Калифорниядағы Конуэй ранчосы және жер дауы

Кіріспе

Калифорния штатының Yolo округіндегі ранчо. Conaway Ranch – Калифорния штатының Yolo округінде орналасқан ранчо. Бұл кең аумақ Вудленд, Дэвис және Батыс Сакраменто қалалары арасында, 113 мемлекеттік тас жолы, 5 және 80 тас жолдарымен құрылған үшбұрыш ішінде жатыр.

Өмірбаян

Конавей ранчосы – Дэвис пен Вудлендтің шығысында және Сакраментоның батысында орналасқан мүлік. Мүліктің үштен екісі Йоло айналма жолында («жол»), Каш-Крик су алабында немесе округтік жолдар 27 мен 29 арасындағы Жасыл аймақта орналасқан. Қазіргі уақытта ранчоның көп бөлігі Уильямсон акты арқылы қорғалған. Жердің барлығы ауыл шаруашылығы немесе ауыл шаруашылығы мақсатындағы аймақтарға бөлінген және 40-тан астам фермерлерге, сондай-ақ түрлі су құстары мен аңшылық топтарына жалға берілген. Сондай-ақ, ранчода 2 км² жерді құрайтын үш түрлі сулы-батпақты жер бар. 2001 жылға дейін мүлік PG&E Properties деп аталатын PG&E еншілес компаниясына тиесілі болды. PG&E Properties банкротқа ұшыраған кезде оны National Energy and Gas Transmission (NEGT) сатып алды. 2004 жылы Yolo округі әкімшілігі NEGT-ден Conaway Ranch-ті сатып алу жоспарларын жариялады, ол бұл кезде банкроттықта болды. Банкрот сотының бұйрығымен мүлік жабық аукцион арқылы сатылуға тиіс болды. Мемлекеттік заң бойынша, Yolo округінің аукционға қатысуға құқығы болмады. Жерді Conaway Preservation Group компаниясы аукционда шамамен 60 миллион долларға сатып алды. Conaway Preservation Group – жергілікті кәсіпкерлер тобының меншігінде, оның ішінде AKT Development Group-тың президенті және бас директоры болып тағайындалған Кириакос Цакопулос бар. Yolo округі бұл жерге иелену үшін талап қойды. Ранчода басқа табиғи ресурстармен қатар құнды су құқықтары бар. Округ жерді дамытпауға мүдделі екенін мәлімдеді. Округ бұл жерді мемлекеттік мақсатта, яғни қазіргі жағдайды сақтау үшін иеленуге тырысты. Округтың өкілдері ранчоның ұзақ мерзімді басқару құқығын бірлескен өкілеттік органдарына немесе Yolo округі, округтің муниципалитеттері, Yolo округінің су тасқынына қарсы күресу басқармасы, Калифорния университетінің Дэвис қаласындағы филиалы және, мүмкін, Rumsey Band of Wintun индейлері сияқты ұйымдардың консорциумына беруді ұсынды. Conaway Preservation Group бұл әрекетке қарсы шығып, округтің ранчо ресурстарын толық қорғау үшін ранчоны иеленуінің қажеті жоқ екенін, олар жергілікті аймақтарға бөлу, қолданыстағы мемлекеттік заңдар мен жергілікті ережелер арқылы қорғалған екенін мәлімдеді. Conaway Preservation Group мүлікте даму жоспары жоқ екенін және округтен жерді қайта бөлу туралы өтініш бермегенін хабарлады. «Conaway Preservation Group-тың басты мақсаты – жеке меншік құқығын сақтап, сонымен бірге су ресурстарын, ауыл шаруашылығы жерлерін, жануарлар дүниесін және су тасқынынан қорғауды қамтамасыз ету үшін ранчода сервитуттар мен басқа да механизмдерді орналастыруға мүмкіндік беру», – деп мәлімдеді бұрынғы президент Стив Джайардо. Округ сатып алу үшін барлық қаражатты Rumsey тайпасынан қарыз алуды жоспарлаған. Баға әлі белгіленбеген, ал пайыздық мөлшерлеме де жарияланбаған. Округ сот бағасын (анықтайтын қазылар алқасы) 60 миллион долларға бағалаған. 2006 жылдың қыркүйегінде округ Conaway Preservation Group-пен келісімге келді және иелену әрекетінен бас тартты.

