Ранчо Conaway в округе Yolo: История сохранения и споры об изъятии.

Введение

Ранчо в округе Йоло, Калифорния, США

Ранчо Конавей – это ранчо, расположенное в округе Йоло, Калифорния. Обширная территория находится между городами Вудленд, Дэвис и Западный Сакраменто, в треугольнике, образованном автомагистралью 113, межштатной автомагистралью 5 и межштатной автомагистралью 80.

Предыстория

Ранчо Конавей – это земельный участок, расположенный к востоку от городов Дэвис и Вудленд и к западу от Сакраменто. Две трети территории ранчо находятся в зоне обхода Йоло (насыпь), в месте впадения ручья Каш-Крик, или в Зеленой зоне между окружными дорогами № 27 и № 29. Большая часть ранчо в настоящее время защищена контрактами в соответствии с законом Уильямсона. Вся земля предназначена для сельскохозяйственного использования или сельскохозяйственного заповедника и сдана в аренду более чем 40 фермерам, а также различным группам охотников на водоплавающую дичь. Кроме того, на ранчо расположены три различных водно-болотных угодья площадью около 2 км². До 2001 года собственником участка являлась дочерняя компания PG&E – PG&E Properties. После банкротства PG&E Properties, она была приобретена компанией National Energy and Gas Transmission (NEGT). В 2004 году Совет надзорников округа Йоло объявил о планах по приобретению ранчо Конавей у NEGT, которая к тому времени также обанкротилась. По решению суда о банкротстве, имущество должно было быть продано на закрытом аукционе. Согласно законодательству штата, округ Йоло не имел права участвовать в этом аукционе. Земля была приобретена на аукционе примерно за 60 миллионов долларов группой Conaway Preservation Group. Conaway Preservation Group принадлежит группе местных предпринимателей, в том числе Кириакос Цакопулос, который был назначен президентом и генеральным директором AKT Development Group. Участок стал объектом процедуры изъятия земли по праву эminent domain, инициированной округом Йоло. Ранчо обладает ценными правами на воду, среди прочих природных ресурсов. Округ утверждал, что заинтересован в том, чтобы земля не была застроена. Представители округа Йоло пытались изъять землю для, как они заявляли, общественно полезной цели – сохранения существующего положения дел. Округ утверждал, что предлагает передать долгосрочные полномочия по управлению ранчо Объединенному органу власти или аналогичному консорциуму организаций, таких как округ Йоло, муниципалитеты округа, район контроля за наводнениями округа Йоло, Калифорнийский университет в Дэвисе и, возможно, племя Винтун Рамси. Conaway Preservation Group выступила против этой инициативы, утверждая, что округу не требуется изымать ранчо для полной защиты его ресурсов, которые уже защищены местным зонированием, действующим законодательством штата и местными нормативными актами. Conaway Preservation Group заявила, что не планирует застраивать участок и не обращалась в округ с просьбой о пересмотре зонирования какой-либо части земли. "Основная цель Conaway Preservation Group – сохранить частную собственность, одновременно позволяя размещать на ранчо сервитуты и другие механизмы для защиты водных ресурсов, сельскохозяйственных угодий, дикой природы и преимуществ контроля над наводнениями", – заявил бывший президент Стив Джайардо. Округ планировал занять все средства на приобретение у племени Рамси. Цена еще не была определена, а процентная ставка не была обнародована. Округ утверждал, что оценивает цену (которая будет установлена жюри присяжных) в 60 миллионов долларов. В сентябре 2006 года округ заключил соглашение о примирении с Conaway Preservation Group и отказался от процедуры изъятия земли.

