Документы о продаже жилой недвижимости в Великобритании и пакет информации о доме (HIP)

Введение

Комплект документов о жилой недвижимости в Соединенном Королевстве для продажи

В соответствии с частью 5 Закона о жилье 2004 года пакет информации о доме (HIP, на малых буквах: hip), иногда называемый пакетом продавца, должен был предоставляться перед тем, как объект недвижимости в Англии и Уэльсе мог быть выставлен на открытый рынок для продажи с передачей владения. В Шотландии действует отдельное законодательство, требующее от каждого продавца недвижимости предоставлять Отчет о состоянии дома. Пакет включал в себя набор документов об объекте недвижимости: сертификат энергетической эффективности, запросы в местные органы власти, документы, подтверждающие право собственности, гарантии и т.д. Введение пакетов HIP сопровождалось задержками и сокращением требований, но они стали обязательными для домов с четырьмя и более спальнями с 1 августа 2007 года, а с 10 сентября 2007 года – для домов с тремя спальнями. Правительство предполагало, что пакеты информации о доме приведут к сокращению числа сорванных сделок, что и являлось обоснованием для введения этой схемы, а также к уменьшению практики завышения и занижения цены. Они были введены, несмотря на сильное сопротивление со стороны некоторых представителей строительной отрасли (хотя многие их поддерживали), а также риелторов и некоторых дипломированных оценщиков. Утверждалось, что пакеты способствовали жилищному кризису 2007–2009 годов, поскольку удерживали продавцов от выставления своих домов на продажу из-за дополнительных расходов на проведение оценки. Требование о предоставлении пакета информации о доме при продаже недвижимости было приостановлено с 21 мая 2010 года новым правительством. Исключением является то, что сертификат энергетической эффективности по-прежнему обязателен. Закон о локальном самоуправлении 2011 года официально отменил законодательство о пакетах информации о доме 15 января 2012 года.

История

По мере развития идеи "Информационного пакета для дома" с течением времени развивались и причины его введения. Предложение по решению проблемы перехвата покупателя было впервые сделано в манифесте Лейбористской партии 1997 года. Исследование после выборов показало, что около 28% сделок сбыта срывались до обмена контрактами, при этом перехват покупателя происходил менее чем в 2% случаев. Впоследствии акцент сместился на преимущества повышения скорости, прозрачности и удобства для потребителей. Идея была основана на аналогичной практике, используемой в Дании. "Информационные пакеты для дома" были объявлены в речи королевы в ноябре 2003 года. В марте 2006 года правительство одобрило несколько схем сертификации. К этому моменту ряд организаций выразили заинтересованность в проведении сертификационных программ, и более 3000 человек уже проходили обучение для получения квалификации инспектора по жилищным условиям. В июне 2006 года были разработаны проекты регламентов, определяющие подробное содержание "Информационных пакетов для дома", правила, регулирующие доступность пакетов, исключения из требований к пакетам и порядок обеспечения соблюдения. В сентябре 2006 года правительство утвердило первые схемы сертификации для контроля за работой инспекторов по жилищным условиям. Схемы создавались и управлялись отраслью, а правительство устанавливало стандарты, которым эти схемы должны были соответствовать. В сентябре был заключен контракт на ведение Реестра отчетов о состоянии жилья. Создание полностью функционирующего реестра планировалось сразу после этого. В июне 2007 года правительство объявило о финансировании или субсидировании 5000 "Информационных пакетов для дома" в размере 100 фунтов стерлингов до официальной даты запуска 1 августа 2007 года. Первоначально планировалось ввести "Информационные пакеты для дома" с 1 июня 2007 года. Однако всего за десять дней до этой даты министр по делам общин Рут Келли объявила о поэтапном введении с августа 2007 года, и первоначально только для более крупных объектов недвижимости. В период с 1 августа по 10 сентября "Информационный пакет для дома" юридически требовался только для домов с четырьмя и более спальнями. С 10 сентября это требование распространилось на дома с тремя и более спальнями. 22 ноября 2007 года министр жилищного строительства Ивет Купер объявила, что с 14 декабря "Информационные пакеты для дома" будут распространяться на одно- и двухкомнатные квартиры, завершая поэтапное внедрение правительством "Информационных пакетов для дома" для жилых домов, выставленных на продажу в Англии и Уэльсе. "Маркетинг в первый день" (FDM) – это обязательное требование о предоставлении всех документов, необходимых в "Информационном пакете для дома", в первый день, когда жилье предлагается публике. Первоначально дата начала действия этого требования была установлена на 31 декабря 2007 года, но была перенесена на 1 июня 2008 года, чтобы обеспечить период перехода. В течение этого времени можно было предлагать жилье для продажи при условии обязательства оплатить "Информационный пакет для дома", включая сертификат энергетической эффективности (EPC), и разумных ожиданий, что необходимые документы будут предоставлены в течение 28 дней. Однако 8 мая 2008 года министр жилищного строительства объявил о дальнейшей отсрочке "Маркетинга в первый день" до 31 декабря 2008 года. С 6 апреля 2009 года для продажи каждой недвижимости требовался "Информационный пакет для дома". Теперь полный "Информационный пакет для дома" больше не требуется, только сертификат энергетической эффективности.

