Введение
Переиспользование существующего здания для нового назначения
Адаптивное повторное использование – это процесс использования существующего здания для целей, отличных от тех, для которых оно было первоначально построено или спроектировано. Оно также известно как рециклинг и переоборудование. Адаптивное повторное использование является эффективной стратегией для оптимизации операционной и коммерческой эффективности объектов недвижимости. Адаптивное повторное использование зданий может быть привлекательной альтернативой новому строительству с точки зрения устойчивого развития и принципов экономики замкнутого цикла. Благодаря этому удалось предотвратить снос тысяч зданий и превратить их в важные элементы городской регенерации.
Определение
Адаптивное повторное использование определяется как эстетический процесс, при котором здания приспосабливаются к новым функциям с сохранением их исторических особенностей. Применение модели адаптивного повторного использования может продлить срок службы здания, от создания до утилизации, за счет сохранения всей или большей части строительной системы, включая конструкцию, оболочку и даже внутреннюю отделку. Возрождение существующей застройки путем поиска нового применения или назначения для устаревших зданий может стать ценным ресурсом для сообщества, "поддерживая активность и жизнеспособность районов". По мнению Юнга и Чана, "адаптивное повторное использование – это новый вид устойчивого обновления городов, поскольку оно охватывает весь жизненный цикл здания, предотвращает отходы от сноса, стимулирует повторное использование накопленной энергии и приносит значительную социальную и экономическую выгоду".
Преимущества и проблемы адаптивного повторного использования
Преимущества обычно классифицируются по экономическим, социальным, культурным и историческим, а также экологическим категориям. Наиболее значимыми преимуществами адаптивного повторного использования существующих зданий являются расширение экономических возможностей, регенерация городской среды, сохранение культурного и исторического наследия, сокращение объемов отходов от сноса, повышение энергоэффективности, продление срока службы зданий, экономическая выгода, увеличение стоимости недвижимости, улучшение качества жизни, снижение выбросов углекислого газа и потребления энергии. В быстрорастущем и урбанизирующемся мире эти ценности наследия, рассматриваемые как общественное благо, могут способствовать значимости культурного наследия города и его уникальной конкурентоспособности. Хартии по охране наследия предписывают, что при реконструкции исторических зданий, представляющих культурную ценность, их архитектурный и исторический облик должны сохраняться и поддерживаться для обеспечения устойчивого развития. Соответственно, это требование по охране наследия привело к включению ряда объектов наследия в генеральные планы районов, тем самым защищая их от нежелательных изменений или сноса посредством нормативных актов. Таким образом, сохранение встроенного наследия посредством адаптивного повторного использования может быть использовано для содействия устойчивому историческому и культурному развитию городских территорий. Также рассматриваются параметры для определения приоритетности исторических зданий при адаптивном повторном использовании и характеристика заинтересованных сторон в этом процессе.
Адаптированное повторное использование и восстановление городов
Повторное использование старых неиспользуемых зданий для иных целей является важным аспектом любой программы регенерации городской среды. Процесс адаптации подразумевает выбор релевантных современных технологий и концепций проектирования, которые помогут старым зданиям успешно соответствовать текущим требованиям, сохраняя при этом существующую городскую структуру. Применение подхода адаптивного повторного использования при реконструкции старых неиспользуемых зданий дает дополнительные преимущества для устойчивой регенерации городской территории, преобразуя эти здания в функциональные и доступные объекты. Стратегия адаптивного повторного использования также позволит местным властям и владельцам старых неиспользуемых зданий в городах минимизировать экономические, социальные и экологические издержки, стремясь к дальнейшему расширению и развитию городской среды. Понимание заинтересованных сторон и их мотивов, посредством совместного подхода, позволит объединить участников с различными интересами в отношении адаптивного повторного использования для участия напрямую или косвенно на любом этапе процесса принятия решений. Определены параметры для разработки системы, основанной на результативности, чтобы приоритизировать наиболее подходящие исторические здания для адаптивного повторного использования из списка недостаточно используемых зданий. Валидация системы: учтены разнообразные интересы всех заинтересованных сторон в процессе принятия решений по адаптивному повторному использованию.
