Сравнивайте с английским: нажмите на абзац — оригинал откроется в окне. Кнопка EN под абзацем показывает его прямо в тексте.
Содержание
Введение
Закон о всеобъемлющем разрешении — это закон штата Массачусетс, который позволяет застройщикам доступного жилья отменять определенные положения муниципальных правил зонирования и иных требований. Он состоит из глав 20–23 Массачусетских общих законов (M. G. L.) 40B, а также сопутствующих нормативных актов, издаваемых и администрируемых Департаментом жилищного строительства и развития общин штата Массачусетс. Глава 40B была принята в 1969 году для решения проблемы нехватки доступного жилья по всему штату путем устранения препятствий, создаваемых местными муниципальными процедурами выдачи разрешений на строительство, местным зонированием и другими ограничениями. Его цель — стимулировать строительство доступного жилья во всех населенных пунктах Содружества. В рамках данного закона доступное жилье определяется как единица, которую может приобрести или арендовать домохозяйство с доходом до 80% от медианного дохода в данном регионе. На такое жилье должны быть наложены ограничения, обеспечивающие его доступность в долгосрочной перспективе.
The Comprehensive Permit Act is a Massachusetts law which allows developers of affordable housing to override certain aspects of municipal zoning bylaws and other requirements. It consists of Massachusetts General Laws (M. G. L.) Chapter 40B, Sections 20 through 23, along with associated regulations issued and administered by the Massachusetts Department of Housing and Community Development. Chapter 40B was enacted in 1969 to address the shortage of affordable housing statewide by reducing barriers created by local municipal building permit approval processes, local zoning, and other restrictions. Its goal is to encourage the production of affordable housing in all communities throughout the Commonwealth. For the purposes of this statute, affordable housing is defined as a unit which could be purchased or rented by a household making up to 80% of the median income of the area. Such housing must be subject to affordable housing restrictions to preserve affordability in the long term.
Влияние
Целью Закона о доступном жилье (глава 40B) является обеспечение доступности не менее 10% жилищного фонда каждого населенного пункта штата Массачусетс для домохозяйств со средним уровнем дохода. По состоянию на 30 июня 2011 года 39 населенных пунктов достигли этой цели. Подробная информация представлена в Инвентаризации субсидируемого жилья Департамента жилищного строительства и развития общин (DHCD). Кроме того, 101 населенный пункт разработал Планы производства доступного жилья, утвержденные DHCD. Шесть из этих населенных пунктов были сертифицированы как соответствующие установленным в их планах показателям, что предоставляет им защиту от предложений в рамках главы 40B, предусмотренную пунктами 760 CMR 56.03 (b) и 56.03(4)(f) – так называемую "безопасную гавань". За последнее десятилетие Закон о доступном жилье был непосредственно ответственен за строительство примерно 80% доступного жилья в Массачусетсе за пределами крупных городов. Благодаря этому закону по всему штату было создано более 58 000 домов для работающих семей, пожилых людей и людей с инвалидностью. Почти половина всех этих домов была построена некоммерческими организациями, такими как Habitat for Humanity.
The goal of the Affordable Housing Law (Chapter 40B) is to make at least 10% of every Massachusetts's community's housing stock affordable for moderate income households. As of June 30, 2011, 39 communities had met that goal. Details are available on the Department of Housing and Community Development (DHCD) Subsidized Housing Inventory. In addition, 101 communities have developed Affordable Housing Production Plans that have been approved by DHCD. Six of those communities have been certified as meeting the benchmarks in their plans, which entitles them to "safe harbor" protections from Chapter 40B proposals under 760 CMR 56.03 (b) and 56.03(4)(f). Over the last decade, the Affordable Housing Law has been directly responsible for approximately 80% of the affordable housing built in Massachusetts outside the major cities. More than 58,000 homes have been created for working families, seniors, and people with disabilities all across the state because of this law. Nearly half of all of the units were created by non profits, like Habitat for Humanity.
Исполнение
Управление генерального инспектора штата Массачусетс в период с 2005 по 2012 год опубликовало ряд отчетов, критикующих слабое обеспечение соблюдения ограничений на прибыль застройщиков при реализации проектов 40B, и описывало схемы, используемые застройщиками для получения прибыли от доступного жилья, превышающей установленную законом и нормативными актами, а также недостаточный контроль, аудит и обеспечение соблюдения муниципальных соглашений с застройщиками и отчетности застройщиков о продажах и прибыли в соответствии с этими соглашениями и законом со стороны муниципалитетов и штата. Кроме того, до ухода с должности в 2012 году генеральный инспектор штата Массачусетс Грегори Салливан неоднократно критиковал главу 40B. В результате рекомендаций Управления генерального инспектора Департамент жилищного строительства и развития сообществ "предпринял конструктивные шаги для устранения выявленных недостатков, что позволит усилить общий процесс контроля, осуществляемый владельцами арендных проектов 40B и администраторами проектов, для обеспечения заселения доступным жильем только домохозяйств, соответствующих критериям дохода".
