Ұлыбританиядағы тұрғын үйді сатуға қатысты құжаттар жинағы
Home Information Pack
Ұлыбританиядағы үй сатуға арналған құжаттар жинағы: HIP (Home Information Pack) туралы ақпарат, талаптар, мақсаты мен тарихы. Бағасы мен сату процесін үйреніңіз.
Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Ұлыбританиядағы сатылымға арналған тұрғын үй мүлкі туралы құжаттар жиынтығы
Set of documents about a United Kingdom residential property for sale
2004 жылғы Тұрғын үй заңының 5-тарауына сәйкес, «Үй ақпарат пакеті» (HIP, кіші әріптермен: hip), кейде «Сатушының пакеті» деп те аталатын, Англия мен Уэльстегі мүлікті ашық нарықта бос иелікпен сатуға шығару алдында ұсынылуы тиіс еді. Шотландияда мүлікті сатушыдан үй туралы есеп беруді талап ететін жеке заңнама бар. Пакет мүлік туралы құжаттар жиынтығынан тұрды: Энергиялық өнімділік сертификаты, жергілікті билік органдарының сұраныстары, меншік құжаттары, кепілдіктер және т.б. HIP енгізу кешіктіріліп, талаптар азайтылды, бірақ 2007 жылдың 1 тамызынан бастап төрт және одан көп бөлмелі үйлер үшін міндетті болды және 2007 жылдың 10 қыркүйегінен бастап үш бөлмелі үйлерге дейін қолданысы кеңейтілді. Үкімет бұл схеманы енгізудің себебін, «Үй ақпарат пакеттерінің» пайдасыз сатулардың санын азайтуға, сондай-ақ баға көтеріп алу мен баға төмендетуді болдырмауға көмектесетінімен түсіндірді. Олар құрылыс индустриясының кейбір топтарының (көптегендері оны қолдағанмен) және жылжымайтын мүлік агенттерінің, сондай-ақ кейбір аттестатталған сарапшылардың қатты қарсылығына қарамастан енгізілді. Бұл пакеттердің 2007-2009 жылдарғы тұрғын үй дағдарысына себеп болғаны туралы мәлімдемелер болды, себебі сатушылар зерттеуге байланысты қосымша шығындарға байланысты үйлерін сатудан бас тартты. Үй ақпарат пакетін үй сатуға қатысты талап ету 2010 жылдың 21 мамырынан бастап жаңа үкімет тарапынан тоқтатылды. Бірақ Энергиялық өнімділік сертификаты әлі де міндетті болып табылады. 2011 жылғы Локализм заңы 2012 жылдың 15 қаңтарында «Үй ақпарат пакеті» заңнамасын ресми түрде жойды.
Under Part 5 of the Housing Act 2004 a Home Information Pack (HIP, on lowercase letters: hip), sometimes called a Seller's Pack, was to be provided before a property in England and Wales could be put on the open market for sale with vacant possession. There is separate legislation for Scotland that requires anyone selling a property to provide a Home Report. The pack was a set of documents about the property: an Energy Performance Certificate, local authority searches, title documents, guarantees, etc. The introduction of HIPs was subject to delays and reduced requirements, but they became mandatory for homes with four or more bedrooms on 1 August 2007 and were extended to three bedroomed properties from 10 September 2007. The Government had suggested that Home Information Packs would lead to a reduction in the number of abortive sales as their justification for introducing the scheme, reducing gazumping and gazundering. They were introduced despite very strong opposition from some factions in the building industry (although very many were in favour of them) and estate agents, as well as some chartered surveyors. There were claims that the packs contributed to the 2007 09 housing crisis by deterring vendors from marketing their houses due to the extra costs involved in the survey. Requirement for the Home Information Pack for property sales was suspended with effect from 21 May 2010 by the incoming government. An exception is that the Energy Performance Certificate is still required. The Localism Act 2011 formally repealed the Home Information Pack legislation on 15 January 2012.
