Введение

Тип жилищного строительства, в котором особое внимание уделяется самоуправлению и квазикоммунальному образу жизни. Жилищный кооператив, или жилищный кооператив, – это юридическое лицо, как правило, кооператив или корпорация, владеющее недвижимостью, состоящей из одного или нескольких жилых зданий; это один из видов жилищного владения. Обычно жилищные кооперативы принадлежат акционерам, но в некоторых случаях могут принадлежать некоммерческой организации. Это особая форма владения жильем, которая имеет множество характеристик, отличающихся от других форм проживания, таких как индивидуальные дома, кондоминиумы и аренда. Кооператив основан на членстве, которое предоставляется путем приобретения доли в кооперативе. Каждому акционеру юридического лица предоставляется право занимать одну жилую единицу. Основным преимуществом жилищного кооператива является объединение ресурсов членов для увеличения их покупательной способности, что снижает стоимость услуг и продуктов, связанных с владением жильем, для каждого члена. Еще одним ключевым элементом в некоторых формах жилищных кооперативов является то, что члены, через своих избранных представителей, осуществляют отбор и утверждают кандидатуры тех, кто может проживать в кооперативе, в отличие от любой другой формы владения жильем. Жилищные кооперативы делятся на две основные категории владения: несобственность (также называемая бездолевой или непрерывной) и собственность (также называемая долевой или стратифицированной). В кооперативах бездолевой формы права на проживание иногда предоставляются на основании договора о занятии, который аналогичен договору аренды. В долевых кооперативах права на проживание иногда предоставляются на основании договоров купли-продажи и юридических документов, зарегистрированных в реестре прав собственности. Устав и внутренний регламент корпорации, а также договор о занятии определяют правила кооператива. Термин "кооператив" также используется для описания модели кооператива без уставного капитала, в которой члены, уплачивающие членские взносы, получают право занимать комнату и совместно использовать общие ресурсы дома, принадлежащего кооперативной организации. Примером этого являются студенческие кооперативы в некоторых колледжах и университетах Соединенных Штатов.

Правовой статус

В качестве юридического лица кооператив может заключать контракты с другими компаниями или нанимать отдельных лиц для оказания ему услуг, таких как подрядчик по обслуживанию или управляющий зданием. Он также может нанимать сотрудников, например, менеджера или коменданта, для выполнения конкретных работ по содержанию, которые могут вызывать сомнения или требовать специальных навыков у волонтеров, например, электромонтажные работы. В не долевых кооперативах и в кооперативах с ограниченной долей акционер кооператива не владеет недвижимостью, а владеет долей в юридическом лице, которое владеет недвижимостью. Кооперативная собственность существенно отличается от кондоминиумов, где люди владеют отдельными квартирами и имеют мало влияния на то, кто заселяется в другие квартиры. В связи с этим большинство юрисдикций разработали отдельное законодательство, аналогичное законам, регулирующим компании, для регулирования деятельности кооперативов, а также прав и обязанностей пайщиков.

Владение

Каждый резидент или домохозяйство-резидент является членом кооперативного объединения. В кооперативах без долевого участия члены имеют право пользования определенным жилым помещением в жилищном кооперативе, как это определено в их "договоре о праве пользования" или "проприетарном договоре аренды", который по сути является договором аренды. В кооперативах собственности право пользования передается покупателю посредством передачи права собственности. Поскольку жилищный кооператив владеет всеми правами собственности на имущество и жилые строения, он несет расходы на их содержание, ремонт и замену. Это освобождает члена кооператива от затрат и бремени, связанных с такими работами. В этом смысле жилищный кооператив функционирует как арендодатель. Однако еще одной характерной чертой кооперативного проживания является его некоммерческий характер, благодаря чему работы выполняются по себестоимости, без стремления к получению прибыли. В некоторых случаях кооператив следует принципам Рочдейла, где каждый акционер имеет только один голос. Большинство кооперативов учреждаются в форме акционерных обществ с ограниченной ответственностью, где количество голосов владельца зависит от количества принадлежащих ему акций. Независимо от используемой системы голосования, необходимо проводить выборы среди акционеров для определения лиц, которые будут представлять их в совете директоров (если он существует) – руководящем органе кооператива. Совет директоров, как правило, отвечает за принятие бизнес-решений, включая финансовые потребности и устойчивость кооператива. Хотя внутренняя политика может варьироваться от кооператива к кооперативу и во многом зависит от пожеланий его членов, общепринятым правилом является необходимость большинства голосов совета директоров для принятия бизнес-решений.

