Массачусетс штатының 40B заңы қолжетімді тұрғын үй құрылысын жеңілдетіп, жергілікті шектеулерді азайтады. Кірісі 80% төмен отбасыларға арналған тұрғын үйлер.
Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Құрылысқа кепілдік беру туралы заң – Массачусетс штатының заңы, ол қолжетімді тұрғын үй салушыларға муниципалитеттік аймақтарға бөлу ережелерінің және басқа да талаптардың белгілі бір аспектілерін еске алмауға мүмкіндік береді. Ол Массачусетс штатының Бас заңдарының (M.G.L.) 40B тарауының 20-23-тарауларынан тұрады, сондай-ақ Массачусетс штатының Тұрғын үй және қауымдастық даму департаменті шығарған және басқаратын қатысты ережелерді қамтиды. 40B тарауы 1969 жылы штат бойынша қолжетімді тұрғын үйдің жетіспеушілігін жою мақсатымен қабылданды, бұл жергілікті муниципалитеттік құрылыс рұқсаттарын беру процестері, жергілікті аймақтарға бөлу және басқа да шектеулер арқылы туындаған кедергілерді азайту арқылы іске асырылды. Оның мақсаты – Одақтың барлық қалаларында қолжетімді тұрғын үй құрылысын ынталандыру. Осы заң шеңберінде қолжетімді тұрғын үй – аймақтың орташа табысының 80%-ына дейін табыс көздері бар отбасылар сатып ала немесе жалға ала алатын тұрғын жай болып анықталады. Мұндай тұрғын үйлер ұзақ мерзімді қолжетімділікті сақтау үшін қолжетімді тұрғын үйге қатысты шектеулерге бағынуға тиіс.
The Comprehensive Permit Act is a Massachusetts law which allows developers of affordable housing to override certain aspects of municipal zoning bylaws and other requirements. It consists of Massachusetts General Laws (M. G. L.) Chapter 40B, Sections 20 through 23, along with associated regulations issued and administered by the Massachusetts Department of Housing and Community Development. Chapter 40B was enacted in 1969 to address the shortage of affordable housing statewide by reducing barriers created by local municipal building permit approval processes, local zoning, and other restrictions. Its goal is to encourage the production of affordable housing in all communities throughout the Commonwealth. For the purposes of this statute, affordable housing is defined as a unit which could be purchased or rented by a household making up to 80% of the median income of the area. Such housing must be subject to affordable housing restrictions to preserve affordability in the long term.
Әсері
Қолжетімді тұрғын үй туралы заңның (40B тарау) мақсаты – Массачусетс штатының әрбір қауымдастығының тұрғын үй қорының кем дегенде 10%-ын орташа табысты отбасыларға қолжетімді ету. 2011 жылдың 30 маусымына қарай 39 қауымдастық бұл мақсатқа жеткен. Толық мәліметтер Тұрғын үй және қоғамдық даму департаментінің (DHCD) субсидияланған тұрғын үй тізімінде қолжетімді. Сонымен қатар, 101 қауымдастық DHCD бекіткен қолжетімді тұрғын үйді өндіру жоспарларын жасады. Олардың алтауы жоспарларындағы көрсеткіштерге сәйкес келетіні расталды, бұл оларға 760 CMR 56.03 (b) және 56.03(4)(f) тармақтарына сәйкес 40B тарауы бойынша ұсыныстардан "қауіпсіз белім" қорғанысын алуға құқық береді. Соңғы он жылда қолжетімді тұрғын үй туралы заң Массачусетс штатындағы ірі қалалардың за пределами салынған қолжетімді тұрғын үйдің шамамен 80%-ына тікелей жауапты болды. Осы заңның нәтижесінде штаттың барлық аймақтарында жұмыс істейтін отбасылар, зейнеткерлер және мүгедектер үшін 58 000-нан астам үйлер салынды. Бұл бірліктердің шамамен жартысы "Адамзат үшін мекен" сияқты коммерциялық емес ұйымдармен құрылды.
The goal of the Affordable Housing Law (Chapter 40B) is to make at least 10% of every Massachusetts's community's housing stock affordable for moderate income households. As of June 30, 2011, 39 communities had met that goal. Details are available on the Department of Housing and Community Development (DHCD) Subsidized Housing Inventory. In addition, 101 communities have developed Affordable Housing Production Plans that have been approved by DHCD. Six of those communities have been certified as meeting the benchmarks in their plans, which entitles them to "safe harbor" protections from Chapter 40B proposals under 760 CMR 56.03 (b) and 56.03(4)(f). Over the last decade, the Affordable Housing Law has been directly responsible for approximately 80% of the affordable housing built in Massachusetts outside the major cities. More than 58,000 homes have been created for working families, seniors, and people with disabilities all across the state because of this law. Nearly half of all of the units were created by non profits, like Habitat for Humanity.