Тарих
Үй туралы ақпараттық жинақ идеясы уақыт өте дамыған сайын, оны енгізу себептері де өзгерді. 1997 жылғы Лейбористік партиясының манифестінде алғаш рет газбен жабдықтау мәселесін шешу туралы ұсыныс жасалған болатын. Сайлаудан кейін жасалған зерттеулер көрсеткендей, келісімшарттарға қол қойылмас бұрын сатудың шамамен 28% құлдырап қалған, ал газбен жабдықтау сатудың 2% аз бөлігінде болған. Содан кейін назар жылдамдық, ашықтық және тұтынушыларға қолайлы болудың артықшылықтарына ауыстырылды. Бұл идея Данияда қолданылған ұқсас тәжірибеге негізделген. «Үй туралы ақпараттық жинақтар» 2003 жылдың қараша айында Корольдің сөйлеген сөзінде жарияланды. 2006 жылдың наурыз айында үкімет бірнеше сертификаттау схемаларын іске қосты. Осы кезде бірқатар ұйымдар сертификаттау схемаларын іске асыруға қызығушылық танытты және 3000-нан астам адам үй инспекторының біліктілігіне дайындықтан өтті. 2006 жылдың маусым айында «Үй туралы ақпараттық жинақтың» мазмұнын, жинақтың қолжетімділігін реттейтін ережелерді, жинаққа қатысты алымдардан ерекшеліктерді және оларды қолдану шараларын нақтылайтын регламенттер жобасы жасалды. 2006 жылдың қыркүйегінде үкімет үй инспекторларының жұмысын қадағалау үшін алғашқы сертификаттау схемасын бекітті. Бұл схемаларды индустрия ұйымдастырып, жүзеге асырды, ал үкімет схемалардың стандарттарын белгіледі. Қыркүйек айында «Үй жағдайы туралы есеп» тіркелімінің келісімшарты бекітілді. Бұдан кейін толыққанды жұмыс істейтін тізілімнің мүмкіндігінше тез арада ашылуы жоспарланды. 2007 жылдың маусым айында үкімет 2007 жылдың 1 тамызындағы ресми іске қосу күніне дейін 5000 HIP-ті 100 фунт стерлингпен қаржыландыратынын немесе субсидиялайтынын мәлімдеді. Бастапқыда HIP 2007 жылдың 1 маусымынан бастап талап етілетін еді. Алайда, осы күннен он күн бұрын, Қоғамдық үй-жайлар министрі Рут Келли оларды 2007 жылдың тамызынан бастап кезең-кезеңмен енгізілетінін және бастапқыда тек үлкен мүліктерге ғана қатысты екенін мәлімдеді. 1 тамыз бен 10 қыркүйек аралығында төрт және одан да көп бөлмелі үйлер ғана заң бойынша HIP-қа ие болуы керек еді. Бұл 10 қыркүйекте үш және одан да көп бөлмелі үйлерге қатысты. 2007 жылдың 22 қарашасында Тұрғын үй министрі Иветт Купер 14 желтоқсаннан бастап HIP-тер бір және екі бөлмелі үйлерді де қамтитынын жариялады, бұл Англия мен Уэльсте сатылатын тұрғын үйлерге Үкіметтің кезең-кезеңмен енгізуін аяқтады. Бірінші күнгі маркетинг (FDM) – үйді халыққа сатуға арналған күні HIP-те талап етілетін барлық құжаттарды ұсыну міндетті талап. Бастапқыда талап 2007 жылдың 31 желтоқсанында басталуы тиіс еді, бірақ ауыспалы кезеңді өткізу үшін 2008 жылдың 1 маусымына дейін кейінге шегерілді. Осы уақыт ішінде үйді сатуға рұқсат берілді, егер HIP-ке, соның ішінде Энергия тиімділігі сертификатына төлеуге міндеттеме берілсе және қажетті құжаттар 28 күн ішінде қолжетімді болады деп күтілсе. Алайда, 2008 жылдың 8 мамырында Тұрғын үй министрі бірінші күнгі сатуды 2008 жылдың 31 желтоқсанына дейін кейінге шегеру туралы мәлімдеді. 2009 жылдың 6 сәуірінен бастап әрбір үйді сату үшін Үй туралы ақпараттық жинақ қажет болды. Қазіргі уақытта толық HIP талап етілмейді, тек Энергия тиімділігі сертификаты ғана қажет.