Conaway Ranch is a property that sits to the east of both Davis and Woodland and west of Sacramento. Two thirds of the property sits in the Yolo Bypass (the 'causeway'), the sink of Cache Creek, or the Green Zone between County Road 27 and County Road 29. Most of the ranch is currently protected by Williamson Act contracts. All of the land is zoned for agriculture or agriculture preserve and is leased to more than 40 farmers and various waterfowl and hunting groups. Also, there are three different 500 acre (2 km2) wetlands on the ranch. Prior to 2001 the property was owned by a subsidiary of PG&E, called PG&E Properties. When PG&E Properties went bankrupt, it was acquired by National Energy and Gas Transmission, NEGT. In 2004, the Yolo County Board of Supervisors announced plans to acquire Conaway Ranch from NEGT, which itself was now bankrupt. By order of the bankruptcy court, the property had to be sold in a closed bid auction. By state law, Yolo County could not participate in that auction. The land was purchased in that auction for about $60 million by the Conaway Preservation Group. The Conaway Preservation Group is owned by a group of local businessmen, including Kyriakos Tsakopoulos who was named President & CEO of AKT Development Group. The land was the subject of an eminent domain action initiated by Yolo County. The ranch holds valuable water rights, among other natural resources. The county claimed that it had an interest in the land not being developed. Yolo County officials were attempting to seize the land for what they described as the public purpose of maintaining the status quo. The county claimed that it proposed transferring long term management authority for the ranch to a Joint Powers Authority or similar consortium of entities such as Yolo County, municipalities within the county, the Yolo County Flood Control District, University of California at Davis, and possibly the Rumsey Band of Wintun Indians. The Conaway Preservation Group opposed the action, arguing that the county did not need to condemn the ranch to fully protect the ranch's resources, which were already protected through local zoning, existing state law and local ordinances. The Conaway Preservation Group claimed it had no plans for development on the property, and made no requests to the county for any of the land to be rezoned. "The primary goal of the Conaway Preservation Group is to maintain private ownership while allowing for easements and other mechanisms to be placed on the ranch to protect the property's water resources, agricultural land, wildlife, and flood control benefits," asserted former president Steve Giardo. The county planned to borrow all of the money for the acquisition from the Rumsey tribe. A price had not yet been determined, nor was any rate of interest publicly disclosed. The county contended that it estimated the price (which would be set by a jury) at $60 million. In September 2006 the county entered into a settlement agreement with the Conaway Preservation Group and abandoned the eminent domain action.

Уақыт шкаласы

Conaway Conservancy Group, жергілікті жер иелері мен PG&E Properties, Inc. бірлескен кәсіпорны, Ranch-ты сатып алады. Топқа Энтони Смернес пен қазіргі меншік иесі Стив Гидаро кіреді, олар Вудленд қаласының жанындағы мүліктің солтүстік-батыс бөлігінде тұрғын үйлер мен коммерциялық нысандар салуды ұсынды. Қала әкімдігі ақырында жоспарды мақұлдамады және өсуді басқа бағытта жалғастыруды шешті. Conaway Conservancy Group мемлекеттік Құрғақшылық Су Банкіне 6,5 миллион долларлық су сатады. Yolo County Басқарушылар кеңесі, қазіргі Басқарушы Helen Thomson-мен бірге, 4:1 дауыспен су беруді қолдады. PG&E жергілікті жер иелерінің үлестерін, оның ішінде Стив Гидаро, Джон Рейнен және Энтони Смернеске тиесілі үлестерін сатып алады. Стив пен Джон болашақта мүлікті қайта сатып алуды жоспарлап отыр. PG&E даму жоспарларын тоқтатады және Conaway Ranch-ты 68,5 миллион долларға сатуға шығарады. Гидаро мен Рейнен мүлікті қайта сатып алу мүмкіндігін қарастырып жатыр. Жергілікті сайланған лауазымды тұлғалар Conaway-ді сатып алу үшін қаржыны қамтамасыз ету мақсатында бірлескен өкілеттіктер құруды талқылайды. PG&E Properties мүлікті нарықтан алып тастады. PG&E банкроттық рәсімдер кезінде қайта құрылымдау аясында мүлікті National Energy and Gas Transmission (NEGT) компаниясына берді. NEGT мүлікті сатуға ниетті екенін жариялайды және Ranch-ты сату үшін жабық тендерлік процесін ұйымдастырады. Стив пен Джон тендерлік пакетті сұрап, инвестициялық топты құру процесін бастайды. Жергілікті билік өкілдері Ranch-ты сатып алу үшін қаржы табу мақсатында бірлескен өкілеттіктер құрады. Yolo County Басқарушылары жабық тендерлік процесіне қатыспауға шешім қабылдап, оның орнына мүлікті мәжбүрлеп сатып алу рәсімін бастайды. Yolo County Басқарушылары 4:0 дауыспен мүлікті мәжбүрлеп сатып алу туралы қаулыны қабылдады. NEGT-нің тендерлік процесі аяқталғаннан кейін, Conaway Preservation Group, LLC, Conaway Ranch-тың иесі атанды. Иелік құрамына Стив Гидаро, Джон Рейнен және Сакраментодағы басқа да белгілі инвесторлар/девелоперлер кіреді. CPG округтік басқарушылармен келісімге келу үшін байланыс жасайды, бұл келісім мүлікті жеке меншікте қалдыруға, бірақ жер мен суға қатысты мемлекеттік бақылауды күшейтуге мүмкіндік береді. CPG округтік басқарушыларға мүлікті аралап көруге шақыру қадағалайды. Yolo County қоғамдық бірлескен өкілеттіктер отырыстарын тоқтатады. Yolo County лауазымды тұлғалары Rumsey Band of Wintun Indians-пен келісімге келгенін жариялайды, олар мәжбүрлеп сатып алу ісіне қаржыландыруды ұсынады. Yolo County Жоғарғы сотының судьясы Тимоти Фолл округтің мәжбүрлеп сатып алу құқығын пайдалануға құқылы екенін шешті, CPG округ мүлікпен не істегісі келетінін жеткілікті түрде нақтыламағаны туралы талапқа қарамастан. Бағалау бойынша, құны 50 миллионнан 389 миллион долларға дейін жетеді. Yolo County және Conaway Preservation Group келісімге келеді және мәжбүрлеп сатып алу ісі тоқтатылады.

