Solidere

Кіріспе

Бейрут орталық ауданының дамуы мен қайта құруы жөніндегі ливандық компания Solidere s. a. l. - 1990 жылы Ливандық Азамат соғысы аяқталғаннан кейін Бейрут орталық ауданының жоспарлауы мен қайта құруы үшін жауапты ливандық акционерлік қоғам. Үкіметпен келісім бойынша Solidere компаниясына арнайы өкілеттіктер берілген, сондай-ақ компанияны мемлекеттік-жекеменшік серіктестік түріне айналдыратын заңда белгіленген шектеулі реттеуші билік бар. Solidere 1994 жылы 5 мамырда Даму және қайта құру кеңесінің өкілеттігімен және сол кездегі премьер-министр Рафик Хариридің көзқарасы бойынша құрылды. Solidere қор биржасында тіркелген жеке меншік компания ретінде құрылды. Атауы Société Libanaise pour le Développement et la Reconstruction du Centre ville de Beirut, французша "Ливандық компания Бейрут орталық ауданының дамуы мен қайта құруы үшін".

Жобалар

Соңғы жылдары Бейруттың "Орта Шығыстың Парижі" деген соғыстан бұрынғы атағын қайтарып алу мүмкіндігі бар қарқынды қалалық бағыт ретінде қайта пайда болуының ең маңызды күші ретінде "Солидер" кеңінен танымал. Solidere компаниясының негізгі функциялары - үкімет бекіткен қайта құру жоспарын қадағалау, инфрақұрылымды қаржыландыру және дамыту, жаңа құрылыс және соғыстан қираған құрылыстарды қалпына келтіру, қала көркейту және мүлікті басқару. Solidere компаниясы Бейрут орталық ауданына Virgin Megastores сияқты жаһандық бөлшек сауда компанияларын тарту үшін жұмыс істеді. Оның ең маңызды жобасы Бейрут Соуксы болды, 100 000 м2 сауда орталығы 2008 жылы ашылуы тиіс еді; ол 2009 жылы ашылды. Орталықтың мәдени стратегиясының негізгі жобалары - Бейрут көрме орталығы, дизайн дүкендері мен өнер галереялары көп орналасқан Saifi Village Quartier des Arts тұрғын үй маңы.

Дау-жанжалдар мен қиындықтар

Solidere үкіметтің мемлекеттік жеке меншік жылжымайтын мүлік холдингі (REHCO) жүйесін қатты зақымдалған және қиратылған және соғысқа дейінгі экономикалық және демографиялық белсенділігін жойған орталық ауданды қайта құрудың ең тиімді нұсқасы ретінде таңдағаннан кейін құрылды. Кейбір зерттеулер REHCO шешімі жалғыз тиімді нұсқа екенін көрсетеді. Соғыстан кейін жұмыс істейтін үкіметтің іс жүзінде болмауы және барлық мүдделі тараптарды, соның ішінде мүлік иелерін біріктірудің мүмкін еместігі, осындай ауқымды және маңызды жобаны жоспарлау және орындау үшін жеке ресурстарды қажет етті. Хариридің іскер тұлға ретінде сенімділігі, жоспарлар мен инвестициялық модельдерді ұсынудың жылдамдығы мен тиімділігі - барлығы REHCO моделіне жақтады. Бұл ауқымды интервенция болмаса, орталықтың дамуы, ең жақсы жағдайда, басқа да астаналық аймақтардағыдай, хаотикалық және үйлестірілмеген түрде қайта дамыған болар еді. Solidere компаниясына ақшалай емес, Solidere акцияларында өтемақы төлеуге мәжбүрлі сатып алу және оған қала орталығы аймағын басқаруға мүмкіндік беретін реттеуші орган өкілеттігі берілді. Сыншылар компания бастапқы тұрғындарды нарықтық бағадан төмен өтемақы алу үшін қудалауды қолданды деп мәлімдейді. Келіспеушіліктің бірінші осі қайта құрудың тетіктері мен бас жоспарларына қатысты. Бірнеше оппозициялық топтар REHCO моделін сынға алып, оған баламаларды ұсынды. Олардың арасында академиктер мен қала құрылысы мамандары тобы бар, олар қайта құрудың мақсаттары мен әдістері туралы, әсіресе Дар Әл Хандсаха ұсынған бастапқы жоспарда көрсетілгендей, ауқымды бұзу мен қайта жобалау туралы қоғамдық пікірталасты оятады. Басқа сын көзқарастар жоспарды орталықты қала құрылысының қалған бөлігінен ажыратып, оны "заманауи аралға" айналдыратынын көрді. Осыған байланысты, оппозициялық топтардың кейбір сәулетшілерінің қатысуымен, айтылған кейбір негізгі мәселелерді ескере отырып, даулы жоспар өзгертілді. Өзгертілген жоспар пайда болды және оны Инженерлер одағы бағалады, бірақ оны үкіметке жібергенге дейін жұртшылық ешқашан мақұлдамады. Екінші дау-дамайлар Капиталдың үкіметке қысымы мен Хариридің премьер-министр ретінде ықпалы және мүлiктiң бағасы орынсыз төмен деп саналған, мәжбүрлеп және мүмкін болған деп саналатын мүлiктi иелiктен шығару механизміне қатысты. Заң бойынша компанияның жер құнын өтеу үшін қажетті ақшалай салымдарды алу үшін алты айы болды. Егер жерді бағалаудың бұл әдісі болмаса, үкімет басқаша шешім қабылдамай, жобаның бәрі құлдырап кетер еді.