As the idea of the Home Information Pack developed over time, so did the reasons for its introduction. A proposal to address the problem of gazumping was first made in the 1997 Labour Party manifesto. Research after the election revealed that around 28% of sales fell before exchange of contracts, with gazumping occurring in less than 2% of sales. The emphasis subsequently moved to the benefits of increased speed, transparency and consumer friendliness. The idea was based on similar practice used in Denmark. Home Information Packs were announced in the Queen's Speech in November 2003. In March 2006 the government gave the go ahead for multiple certification schemes. By this stage a number of organisations had expressed an interest in running certification schemes and over 3,000 people were already going through training for the home inspector qualification. In June 2006 draft regulations were made setting out the detailed contents of Home Information Packs, rules governing the availability of packs, exceptions from the pack duties and arrangements for enforcement. In September 2006 the government approved the first Certification Schemes to oversee the work of Home Inspectors. The schemes were set up and run by industry; Government set the standards that the schemes operated. In September the Home Condition Report Register contract was agreed. A fully operational register was scheduled to follow as soon as possible afterwards. In June 2007 the government announced they would fund or subsidise 5000 HIPs by £100 prior to the official launch date of 1 August 2007. Originally the HIP was going to be required from 1 June 2007. However, just ten days before that date, Communities Secretary Ruth Kelly announced that they would be phased in from August 2007, and initially only for larger properties. Between 1 August and 10 September only homes marketed with four or more bedrooms were legally required to have an HIP. This was extended to cover homes with three or more bedrooms from 10 September. On 22 November 2007 Housing Minister Yvette Cooper announced that HIPs would be rolled out to include one and two bedroom properties as of 14 December completing the Government's phased introduction of Home Information Packs to residential homes marketed for sale within England and Wales. First Day Marketing (FDM) is the mandatory requirement to make available all of the documents required within a HIP on the first day a home is marketed to the public. Initially, the date was set for the requirement to commence on 31 December 2007 but was delayed until 1 June 2008 to allow a period of transition. A home was able to be marketed during that time providing a commitment to pay for a HIP including the EPC was made and the necessary documents had a reasonable expectation of being made available within 28 days. However, on 8 May 2008 the Housing Minister, announced a further delay to first day marketing until 31 December 2008. Since 6 April 2009, every property required a Home Information Pack before it could be marketed. The full HIP is now no longer required, only the Energy Performance Certificate.
Үйдің жағдайы туралы есеп
Мүлікті тексерушінің негізгі міндеті – мүлікті тексеру және онда құрылымдық ақаулардың жоқтығына көз жеткізу. Инспектордың міндеті тек сыртқы тексерумен шектелуі керек, ол мүліктің ішкі құрылымын тексеруге құқылы емес. Бірақ, егер инспектор немесе оның командасы назардан тыс қалдыруға болмайтын ерекше жағдайды байқаса, бұл ережеден тыс болуы мүмкін. Үйді тексеру көптеген құралдар мен арнайы жабдықтарды пайдалану арқылы жүзеге асырылады. Тексерудің басты мақсаты – үйдегі қауіпті болуы мүмкін әлсіз жерлерді анықтау. Үйдің құрылымында ақаулар бар ма? Мүлік төмен сапалы материалдардан салынған ба? Міне, үй инспекторы жауап беруі тиіс сұрақтар. 14