— Conaway Conservancy Group, a joint venture between local landowners and PG&E Properties, Inc., buys the Ranch. The group, which includes Anthony Smernes and current owner Steve Gidaro, proposed a housing and commercial development on the property's northwest corner, next to the City of Woodland. The city government ultimately denied the plan, deciding to grow in a different direction
— Conaway Conservancy Group sells $6.5 million worth of water to state Drought Water Bank. Yolo County Board of Supervisors, including current Supervisor Helen Thomson, vote to support water transfer on a 4–1 vote. — PG&E buys interests of local landowners, including ownership share held by Steve Gidaro, John Reynen, and Anthony Smernes. Both Steve and John plan to re purchase the property at some point in the future. — PG&E drops development plans, places Conaway Ranch on the market for $68.5 million. Gidaro and Reynen consider re purchasing the property. Local elected officials discuss forming a Joint Powers Authority to secure funding to purchase Conaway. PG&E Properties pulls property off the market. — Property is transferred from PG&E to National Energy and Gas Transmission (NEGT) as part of PG&E restructuring during bankruptcy proceedings. — NEGT announces it will sell the property. Sets up closed bidding process to sell ranch. Steve and John request bid package and begin process of putting investment group together. Local elected officials form Joint Powers Authority in an attempt to secure financing to bid for the Ranch. — Yolo County supervisors decide to not participate in closed bidding process and, instead, start eminent domain proceedings to acquire property. — Yolo County supervisors vote 4–0 to adopt eminent domain resolution to acquire property. — After NEGT's bid process closes, Conaway Preservation Group, LLC, awarded ownership of Conaway Ranch. Ownership includes Steve Gidaro, John Reynen and other prominent investors/developers in Sacramento. CPG conducts outreach to County supervisors to reach compromise that would keep property in private ownership but place greater public controls on land and water. — CPG offers to conduct tours of property with County supervisors. Yolo County suspends public Joint Powers Authority meetings. — Yolo County officials announce ‘stringless deal’ agreement with Rumsey Band of Wintun Indians who agree to provide financing for condemnation action. — Yolo County Superior Court Judge Timothy Fall rules that the county can use its power of eminent domain to take the ranch, despite CPG's argument that the county did not adequately specify what it intended to do with the property. — A Yolo County Superior Court jury is scheduled to begin hearing evidence of how much the county will have to pay for the property. Estimates range from $50 million to more than $389 million. — Yolo County and Conaway Preservation Group agree to a settlement and the eminent domain action is dropped.