Преимущества адаптивного повторного использования
По мнению Зайцевского и Баннелла, старые здания физически связывают нас с прошлым и становятся частью нашего культурного наследия; их следует сохранять благодаря их "архитектурной красоте" и "характеру и масштабу, которые они придают застроенной среде". Сохранение и реставрация существующих зданий также снижает потребление строительных материалов, ресурсов, энергии и воды, необходимых для нового строительства. Экономия на строительных материалах: адаптивное повторное использование предполагает модернизацию существующих конструктивных элементов здания, что является трудоемким процессом и в меньшей степени зависит от закупки и установки новых строительных материалов. Стоимость строительных материалов резко возросла за последние десятилетия, в то время как стоимость рабочей силы увеличилась лишь незначительно по сравнению со стоимостью материалов. Следовательно, экономически выгодно реконструировать и повторно использовать существующее здание. Редди и Джагадиш подтверждают это утверждение, говоря, что "повторное использование строительных материалов может обеспечить значительную экономию энергии, которая в противном случае была бы потрачена зря".
Факторы, влияющие на адаптивное повторное использование
Владельцы зданий, архитекторы, застройщики и другие заинтересованные стороны проходят тщательный процесс принятия решений, прежде чем определить, следует ли сохранить и переоборудовать здание для нового использования или же снести его ради земельного участка, на котором оно расположено, а затем возвести на этом месте новое здание. Эти решения определяются следующими критериями:
Экономические соображения
Решение о повторном использовании или сносе построенных объектов определяется экономическими факторами, такими как затраты на освоение участка, стоимость проекта, возврат инвестиций и рыночная конъюнктура. Экономические затраты варьируются от проекта к проекту, и некоторые специалисты утверждают, что "новое строительство всегда экономичнее", а "реконструкция повсеместно обходится дороже" [1], что обусловлено их вовлеченностью в проекты адаптивного повторного использования. Другие считают, что возврат инвестиций выше при использовании существующего здания благодаря сопутствующей экономии. Один канадский застройщик утверждает, что повторное использование зданий обычно позволяет сэкономить от 10 до 12% [2] по сравнению с новым строительством. Что касается прибыльности, то также высказываются мнения о том, что проекты адаптивного повторного использования часто сопряжены с большей неопределенностью в отношении прибыльности, чем новые проекты. При поиске финансирования для строительства эти факторы необходимо учитывать.
Капитальные вложения
В исследовании, проведенном Bullen и Love, было выявлено, что владельцы и управляющие зданиями больше всего беспокоятся о множестве финансовых аспектов при принятии решения о повторном использовании существующих зданий и сооружений. К ним относятся затраты на разработку и строительство, а также расходы на маркетинг и содержание. Экономическая целесообразность большинства проектов адаптивного повторного использования определяется существующей физической конфигурацией и состоянием здания.
Экологические соображения
Здания потребляют значительное количество энергии на протяжении всего жизненного цикла. Новое строительство требует новых строительных материалов и других ресурсов, которые несут в себе высокий запас энергии (включая этапы добычи, производства, транспортировки, упаковки и монтажа). Кроме того, оно также приводит к значительному экологическому ущербу, такому как глобальное потепление, эвтрофикация, закисление океана, разрушение озонового слоя и выбросы углекислого газа, что, в свою очередь, негативно сказывается на здоровье человека и качестве жизни. В связи с этим, переработка зданий или их адаптивное повторное использование имеет ряд экологических преимуществ.
Водоэффективность
Вода является важным компонентом в строительстве. Она необходима на каждом этапе жизненного цикла здания – от добычи строительных материалов до их производства, в ходе строительных работ на площадке, таких как замешивание бетона и уборка, в процессе эксплуатации для нужд водоснабжения, благоустройства и пожарной безопасности, а также в конце срока службы для переработки или утилизации строительных материалов. Выбор реконструкции и повторного использования здания вместо нового строительства может помочь снизить нагрузку на водные ресурсы планеты.
Энергосбережение
Как вода необходима на каждом этапе жизненного цикла здания, так и энергия. Эта энергия традиционно получается из невозобновляемых источников и приводит к высоким выбросам углекислого газа. Сокращение истощения ископаемого топлива и выбросов углекислого газа может внести значительный вклад в замедление глобального потепления и смягчение последствий изменения климата. Решение о сносе существующего здания и возведении на его месте нового может потребовать больших затрат энергии на снос, утилизацию строительных отходов, закупку новых материалов, строительство и эксплуатацию. В то же время, устойчивая реконструкция существующего здания требует лишь малую часть этих энергозатрат. Важно учитывать, что многие старые здания могут быть неэффективны с точки зрения энергопотребления. Поэтому для успешной реализации проекта адаптивного повторного использования проектировщикам необходимо уделять первостепенное внимание энергоемкости здания.
