Метод сравнительного анализа стоимости недвижимости: принципы и применение.
Sales comparison approach
Подход сравнительного анализа продаж (SCA) в оценке недвижимости: факторы, влияющие на стоимость (площадь, местоположение, состояние). Принципы спроса/предложения и замены.
Сравнивайте с английским: нажмите на абзац — оригинал откроется в окне. Кнопка EN под абзацем показывает его прямо в тексте.
Содержание
Введение
Сравнительный подход к оценке (SCA) основывается на предположении, что совокупность характеристик или существенных особенностей объекта недвижимости определяет его стоимость. Например, для отдельно стоящего жилого дома такими характеристиками могут быть площадь, вид из окон, местоположение, количество ванных комнат, размер земельного участка, возраст постройки и состояние объекта.
The sales comparison approach (SCA) relies on the assumption that a matrix of attributes or significant features of a property drive its value. For examples, in the case of a single family residence, such attributes might be floor area, views, location, number of bathrooms, lot size, age of the property and condition of property.
Экономическая основа
Сравнение продаж основывается на принципах спроса и предложения, а также на принципе подстановки. Спрос и предложение отражают стоимость посредством типичного рыночного поведения как покупателей, так и продавцов. Принцип подстановки означает, что покупатель не приобретет улучшенную недвижимость по цене, превышающей стоимость ее воссоздания на участке с аналогичной полезностью, при условии отсутствия необоснованных задержек в строительстве.
The sales comparison approach is based upon the principles of supply and demand, as well as upon the principle of substitution. Supply and demand indicates value through typical market behavior of both buyers and sellers. Substitution indicates that a purchaser would not purchase an improved property for any value higher than it could be replaced for on a site with equivalent utility, assuming no undue delays in construction.
Примеры методов
На практике наиболее распространенным методом SCA, используемым агентами по недвижимости и оценщиками, является таблица корректировки продаж. Она использует небольшое количество недавно проданных объектов в непосредственной близости от оцениваемого объекта для оценки стоимости его характеристик. Корректировки к сопоставимым объектам могут определяться анализом тенденций, анализом пар сопоставленных объектов или простыми обзорами рынка. Более опытные исследователи и оценщики обычно применяют статистические методы, основанные на множественной регрессии, которые, как правило, сравнивают большее количество географически распределенных сделок с недвижимостью, чтобы определить значимость и величину влияния различных характеристик на стоимость объекта. Исследования показали, что таблица корректировки продаж и модель множественной регрессии теоретически эквивалентны, при этом первая использует более эвристические методы, а вторая – статистические. Пространственная автокорреляция создает проблемы для этих статистических методов, поскольку объекты с высокой ценой, как правило, группируются вместе, и, следовательно, цена одного объекта не является независимой от цены соседнего. Учитывая инфляцию на рынке недвижимости и ценовые циклы, оба метода сравнения могут стать ненадежными, если временной интервал между отобранными сделками слишком велик. Еще одним фактором, снижающим надежность упрощенного использования SCA, является изменяющийся характер городских районов, хотя в реальности городская эволюция происходит достаточно постепенно, чтобы минимизировать ее влияние на данный подход к оценке стоимости. В более сложных ситуациях, таких как судебные разбирательства или оценка загрязненной недвижимости, оценщики разрабатывают корректировки SCA, используя общепринятые передовые методы, такие как модели повторных продаж (для измерения роста цен на жилье с течением времени), исследования (например, метод условной оценки), тематические исследования (для разработки корректировок в сложных ситуациях) или другие статистически обоснованные методы.
In practice, the most common SCA method used by estate agents and real estate appraisers is the sales adjustment grid. It uses a small number of recently sold properties in the immediate vicinity of the subject property to estimate the value of its attributes. Adjustments to the comparables may be determined by trend analysis, matched pairs analysis, or simple surveys of the market. More advanced researchers and appraisers commonly employ statistical techniques based on multiple regression methods which generally compare a larger number of more geographically dispersed property transactions to determine the significance and magnitude of the impact of different attributes on property value. Research has shown that the sales adjustment grid and the multiple regression model are theoretically the same, with the former applying more heuristic methods and the latter using statistical techniques. Spatial auto regression plagues these statistical techniques, since high priced properties tend to cluster together and therefore one property price is not independent of its neighbor. Given property inflation and price cycles, both comparison techniques can become unreliable if the time interval between transactions sampled is excessive. The other factor undermining a simplistic use of the SCA is the evolving nature of city neighborhoods, though in reality urban evolution occurs gradually enough to minimize its impact on this approach to value. In more complex situations, such as litigation or contaminated property appraisal, appraisers develop SCA adjustments using widely accepted advanced techniques, such as repeat sales models (to measure house price appreciation over time), survey research (e. g. contingent valuation), case studies (to develop adjustments in complex situations) or other statistically based techniques.