Ұлыбритания құрылыс келісімшарттары: JCT тарихы мен дамуы
Joint Contracts Tribunal
ЖҰК (JCT) – Ұлыбритания құрылыс саласы үшін стандартты келісімшарт түрлерін, нұсқауларды әзірлейді. 1931 жылдан бері дамып келеді, құрылыс индустриясы үшін маңызды.
Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Бірлескен келісімшарттар трибуналы, сонымен қатар JCT деп аталады, Ұлыбритания құрылыс саласында қолданылатын құрылыс саласы үшін стандартты келісімшарт нысандары, нұсқаулықтар және басқа да стандартты құжаттарды әзірлейді. 1931 жылы құрылғаннан бері JCT-ге үлес қосатын ұйымдардың саны артты. 1994 жылғы Лэтем есебіндегі ұсыныстарды ескере отырып, қазіргі операциялық құрылым жарияланымдарды бекітіп, рұқсат беретін жеті мүшеден тұрады. 1998 жылы JCT жауапкершілігі шектеулі компанияға айналды.
The Joint Contracts Tribunal, also known as the JCT, produces standard forms of contract for construction, guidance notes and other standard documentation for use in the construction industry in the United Kingdom. From its establishment in 1931, JCT has expanded the number of contributing organisations. Following recommendations in the 1994 Latham Report, the current operational structure comprises seven members who approve and authorise publications. In 1998 the JCT became a limited company.
Тарих
Бірлескен келісімшарттар трибуналы 1930 жылдары Британдық сәулетшілердің Корольдік институты (RIBA) және Құрылыс кәсіптерінің жұмыс берушілерінің ұлттық федерациясы (NFBTE) тарапынан 1931 жылы жарияланған Келісімшарт нысамын өзгерту жөніндегі болашақ ұсыныстарды қарастыру мақсатында құрылды. Трибуналдың алғашқы төрағасы 1956 жылға дейін Сидней Тэтчелл, одан кейін сэр Перси Томас болды. RIBA-ның Мұрағат және тарих жөніндегі нұсқаулығында (1986 ж.) трибуналдың RIBA және NFBTE кеңестері тарапынан 1932 жылдың қазан айында 1931 жылғы Келісімшарт нысамын өзгерту жөніндегі ұсыныстарды қарастыру үшін бірлесіп құрылғаны және осы екі органның әрқайсысы екі бірлескен хатшының біреуін тағайындағаны көрсетілген. RIBA хатшысы 1960 жылдардың басына дейін RIBA бірлескен хатшысы қызметін атқарды (Macalister 1942 жылға дейін, Spragg 1959 жылға дейін), содан кейін бұл тағайындауды Практика хатшысы, одан кейін Заң кеңесшісі жүзеге асырды. Мұрағатталған құжаттар Нұсқаулықта RIBA бірлескен хатшысының құжаттары ретінде тізімделген: 1932–1944, 1952–1971 жылдар, сондай-ақ Келісімшарт нысамын қайта қарау туралы хаттамалардың көшірмелері мен есептері, құжаттары 1955–1961 жылдар. Форманың маңызды жаңа басылымдары 1939, 1963 және 1980 жылдары жарияланды, ал JCT шектеулі жауапкершілігі бар компанияға айналғаннан кейін 1998, 2005 және 2011 жылдары қайта қарастырылған басылымдар жарияланды. JCT келісімшарттары қазіргі уақытта Sweet және Maxwell Thomson Reuters баспаларында жарияланады. 2012 жылы «JCT Contracts discovery: the education and learning module from the Joint Contracts Tribunal» атты жарияланым шықты. Бұл білім беру және оқыту ұйымдары, ішкі оқыту топтары және тәуелсіз оқытушылар үшін JCT келісімшарттары мен JCT келісімшарттық процедураларын жан-жақты түсінуге қажетті материалдарды ұсынатын білім беру және оқыту модулі ретінде сипатталды, сонымен қатар мердігерлердің, жұмыс берушілердің, қосалқы мердігерлердің және келісімшарт әкімшілерінің рөлдерін және JCT ережелері төлем, жұмыстарды бақылау және уақытты бақылау сияқты мәселелерді қалай шешетінін қарастырады.