Управление

В крупных жилищных кооперативах члены кооператива обычно избирают совет директоров из числа пайщиков на общем собрании, как правило, на годовом общем собрании. В небольших жилищных кооперативах все члены являются членами совета. Совет директоров жилищного кооператива избирается его членами, обеспечивая им право голоса и представительство в управлении имуществом. Совет директоров определяет правила, предоставляя гибкий механизм для решения проблем, возникающих в сообществе, и гарантируя членам спокойное пользование своим жильем.

Кооперативы с рыночной ставкой и ограниченным собственным капиталом

Существует два основных типа определения стоимости паев жилищных кооперативов: рыночная стоимость и ограниченный прирост капитала. При рыночной стоимости цена пая может расти на открытом рынке, и пайщики могут продавать его по любой цене, которую предложит рынок, когда они захотят выехать. Таким образом, рыночная стоимость во многом финансово схожа с владением кондоминиумом, с той разницей, что кооператив часто имеет ипотеку, что приводит к значительно более высокой ежемесячной плате в кооператив, чем в кондоминиуме. Однако, цена покупки аналогичного объекта в кооперативе обычно значительно ниже. При ограниченном приросте капитала кооператив устанавливает правила относительно ценообразования паев при продаже. Цель ограниченного прироста капитала – сохранение доступности жилья. Подтипом модели с ограниченным приростом капитала является модель без прироста капитала, которая очень напоминает аренду: очень низкая цена покупки (сопоставимая с залогом за аренду) и ежемесячная плата вместо арендной платы. При продаже возвращается только эта очень низкая цена покупки.

Исследования жилищных кооперативов

Исследование, проведенное в Канаде, показало, что жители жилищных кооперативов оценивают свое качество жизни и удовлетворенность жильем выше, чем жители любых других жилищных организаций в городе. Другие исследования среди пожилых жителей сельской местности США выявили, что люди, живущие в жилищных кооперативах, чувствуют себя гораздо безопаснее, более независимыми, довольными жизнью, имеют больше друзей, больше личного пространства, лучше себя чувствуют и быстрее решают проблемы с ремонтом. Австралийские исследователи обнаружили, что кооперативное жилье способствует формированию более крепких социальных связей и поддержки, а также улучшает отношения с соседями по сравнению с другими формами жилья. Оно обходится жителям на 14% дешевле и характеризуется более низким уровнем задолженности и вакантных мест. Дополнительные исследования в США показали, что жилищные кооперативы, как правило, отличаются более высоким качеством строительства, безопасностью зданий, чувством защищенности у жителей, более низким уровнем преступности, стабильным доступом к жилью и значительно меньшими затратами по сравнению с традиционным жильем.

Канада

Жилищные кооперативы в Канаде предлагают доступную альтернативу аренде, но время ожидания в списках может составлять несколько лет.