Материалы и ресурсы
Строительные материалы обычно добываются из недр Земли или являются конечными продуктами переработки природных компонентов. Эти ресурсы ограничены. Безответственная добыча природных ресурсов для производства строительных материалов может привести к их истощению. Более того, добыча может нанести вред природной среде обитания и биоразнообразию региона, где ведется добыча. Следовательно, проект, использующий минимальное количество новых строительных материалов и большее количество переработанных, является более экологичным и ответственным выбором.
Потенциал адаптивного повторного использования
Согласно концепции "городской руды" Чусида, существующие здания, быстро приходящие в ветхость или выходящие из употребления, представляют собой "кладезь сырья для новых проектов". Шен и Лэнгстон развили эту идею, утверждая, что "еще более эффективным решением, чем извлечение сырья, является адаптивное повторное использование". Они показали, что "чрезмерный акцент исключительно на экономических факторах приводит к разрушению зданий задолго до исчерпания их физического ресурса".
Оценка состояния здания
Перед началом проекта адаптивного повторного использования и даже рассмотрением возможности реконструкции, важно тщательно оценить состояние существующего здания. Оценка состояния здания в первую очередь включает в себя проверку его конструктивной целостности, кровли, каменной кладки, штукатурки, деревянных конструкций, облицовки и инженерных систем – механических, электрических и сантехнических. Углубленная инспекция зданий может быть дорогостоящей. Тем не менее, оценка состояния здания критически важна для успеха проекта адаптивного повторного использования и ни в коем случае не должна игнорироваться, поскольку эти затраты незначительны по сравнению с возможными травмами или гибелью людей, которые может повлечь за собой обрушение здания. Как объясняет Американское общество гражданских инженеров, даже очень качественно построенное здание может серьезно разрушиться и в конечном итоге выйти из строя, если в период эксплуатации не проводится надлежащее техническое обслуживание. Например, в 1984 году пассажирский терминал Нью-Йорка был подвергнут тщательной инспекции, в ходе которой была выявлена крайняя степень коррозии внешних стальных колонн (100% потеря материала стенки и 40% потеря материала полки). Это состояние представляло угрозу для общественной безопасности и потребовало немедленного ограничения живой нагрузки, несмотря на дополнительное усиление критически важных опор. Такие инспекции завершаются составлением подробного отчета, обобщающего результаты обследования. Непосредственная инспекция несущей системы необходима в той степени, которая определяется профессиональным суждением опытного инженера-строителя.
Финансовые соображения
Как уже говорилось ранее, проекты адаптивного повторного использования могут реализовываться поэтапно или частями. Значительным преимуществом реконструкции существующего здания является то, что отремонтированная часть становится пригодной для эксплуатации до завершения всего проекта. Это дает огромное преимущество частным застройщикам, обеспечивая непрерывный денежный поток на протяжении всего периода строительства. Однако адаптивное повторное использование получило широкое распространение с 1990-х годов. Преобразование бывших железнодорожных складских районов в жилые и коммерческие объекты произошло в Эдмонтоне, Калгари, Саскатуне, Реджине и Виннипеге. В Торонто район Distillery District, расположенный на юго-востоке города, был полностью преобразован из старой винокурни Gooderham & Worts. К другим известным примерам адаптивного повторного использования относятся фабрика сладостей на Квин-стрит-Уэст и фабрика игрушек в районе Либерти-Виллидж, обе спроектированы компанией Quadrangle Architects, специализирующейся на адаптивном повторном использовании в Торонто и других городах. Район Йельтаун в Ванкувере, престижный район, сформировавшийся в 1990-х годах, отличается складами и другими небольшими промышленными зданиями и помещениями, переоборудованными в квартиры и офисы для улучшения района. Остров Гранвилл в Ванкувере также демонстрирует успешное сочетание адаптивного повторного использования и сохранения традиционных функций в одном районе. В Монреале районы Гриффинтаун, Старый порт и район канала Лашин включают бывшие промышленные зоны, которые были повторно использованы или будут повторно использованы в будущем в соответствии с текущими планами. Среди заметных проектов адаптивного повторного использования 2010-х годов – Лорантианская школа архитектуры в Садбери, которая интегрирует несколько исторических зданий в центре города в свой новый кампус, подобно кампусу университета NSCAD в Галифаксе, и Милл-сквер в Саулт-Сте. Мари, продолжающийся проект по преобразованию заброшенной бумажной фабрики Сент-Мэри в многофункциональный культурно-туристический центр. Ряд бывших военных баз в Канаде, признанных излишними в 1990-х годах, также оказались подходящими для адаптивного повторного использования. Примером является бывшая база CFB Cornwallis в сельской местности Новой Шотландии, которая была в значительной степени преобразована в бизнес-парк без сноса зданий.
