Федеральное жилищное управление США: страхование и доступность ипотеки.

Введение

Федеральное управление жилищного строительства (FHA), также известное как Управление жилищного строительства в составе Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD), является государственным агентством Соединенных Штатов, основанным президентом Франклином Делано Рузвельтом и учрежденным, в частности, Национальным законом о жилищном строительстве 1934 года. Его основная функция – предоставление страхования ипотечных кредитов, выдаваемых частными кредиторами для различных типов недвижимости, включая отдельно стоящие дома, многоквартирные дома, больницы и дома престарелых. Ипотечное страхование FHA призвано защитить этих частных кредиторов от финансовых потерь. В случае невыплаты ипотеки заемщиком, FHA компенсирует кредитору непогашенную сумму основного долга. Благодаря этой схеме страхования кредиторы берут на себя сниженные риски, что позволяет им выдавать больше ипотечных кредитов. Основная задача Федерального управления жилищного строительства (FHA) – содействие доступу к доступному ипотечному финансированию, особенно для лиц с низким и умеренным доходом, а также для тех, кто совершает свою первую покупку жилья. Кроме того, FHA поддерживает строительство доступного и рыночного жилья, а также возведение больниц и домов престарелых не только в населенных пунктах по всей территории Соединенных Штатов, но и на ее территориях. Важно отличать FHA от Федерального агентства по финансированию жилищного строительства (FHFA), которое осуществляет надзор за компаниями с государственной поддержкой. В настоящее время FHA возглавляет помощник секретаря по жилищному строительству и федеральный комиссар по жилищному строительству Джулия Гордон.

История

Федеральное жилищное управление (FHA) находилось под руководством федерального комиссара по жилищному строительству Рэймонда М. Фоли с 1945 по 1947 год и Франклина Д. Ричардса с 1947 по 1952 год. В 1954 году Норман П. Мейсон был назначен федеральным комиссаром по жилищному строительству.

Истоки Нового курса

Во время Великой депрессии, периода, отмеченного многочисленными банкротствами банков, произошло существенное снижение как доступности жилищных кредитов, так и уровня владения собственным жильем. В течение этой эпохи большинство ипотечных кредитов характеризовались краткосрочными сроками, обычно от трех до пяти лет. Эти ипотечные кредиты не имели амортизационных особенностей и часто имели структуру с погашением основной суммы в конце срока кредита ("balloon payment"). Кроме того, коэффициент LTV для этих ипотечных кредитов в целом оставался ниже 60%. Эта ситуация создала серьезное препятствие для многих семей из рабочего и среднего класса, сделав приобретение собственного жилья финансово недостижимым. Во время банковского кризиса 1930-х годов все кредиторы были вынуждены потребовать досрочного погашения своих непогашенных ипотечных кредитов, не оставляя возможности для рефинансирования. В результате многие заемщики, которые теперь были безработными и испытывали финансовые трудности, оказались не в состоянии выполнять свои ипотечные обязательства. Это привело к значительному количеству взысканий на жилье, что, в свою очередь, ускорило резкий спад на рынке жилья. Банки, в процессе взыскания, приобретали залог в виде изъятых домов. Однако, в то время, когда стоимость недвижимости падала, эти активы имели ограниченную стоимость. В ответ на эти вызовы в 1934 году была проведена всеобъемлющая реструктуризация федеральной банковской системы. Этот капитальный ремонт достиг высшей точки в принятии Национального закона о жилье 1934 года, который дал начало Федеральному жилищному управлению (FHA). FHA было создано с конкретной целью регулирования процентных ставок и условий, связанных со страхуемыми ипотечными кредитами. До создания FHA преобладающий ипотечный рынок характеризовался преимущественно ипотечными кредитами с погашением основной суммы в конце срока кредита, которые требовали значительных единовременных платежей при заключении относительно коротких сроков ипотеки, обычно от 5 до 10 лет. Кроме того, потенциальные покупатели домов должны были внести значительный первоначальный взнос, часто составляющий от 30% до 50% от стоимости недвижимости. С появлением страхуемых FHA кредитов требование о первоначальном взносе было значительно уменьшено, теперь заемщикам требовалось предоставить всего 10%. Кроме того, срок погашения ипотеки был продлен до 20–30 лет. В 1934 году, после своего создания, FHA привлекло опыт Гомера Хойта в качестве главного земельного экономиста. Его роль была ключевой в формулировании первоначальных критериев оценки для страхуемых FHA ипотечных кредитов, процесс, который в конечном итоге привел к разработке политики "Redlining". FHA использовало специальную методологию для оценки оценочной стоимости недвижимости, опираясь на восемь различных критериев. Оно поручило своим агентам, известным как "оценщики", выделять больше средств на проекты с более высокими оценочными значениями до заранее определенного максимального лимита. Среди этих критериев наиболее важными были "относительная экономическая стабильность", на которую приходилось 40% оценочной стоимости, и "защита от неблагоприятных факторов", на которую приходилось еще 20%. В 1935 году FHA предоставило своим оценщикам руководство по оценке, в котором содержалось следующее указание: "Если район должен сохранить стабильность, необходимо, чтобы в нем продолжали проживать люди одного и того же социального и расового состава. Изменение социального или расового состава обычно приводит к нестабильности и снижению ценности". Оценщикам было также поручено присваивать более высокие оценки недвижимости и зонирования районам, которые, как считалось, имеют "защиту от некоторых неблагоприятных влияний". В руководстве эти неблагоприятные влияния характеризовались как "проникновение негармоничных расовых или национальных групп". Из-за критериев оценки FHA, которые фактически требовали проживания только белых, расовая сегрегация стала неотъемлемой частью федеральной программы страхования ипотеки. Это произошло потому, что FHA часто классифицировало недвижимость в районах с расово смешанным составом населения или в непосредственной близости от районов, населенных афроамериканцами, как высокорискованную, тем самым поддерживая и закрепляя расовую сегрегацию в качестве официального требования.