Атқару
Массачусетс штатының Бас инспекторы 2005 жылдан 2012 жылға дейін 40B жобалары бойынша құрылыс салушылардың пайда шектеулерін тиісінше сақтамауды сынаған бірнеше есеп жариялады, сондай-ақ құрылыс салушылардың қолжетімді тұрғын үйден заң мен ережелерге рұқсат етілгеннен артық пайда табу үшін қолданған түрлі амалдарды сипаттады. Бұған қоса, муниципалитеттер мен штаттың құрылыс салушылармен жасалған келісімдерді, сондай-ақ олардың келісімдер мен заңнамаға сәйкес сату және пайда туралы есептемелерін тиісінше бақылау, тексеру және сақтау жұмыстары жеткіліксіз делінген. 2012 жылы қызметтен кеткенге дейін Массачусетс штатының Бас инспекторы Грегори Салливан 40B тарауын жиі сынап тұрды. Бас инспектордың ұсынымдары негізінде Тұрғын үй және қоғамдық даму департаменті "40B тарауы бойынша жалға берілетін пәтерлерді тек табыс деңгейіне сай келетін отбасылар ғана иеленетінін қамтамасыз ету үшін 40B тарауы бойынша жалға берілетін пәтерлердің иелері мен жоба басқарушылары жүзеге асыратын бақылау процесін күшейтетін анықталған кемшіліктерді жоюға бағытталған тиімді шаралар қабылдады".
The Massachusetts Office of the Inspector General, from 2005 to 2012, issued several reports criticizing lax enforcement of developers' profit limitations for 40B developments, and described subterfuges used by developers to earn more profit on affordable housing than the statute and regulations permit, and that the municipalities and the state have inadequate supervision, auditing, and enforcement of the municipal agreements with developers and developers' reporting of sales and profits under the agreements and law. In addition, until he left office in 2012, Massachusetts Inspector General Gregory Sullivan frequently criticized Chapter 40B. As a result of recommendations from the Office of the Inspector General, the Department of Housing and Community Development has "taken constructive actions to address the identified weaknesses that will strengthen the overall control process exercised by both Chapter 40B rental development owners and project administrators to ensure that only income qualified households occupy affordable apartments developed under Chapter 40B."
Заңдағы өзгерістер, 2008 жыл: ШЖК шешімдері мен қайта қаралған ережелер
2008 жылы Массачусетс штатының Тұрғын үй және қоғамдық даму департаменті 40B тарауының ережелері мен нұсқауларын толыққанды жаңартып шығарды. Сол жылы Массачусетс штатының Жоғарғы сот органы 40B заңына қатысты мазмұндық және процедуралық мәселелер бойынша жеті шешім шығарды, бұл соңғы он жылдағы шешімдер санына жуық болды.
In 2008 the Massachusetts Department of Housing and Community Development issued a comprehensive revision of regulations and guidelines for Chapter 40B. In the same year, the Massachusetts Supreme Judicial Court issued seven decisions on substantive and procedural issues in regard to Chapter 40B law, nearly the number of decisions rendered during the previous decade.
Қарсылық
Тарихи түрде де, қазіргі уақытта да 40B тарауына қарсылық бар, кейбіреулер оның қолжетімсіз бағадағы үйлерді, аз мөлшерде қолжетімді тұрғын үйлермен бірге жоғары тығыздықпен салуға мүмкіндік беретінін айтады. Заңға қатысты сын көп, оның жылжымайтын мүлік дамытушыларына заңды теріс пайдалануға, минималды мөлшерде төмен кірісті тұрғын үйлерді салып, көптеген жоғары сапалы жылжымайтын мүліктерден үлкен пайда табу арқылы кез келген муниципалитеттің құқықтарын жоюға зор мүмкіндік беретіні айтылады.
Historically and at present, there has been opposition to Chapter 40B, with some claiming that it encourages building unaffordable homes at high densities with few affordable units. The law is criticized heavily that it gives real estate developers tremendous abilities to abuse the law and overthrow any municipal rights by building minimum amounts of low income housing while turning large profits on many high end properties.
Тұрғын үйді қамтамасыз ету туралы заңның қорғалу науқаны
2010 жылдың 2 қарашасында Массачусетс штатының сайлаушылары 40B тарауын жоюға бағытталған бастамалық петицияны (2-сұрақ) қабылдамады. Дауыс беру нәтижесінде 1 254 759 (58%) адам жоюға қарсы, ал 900 405 (42%) адам жоюға жақтады. "Қолжетімді тұрғын үй заңын қорғау кампаниясы" атты штаттық сайлау комитеті заңның жойылуына қарсы шығу үшін құрылған еді. Кампанияға 950-ден астам жеке тұлға мен ұйым қатысты, олардың ішінде қоғамдық, бизнес, діни және академиялық лидерлер, сондай-ақ қарттар, экологиялық, тұрғын үй және азаматтық құқықтар топтары кірді. Кампанияны үш губернаторлық үміткер де қолдады: Деваль Патрик, Тим Кэхилл және Чарли Бейкер. Бұл топ қолжетімді тұрғын үй заңын жою Массачусетс штатының көптеген қалаларында зейнеткерлер мен жұмысшы отбасыларға арналған тұрғын үй құрылысын дереу тоқтататынын мәлімдеді.
On November 2, 2010, Massachusetts voters rejected an initiative petition (Question 2) that would have repealed Chapter 40B. The vote was 1,254,759 (58%) against repeal to 900,405 (42%) in favor of repeal. The Campaign to Protect the Affordable Housing Law, a state ballot committee, had been formed to oppose the elimination of the law. The campaign was a coalition of more than 950 individuals and organizations, including civic, business, religious, and academic leaders as well as senior, environmental, housing, and civil rights groups. The campaign was supported by all three gubernatorial candidates: Deval Patrick, Tim Cahill, and Charlie Baker. The group contended that repealing the affordable housing law would immediately halt the creation of housing that is affordable to seniors and working families in many communities across the Commonwealth of Massachusetts.