The Joint Contracts Tribunal was established in the 1930s by the Royal Institute of British Architects (RIBA) and the National Federation of Building Trades Employers (NFBTE), to consider future proposals for amending the Form of Contract which had been published in 1931. Its first chairman, to 1956, was Sydney Tatchell, followed by Sir Percy Thomas. The RIBA Guide to its Archive and History (1986) recorded that the tribunal had been established jointly in October 1932 by the councils of the RIBA and NFBTE to consider suggestions for the amendment of the 1931 Form of Contract, and that each of those two bodies appointed one of the two Joint Secretaries. The Secretary RIBA had acted as the RIBA Joint Secretary until the early 1960s (Macalister to 1942, Spragg to 1959), when this appointment was performed by the Practice Secretary and then by the Legal Adviser. The archived documents are listed in the Guide as the RIBA Joint Secretary's Papers, 1932 1944, 1952 1971, including copies of minutes and reports and papers concerning revision of the Form of Contract 1955 1961. Important new editions of the form were published in 1939, 1963 and 1980, and after the JCT had become a limited company further revised editions were published in 1998, 2005 and 2011. JCT Contracts are currently published by Sweet and Maxwell Thomson Reuters. In 2012 the publication was announced of JCT Contracts discovery: the education and learning module from the Joint Contracts Tribunal. This was described as an education and learning module for education and training providers, in house training teams and independent tutors, providing materials for a comprehensive understanding of JCT contracts and JCT contractual procedures and looking at the roles of contractors, employers, sub contractors and contract administrators and how JCT provisions deal with matters such as payment, control of the works and control of time.
Негізгі нысандар
JCT әр он жыл сайын нысандар жиынтығын түбегейлі қайта қарап, жаңадан жазады. Ең соңғы жиынтық – 2016 жылғы нұсқа. Алдыңғы нұсқалар 1998, 2005, 2009 жылғы өзгерістер және 2011 жылдарда жарық көрген. Бұл нысандар Ұлыбританияда қолданылатын ең көп таралған құрылыс келісімшарттары саналады.
JCT substantially revises and rewrites the family of forms every decade. The most recent suite is the 2016 version. Previous versions were dated 1998, 2005, 2009 amendments and 2011. These forms are considered to be the most popular construction contracts in use in the UK.
Негізгі ерекшеліктері
БКТ шарты төлемшілерден төлем алушыларға алдын ала төлемдер жасауды болдырмайды. Оның орнына, төлем алушы жұмыс тәуелсіз үшінші тарап – шартты басқарушы (көбінесе архитектор немесе сарапшы) жұмыстың аяқталғанын растағаннан кейін ғана төлемшіге шот-фактура жібереді. Көбінесе жұмыстың жекелеген бөліктері аяқталғанда немесе тексерілген пайыздық көрсеткіші орындалғанда аралық сертификаттар беріледі. 2009 жылғы түзетулерге сәйкес, егер шартты басқарушы сертификат бермесе, төлемші немесе төлем алушы оны беруге құқылы. БКТ шарт сомасының белгілі бір пайызын жұмыстың нақты аяқталуына дейін, содан кейін соңғы аяқталудан кейін белгілі бір кезеңге дейін сақтап қалуды ұсынады. Бұл жоба соңында түзетуді қажет ететін ұсақ кемшіліктер немесе жетіспеушіліктер үшін алдын ала төлем жасауды болдырмайды. Сондықтан, әрбір шот-фактурадағы сома – аяқталған жұмыстың құнының пайыздық бөлігін құрайды. Төлемші белгілі бір соманы шегеруге құқылы, бірақ 2009 жылғы түзетулерге сәйкес, жаңа соманы есептеу әдісі міндетті түрде көрсетілуі керек. БКТ төлем алушының шартта белгіленген мерзімге дейін жұмысты аяқтамаған жағдайында төлемшінің апталық шығындарын өтеу үшін сақтандырылған және нақтыланған залал (СНЗ) туралы алдын ала келісімге қол қоюды ұсынады. Егер кешігулер мердігердің бақылауынан тыс жағдайларға байланысты болса, мердігер уақытты ұзарту туралы өтініш бере алады. Шартты басқарушы оған рұқсат берсе, бұл мердігердің СНЗ төлеуге жауапкершілігі бар кезеңді ұзартады. БКТ жұмысты тоқтату, жұмысты жүйелі және тиянақты түрде жүргізбеу, кемшілікті жұмысты жоймау, шарт талаптарына сәйкес жұмысты орындамау немесе мердігердің банкротқа ұшырауы жағдайында шартты тоқтатуға мүмкіндік беретін «анықтау» ұғымын енгізді. Егер бір тарап шартты орындауды тоқтатса (мысалы, мердігер шартта белгіленген мерзімнен асып кетіп, оны аяқтау жоспары болмаса), бұл екінші тарапқа өз міндеттемелерін тоқтатуға мүмкіндік береді (мысалы, жобаны аяқтау үшін мердігерге төлем жасау). Бұл – заңмен бекітілген шартты бұзу құқығына қосымша мүмкіндік. Тараптар өздері шеше алмайтын дауларды жылдам шешу үшін төрелік қарастырылады. Тараптардың пікіріне қарай, дауды шешу үшін төрелік немесе сотқа жүгінуге болады, бірақ бұл төрешінің шешіміне шағымдану емес; дау төреші шешім қабылдамағандай қарастырылады. Егер төрелік таңдалса, мәселе Құрылыс төрешілері қоғамы жариялаған Құрылыс индустриясының төрелік қағидаларының түзетілген нұсқасына сәйкес қарастырылады.