Amid the Great Depression, a period marked by numerous bank failures, there was a substantial decline in both the availability of home loans and the rate of home ownership. During this era, the majority of home mortgages were characterized by short term durations, typically spanning from three to five years. These mortgages lacked amortization features and often featured balloon payment structures. Additionally, the loan to value (LTV) ratios for these mortgages generally remained below sixty percent. This situation posed a significant obstacle for many working and middle class families, rendering home ownership financially unattainable. During the banking crisis of the 1930s, all lenders were compelled to call in their outstanding mortgages, leaving no room for refinancing. Consequently, numerous borrowers, who were now unemployed and grappling with financial hardships, found themselves unable to meet their mortgage obligations. This unfortunate circumstance led to a substantial number of homes being foreclosed upon, which, in turn, precipitated a sharp decline in the housing market. Banks, in the process of foreclosure, acquired the collateral in the form of foreclosed homes. However, the depressed property values at that time meant that these assets had limited value. In response to these challenges, a comprehensive restructuring of the federal banking system took place in 1934. This overhaul culminated in the enactment of the National Housing Act of 1934, which gave rise to the Federal Housing Administration (FHA). The FHA was established with the specific aim of regulating the interest rates and terms associated with insured mortgages. Prior to the establishment of the FHA, the prevailing mortgage landscape featured predominantly balloon mortgages, which necessitated substantial lump sum payments at the conclusion of relatively short mortgage terms, typically spanning 5 to 10 years. Moreover, prospective homebuyers were required to make substantial down payments, often ranging from 30% to 50% of the property's value. With the advent of FHA insured loans, the down payment requirement was significantly reduced, with borrowers now only needing to provide as little as 10% down. Furthermore, the mortgage repayment period was extended, spanning from 20 to 30 years. In 1934, following its establishment, the FHA enlisted the expertise of Homer Hoyt as Chief Land Economist. His role was pivotal in formulating the initial underwriting criteria for FHA insured mortgages, a process that ultimately led to the development of the Redlining policy. The FHA employed a specific methodology for assessing the appraisal value of properties, relying on eight distinct criteria. It instructed its agents, known as "appraisers," to allocate more funding to projects with higher appraised values, up to a predetermined maximum limit. Among these criteria, the two most pivotal were "Relative Economic Stability," accounting for 40% of the appraisal value, and "protection from adverse influences," contributing an additional 20%. In 1935, the FHA furnished its appraisers with an Underwriting Manual, which included the following directive: "If a neighborhood is to retain stability it is necessary that properties shall continue to be occupied by the same social and racial classes. A change in social or racial occupancy generally leads to instability and a reduction of values." Appraisers were further instructed to assign superior property and zoning ratings in areas deemed to have "protection against some adverse influences." The manual characterized these adverse influences as "infiltration by inharmonious racial or nationality groups." Due to the FHA's appraisal criteria, which stipulated a whites only occupancy requirement, racial segregation became an integral component of the federal mortgage insurance program. This occurred because the FHA often classified properties in racially mixed neighborhoods or those in close proximity to black neighborhoods as high risk, effectively endorsing and enforcing racial segregation as an official requirement.