Conaway Ranch is a property that sits to the east of both Davis and Woodland and west of Sacramento. Two thirds of the property sits in the Yolo Bypass (the 'causeway'), the sink of Cache Creek, or the Green Zone between County Road 27 and County Road 29. Most of the ranch is currently protected by Williamson Act contracts. All of the land is zoned for agriculture or agriculture preserve and is leased to more than 40 farmers and various waterfowl and hunting groups. Also, there are three different 500 acre (2 km2) wetlands on the ranch. Prior to 2001 the property was owned by a subsidiary of PG&E, called PG&E Properties. When PG&E Properties went bankrupt, it was acquired by National Energy and Gas Transmission, NEGT. In 2004, the Yolo County Board of Supervisors announced plans to acquire Conaway Ranch from NEGT, which itself was now bankrupt. By order of the bankruptcy court, the property had to be sold in a closed bid auction. By state law, Yolo County could not participate in that auction. The land was purchased in that auction for about $60 million by the Conaway Preservation Group. The Conaway Preservation Group is owned by a group of local businessmen, including Kyriakos Tsakopoulos who was named President & CEO of AKT Development Group. The land was the subject of an eminent domain action initiated by Yolo County. The ranch holds valuable water rights, among other natural resources. The county claimed that it had an interest in the land not being developed. Yolo County officials were attempting to seize the land for what they described as the public purpose of maintaining the status quo. The county claimed that it proposed transferring long term management authority for the ranch to a Joint Powers Authority or similar consortium of entities such as Yolo County, municipalities within the county, the Yolo County Flood Control District, University of California at Davis, and possibly the Rumsey Band of Wintun Indians. The Conaway Preservation Group opposed the action, arguing that the county did not need to condemn the ranch to fully protect the ranch's resources, which were already protected through local zoning, existing state law and local ordinances. The Conaway Preservation Group claimed it had no plans for development on the property, and made no requests to the county for any of the land to be rezoned. "The primary goal of the Conaway Preservation Group is to maintain private ownership while allowing for easements and other mechanisms to be placed on the ranch to protect the property's water resources, agricultural land, wildlife, and flood control benefits," asserted former president Steve Giardo. The county planned to borrow all of the money for the acquisition from the Rumsey tribe. A price had not yet been determined, nor was any rate of interest publicly disclosed. The county contended that it estimated the price (which would be set by a jury) at $60 million. In September 2006 the county entered into a settlement agreement with the Conaway Preservation Group and abandoned the eminent domain action.

Хронология

— Conaway Conservancy Group, совместное предприятие между местными землевладельцами и PG&E Properties, Inc., покупает ранчо. Группа, в которую входят Энтони Смернес и нынешний владелец Стив Гидаро, предложила проект жилищного и коммерческого строительства на северо-западном углу участка, рядом с городом Вудленд. Городская администрация в итоге отклонила этот план, решив развиваться в другом направлении. — Conaway Conservancy Group продает воду на сумму 6,5 миллиона долларов Государственному банку воды для засушливых периодов. Совет надзорников округа Йоло, включая нынешнего надзорника Хелен Томсон, проголосовал за поддержку передачи воды соотношением голосов 4 к 1. — PG&E выкупает доли местных землевладельцев, включая принадлежащие Стиву Гидаро, Джону Рейнену и Энтони Смернесу. И Стив, и Джон планируют в будущем выкупить это имущество. — PG&E отказывается от планов развития и выставляет ранчо Конавей на продажу за 68,5 миллиона долларов. Гидаро и Рейнен рассматривают возможность его повторной покупки. Местные выборные должностные лица обсуждают создание Объединенного органа власти для обеспечения финансирования покупки Конавей. PG&E Properties снимает объект с продажи. — Имущество передается от PG&E компании National Energy and Gas Transmission (NEGT) в рамках реструктуризации PG&E в ходе процедуры банкротства. — NEGT объявляет о продаже имущества и организует закрытый тендер на продажу ранчо. Стив и Джон запрашивают пакет документов для участия в тендере и начинают процесс формирования инвестиционной группы. Местные выборные должностные лица создают Объединенный орган власти в попытке обеспечить финансирование для участия в тендере на ранчо. — Надзорные органы округа Йоло отказываются от участия в закрытом тендере и вместо этого начинают процедуру изъятия имущества в пользу государства (eminent domain). — Надзорные органы округа Йоло голосуют 4:0 за принятие резолюции об изъятии имущества в пользу государства. — После завершения тендерной процедуры NEGT, право собственности на ранчо Конавей получает Conaway Preservation Group, LLC. В состав владельцев входят Стив Гидаро, Джон Рейнен и другие известные инвесторы и застройщики из Сакраменто. CPG проводит встречи с надзорными органами округа для достижения компромисса, который позволит сохранить частную собственность, но установит более строгий государственный контроль над землей и водными ресурсами. — CPG предлагает организовать экскурсию по территории для надзорных органов округа. Округ Йоло приостанавливает публичные заседания Объединенного органа власти. — Представители округа Йоло объявляют о соглашении без каких-либо условий с племенем Рамси Винтун, которые соглашаются предоставить финансирование для процедуры изъятия имущества. — Судья Высшего суда округа Йоло Тимоти Фолл выносит решение о том, что округ имеет право использовать процедуру изъятия имущества в пользу государства, несмотря на аргументы CPG о том, что округ не предоставил достаточной информации о своих планах относительно использования имущества. — В Высшем суде округа Йоло запланировано слушание, на котором жюри должно будет определить сумму компенсации, которую округ должен выплатить за имущество. Оценки варьируются от 50 миллионов до более чем 389 миллионов долларов. — Округ Йоло и Conaway Preservation Group достигают соглашения, и процедура изъятия имущества в пользу государства прекращается.