Solidere was founded after the government chose the framework of the public private Real Estate Holding Company (REHCO) as the most viable option to reconstruct the central district, which was severely damaged and demolished, and emptied of its pre war economic and demographic activity. Some research points out that the REHCO solution was the only viable option. The practical nonexistence of a functional government after the war, and the near impossibility to align all stakeholders, including property owners, into one unified and feasible vision, called for private resources to plan and execute a project of such scale and importance. Hariri's credibility as a business person and the speed and efficiency of submitting plans and investments models all played in favor of the REHCO model. It can be argued that without this large scale intervention, the centre would have at best re developed in a chaotic and uncoordinated manner, the way that other areas of the capital are experiencing. Solidere was given powers of compulsory purchase, compensating in Solidere shares rather than cash, and of a regulatory authority allowing it to manage the city centre area. Critics claim the company used harassment to drive the original residents out for compensation below true market value. The first axis of controversy relates to the mechanisms and masterplans of the reconstruction. Several opposition groups emerged to challenge the REHCO model and propose alternatives to it. Among those was a group of academics and urban planners who fueled a public debate about the goals and methods of reconstruction, especially the large scale demolition and redesign, as outlined by an initial plan submitted by Dar Al Handassah. Other critical views saw the plan as disconnecting the centre from the rest of the city's fabric and transforming it into an "island of modernity". The contested plan was consequently changed, with the participation of some of the architects from the opposition groups to take into account some of the key points raised. A modified plan emerged and was evaluated by the Engineer's Union, but it never approved by the public before being sent to government. The second axis of controversy relates to the mechanism of property expropriation, deemed forced and enabled by Capital's pressure on the government and Hariri's influence as prime minister and the valuation of property, deemed inappropriately low. By law, the company had six months to secure the necessary cash subscriptions to balance out the land value. Were it not for that conservative valuation of land, the whole project would have collapsed when the government had no alternatives.

