Сравнивайте с английским: нажмите на абзац — оригинал откроется в окне. Кнопка EN под абзацем показывает его прямо в тексте.
Содержание
Введение
Налоговый кредит на жилье с низким доходом (LIHTC) — это федеральная программа в Соединенных Штатах, которая предоставляет налоговые льготы застройщикам в обмен на обязательство резервировать определенную долю арендных единиц с ограниченной стоимостью для домохозяйств с низким уровнем дохода. Программа была создана в соответствии с Законом о налоговой реформе 1986 года (TRA86) для стимулирования привлечения частного капитала к строительству доступного жилья. Проекты, реализуемые с использованием кредитов LIHTC, должны поддерживать определенный процент доступных единиц в течение установленного периода времени, обычно 30 лет, хотя существует процедура "квалифицированного контракта", позволяющая владельцам недвижимости отказаться от участия через 15 лет. Максимальная арендная плата за выделенные доступные единицы определяется на основе среднего дохода по округу (AMI); более 50% жителей объектов LIHTC относятся к категории "крайне низкий доход" (доход на уровне или ниже 30% AMI). Менее 10% от общего объема текущих расходов на кредиты приходится на индивидуальных инвесторов. С 1987 по 2021 год в рамках программы LIHTC было построено не менее 3,55 миллиона единиц жилья. По состоянию на 2012 год на программу LIHTC приходилось около 90% всего нового строительства доступного арендного жилья в Соединенных Штатах. В 2010 году Совет экономических советников президента (PERAB) оценил, что программа LIHTC обойдется федеральному правительству в 61 миллиард долларов (в среднем около 6 миллиардов долларов в год) в виде недополученных налоговых поступлений от участвующих корпораций в период с 2008 по 2017 год, а также отметил, что некоторые эксперты считают, что ваучеры были бы более эффективным способом помощи домохозяйствам с низким доходом. По мере ухудшения ситуации на финансовых рынках во второй половине 2008 года снизилась и прибыль корпораций класса C, которая обычно компенсируется налоговыми льготами, такими как LIHTC. В результате рынок LIHTC пришел в упадок. Строительство новых объектов, финансируемых налоговыми кредитами, и реконструкция старого доступного жилья полностью остановились. В феврале 2009 года Конгресс принял меры для перезапуска рынка LIHTC. Закон об экономическом восстановлении и реинвестициях 2009 года создал две программы дополнительного финансирования для проектов, получивших налоговые кредиты и готовых к началу строительства. Во-первых, статья XII Закона о восстановлении выделила 2,25 миллиарда долларов в рамках программы HOME Investment Partnerships (HOME), администрируемой Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD), для предоставления грантов на капитальные вложения в проекты LIHTC. HUD предоставил гранты по программе помощи в получении налоговых кредитов (TCAP) государственным агентствам по жилищному строительству для содействия развитию проектов, получивших кредиты LIHTC в период с 1 октября 2006 года по 30 сентября 2009 года. Государственным агентствам по жилищному строительству было разрешено предоставлять помощь в виде грантов или займов. Во-вторых, статья 1602 Закона о восстановлении позволила государственным агентствам по жилищному строительству выбирать получение денежных грантов вместо налоговых кредитов в размере до 40% от объема кредитов LIHTC, выделенных штату. Министерство финансов США оценило объем выплат штатам в 2009 году в 3 миллиарда долларов. Государственные агентства по жилищному строительству обязаны были использовать гранты для предоставления субсидий на финансирование приобретения или строительства квалифицированных зданий с низким уровнем дохода, как правило, в соответствии с требованиями LIHTC (включая ограничения на арендную плату, доход и использование таких зданий). Программа статьи 1602 применялась к кредитам LIHTC, выданным в период с 1 октября 2006 года по 30 сентября 2009 года. Недавние законодательные инициативы в Конгрессе предлагают расширить эту программу на жилищные кредиты 2010 года (см. ниже). В конце 2010 года рынок стабилизировался, поскольку нетрадиционные инвесторы начали восполнять инвестиционный дефицит. Сторонники LIHTC объединили усилия для продвижения законодательных предложений, направленных на обеспечение стабильности инвестиций как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Совместный центр жилищных исследований Гарвардского университета и Центр недвижимости Массачусетского технологического института выявили потенциальные возможности для повышения эффективности LIHTC.
The Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) is a federal program in the United States that awards tax credits to housing developers in exchange for agreeing to reserve a certain fraction of rent restricted units for lower income households. The program was created under the Tax Reform Act of 1986 (TRA86) to incentivize the use of private equity in developing affordable housing. Projects developed with LIHTC credits must maintain a certain percentage of affordable units for a set period of time, typically 30 years, though there is a "qualified contract" process that can allow property owners to opt out after 15 years. The maximum rent that can be charged for designated affordable units is based on Area Median Income (AMI); over 50% of residents in LIHTC properties are considered Extremely Low Income (at or below 30% AMI). Less than 10% of current credit expenditures are claimed by individual investors. From 1987 to 2021, at least 3.55 million housing units were placed through the LIHTC program. As of 2012, the LIHTC program accounted for approximately 90% of all newly created affordable rental housing in the United States. In 2010, the President's Economic Recovery Advisory Board (PERAB) estimated that the LIHTC program would cost the federal government $61 billion (an average of about $6 billion per year) in lost tax revenue from participating corporations from 2008 2017, as well as noting that some experts believe that vouchers would more cost effectively help low income households. As the financial markets deteriorated in the second half of 2008, so did the C corporations’ profits that are typically offset by tax credits, like the LIHTC. As a result, the market for LIHTCs was decimated. The development of new tax credit properties and rehabilitation activities for older affordable housing properties froze completely. Congress took action in February 2009 to help restart the LIHTC market. The American Recovery and Reinvestment Act of 2009 created two gap financing programs to help tax credit properties, which were ready to begin construction, get additional financing. First, Title XII of the Recovery Act appropriated $2.25 billion to the HOME Investment Partnerships (HOME) Program—administered by the U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD)—for a grant program to provide funds for capital investments in LIHTC projects. HUD awarded Tax Credit Assistance Program (TCAP) grants to state housing credit agencies to facilitate development of projects that received LIHTC awards between October 1, 2006, and September 30, 2009. The State housing agencies were allowed to offer the assistance in either a grant or loan form to the properties. Second, Section 1602 of the Recovery Act allowed State housing agencies to elect to receive cash grants instead of the tax credits for up to 40% of the State’s LIHTC allocation. The Department of Treasury estimated outlay to States was $3 billion for 2009. State housing agencies were required to use a grant to make sub awards to finance the acquisition or construction of qualified low income buildings, generally subject to the LIHTC requirements discussed (including rent, income, and use restrictions on such buildings). The Section 1602 program was applicable to LIHTC awards made between October 1, 2006, and September 30, 2009. Recent Congressional legislation proposed expanding this program to 2010 housing credits (see below). In the latter part of 2010, the market stabilized as non traditional investors began to back fill the investment gap. LIHTC advocates rallied around legislative proposals to ensure that investment remained stable in both the short term and in the future. Harvard University's Joint Center for Housing Studies and the Massachusetts Institute of Technology's Center for Real Estate have identified potential opportunities on which to improve the LIHTC to make it more efficient.
Законопроект о расходах на 2018 год
В соответствии с Законом о консолидированных ассигнованиях 2018 года (H. R.1625) государственное распределение налоговых льгот по программе LIHTC было увеличено на 12,5% начиная с 2018 года и до 2021 года включительно. Данное увеличение не было продлено после окончания 2021 финансового года.
The passage of the Consolidated Appropriations Act of 2018 (H. R.1625) increased the LIHTC state allocation by 12.5% beginning in 2018 and lasting until 2021. This increase was not extended beyond the fiscal year 2021.
Закон об улучшении кредита по доступному жилью (AHCIA)
Впервые предложенный в 2016 году сенаторами Марией Кантуэлл (D WA), Оррином Хэтчем (R UT) и Чаком Шумером (D NY), AHCIA содержит положения, изменяющие налоговый кредит на доступное жилье. Среди этих положений – увеличение объема выделяемых штатам средств по программе LIHTC и предоставление кредитных бонусов для проектов, ориентированных на ветеранов, сельские районы, коренные общины и людей с крайне низкими доходами. AHCIA повторно вносился в каждый последующий Конгресс и в Сенат, и в Палату представителей. С момента первоначального внесения в закон были преобразованы три ключевых положения AHCIA: минимальная ставка жилищного кредита в размере 4% в 2020 году, увеличение объема выделяемых средств на 12,5% в 2018 году (которое истекло в 2021 году) и механизм "усреднения доходов", позволяющий объектам недвижимости обслуживать арендаторов с более широким диапазоном доходов, в 2018 году.
First introduced in 2016 by Senator Maria Cantwell (D WA), Orrin Hatch (R UT), and Chuck Schumer (D NY), the AHCIA contains provisions to modify the Low Income Housing Tax Credit. Among the provisions are an increase in the LIHTC state allocation and credit bonuses for developments serving veterans, rural areas, native communities, and extremely low income individuals. The AHCIA has been reintroduced in each subsequent Congress in both the Senate and House. Since its original introduction, three key provisions of the AHCIA have been enacted: a minimum 4 percent Housing Credit rate in 2020, a 12.5 percent allocation increase in 2018 (which expired in 2021), and “income averaging,” which allows properties to serve tenants with a broader range of incomes, in 2018.
Закон о налоговых льготах для американских семей и работников 2024 года
В январе 2024 года Палата представителей США проголосовала 357 голосами против 70 за принятие Закона о налоговых льготах для американских семей и работников 2024 года, который содержит положения, затрагивающие Раздел 42 Налогового кодекса США – закон, регулирующий программу LIHTC. Законодательство восстановит истекшее увеличение объема выделения кредитов на 12,5% для каждого штата и снизит долю финансирования проектов за счет освобожденных от налогов частных облигаций, необходимого для получения четырехпроцентных LIHTC, с 50% до 30%. Эти положения были взяты из Закона об улучшении доступного жилищного кредита – двухпартийного законопроекта, направленного на расширение и укрепление программы LIHTC. Два положения, касающиеся LIHTC, включенные в Закон о налоговых льготах для американских семей и работников 2024 года, истекут в конце 2025 года, если не будут продлены, и, по оценкам, позволят профинансировать строительство или сохранение более 200 000 единиц доступного арендного жилья.
In January 2024, the U. S. House of Representatives passed the Tax Relief for American Families and Workers Act of 2024 by a vote of 357 70, which includes provisions impacting Section 42 of the U. S. Tax Code, the law governing LIHTC. The legislation would restore an expired 12.5% allocation increase to each state’s Housing Credit ceiling and reduce the proportion of tax exempt private activity bond financing required for projects to earn four percent LIHTCs from 50% to 30%. These provisions were derived from the Affordable Housing Credit Improvement Act, bipartisan legislation to expand and strengthen LIHTC. The two LIHTC provisions included in the Tax Relief for American Families and Workers Act of 2024 would expire at the end of 2025 unless extended and are estimated to finance the production or preservation of over 200,000 new affordable rental homes.