As the idea of the Home Information Pack developed over time, so did the reasons for its introduction. A proposal to address the problem of gazumping was first made in the 1997 Labour Party manifesto. Research after the election revealed that around 28% of sales fell before exchange of contracts, with gazumping occurring in less than 2% of sales. The emphasis subsequently moved to the benefits of increased speed, transparency and consumer friendliness. The idea was based on similar practice used in Denmark. Home Information Packs were announced in the Queen's Speech in November 2003. In March 2006 the government gave the go ahead for multiple certification schemes. By this stage a number of organisations had expressed an interest in running certification schemes and over 3,000 people were already going through training for the home inspector qualification. In June 2006 draft regulations were made setting out the detailed contents of Home Information Packs, rules governing the availability of packs, exceptions from the pack duties and arrangements for enforcement. In September 2006 the government approved the first Certification Schemes to oversee the work of Home Inspectors. The schemes were set up and run by industry; Government set the standards that the schemes operated. In September the Home Condition Report Register contract was agreed. A fully operational register was scheduled to follow as soon as possible afterwards. In June 2007 the government announced they would fund or subsidise 5000 HIPs by £100 prior to the official launch date of 1 August 2007. Originally the HIP was going to be required from 1 June 2007. However, just ten days before that date, Communities Secretary Ruth Kelly announced that they would be phased in from August 2007, and initially only for larger properties. Between 1 August and 10 September only homes marketed with four or more bedrooms were legally required to have an HIP. This was extended to cover homes with three or more bedrooms from 10 September. On 22 November 2007 Housing Minister Yvette Cooper announced that HIPs would be rolled out to include one and two bedroom properties as of 14 December completing the Government's phased introduction of Home Information Packs to residential homes marketed for sale within England and Wales. First Day Marketing (FDM) is the mandatory requirement to make available all of the documents required within a HIP on the first day a home is marketed to the public. Initially, the date was set for the requirement to commence on 31 December 2007 but was delayed until 1 June 2008 to allow a period of transition. A home was able to be marketed during that time providing a commitment to pay for a HIP including the EPC was made and the necessary documents had a reasonable expectation of being made available within 28 days. However, on 8 May 2008 the Housing Minister, announced a further delay to first day marketing until 31 December 2008. Since 6 April 2009, every property required a Home Information Pack before it could be marketed. The full HIP is now no longer required, only the Energy Performance Certificate.