Қаржы

Solidere акциялары 1993 жылдың қараша айының басында сатылымға шығарылды. Әр акциясы 100 долларға бағаланады. Сату араб инвесторларына ғана шектелген. Алтымыш бес миллион акциялар сатылымға шығарылды. Жер иелеріне, жалға алушыларға және жалға алушыларға мәжбүрлі сатып алулар кезінде 1,1 миллиард долларлық акция шығарылды. Бір меншік иесі бұл процесті "ғасырдың ең үлкен алаяқтарының бірі" деп сипаттады. 1996 жылы Израильдің Ливанды он жеті күндік бомбалауынан кейін Solidere өзінің 30 миллиард долларлық Horizon 2000 жоспарын қайта қарады. Жаңа жоспарда бес жыл бойы жылына 1 миллиард доллар жұмсалады деп болжанып отыр. Рафик Хариридің премьер-министр болғаннан кейінгі төрт жылда елдің мемлекеттік қарызы 2 миллиардтан 8 миллиард долларға дейін өсті. Израильдік шабуыл 500 миллион долларға жуық шығын келтірді деп есептелді. Бұл инвесторлардың сенімін жоғалтуға әкелді. Оның акциялары Бейрут қор биржасында, ал оның Global Depository Receipts Лондон қор биржасында саудаланады. Бейрут биржасындағы акцияларының бағасы соңғы жылдары күрт өсті, 2004 жылдың басында шамамен 5 АҚШ долларынан 2008 жылдың қыркүйегінде 39 АҚШ долларына дейін. 1995 және 2015 жылдар аралығында Solidere өз акционерлеріне 1 млрд доллардан астам дивиденд берді. Solidere-дің 36000 акционері көбінесе ливандықтар, сонымен қатар араб азаматтары, банктер және араб немесе халықаралық қорлар. Акциялардың екі түрі бар: А - бұрынғы меншік иелері, В - жаңа инвесторлар. Рафик Хариридің компаниядағы үлесі Ливанның саяси спектрінде даулы тақырып болып табылады. Кейбір аңыздар бойынша, ол 2005 жылы қаза тапқанға дейін Solidere компаниясының басым үлесіне ие болған, ал Харири отбасы бүгінгі күні негізгі акционер болып табылады. Алайда Харири отбасы бұл хабарларды жоққа шығарып, оның компания акцияларының тек 6%-ы ғана оған тиесілі екенін айтады. Сонымен қатар, Solidere компаниясының акционерлеріне тікелей немесе жанама түрде компания капиталының 10%-дан астамын сатып алуға тыйым салады. 2020 жылы Fidus бас менеджерінің орынбасары Жан Ханнаның айтуынша, Solidere жылжымайтын мүлікке сұраныстың артуын көргенде, сұраныс төмендеу кезінде бұрын істегендей, 30-40 пайыздық жеңілдікпен сатуды тоқтатты. Ол бастапқыда бағасы жақсы болған, бірақ кейін сұраныстың артуына байланысты бағаны 30 пайызға дейін көтерді. Енді ол қарызын өтегеннен кейін, Solidere мүлкін сатуға қызығушылық танытпайды, сондықтан Ханнаның айтуынша, оның бағасын көтерді. Оның айтуынша, жергілікті нарықта жылжымайтын мүлік сатудың тек банктерге қарызды өтеуді қалаған меншік иелері ғана болғаны, сонымен қатар, Solidere мүлкіне сұраныстың артуына ықпал етті. Solidere қайтадан пайда табу жолына түсті және бұл үрдіс жалғасады. Solidere компаниясы 2019 жылы 49 миллион доллар таза пайда көрсетті, бұл компанияның аудиттелген қаржылық есептілігі бойынша. Жалпы кіріс 2018 жылы $66.2 миллионнан 2019 жылы $295.4 миллионға дейін көтерілді. Жерді сатудан түскен түсімдер жалпы түсімнің 79 пайызын құрады, ол 1,3 миллион доллардан 234,5 миллион долларға дейін көтерілді. Ханна жерді сату компанияға қарыздарды өтеуге мүмкіндік берді, бұл оның пайыздық шығындарын төмендетті, сондықтан таза пайда сатудан түскен түсімнің өсуінен ғана емес, пайыздық шығындардың төмендеуінен де пайда болды. Компанияның банктік қарыздарды қоса алғанда, жалпы міндеттемелері 40 пайызға азайды. 2019 жылдың соңында жалпы міндеттемелер 417,4 миллион долларға дейін төмендеді. Solidere-дің пайыздық шығыстары 2018 жылмен салыстырғанда 13,7 миллион долларға төмендеді. Компанияның айтуынша, ол 2020 жылы міндеттемелерін маусым айының соңында 225 миллион долларға дейін төмендетуге қол жеткізді, бұл сатудың өсуіне байланысты. Ол банктерге 190 миллион доллар сомасында қарыздарды төледі. "Сатудан түскен түсім 2020 жылдың бірінші жартысында 342 миллион долларға жетеді", - делінген хабарламада. Барбир сондай-ақ, егер банк секторына қатысты қорқыныштар қайта жаңғырса немесе Solidere таза табысының жақсарғанын хабарласа, Solidere акциялары одан әрі көтерілуі мүмкін екенін көрсетті. Solidere акциялары 2021 жылдың 18 наурызында 24,5 долларға дейін көтерілді. Бұл 2019 жылдың қарашасынан бері 500% -ға өсті.