— Conaway Conservancy Group, a joint venture between local landowners and PG&E Properties, Inc., buys the Ranch. The group, which includes Anthony Smernes and current owner Steve Gidaro, proposed a housing and commercial development on the property's northwest corner, next to the City of Woodland. The city government ultimately denied the plan, deciding to grow in a different direction
— Conaway Conservancy Group sells $6.5 million worth of water to state Drought Water Bank. Yolo County Board of Supervisors, including current Supervisor Helen Thomson, vote to support water transfer on a 4–1 vote. — PG&E buys interests of local landowners, including ownership share held by Steve Gidaro, John Reynen, and Anthony Smernes. Both Steve and John plan to re purchase the property at some point in the future. — PG&E drops development plans, places Conaway Ranch on the market for $68.5 million. Gidaro and Reynen consider re purchasing the property. Local elected officials discuss forming a Joint Powers Authority to secure funding to purchase Conaway. PG&E Properties pulls property off the market. — Property is transferred from PG&E to National Energy and Gas Transmission (NEGT) as part of PG&E restructuring during bankruptcy proceedings. — NEGT announces it will sell the property. Sets up closed bidding process to sell ranch. Steve and John request bid package and begin process of putting investment group together. Local elected officials form Joint Powers Authority in an attempt to secure financing to bid for the Ranch. — Yolo County supervisors decide to not participate in closed bidding process and, instead, start eminent domain proceedings to acquire property. — Yolo County supervisors vote 4–0 to adopt eminent domain resolution to acquire property. — After NEGT's bid process closes, Conaway Preservation Group, LLC, awarded ownership of Conaway Ranch. Ownership includes Steve Gidaro, John Reynen and other prominent investors/developers in Sacramento. CPG conducts outreach to County supervisors to reach compromise that would keep property in private ownership but place greater public controls on land and water. — CPG offers to conduct tours of property with County supervisors. Yolo County suspends public Joint Powers Authority meetings. — Yolo County officials announce ‘stringless deal’ agreement with Rumsey Band of Wintun Indians who agree to provide financing for condemnation action. — Yolo County Superior Court Judge Timothy Fall rules that the county can use its power of eminent domain to take the ranch, despite CPG's argument that the county did not adequately specify what it intended to do with the property. — A Yolo County Superior Court jury is scheduled to begin hearing evidence of how much the county will have to pay for the property. Estimates range from $50 million to more than $389 million. — Yolo County and Conaway Preservation Group agree to a settlement and the eminent domain action is dropped.