Доклад о состоянии дома

Основная задача инспектора по недвижимости – осмотреть объект, чтобы убедиться в отсутствии структурных дефектов. Задача инспектора ограничивается поверхностным осмотром и не предполагает проведения инвазивной проверки. Исключение составляют случаи, когда инспектор или его команда обнаруживают что-то настолько необычное, что игнорировать это невозможно. Осмотр жилья проводится с использованием большого количества инструментов и специального оборудования для проведения анализа. Главная цель инспекции – выявление уязвимых мест в доме, которые могут представлять опасность. Имеются ли у дома структурные дефекты? Возведен ли объект из материалов ненадлежащего качества? На эти вопросы должен ответить инспектор. 14

Сертификат энергетической эффективности

Аналогично рейтингам энергоэффективности бытовой техники в ЕС, рейтинги энергоэффективности, указанные в сертификате энергетической эффективности, предоставляют потенциальным покупателям оценку энергопотребления объекта недвижимости, а также перечень практических мер, которые можно предпринять для снижения расходов на топливо и выбросов углекислого газа. В Великобритании сертификат энергетической эффективности (EPC) должен быть составлен квалифицированным государственным специалистом по оценке энергоэффективности жилья (DEA). Специалисты DEA дают рекомендации по повышению энергоэффективности жилья, что может привести к экономии средств. Однако на практике такие документы содержат лишь общие рекомендации, малоценные для потенциальных покупателей. Они часто содержат ошибки, поскольку обследование проводится поверхностно и без проведения инвазивных работ. В них не учитываются старые и исторические здания, в случае с которыми для внесения структурных изменений, например, установки стеклопакетов, требуется разрешение на строительство. Энергосберегающий фонд рассчитывал, что, следуя рекомендациям, содержащимся в сертификате энергетической эффективности, средний домовладелец сможет экономить 300 фунтов стерлингов в год на оплате топлива. Правительство также надеялось, что эта информация может быть использована для стимулирования развития «зеленых» ипотечных кредитов и других льгот. Данная часть пакета информации о жилье была необходима для соответствия требованиям Европейской директивы по энергетической эффективности зданий. Однако EPC вызвала резкую критику со стороны Королевского института сертифицированных геодезистов (RICS), который в мае 2007 года инициировал судебное разбирательство против правительства с требованием проведения судебного пересмотра внедрения и переоценки срока действия EPC в составе пакета информации о жилье. Этот шаг вызвал внутренние протесты в RICS после того, как ряд членов организации обратились с просьбой отозвать иск, поскольку руководство не проконсультировалось с ними заранее.

Стоимость

Первоначально правительство оценивало стоимость пакета информации о жилье, включая отчет о техническом состоянии, примерно в 600 фунтов стерлингов. Эта стоимость должна была включать в себя и отложенный отчет о техническом состоянии, который, по оценкам Министерства жилищного строительства, общин и местного самоуправления, обойдется от 250 до 1000 фунтов стерлингов. Впоследствии представители отрасли ожидали, что стоимость пакета информации о жилье (без учета отчета о техническом состоянии) составит от 300 до 600 фунтов стерлингов для большинства объектов недвижимости в Англии и Уэльсе. Разумеется, для более крупных или сложных объектов стоимость могла быть значительно выше. Некоторые агентства недвижимости предлагали пакеты информации о жилье бесплатно. Однако правительство указало на то, что большая часть информации, содержащейся в пакете, и так должна предоставляться в процессе продажи, поэтому это не всегда дополнительные расходы.

Исполнение

Непредоставление Home Information Pack или предоставление неполного пакета информации влекло за собой штраф в размере 200 фунтов стерлингов за каждый день, в течение которого объект недвижимости выставлялся на продажу. Обеспечение соблюдения правил возлагалось на отделы торговых стандартов местных органов власти; однако они заявили, что это нецелесообразно, поскольку они обычно регулируют деятельность предприятий, и что обеспечение соблюдения через гражданские суды обойдется им слишком дорого. 31 июля 2007 года Управление по справедливой торговле проинформировало агентов по недвижимости об их обязательствах. С 1 августа 2007 года несоблюдение агентами по недвижимости в Англии и Уэльсе новых правил, касающихся Home Information Packs, могло повлечь за собой запрет на осуществление деятельности в сфере недвижимости.