The JCT contracts avoid up front payments from payers to payees. Instead, the payee invoices the payer once work has been certified as completed by an independent third party, the contract administrator (often an architect or surveyor). Often interim certificates are issued where itemised components of the work have been completed, or a verifiable percentage is complete. In the 2009 amendments, the payer or payee can issue the certificate if the contractor administrator fails to do so. The JCT encourages retention of an agreed percentage of the contract sum until practical completion and then a percentage for a period after final completion. This avoids payment in advance for such things as minor defects or snagging which need to addressed at the end of the project or come to light after the project is complete. So the invoice at each point is a percentage of the value of the work certified complete. The payer can deduct an amount; however, under the 2009 amendments, the method for calculating the new amount must be stated. The JCT encourages up front agreement of liquidated and ascertained damages (LAD) as an estimate of the payer's weekly losses if the payee fails to reach practical completion by the contractual completion date. If delays are for reasons beyond the contractor's control, the contractor can request an extension of time: if the contract administrator allows this, it in effect extends the period before which the contractor is liable to pay the LAD. The JCT introduced the concept of determination, whereby the contract can be terminated for suspension of works, failure to proceed regularly and diligently, failure to remove defective works, failure to execute works in accordance with the contract, or bankruptcy of the contractor. If one party has ceased to perform the contract (e. g. the contractor has gone past the contractual completion date and has no plan to complete the contract), determination enables the other party to end their obligations (e. g. to pay the contractor to finish the project). This is in addition to the common law remedy of repudiation. Reference is made to adjudication as a quick way of resolving disputes which the parties cannot resolve between them. Arbitration or litigation, depending on the preferences of the parties, is also available for the settlement of disputes, but these are never appeals against the decision of an adjudicator; they are the consideration of the dispute or difference as if no decision had been made by an adjudicator. If arbitration is chosen, then the reference is conducted under JCT the amended version of the Construction Industry Model Arbitration Rules published by the Society of Construction Arbitrators.
Сын-пикирлер/баламалар
Lawbuild клиентті қосымша қорғау мақсатында JCT шартына бірқатар өзгерістер енгізуді ұсынды, олардың басты төртеуі: мердігер банкрот болған жағдайда, оның орнын толтыру үшін мердігерді іздеуге кеткен шығындарды жабу үшін мердігердің 10% көлемінде кепілдік беруін қамтамасыз ету, мердігердің жобаны толық аяқтамас бұрын құрылыс регламенттары бойынша сертификаттар алуын қамтамасыз ету, мердігердің жобалық өзгерістерді қабылдау міндетін қамтамасыз ету және жұмыс берушінің мердігердің жобалаушыларының кім екенін бақылау құқығын қамтамасыз ету. Құрылыс шарттарына қатысты ең көп кездесетін даулардың бірі – жұмысты үнемі және адал түрде жүргізбеуге байланысты түсіндірмелер мен мердігердің шартты бұзудан кейін пайданың жоғалғаны үшін талап етуге құқығы бар-жоғы мәселесі. АҚШ-та керісінше, клиент құрылыс шарттарын ыңғайлылық үшін тоқтатуға құқылы, тек орындалған жұмыстың құны төленеді. JCT мердігерлердің және субподрядшылардың орындаған жұмысы арасында ешқандай айырма жасамайды, сондықтан тапсырыс беруші мердігерге сертификатталған жұмысы үшін төлеуі мүмкін, бірақ мердігер, мысалы, төлем қабілетсіздігіне байланысты субподрядшыға төлемейді. Мұндай жағдайда субподрядшымен жұмыс істеу қиынға соғуы мүмкін. АҚШ-тың кейбір штаттарында субподрядшыларға тиіс ақша мердігерлердің сенімді сақтауында болуы керек. Құрылыс шартының баламалы түрлері: Азаматтық инженерлер институтының шарттары, Жаңа инженерлік келісімшарт, FIDIC, GC/Works/I, үлгілік нысан және IChemE нысаны. 2015 жылы қарастырылған Henia Investments Inc v Beck Interiors ісінде судья Акенхед стандартты шарттағы төлем ережелерінің «салыстырмалы және көрінеу күрделі» екенін атап өтті, бірақ бұл 1996 жылғы Тұрғын үй гранттары, Құрылыс және Жаңарту туралы заң мен 2009 жылғы Жергілікті демократия, Экономикалық даму және Құрылыс туралы заңның төлем талаптарын орындау қажеттілігінің салдарынан туындады, олардың екеуі де «қажетсіз күрделі ережелерді» құрады.