Фэнни Мэй и военный счет

В 1938 году Конгресс учредил Федеральную национальную ипотечную ассоциацию, обычно известную как Fannie Mae. Это стало ключевым фактором в создании вторичного рынка ипотечных кредитов, предоставив банкам и инвесторам возможность покупать и продавать существующие жилищные займы. После принятия в 1944 году Закона о помощи в адаптации военнослужащих, широко известного как GI Bill, FHA организовала систему долгосрочного ипотечного кредитования для содействия строительству и продаже частных домов. В рамках GI Bill, Управление по делам ветеранов представило программу гарантий жилищных займов, которая позволила ветеранам внести первоначальный взнос всего в один доллар, сделав приобретение жилья более доступным. Эти масштабные изменения внесли значительный вклад в рост домовладения в США, при этом доля семей, проживающих в собственном жилье, увеличилась с 44% до 63% в период с 1934 по 1972 год.

Крупные жилищные проекты

В 1935 году Колониальная деревня в округе Арлингтон, штат Вирджиния, стала первым крупномасштабным проектом арендного жилья, построенным в Соединенных Штатах и застрахованным Федеральным управлением жилищного строительства. Во время Второй мировой войны FHA финансировало ряд проектов жилищного строительства для рабочих, включая жилой комплекс Кентсингтон Гарденс в Буффало, штат Нью-Йорк. В период Великой депрессии города штата Огайо использовали федеральные средства для строительства жилых комплексов, и первые два завершенных проекта в Соединенных Штатах были построены в Цинциннати и Кливленде.

Создание HUD

В 1965 году Федеральное жилищное управление было включено в состав Министерства жилищного строительства и городского развития после принятия Закона о Министерстве жилищного строительства и городского развития 1965 года. С включением FHA в HUD, оно стало самостоятельным подразделением в структуре Министерства. В рамках этой организации, FHA стало подчиняться Федеральному комиссару по жилищному строительству, который одновременно занимал должность помощника секретаря. Этот комиссар отвечал как за функции, специфичные для FHA, так и за администрирование других программ HUD, связанных с частным ипотечным рынком. Несмотря на наличие общих черт, FHA и HUD различаются своими ролями и обязанностями. Назначенный комиссар осуществлял руководство всеми ведомственными программами, касающимися частного ипотечного рынка, в дополнение к своим обязанностям помощника секретаря и руководителя FHA. И FHA, и HUD помогают заемщикам с плохой кредитной историей и недостаточным первоначальным взносом приобрести или отремонтировать жилье.