The Massachusetts Office of the Inspector General, from 2005 to 2012, issued several reports criticizing lax enforcement of developers' profit limitations for 40B developments, and described subterfuges used by developers to earn more profit on affordable housing than the statute and regulations permit, and that the municipalities and the state have inadequate supervision, auditing, and enforcement of the municipal agreements with developers and developers' reporting of sales and profits under the agreements and law. In addition, until he left office in 2012, Massachusetts Inspector General Gregory Sullivan frequently criticized Chapter 40B. As a result of recommendations from the Office of the Inspector General, the Department of Housing and Community Development has "taken constructive actions to address the identified weaknesses that will strengthen the overall control process exercised by both Chapter 40B rental development owners and project administrators to ensure that only income qualified households occupy affordable apartments developed under Chapter 40B."
Изменения в законе, 2008 г.: решения СЮК и пересмотренные регламенты
В 2008 году Департамент жилищного строительства и развития общин штата Массачусетс опубликовал масштабную редакцию нормативных актов и руководств по главе 40B. В том же году Верховный судебный суд штата Массачусетс вынес семь решений по вопросам содержания и процедуры, касающимся законодательства главы 40B – почти столько же, сколько за все предыдущее десятилетие.
In 2008 the Massachusetts Department of Housing and Community Development issued a comprehensive revision of regulations and guidelines for Chapter 40B. In the same year, the Massachusetts Supreme Judicial Court issued seven decisions on substantive and procedural issues in regard to Chapter 40B law, nearly the number of decisions rendered during the previous decade.
Оппозиция
Исторически и в настоящее время существует оппозиция к главе 40B, и некоторые утверждают, что она стимулирует строительство не по карману домов с высокой плотностью, при этом количество доступного жилья остается небольшим. Закон подвергается серьезной критике за то, что он предоставляет застройщикам широкие возможности для злоупотреблений и ущемления муниципальных прав, строя минимальное количество жилья для людей с низкими доходами и одновременно получая значительную прибыль от продажи дорогостоящих объектов недвижимости.
Historically and at present, there has been opposition to Chapter 40B, with some claiming that it encourages building unaffordable homes at high densities with few affordable units. The law is criticized heavily that it gives real estate developers tremendous abilities to abuse the law and overthrow any municipal rights by building minimum amounts of low income housing while turning large profits on many high end properties.
Кампания по защите закона о доступном жилье
2 ноября 2010 года избиратели штата Массачусетс отклонили инициативную петицию (вопрос 2), которая предусматривала отмену статьи 40B. За сохранение статьи проголосовали 1 254 759 человек (58%), против – 900 405 человек (42%). Для противодействия отмене закона была сформирована кампания «Защитим закон о доступном жилье» – государственный избирательный комитет. Кампания представляла собой коалицию, объединяющую более 950 частных лиц и организаций, включая представителей общественности, бизнеса, религиозных и академических кругов, а также организаций, занимающихся защитой прав пожилых людей, окружающей среды, жилищными вопросами и гражданскими правами. Все три кандидата на пост губернатора – Деваль Патрик, Тим Кейхилл и Чарли Бейкер – поддержали кампанию. Сторонники кампании утверждали, что отмена закона о доступном жилье немедленно прекратит строительство жилья, доступного для пожилых людей и работающих семей во многих населенных пунктах Содружества Массачусетс.
On November 2, 2010, Massachusetts voters rejected an initiative petition (Question 2) that would have repealed Chapter 40B. The vote was 1,254,759 (58%) against repeal to 900,405 (42%) in favor of repeal. The Campaign to Protect the Affordable Housing Law, a state ballot committee, had been formed to oppose the elimination of the law. The campaign was a coalition of more than 950 individuals and organizations, including civic, business, religious, and academic leaders as well as senior, environmental, housing, and civil rights groups. The campaign was supported by all three gubernatorial candidates: Deval Patrick, Tim Cahill, and Charlie Baker. The group contended that repealing the affordable housing law would immediately halt the creation of housing that is affordable to seniors and working families in many communities across the Commonwealth of Massachusetts.