Соединенные Штаты
Площадь Гирарделли в Сан-Франциско стала первым крупным проектом адаптивного повторного использования в Соединенных Штатах, открывшимся в 1964 году. Городские набережные, исторически использовавшиеся как пункты промышленного производства и транспортировки, приобрели популярность как жилые зоны и объекты смешанного использования. Главная ценность движения за адаптивное повторное использование заключается в сотнях заброшенных школ, фабрик, отелей, складов и военных баз, которые были приспособлены для использования в качестве доступного жилья, офисных зданий, а также коммерческих, общественных, образовательных и рекреационных центров. К другим музеям, созданным на базе старых фабрик, относятся "MassMOCA" – Массачусетский музей современного искусства, Центр водяной мельницы на Лонг-Айленде, штат Нью-Йорк, и Музей фонда искусств Dia в северной части штата Нью-Йорк. В Сан-Диего, штат Калифорния, историческое кирпичное здание Western Metal Supply Co. было сохранено и интегрировано в дизайн парка Petco, домашней арены бейсбольной команды San Diego Padres. Университет Чепмена в городе Оранж, штат Калифорния, создал студенческое жилье, переоборудовав Упаковочный цех Ассоциации Вилла Парк Орчардс, построенный в 1918 году для Ассоциации производителей апельсинов Сантьяго. Студенческий жилой комплекс открылся в августе 2018 года. В Соединенных Штатах вплоть до 1970-х годов подавляющее большинство автозаправочных станций также предлагали услуги по ремонту автомобилей. В 1980-х и 1990-х годах было распространено переоборудование ремонтных цехов в магазины, продолжая при этом продавать топливо. Многие другие прекратили продажу топлива и стали магазинами или офисами.
Австралия
В Австралии реализован ряд проектов адаптивного повторного использования, поскольку основные города трансформировались из промышленных зон в районы с высокой стоимостью недвижимости и деловой активностью. В Сиднее такие объекты, как старый Сиднейский монетный двор, были отреставрированы и приспособлены для размещения центральной городской штаб-квартиры Исторического траста Нового Южного Уэльса. Превращение города из промышленного района рабочего класса в престижный район с высокими ценами на жилье способствовало появлению множества объектов адаптивного повторного использования. Здание старых казарм Хайд-парка также было преобразовано из бывшей тюрьмы в музей, документирующий и сохраняющий историю первых поселенцев и каторжников Австралии. Промышленное прошлое Австралии также оказало влияние на определение типов зданий и территорий, которые впоследствии стали объектами адаптивного повторного использования, особенно в сфере частного жилья и общественных зданий. К таким объектам относятся квартиры Malthouse, спроектированные Nonda Katsalidis в Ричмонде (реконструкция бывшего зернового элеватора), а также участок Balhannah Mines в Южной Австралии, адаптированный под частную резиденцию и удостоенный наград Ассоциации жилищной индустрии и Института дизайна Австралии. В Аделаиде правительство Южной Австралии в период правления Рана (2002–2011 гг.) восстановило, отремонтировало и дало новое назначение четырем известным зданиям XIX века, находящимся в плохом состоянии. Здание Торренса на площади Виктория, ранее принадлежавшее Главному регистратору, было восстановлено и приспособлено для размещения австралийского кампуса Университета Карнеги-Меллона и Университетского колледжа Лондона. Бывшее здание Аделаидской фондовой биржи было приобретено, отреставрировано и преобразовано в Научный центр для Королевского института Австралии и Австралийского научного медиа-центра. Торренс Парадный плац и здание были восстановлены для использования в качестве штаб-квартиры ветеранских организаций. На реставрацию и адаптацию крупной психиатрической больницы Гленсайд и прилегающей территории под новые Аделаидские студии Южно-Австралийской кинокорпорации было выделено почти 50 миллионов долларов, открытие которых состоялось в октябре 2011 года при премьер-министре Рэнне. А бывший завод Mitsubishi Motors площадью 62 гектара переоборудуется в центр экологически чистого производства, а также образовательный и учебный центр для Университета Флиндерса и TAFE.