A property inspector primary task is to inspect a property to ensure that there are no structural flaws in the property. The inspector's task needs to be only on the surface level and he cannot make an intrusive check on the property. That is unless the inspector or his team find something that is just too extraordinary to ignore. A home inspection is done using a large number of tools and special equipment to conduct the analysis. The main agenda of the inspection is to check for vulnerable areas in the home that could be a hazard risk. Does the home have any structural flaws? Is the property built with sub standard materials? These are the kind of questions that need to be answered by the home inspector. 14
Энергиялық өнімділік сертификаты
Еуропалық Одақтағы тұтыну құралдарының тиімділігіне берілетін бағаларға ұқсас, Энергия тиімділігі туралы сертификаттағы энергия тиімділігінің рейтингілері болашақ сатып алушыларға мүліктің энергия тұтынуын бағалаумен қатар, отын шығындарын және көміртегі шығарындыларын азайтуға болатын практикалық шаралардың тізімін ұсынады. Ұлыбританияда Энергия тиімділігі туралы сертификатты (EPC) мемлекеттік аккредиттеуден өткен Ішкі энергияны бағалаушы (DEA) толтыруы тиіс. DEA-лар тұрғын үйдің энергия тиімділігін арттыру бойынша кеңес береді, бұл ақша үнемдеуге көмектеседі. Бірақ, іс жүзінде, мұндай құжаттар әлеуетті сатып алушылар үшін аса пайдалы емес, жалпы сипаттағы кеңестер береді. Олар жиі қателіктерге толы болады, себебі сараптама беткей және терең зерттеу жүргізілмейді. Мүліктің құрылымын өзгерту үшін, мысалы, екі қабатты терезелер орнату үшін жоспарлауға рұқсат қажет болатын ескі және тарихи маңызы бар ғимараттарды ескермейді. Энергияны үнемдеу қоры, энергия тиімділігі туралы сертификаттағы ұсыныстарды орындау арқылы үй иесінің жылына шамамен 300 фунт стерлинг үнемдеуіне үміттенді. Үкімет те бұл ақпаратты жасыл ипотеканы және басқа да ынталандыруларды дамытуға қолдануға болады деп ойлады. Бұл үй туралы ақпарат жинағының бір бөлігі Еуропалық ғимараттардың энергия тиімділігі директивасының талаптарына сәйкес болуы керек еді. Алайда, EPC Корольдік дипломирован инженерлер институтынан (RICS) қарсылыққа тап болды, ол 2007 жылдың мамыр айында үкіметке қарсы сот процесін бастады, EPC-нің үй ақпарат жинағындағы қолданылу мерзімін қайта қарауды талап етті. Бұл қадам RICS ішінде наразылық тудырды, өйткені көптеген мүшелер ұйымға мүшелермен кеңеспегені үшін сот ісін қайтарып алуды өтінді.
Similar to EU appliance efficiency ratings, the energy performance ratings on the Energy Performance Certificate provide prospective purchasers with an assessment of the property's energy consumption, together with a list of practical measures that can be taken to cut their fuel bills and carbon emissions. An Energy Performance Certificate (EPC) in the UK needs to be completed by a government qualified Domestic Energy Assessor (DEA). DEAs offer advice on how to improve the energy performance of the dwelling which might save money. However, in practice, such documents only give general advice of little value to potential purchasers. They frequently exhibit errors since the survey is superficial and non intrusive. They neglect older and listed buildings where planning consent is needed for structural changes to the property, such as installing double glazed windows for example. The Energy Saving Trust hoped that by following the proposals in the energy performance certificate, the average home owner might save £300 a year on fuel bills. Government also hoped that the information could be used to support the growth of green mortgages and other incentives. This part of the Home Information Pack was required in order to meet the requirements of the European Energy Performance of Buildings Directive. However, the EPC has met with fierce opposition by the Royal Institution of Chartered Surveyors, which in May 2007 began court action against the Government to force a Judicial Review of the implementation, demanding it look again at the lifespan of an EPC in a HIP. The move prompted internal protest within RICS after a number of members petitioned the organisation to withdraw its legal action on the basis it had failed to consult members first.