Франция

В 2013 году открытие La Maison des Babayagas, инновационного жилищного кооператива в Париже, привлекло всемирное внимание. Он был создан как сообщество взаимопомощи и построен при финансовой поддержке муниципальных властей, специально для пожилых женщин. Расположенный в пригороде Парижа Монтрёй после многих лет планирования, он выглядит как обычный жилой дом. Пожилые женщины избегают домов престарелых, оставаясь активными, сохраняя ясность ума и оказывая друг другу поддержку. Цель Ассоциации Баба Яга – создание и развитие инновационного некоммерческого жилья для пожилых женщин, которое: (1) самоуправляемое, без иерархии и внешнего контроля; (2) объединенное коллективом в вопросах финансов и повседневной жизни; (3) социально активное, открытое для общества и города, участвующее в политической, культурной и социальной жизни в духе партисипативной демократии; (4) экологичное во всех аспектах, в соответствии с ценностями и принципами, изложенными в Хартии жизни Дома Бабаяг. Деятельность ассоциации в целом направлена на достижение вышеуказанной цели, в частности, на развитие популярного образовательного проекта – Университета знаний пожилых людей (UNISAVIE: Université du savoir des vieux) и инициирование движения по продвижению других подобных жилых пространств, объединенных в сети. Устав сообщества определяет нормы, касающиеся приватности. Каждая квартира является самостоятельной. Ежемесячные собрания обеспечивают бесперебойное функционирование дома и гарантируют возможность для каждого жильца участвовать в полной мере и свободно выражать свое мнение. Предусмотрено регулярное участие медиатора для выявления причин возможных конфликтов и содействия их разрешению. Успех парижского кооператива вдохновил несколько канадских общественных организаций на внедрение схожих принципов в проекты жилья для пожилых людей, включая автономию и самоуправление, солидарность и взаимопомощь, гражданскую активность и экологическую ответственность.

Германия

Жилищные кооперативы, или "Wohnungsgenossenschaften" на немецком языке, – это тип жилищного объединения, предоставляющего своим членам доступное жилье. Они формируются и управляются группой людей, объединяющих свои ресурсы для приобретения или строительства жилья для собственного использования. В Германии жилищные кооперативы обычно организуются как некоммерческие организации, что означает, что любая прибыль от продажи или аренды жилья реинвестируется в кооператив, а не распределяется между акционерами. Это позволяет жилищным кооперативам предлагать более низкие цены на жилье, чем коммерческие организации. Члены жилищного кооператива обычно имеют право занимать определенную квартиру в жилом комплексе кооператива, а также участвовать в управлении и принятии решений. Это может включать голосование по вопросам, касающимся содержания и эксплуатации жилого комплекса, а также избрание совета директоров для надзора за деятельностью кооператива. Жилищные кооперативы – популярная форма жилья в Германии, особенно в городах, и их часто рассматривают как способ обеспечения доступного жилья, ориентированного на создание сообщества. В период индустриализации в XIX веке в Германии было основано множество жилищных кооперативов. В настоящее время в Германии насчитывается более 2000 жилищных кооперативов, объединяющих более двух миллионов квартир и более трех миллионов членов. Общественные жилищные кооперативы организованы в GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (Федеральное объединение немецких жилищных и строительных предприятий зарегистрированных ассоциаций).

Египет

Проект жилищного кооператива в Египте направлен на поддержку малообеспеченных граждан, предоставляя им жилые единицы, состоящие из двух комнат и зала, или трех комнат и полностью отделанного зала, площадью от 75 до 90 квадратных метров. Кроме того, эти единицы предлагаются по себестоимости с прямой государственной поддержкой от 5 до 25 тысяч египетских фунтов. Получатель жилья может выплатить его стоимость в течение 20 лет. К 2022 году Министерством жилищного строительства, коммунального хозяйства и развития городов было построено и реализовано 538 000 таких единиц во всех провинциях и новых городах.

Индия

В Индии большинство "квартир" находятся в полной собственности. То есть, право собственности на каждую отдельную квартиру оформляется отдельно. Обычно существует управляющий орган/общество/ассоциация, который занимается обслуживанием и другими нуждами здания. Это сопоставимо с кондоминиумами в США. Законы, регулирующие здание, его управляющий орган и порядок передачи квартир в здании, различаются в зависимости от штата. Некоторые здания организованы как "кооперативные жилищные общества", где фактически приобретается доля в кооперативе, а не сама квартира. Эта структура была очень популярна в прошлом, но в последнее время встречается реже. В большинстве штатов действуют отдельные законы, регулирующие кооперативные жилищные общества, для получения дополнительной информации.

Жилищная корпорация

Жилищная корпорация (woningcorporatie) — это некоммерческая организация, занимающаяся строительством и поддержанием в надлежащем состоянии арендного жилья для людей с невысоким доходом. Первые жилищные корпорации возникли во второй половине XIX века как небольшие кооперативные объединения. Первое подобное объединение в мире, VAK («ассоциация рабочего класса»), было основано в 1852 году в Амстердаме. Жилищные корпорации сдают в аренду от 2,4 до 2,5 миллионов квартир в Нидерландах, то есть более 30% от общего числа домохозяйств (квартир и домов).

