Жерді қайта құру және дамыту мәселелері

Кіріспе

Жаңа құрылыс – бұрыннан пайдаланылып келген жердегі жаңа құрылыс. Бұл қалалық кеңістіктің физикалық, экономикалық және әлеуметтік жағдайын жақсарту мақсатындағы жерді дамыту процесін білдіреді.

Қалалық жаңғыру

Кейбір қайта дамыту жобалары мен бағдарламалары, соның ішінде АҚШ-тағы ХХ ғасырдың ортасындағы қалалық жаңарту бағдарламасы немесе Ұлыбританиядағы қалалық жаңғырту бағдарламасы өте даулы болды. Дау-жанжал көбінесе жерді иелену құқығын пайдаланудан, пайдалану түріндегі өзгерістерге қарсылықтан, учаскеде тығыздық пен қарқындылықтың артуынан немесе салық төлеушілердің қаражатын жобаның кейбір бөліктеріне жұмсаудың дұрыстығы туралы келіспеушіліктен туындайды. АҚШ-тағы қалаларды қайта дамыту даулы болды, себебі ол кедей және орта тапқа жататын тұрғындарды қоныстан шығаруы мүмкін, көбінесе тұрғындардың жері мен үйлерін әзірлеушілерге тегін немесе нарықтық бағадан төмен бағаға беру арқылы. Бұл жағдайда, әзірлеуші сол жерді жаңа коммерциялық және тұрғын үйлер салу үшін пайдаланады деген шартпен жасалады. Қайта дамыту салдарынан қоныс аударған тұрғындар көбінесе толық өтемақы алмайды, ал кейбіреулері (әсіресе, ай сайын жалға алушылар мен бизнес иелері) мүлдем өтемақы алмайды. Тарихи деректерге сәйкес, қайта дамыту агенттіктері қайта дамыту аймақтарындағы көптеген мүлікті нарықтық бағадан төмен бағаға, тіпті агенттіктердің өзі бағалаған құннан да төмен бағаға сатып алады, себебі қоныстан шығарылған адамдар көбінесе өздерінің заңдық құқықтарын білмейді және бағалау сот процесінде тиісті заңдық қорғаныс жүргізуге ниеті мен қаржысы жетпейді. Осы мәселеге ұшырағандар әдетте қайта дамыту агенттіктері ұсынғаннан гөрі көп өтемақы алады. Жеке дамыту үшін жерді иелену құқығын дұрыс пайдаланбау туралы дау 2005 жылы АҚШ Жоғарғы Сотының «Кело против Нью-Лондон қаласы» ісі бойынша шешімінен кейін өршіп кетті. Онда экономикалық өсімнен туындаған қоғамның жалпы пайдасы жеке қайта дамыту жоспарларын Бесінші түзетудегі «халыққа пайдалы қолдану» ретінде қарастыруға болатыны туралы шешім қабылданды. «Кело» шешімі кеңінен сынға ұшырады және әлі де қатты сыналып келеді. Жеке дамыту үшін жерді иелену құқығын шектеу мақсатында бірқатар штаттарда түзетулер енгізілді немесе заң жобалары ұсынылды.

Some redevelopment projects and programs have been incredibly controversial including the Urban Renewal program in the United States in the mid twentieth century or the urban regeneration program in Great Britain. Controversy usually results either from the use of eminent domain, from objections to the change in use or increases in density and intensity on the site or from disagreement on the appropriate use of taxpayer funds to pay for some element of the project. Urban redevelopment in the United States has been controversial because it can displace poor and lower middle class residents, often transferring residents' land and homes to developers for free or a below market value price. This is done on the condition that the developer will use that land to construct new commercial and residential developments. The residents displaced by redevelopment are often undercompensated, and some (notably month to month tenants and business owners) are not compensated at all. Historically, redevelopment agencies have been buying many properties in redevelopment areas for prices below fair market value, or even below the agencies' own appraisal figures because the displaced people are often unaware of their legal rights and lack the will and the funds to mount a proper legal defense in a valuation trial. Those who do so usually recover more in compensation than what is offered by the redevelopment agencies. The controversy over misuse of eminent domain for redevelopment reached a climax in the wake of the U. S. Supreme Court's 2005 decision in Kelo v. City of New London, which ruled that the general benefits a community enjoyed from economic growth qualified private redevelopment plans as a permissible "public use" under the Takings Clause of the Fifth Amendment. The Kelo decision was widely denounced and remains the subject of severe criticism. Remedial legislation to restrict the use of eminent domain for private development has been enacted or introduced in a number of states.

Гольф алаңын қайта құру

Гольф алаңын қайта құру, сондай-ақ гольф алаңын түрлендіру жылжымайтын мүлік нарығының бір саласы болып табылады, онда инвесторлар банкрот болған гольф алаңдарын сатып алады. Инвесторлар кейін гольф алаңын жеке-жеке жер учаскелеріне бөліп, оларды құрылыс компанияларына сатады немесе учаскелерге үй салып, тұрғын үй сатып алушыларға өткізеді. Бұл процесс әдетте жылжымайтын мүлік брокерінің көмегімен жүзеге асырылады. Осы саладағы басты қиындық – инвесторлардың қала әкімдігінен рұхсат алудағы кедергілер.