Lawbuild has proposed a number of amendments to the JCT contract to protect the client further, with the top four being: to ensure the contractor posts a 10% bond to cover the costs of finding a replacement contractor if the contractor goes into liquidation, to ensure the contractor obtains building regulations certificates before practical completion, to ensure the contractor must accept design changes, and to ensure the employer can control the identities of the contractor's designers. One of the most common disputes around building contracts is with regard to the interpretation of failure to proceed regularly and diligently, and whether the contractor is able to make a claim for loss of profits after determination. In contrast in the US, building contracts can normally be terminated for convenience by the client, only paying for the work already done. The JCT makes no distinction between work completed by subcontractors and work completed by the contractor, so the client can end up paying the contractor for work certified and yet the contractor may not pay the subcontractor, for example through insolvency. It may then be hard to work with that subcontractor to complete the work. In contrast in some US states, monies due to subcontractors must be held in trust by the contractor. Alternative forms of building contract available include the Institution of Civil Engineers' Conditions, New Engineering Contract, FIDIC, GC/Works/I, Model Form, and IChemE Form. In Henia Investments Inc v Beck Interiors, a 2015 High Court case, Mr Justice Akenhead noted that the payment provisions in the standard contract were "relatively and seemingly complex", but this came a consequence of the need to comply with the payment requirements of the Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996 and the Local Democracy, Economic Development and Construction Act 2009, both of which generate "unnecessarily complex provisions".
Өнім жауапкершілігі туралы есепті жариялау
1989 жылы Бірлескен келісімшарттар трибуналы құрылыс саласындағы нашар сапалы өнімдерге жауапкершіліктің заңдық таралуын зерттейтін есеп дайындауды тапсырды. 1993 жылы «Құрылыс индустриясындағы өнімге жауапкершілік» (Палмер және Маккендрик) деген атпен кітап жарық көрді, онда трибуналдың құрылу және даму тарихы, сондай-ақ 1931 жылдан 1993 жылға дейінгі жеті төрағасының тізімі келтірілді, оның ішінде Сидней Тэтчелл (1931-1956) және сэр Перси Томас (1956-1960) есімдері бар. Кітапта сол кездегі трибунал құрамына кірген ұйымдар тізімі берілген: Ұлыбританиялық сәулетшілердің Корольдік институты, Құрылыс берушілер конфедерациясы (бұрынғы NFBTE, кейін Құрылыс конфедерациясы), Корольдік дипломированный сарапшылар институты, Консультациялық инженерлер қауымдастығы, Ұлыбританиялық мүлік федерациясы және Шотландия құрылыс шарты комитеті, сонымен қатар қосалқы мердігерлердің екі ұйымы – Мамандандырылған инженерлік мердігерлер конфедерациясы және Мамандар мен қосалқы мердігерлер федерациясы (кейін Ұлттық мамандандырылған мердігерлер кеңесі және Мамандандырылған инженерлік мердігерлермен алмастырылды) және үш жергілікті билік органдары қауымдастығы – округтік кеңестер, метрополиялық билік органдары және аудандық кеңестер.
The Joint Contracts Tribunal in 1989 commissioned a report examining the legal distribution of liability for defective products in the construction industry. Published in 1993 as a book with the title Product liability in the construction industry (Palmer and McKendrick), it included an account of the tribunal's origin and growth and a list of its seven chairman from 1931 to 1993, including Sydney Tatchell (1931 1956) and Sir Percy Thomas (1956 1960). It listed the constituent bodies of the tribunal at that time as the Royal Institute of British Architects, the Building Employers Confederation (formerly NFBTE, later Construction Confederation), the Royal Institution of Chartered Surveyors, the Association of Consulting Engineers, the British Property Federation, and the Scottish Building Contract Committee, together with two organisations of subcontractors – the Confederation of Associations of Specialist Engineering Contractors and the Federation of Specialists and Sub Contractors (later superseded by the National Specialist Contractors Council and the Specialist Engineering Contractors) – and three local authority associations of county councils, of metropolitan authorities and of district councils.