Кризис субстандартной ипотеки

В конце 1990-х годов появилась новая категория ипотечных продуктов, известных как субстандартные ипотеки, и они начали конкурировать с традиционными ипотечными кредитами, финансируемыми FHA. Эти субстандартные продукты часто были недостаточно обеспечены залогом, а в некоторых случаях и вовсе не имели его, при этом предлагая кредиторам более высокую прибыль. Соответственно, у кредиторов был сильный стимул направлять заемщиков на эти субстандартные продукты, даже если эти заемщики соответствовали требованиям для получения кредитов FHA, которые считались более надежными. По мере значительного роста рынка субстандартных ипотечных кредитов доля FHA на ипотечном рынке сокращалась. Например, в 2001 году на кредиты, застрахованные FHA, приходилось 14% ипотечных кредитов на покупку жилья. Однако к 2005 году этот показатель снизился до менее чем 3%. Рост этих нерегулируемых субстандартных кредитов сыграл роль в раздувании жилищного пузыря в США, что в конечном итоге привело к кризису субстандартных ипотечных кредитов и чуть не обрушил рынок жилья. После кризиса субстандартных ипотечных кредитов FHA, совместно с Fannie Mae и Freddie Mac, стала крупным поставщиком ипотечного финансирования в Соединенных Штатах. Примечательно, что доля покупок жилья, финансируемых за счет ипотечных кредитов FHA, значительно возросла – с 2% до более чем трети всех ипотечных кредитов в США. Этот рост был обусловлен сокращением объемов выдачи традиционных ипотечных кредитов в период кредитного кризиса. К 2011 году FHA обеспечивала примерно 40% всех кредитов на покупку жилья в Америке. С 2008 года FHA поддержала более 4 миллионов кредитов и обеспечила рефинансирование ипотеки для 2,6 миллиона семей, что привело к снижению ежемесячных платежей. Проблемные кредиты оказали серьезное давление на резервный фонд FHA, который к началу 2012 года опустился ниже минимального уровня, установленного Конгрессом – 2%, по сравнению с более чем 6% двумя годами ранее. К ноябрю 2012 года FHA фактически обанкротилась.

Страхование ипотеки

С момента своего создания в 1934 году FHA и HUD совместно застраховали почти 50 миллионов ипотечных кредитов. В настоящее время портфель FHA включает в себя около 8,5 миллионов застрахованных ипотечных кредитов на отдельные жилые дома, а также более 11 000 застрахованных ипотечных кредитов на многоквартирные дома. Кроме того, в него входит свыше 3900 ипотечных кредитов, выданных больницам и учреждениям по уходу за проживающими.

Страхование ипотеки FHA

Страховые выплаты FHA состоят из двух компонентов: первоначальный взнос по ипотечной страховке (UFMIP) и ежегодная премия, выплачиваемая ежемесячно и известная как страхование взаимной ответственности по ипотеке (MMI). UFMIP – это обязательный платеж, который можно оплатить наличными при закрытии сделки или включить в сумму кредита.

Наследие

Создание Федерального жилищного управления (FHA) оказало значительное влияние на рынок жилья в Соединенных Штатах. Уровень владения жильем значительно вырос, увеличившись с 40% в 1930-х годах до 61% и 65% к 1995 году. Пик владения жильем составил почти 69% в 2005 году, совпав с пиком жилищного пузыря в США. Всего через четыре года после основания FHA в 1934 году, потенциальные домовладельцы могли приобрести дом, внеся всего лишь десятипроцентный первоначальный взнос, при этом оставшиеся девяносто процентов финансировались посредством 25-летнего, самоамортизирующегося, ипотечного кредита, застрахованного FHA. После Второй мировой войны FHA сыграло ключевую роль в финансировании жилья для вернувшихся белых ветеранов и семей белых военнослужащих. Его помощь распространялась на покупку как отдельно стоящих, так и многоквартирных домов. В 1950-х, 1960-х и 1970-х годах FHA сыграло решающую роль в стимулировании строительства миллионов частных квартир, предназначенных для пожилых людей, инвалидов и американцев с низким доходом. В 1970-х годах, в условиях растущей инфляции и затрат на энергию, которые угрожали жизнеспособности многих частных многоквартирных домов, экстренное финансирование FHA предоставило существенную поддержку финансово испытывающим затруднения объектам. Кроме того, в 1980-х годах, когда экономические условия не благоприятствовали увеличению числа домовладельцев, FHA помогло стабилизировать падение цен на недвижимость, что позволило потенциальным домовладельцам получить финансирование, особенно в регионах, где частные ипотечные страховщики отозвали свои услуги из-за экономических проблем, таких как штаты, производящие нефть. Федеральное жилищное управление (FHA) оказало наиболее заметное влияние на представителей меньшинств и жителей городских районов. В частности, почти половина бизнеса FHA в крупных городах сосредоточена в центральных районах, что значительно выше, чем в случае с традиционными кредитами. FHA также предоставляло кредиты большей доле афроамериканцев, латиноамериканцев, а также молодых заемщиков с ограниченной кредитной историей, способствуя росту владения жильем в этих демографических группах. Однако, по мере развития финансовых рынков в Соединенных Штатах на протяжении нескольких десятилетий, влияние FHA ослабело. К 2006 году кредиты FHA составляли менее 3% всех выданных в Соединенных Штатах кредитов. В 2019 финансовом году ипотечные кредиты, застрахованные FHA, составили 11,41% от общего объема долларов для первичных ипотечных кредитов на отдельно стоящее жилье. Примечательно, что 82,84% этих ипотечных кредитов FHA на покупку отдельно стоящего жилья в 2019 финансовом году были предоставлены покупателям жилья впервые. Кроме того, на долю представителей меньшинств приходилось 36,24% заемщиков ипотечных кредитов FHA в 2018 календарном году, что значительно отличается от 19,94% по традиционным каналам кредитования.