Құны
Бастапқыда Үкімет үй жағдайы туралы есепті қоса алғанда, үй туралы ақпарат жинағының құны шамамен 600 фунт стерлинг деп бағаланған. Бұл бағаға Қоғамдық және жергілікті басқару департаменті 250 фунт стерлингтен 1000 фунт стерлингке дейін болатынын күткен, кейінге шегерілген үй жағдайы туралы есептің құны да кіретін еді. Кейіннен саладағы мамандар Англия мен Уэльстегі көптеген үйлер үшін үй туралы ақпарат жинағының (үй жағдайы туралы есепсіз) құны 300 фунт стерлингтен 600 фунт стерлингке дейін болады деп болжады. Әрине, үлкен немесе күрделі үйлер үшін бұл баға айтарлықтай жоғары болуы мүмкін. Кейбір жылжымайтын мүлік агенттері ақпарат жинағын тегін ұсынды. Бірақ Үкімет атап көрсеткендей, жинақтағы көптеген құжаттар сату процесінде бұрыннан да берілуге тиіс, сондықтан бұл толығымен қосымша шығын емес.
Initially the cost of a Home Information Pack, including the Home Condition Report, was estimated to be around £600 by the Government. This was to include the cost of the postponed Home Condition Report, which was expected by the Department for Communities and Local Government to cost between £250 and £1,000. Industry subsequently expected the Home Information Pack (excluding the HCR) to cost between £300 £600 for the vast majority of properties in England and Wales. Naturally, for larger or more complex properties, the costs could be significantly higher. Some estate agents were offering HIPs for free. The Government pointed out, however, that most of the items in the pack already have to be provided during the sale process, so this is not all an additional cost.
Атқару
Үй туралы ақпарат жинағын ұсынбау немесе толық емес жинақты ұсынған жағдайда, мүлік сатылымға қойылған әр күні үшін 200 фунт стерлинг айыппұл салынды. Бұл мәселені жергілікті билік органдарының сауда стандарты бөлімдері тексеруге тиіс болған, бірақ олар мұны өздеріне лайық емес деп мәлімдеді, себебі олар көбінесе бизнеспен айналысады және азаматтық сот арқылы мәжбүрлеу оларға тым қымбатқа түсер еді. 2007 жылғы 31 шілдеде Әділ сауда кеңсесі жылжымайтын мүлік агенттеріне олардың міндеттері туралы кеңес берді. 2007 жылғы 1 тамыздан бастап Англия мен Уэльстегі жылжымайтын мүлік агенттерінің жаңа Үй туралы ақпарат жинағы ережелерін сақтамауы жылжымайтын мүлік саласында жұмыс істеу құқығынан айырылуына себеп болуы мүмкін.
Failure to provide a Home Information Pack, or supplying an incomplete pack carried a fine of £200 per day the property is marketed. Enforcement was to be carried out by local authority Trading Standards Departments; however they claimed that this was inappropriate as they normally regulate businesses, and that it would cost them too much to enforce through the civil courts. On 31 July 2007 the Office of Fair Trading advised estate agents on their obligations. From 1 August 2007 failure by an estate agents in England and Wales to comply with the new Home Information Packs regulations could result in a ban from estate agency work.