Прием

15 мая 2007 года Королевский институт лицензированных геодезистов (RICS) инициировал судебное разбирательство против Департамента по делам общин и местного самоуправления, считая, что департамент не провел полноценную консультацию относительно ПИП (пакетов информации о жилье). Несмотря на вышеуказанные возражения против схемы ПИП, RICS уже предлагал курсы по обследованию жилья и оценке энергоэффективности, а также учебные материалы для профессий инспектора по обследованию жилья и оценщика энергоэффективности. Существовали опасения, что первоначальные затраты могут отпугнуть некоторых людей от выставления своих домов на продажу, что, в свою очередь, могло бы привести к спаду на рынке жилья. Отрасль недвижимости в основном выступала против этих изменений, однако правительство заявило, что новая система улучшит положение всех домовладельцев. Национальная ассоциация агентов по недвижимости придерживалась мнения, что данное законодательство было излишним, не затрагивало ключевые причины срыва сделок купли-продажи жилья и было слишком дорогостоящим. Крупнейшее независимое агентство недвижимости Великобритании, Spicerhaart, первоначально призывало к бойкоту схемы ПИП, но впоследствии пересмотрело свою позицию и стало ее полностью поддерживать. В отличие от этого, внедрение ПИП изначально поддерживалось организацией Which?, которая полагала, что они могут сократить количество сорванных сделок, вызванных проблемами, выявляемыми на ранних стадиях. Однако организация впоследствии отозвала свою поддержку после решения правительства отложить внедрение отчетов о состоянии жилья. Консервативная партия, находясь в оппозиции, заявила о намерении отменить данное законодательство, назвав его "дорогостоящим и неэффективным бюрократическим бременем". Действительно, консервативная оппозиция ПИП сыграла важную роль в поражении в Палате лордов, где пэры проголосовали 186 голосами против 160 за отказ от этих пакетов. Это привело к конфликту с Ассоциацией поставщиков ПИП. В соответствии с частью 3 Закона о жилье (Шотландия) 2006 года, лицо, ответственное за продажу дома, обязано предоставить Домашний отчет любому потенциальному покупателю. Для этого необходимо привлечь лицензированного геодезиста (или утвержденного поставщика) для проведения единого обследования и энергетического отчета. Также необходимо заполнить анкету о недвижимости. 12 мая 2010 года новое правительство, сформированное консервативной и либерально-демократической коалицией, объявило о намерении отказаться от ПИП. Требование к продавцам недвижимости предоставлять ПИП было приостановлено 20 мая.

On 15 May 2007 the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) started Judicial Review proceedings against the Department for Communities and Local Government for what they regarded as the department's failure to carry out a full consultation on HIPs. Despite the above objections to the HIPs scheme, RICS were already providing courses on Home Inspection and Domestic Energy Assessment, as well as courseware manuals for the professions of Home Inspector & Domestic Energy Assessor. There were fears that the up front cost involved may put off some people from putting their house on the market, which may in turn depress the housing market. The property industry has been largely against these changes. but the government said the new system would leave all homeowners better off. The National Association of Estate Agents held the view that the legislation was unnecessary, did not cover the important reasons why home sales and purchase transactions fall through, and that the cost was too high. Britain's largest independent estate agency, Spicerhaart, initially called for a boycott of the home information packs scheme, although then revised this position to one of full support. In contrast, the introduction of HIPs was originally supported by Which?, who believe that they could reduce the number of failed transactions resulting from problems that can be identified at an early stage. The organisation has since withdrawn its support following the Government's decision to postpone the introduction of Home Condition Reports. The Conservative Party, when in Opposition, stated that they planned to scrap the legislation, calling it 'expensive and deficient red tape'. Indeed, Conservative opposition to HIPs was instrumental in a defeat in the House of Lords, where peers voted by 186 to 160 in favour of abandoning the packs. This brought them in conflict with the Association of Home Information Pack Providers. Under Part 3 of the Housing (Scotland) Act 2006, a person who is responsible for marketing a house must provide a Home Report to any prospective purchasers. To do this you will need to commission a Chartered Surveyor (or approved provider) to carry out the Single Survey and Energy Report. You must also complete a Property Questionnaire. On 12 May 2010 the incoming Conservative – Liberal Democrat coalition government announced an intention to scrap Home Information Packs. The requirement for property sellers to provide HIPs was suspended on 20 May.