The establishment of the Federal Housing Administration (FHA) had a significant impact on the housing market in the United States. Homeownership rates experienced a notable increase, rising from 40% in the 1930s to 61% and 65% by 1995. The peak of homeownership was nearly 69% in 2005, coinciding with the height of the US housing bubble. Within just four years of the FHA's inception in 1934, prospective homeowners could secure a house with a mere ten percent down payment, with the remaining ninety percent financed through a 25 year, self amortizing, FHA insured mortgage loan. Following World War II, the FHA played a pivotal role in financing homes for returning white veterans and the families of white soldiers. Its assistance extended to the purchase of both single family and multifamily homes. During the 1950s, 1960s, and 1970s, the FHA played a crucial role in catalyzing the construction of millions of privately owned apartments designed for elderly, handicapped, and lower income Americans. In the 1970s, amid soaring inflation and energy costs that threatened the viability of numerous private apartment buildings, the FHA's emergency financing provided essential support to financially struggling properties. Additionally, during the 1980s, when economic conditions did not favor increased homeownership, the FHA helped stabilize falling property prices, enabling potential homeowners to secure financing, especially in regions where private mortgage insurers had withdrawn due to economic challenges, such as oil producing states. The Federal Housing Administration (FHA) has had its most pronounced impact on minority populations and urban areas. In particular, nearly half of the FHA's business in metropolitan areas is concentrated in central cities, a significantly higher proportion than that observed with conventional loans. The FHA has also extended loans to a larger proportion of African Americans, Hispanic Americans, as well as younger borrowers with limited credit, playing a role in the growth of homeownership within these demographic groups. However, as the capital markets in the United States evolved over the course of several decades, the influence of the FHA waned. By 2006, FHA loans constituted less than 3% of all loans originated in the United States. In the fiscal year 2019, FHA insured mortgages represented 11.41% of the total dollar volume for single family residential mortgage originations. Notably, 82.84% of these FHA insured single family forward purchase transaction mortgages in fiscal year 2019 were availed by first time homebuyers. Furthermore, minorities accounted for 36.24% of FHA purchase mortgage borrowers in the calendar year 2018, a significant contrast to the 19.94% observed through conventional lending channels.

Красная линия

Федеральное жилищное управление (FHA) внедрило стандарты ипотечного кредитования, которые оказали дискриминационное воздействие на районы проживания меньшинств. Эта дискриминационная практика проявляется в том, что в период с 1945 по 1959 год афроамериканцы получили менее 2 процентов всех федерально застрахованных жилищных кредитов. По мере того как субсидированное ипотечное страхование становилось все более важным на рынке жилья, стоимость недвижимости в районах проживания меньшинств в центральных городских районах резко снизилась. Кроме того, процент одобрения ипотечных кредитов для заявителей из числа меньшинств оставался крайне низким. Начиная с 1935 года, FHA ввело руководящие принципы, призванные удержать частных ипотечных инвесторов от выдачи кредитов на объекты недвижимости в районах проживания меньшинств. Эта практика, известная как "проведение красной линии" (редлайнинг), была объявлена незаконной Законом о справедливом жилье 1968 года. Редлайнинг оказал долгосрочное воздействие на сообщества меньшинств. Наследие редлайнинга продолжает оказывать влияние и сегодня в определенных регионах Соединенных Штатов. Редлайнинг оказал негативное влияние на современный разрыв в уровне благосостояния между афроамериканцами и белыми американцами.