Редевелопмент и споры вокруг него: от обновления городов до защиты прав собственности.

Введение

Новое строительство на участке с существующей застройкой или использованием.

Перепланировка – это любое новое строительство на участке, который уже используется. Она представляет собой процесс развития территории, направленный на обновление физической, экономической и социальной среды городского пространства.

Обновление городов

Некоторые проекты и программы реконструкции оказались крайне спорными, включая программу городского обновления в Соединенных Штатах в середине двадцатого века или программу городской регенерации в Великобритании. Споры обычно возникают из-за применения права отчуждения в общественных интересах, возражений против изменения целевого назначения или увеличения плотности и интенсивности застройки, либо из-за разногласий по поводу целесообразности использования средств налогоплательщиков для финансирования отдельных элементов проекта. Городская реконструкция в Соединенных Штатах вызывала споры, поскольку она может приводить к выселению бедных и представителей низшего среднего класса, часто с передачей их земли и домов застройщикам бесплатно или по цене ниже рыночной. Это делается при условии, что застройщик использует эту землю для возведения новых коммерческих и жилых объектов. Выселенные в результате реконструкции жители часто получают недостаточную компенсацию, а некоторые (в частности, арендаторы, проживающие по краткосрочным договорам, и владельцы бизнеса) – не получают ее вовсе. Исторически сложилось так, что агентства по реконструкции приобретали многие объекты недвижимости в районах реконструкции по ценам ниже рыночной стоимости, а иногда даже ниже собственной оценочной стоимости, поскольку выселенные люди часто не знают своих законных прав и не обладают ни волей, ни средствами для эффективной юридической защиты своих интересов в ходе оценки. Те, кто все же прибегает к юридической защите, как правило, получают более высокую компенсацию, чем предлагается агентствами по реконструкции. Кульминацией споров вокруг злоупотребления правом отчуждения в общественных интересах для целей реконструкции стало решение Верховного суда США по делу Кело против города Нью-Лондон в 2005 году, в котором было установлено, что общая выгода, которую общество получает от экономического роста, позволяет рассматривать частные планы реконструкции как допустимое «общественное использование» в соответствии с пунктом о принудительном отчуждении Пятой поправки к Конституции США. Решение по делу Кело вызвало широкое осуждение и до сих пор подвергается резкой критике. В ряде штатов были приняты или предложены законодательные меры, ограничивающие применение права отчуждения в общественных интересах для частного развития.

Some redevelopment projects and programs have been incredibly controversial including the Urban Renewal program in the United States in the mid twentieth century or the urban regeneration program in Great Britain. Controversy usually results either from the use of eminent domain, from objections to the change in use or increases in density and intensity on the site or from disagreement on the appropriate use of taxpayer funds to pay for some element of the project. Urban redevelopment in the United States has been controversial because it can displace poor and lower middle class residents, often transferring residents' land and homes to developers for free or a below market value price. This is done on the condition that the developer will use that land to construct new commercial and residential developments. The residents displaced by redevelopment are often undercompensated, and some (notably month to month tenants and business owners) are not compensated at all. Historically, redevelopment agencies have been buying many properties in redevelopment areas for prices below fair market value, or even below the agencies' own appraisal figures because the displaced people are often unaware of their legal rights and lack the will and the funds to mount a proper legal defense in a valuation trial. Those who do so usually recover more in compensation than what is offered by the redevelopment agencies. The controversy over misuse of eminent domain for redevelopment reached a climax in the wake of the U. S. Supreme Court's 2005 decision in Kelo v. City of New London, which ruled that the general benefits a community enjoyed from economic growth qualified private redevelopment plans as a permissible "public use" under the Takings Clause of the Fifth Amendment. The Kelo decision was widely denounced and remains the subject of severe criticism. Remedial legislation to restrict the use of eminent domain for private development has been enacted or introduced in a number of states.

Реконструкция поля для гольфа

Реконструкция поля для гольфа, также известная как перепрофилирование поля для гольфа, – это ниша на рынке недвижимости, в которой инвесторы приобретают убыточные поля для гольфа. Затем инвесторы разделяют поле на отдельные земельные участки и перепродают их застройщикам или самостоятельно застраивают их, после чего перепродают жилым покупателям. Обычно этот процесс осуществляется с помощью брокера по недвижимости. Основная сложность этой ниши заключается в трудностях, с которыми сталкиваются инвесторы при получении разрешения на отклонение от градостроительных норм в органах местного самоуправления.