Қабылдау
2007 жылдың 15 мамырында Корольдік чартерленген сарапшылар институты (RICS) HIP (үй ақпараттық пакеттері) бойынша толық кеңес жүргізбегендігі үшін Қоғамдық және жергілікті басқару департаментіне қарсы сотқа шағымдану рәсімін бастады. Жоғарыда айтылған қарсылықтарға қарамастан, RICS үйді тексеру және тұрмыстық энергияны бағалау курстарын, сондай-ақ үйді тексеруші және тұрмыстық энергияны бағалаушы мамандықтары бойынша оқулықтарды ұсынды. Алдын ала шығындардың болуы кейбір адамдарды үйлерін сатуға кедерілдіруі мүмкін екенінен қорқыныш болды, бұл өз кезегінде тұрғын үй нарығын құлдыратуы мүмкін. Көлемді жылжымайтын мүлік индустриясы осы өзгерістерге қарсы болды, бірақ үкімет жаңа жүйенің барлық үй иелері үшін жағдайды жақсартатынын мәлімдеді. Ұлттық жылжымайтын мүлік агенттері қауымдастығы заңның қажетсіз екенін, үй сату және сатып алу мәмілелерінің сәтсіз аяқталу себептерін қамтымайтынын және құнының тым жоғары екенін айтты. Ұлыбританиядағы ең ірі тәуелсіз жылжымайтын мүлік агенттігі Spicerhaart бастапқыда үй ақпараттық пакеттері схемасын бойкоттауға шақырды, бірақ кейін бұл ұстанымын толық қолдауға өзгертті. Керісінше, HIP енгізілуіне бастапқыда Which? қолдады, олардың пікірінше, бұл ерте кезеңде анықталатын мәселелерге байланысты сәтсіз мәмілелердің санын азайтуға көмектеседі. Бірақ үкімет үйдің жағдайы туралы есептерді енгізуді кейінге шегергеннен кейін ұйым қолдауын кері тартып алды. Оппозицияда болған консерваторлық партия заңды «құнды және жеткіліксіз бюрократия» деп атап, оны жоюды жоспарлағанын мәлімдеді. Шындығында, консерваторлардың HIP-ке қарсылығы Лордтар палатасында жеңіліске әкелді, онда пээрлер 186-ға 160 дауыспен пакеттерден бас тартуға қолдау көрсетті. Бұл оларды Үй ақпараттық пакеттерін ұсынушылар қауымдастығымен қақтығысқа түсірді. Шотландияның 2006 жылғы Тұрғын үй заңының 3-тарауына сәйкес, үйді сатуға жауапты тұлға кез келген потенциалды сатып алушыға үй туралы есеп ұсынуы керек. Мұны істеу үшін сіз бірыңғай сараптама және энергиялық есеп жүргізу үшін чартерленген сарапшыны (немесе бекітілген провайдерді) тартуыңыз керек. Сондай-ақ, сіз мүліктік сауалнаманы толтыруыңыз керек. 2010 жылдың 12 мамырында консерваторлар мен либералды демократтардан құралған коалициялық үкімет үй ақпараттық пакеттерін жою ниеті туралы хабарлады. Үй сатушылардың HIP ұсыну қажеттілігі 20 мамырда тоқтатылды.
On 15 May 2007 the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) started Judicial Review proceedings against the Department for Communities and Local Government for what they regarded as the department's failure to carry out a full consultation on HIPs. Despite the above objections to the HIPs scheme, RICS were already providing courses on Home Inspection and Domestic Energy Assessment, as well as courseware manuals for the professions of Home Inspector & Domestic Energy Assessor. There were fears that the up front cost involved may put off some people from putting their house on the market, which may in turn depress the housing market. The property industry has been largely against these changes. but the government said the new system would leave all homeowners better off. The National Association of Estate Agents held the view that the legislation was unnecessary, did not cover the important reasons why home sales and purchase transactions fall through, and that the cost was too high. Britain's largest independent estate agency, Spicerhaart, initially called for a boycott of the home information packs scheme, although then revised this position to one of full support. In contrast, the introduction of HIPs was originally supported by Which?, who believe that they could reduce the number of failed transactions resulting from problems that can be identified at an early stage. The organisation has since withdrawn its support following the Government's decision to postpone the introduction of Home Condition Reports. The Conservative Party, when in Opposition, stated that they planned to scrap the legislation, calling it 'expensive and deficient red tape'. Indeed, Conservative opposition to HIPs was instrumental in a defeat in the House of Lords, where peers voted by 186 to 160 in favour of abandoning the packs. This brought them in conflict with the Association of Home Information Pack Providers. Under Part 3 of the Housing (Scotland) Act 2006, a person who is responsible for marketing a house must provide a Home Report to any prospective purchasers. To do this you will need to commission a Chartered Surveyor (or approved provider) to carry out the Single Survey and Energy Report. You must also complete a Property Questionnaire. On 12 May 2010 the incoming Conservative – Liberal Democrat coalition government announced an intention to scrap Home Information Packs. The requirement for property sellers to provide HIPs was suspended on 20 May.