Solidere shares went on sale at the beginning of November 1993. Each share cost $100. Sales were restricted to Arab investors. Sixty five million shares were on sale. $1.1 billion worth of shares had already been issued to landowners, tenants and leaseholders in compulsory purchases. One property owner involved described the process as “one of the greatest swindles of the century.”

In 1996, following the Israeli seventeen day bombardment of Lebanon, Solidere revised it's $30 billion plan, Horizon 2000. The new plan projected an expenditure of $1 billion a year for five years. In the four years since Rafic Hariri becoming Prime Minister the country's public debt had risen from $2 billion to $8 billion. The Israeli attack was estimated to have caused damage costing $500 million. It also resulted in a loss in investor confidence. Its shares are listed on the Beirut Stock Exchange, and its Global Depository Receipts trade on the London Stock Exchange. Its share price on the Beirut exchange has risen sharply in recent years, from about US$5 in early 2004 to a high of $39 in September 2008. Between 1995 and 2015, Solidere has approved more than $1B in dividends to its shareholders. Solidere's 36,000 shareholders are mostly Lebanese, in addition to Arab nationals, banks, and Arab or international funds. There are two categories of shares: A held by previous property owners and B by new investors. Rafik Hariri's share in the company has been a controversial subject in the Lebanese political spectrum. Some rumors say that he owned a majority stake in Solidere before his assassination in 2005, and the Hariri family continues to be a principal shareholder today. However, the Hariri family rejected those rumors, saying that he owned only 6% of the company's shares. Furthermore, Solidere prohibits any shareholder from acquiring more than 10% of the company's capital, either directly or indirectly. In 2020, according to Jean Hanna, Deputy General Manager at Fidus, when Solidere saw the surge in demand for real estate it stopped selling at discounts of 30 to 40 percent as it used to do in the past when there was a slump in demand. It began to sell at a fair price but afterwards it increased prices by around 30 percent with the continuous rise in demand, he said. Now that it has settled its debt, Solidere is less interested in selling properties that is why it has raised its prices, according to Hanna. The fact that real estate sales on the local market at large were only limited property owners who wanted to settle debt to banks has also contributed to the increase in demand for Solidere's properties, he said. Solidere is back on the profit path and this trend will continue. Solidere has posted a net profit of $49 million in 2019, according to the company's released audited financial statement. Total revenues jumped from $66.2 million in 2018 to $295.4 million in 2019. Revenues from land sales, which represented 79 percent of total revenues, soared from nearly $1.3 million to $234.5 million. Hanna said that land sales allowed the company to repay its loans which reduced its interest costs and therefore the net profit resulted not only from the increase in sales revenues but also from the decrease in interest expenses. The company has decreased its total liabilities, including bank loans, by 40 percent. Total liabilities dropped to $417.4 million at the end of 2019. Solidere's interest expenses fell by $13.7 million compared with 2018. The company had said that it had succeeded in further lowering its liabilities in 2020 to $225 million at the end of June, thanks to the increase in sales. It settled debts to banks worth $190 million. “Proceeds collected from sales will reach $342 million in the first half of 2020,” it said. Barbir also indicated that Solidere shares could rise further if a new catalyst emerges such as renewed fears regarding the banking sector or if Solidere announces an improvement in its net profit. Solidere stocks have soared even higher sitting at $24.5 on 18 March 2021. This is a rise of 500% since November 2019.