алайда, төлемдер Ұлыбританияның қай аймағында екеніңізге қарай 0,75%-дан 3%-ға дейін өзгеруі мүмкін.
Сауалнама
Зерттеудің төрт негізгі түрі бар: бағалау саралануы, жағдай туралы есеп, үй сатып алушының есебі және толық құрылымдық саралану.
Заңгерлік шығындар
Мүліктің құнына және ұсынылған қызметтерге қарай, конвейерлік алымдар өзгереді.
Ипотекалық келісімдер бойынша алымдар
2013 жылдың сәуірінде The Daily Telegraph газеті Moneyfacts жүргізген зерттеуге сілтеме жасап, ипотекалық рәсімдеу үшін орташа төлем мөлшері 1522 фунт стерлинг екенін хабарлады.
Тұрғын үй тапшылығы
2020 жылы BBC Ұлыбританиядағы тұрғын үй тапшылығының бір миллионнан астам үйге жететінін хабарлады, ал бұрын (2019 жылы) "Ұлттық тұрғын үй федерациясының мәліметінше, Англияда шамамен 8,4 миллион адам мүмкіндігі шектеулі, тұрақсыз немесе қолайсыз жағдайда тұрып жатыр". Қолжетімді тұрғын үй комиссиясы тұрғын үйге жұмсалатын шығындар отбасы табысының 30% асып кеткен жағдайда оны қолжетімсіз деп анықтайды. "Англиядағы тұрғын үй тапшылығын шешу" атты үкіметтік ақпараттық қағазда Бартон мен Уилсон Англияның тұрғын үйге қажеттілігін "халық тығыздығының артуы, өте күрделі қолжетімділік мәселелері, жастардың ата-аналарымен ұзақ уақыт бірге тұруының көбеюі, еңбек күшінің мобильділігінің төмендеуі, нәтижесінде кәсіпорындарға қызметкерлерді жұмысқа алу және ұстап тұру қиын болуы, сондай-ақ баспанасыздық деңгейінің өсуі" сияқты мәселелер арқылы көрсетеді. Сондықтан Ұлттық тұрғын үй федерациясы (NHF) және Хериот-Ватт университетінің Кризис ұйымы, 2031 жылға дейін жыл сайын қажетті 340 000 жаңа үйдің ішінде 145 000 үйдің "қолжетімді болуы тиіс" деп сарайды.
Кеңес салығы
Джозеф Роунтри қоры қазіргі үй бағасының санаттарына негізделген кеңес салығы жүйесін жылжымайтын мүлік нақты бағасына байланысты жүйемен алмастыруды ұсынды. Бұл ең қымбат мүліктерге салынатын салықты арттырып, ең арзан мүліктерге салынатын салықты төмендетуге әкелер еді. Олар бұл шара тұрғын үй бағаларының құбылмалылығын азайтуға да септігін тигізерін мәлімдейді. Кейбір мамандар кеңес салығын жер құны салығымен алмастыруды ұсынады; бұл салық тек жердің (яғни, орналасқан жерінің) құнына ғана негізделеді, ал жерге салынған ғимараттардың немесе жақсартулардың құнына емес.
Халықаралық инвестициялық сұраныс
2015 жылы консервативті саяси ой-қоры Bow Group жылжымайтын мүлікке халықаралық инвестициялық сұраныстың төмендеуін көрсететін есеп дайындады. Есепте шетелдік резиденттерді жаңа салынған үйлерді бір ғана данасын сатып алумен шектеу және егер ол бес жыл ішінде сатылса, айыппұл салу ұсынылды. 2016 жылы Лондон мэрі Садық Хан қаладағы баспана құнына қатысты тергеу бастады, сондай-ақ шетелдік инвестициялардың осыған тигізетін әсерін де атап көрсетті.
Екінші үйге иелік ету
Үкімет кеңестерге екінші үйлердің көп болуымен күресуге көмектесу үшін 60 миллион фунт стерлингтік қор құрды. 2016 жылы Корнуоллдағы Сент-Айвс қаласында өткен референдумда сайлаушылардың 83,2 пайызы жаңа тұрғын үй жобаларын толық уақытты тұрғындарға бөлуді қолдады, себебі аймаққа көптеген туристер келеді және Корнуолл екінші және демалыс үйлеріне ие болу үшін танымал.
Сатып алудан жалға беруге салықтың өзгеруі
2016 жылдың сәуірінен бастап, жалдауға алу мақсатымен сатып алатындар сатып алу бағасының 3 пайызын қосымша мөртабандық алым төлеуге міндетті болды. 2017 жылдың сәуірінен бастап, жалдауға алу үшін берілетін ипотекалық кредиттердің пайыздық төлемдерінен табыс салығын жеңілдетудің жоғары ставкалары үкімет тарапынан кезең-кезеңмен тоқтатылатын болады. Дегенмен, бұл жаңа ережелер компанияларға қатысты емес.
Жалға берілетін үйлер
2013-2014 жылдары жеке секторда жалға берілетін 4,4 миллион үй шаруашылығы және әлеуметтік секторда жалға берілетін 3,9 миллион үй шаруашылығы болды. Олардың ішінде 2,3 миллион үй шаруашылығы (10%) тұрғын үй қауымдастығынан, ал 1,6 миллион үй шаруашылығы (7%) жергілікті биліктен жалға алды. Жеке секторда жалға алушылардың апталық тұрғын үй шығындары ең жоғары болды, орташа есеппен аптасына 176 фунт стерлинг төледі. Ипотекалық несие алғандар аптасына орташа есеппен 153 фунт стерлинг төлесе, әлеуметтік тұрғын үй секторындағы орташа апталық жалға алу ақысы тұрғын үй қауымдастығының жалдамагерлері үшін 98 фунт стерлинг, ал жергілікті биліктен жалға алғандар үшін 89 фунт стерлинг құрады. Үй шаруашылығының барлық мүшелерінің апталық жалпы табысын, соның ішінде әлеуметтік төлемдерді ескергенде, тұрғын үй шығындарына жұмсалатын табыстың үлесі ипотекалық несие алғандар үшін 18%, әлеуметтік секторда жалға алғандар үшін 29%, ал жеке секторда жалға алғандар үшін 34% болды.
Лондон
Лондондағы қолжетімді бағадағы тұрғын үйге деген сұраныс Ұлыбританияның басқа өңірлеріне қарағанда көбінесе жоғары болған. "Лондонға сенім" қорының зерттеуі көрсеткендей, 2015/16 жылдарға дейінгі үш жыл ішінде салынған жаңа тұрғын үйлердің 24%-ы қолжетімді болды, бұл 21 500 үйді құрады. 2015/16 жылдары 6 700 қолжетімді тұрғын үй аяқталды, бұл 2015 жылғы Лондон жоспарында белгіленген мақсаттың 39%-ы ғана. Сондай-ақ, олар Лондонның әрбір ауданында салынатын қолжетімді үйлердің саны айтарлықтай екенін анықтады. Tower Hamlets 2015/16 жылдарға дейінгі үш жыл ішінде 1830 қолжетімді үйді тапсырды, бұл Лондондағы ең көп көрсеткіш, ал Bexley тек 7 үйді тапсырды, бұл Лондондағы ең аз көрсеткіш. Қолжетімді тұрғын үй – бұл жергілікті нарықтағы орташа жалдау төлемінің 80%-ынан аспайтын бағадағы тұрғын үй.