Ассоциация собственников

Согласно нидерландскому законодательству, объединение собственников жилья (Vereniging van Eigenaren, VvE) учреждается всякий раз, когда в одном здании имеются квартиры, находящиеся в отдельной собственности. Члены объединения являются законными владельцами своей квартиры, но обязаны сотрудничать в рамках объединения для поддержания здания в целом.

Живое сотрудничество

Жилая кооперация (wooncoöperatie) – это форма организации, при которой жильцы совместно владеют многоквартирным домом через демократически управляемый кооператив и платят арендную плату собственной организации. Такие кооперативы были запрещены после Второй мировой войны и вновь разрешены в 2015 году.

Новая Зеландия

В новозеландской системе жилья существуют квартиры, приобретенные по схеме долевого участия с компанией.

Филиппины

На Филиппинах ассоциация арендаторов часто создается для совместной покупки новых квартир. После формирования кооператив берет на себя основную часть кредита, необходимого для приобретения недвижимости. Этот кредит погашается в течение фиксированного срока (обычно от 20 до 30 лет), после чего кооператив ликвидируется, а квартиры становятся кондоминиумами.

Северные страны

Ассоциация владельцев жилья (швед. bostadsrättsförening, норвеж. borettslag, дат. andelsboligforening) – юридический термин, используемый в скандинавских странах (Швеции, Дании и Норвегии) для обозначения формы совместного владения недвижимостью, при которой вся собственность принадлежит жилищно-строительному кооперативу, который, в свою очередь, принадлежит его членам. Каждый член владеет долей в кооперативе, пропорциональной площади его квартиры. Члены обязаны иметь право собственности на жилье, которое представляет собой квартиру, и в большинстве случаев постоянно проживать по указанному адресу. Существуют некоторые юридические различия между странами, главным образом касающиеся условий владения. В Швеции 16% населения проживает в квартирах в жилищных кооперативах, 25% – в арендованных квартирах (более распространено среди молодежи и иммигрантов), а 50% – в частных домах (более распространено среди семей с детьми), остальные проживают в других формах жилья, таких как студенческие общежития или дома престарелых. В Финляндии, в отличие от скандинавских стран, жилищные кооперативы в строгом смысле слова встречаются крайне редко; вместо этого, финская собственность, принадлежащая арендаторам, обычно организована в форме акционерных обществ (фин. asunto osakeyhtiö) в системе, специфичной для финского законодательства. Финская система аналогична жилищному кооперативу тем, что недвижимость принадлежит некоммерческой организации, а право пользования каждой единицей жилья связано с владением определенным количеством акций.

Великобритания

Жилищные кооперативы не распространены в Великобритании и составляют около 0,1% от общего жилищного фонда. Большинство из них находятся в городских районах и представляют собой доступное совместное жилье, где члены кооператива самостоятельно управляют и обслуживают имущество. Из-за редкости жилищных кооперативов списки ожидания могут быть очень длинными. В некоторых регионах процедура подачи заявки на кооперативное жилье интегрирована в систему подачи заявок на муниципальное жилье. Законодательство в Англии и Шотландии различается. Конфедерация кооперативного жилья предоставляет информацию о жилищных кооперативах в Соединенном Королевстве и опубликовала руководство по их созданию. На сайте Shelter можно найти информацию о жилье, в том числе специфическую для Англии и Шотландии. Catalyst Collective предоставляет информацию о создании кооперативов в Великобритании и разъясняет правовую структуру жилищного кооператива. Radical Routes предлагает руководство по организации жилищного кооператива.

Студенческие жилищные кооперативы

Факторы роста стоимости жизни для студентов и недостаток качественного жилья способствовали развитию студенческих жилищных кооперативов в Великобритании, вдохновленных существующими североамериканскими студенческими жилищными кооперативами и их деятельностью через организацию North American Students of Cooperation. Студенческий жилищный кооператив Эдинбурга и Студенческий жилищный кооператив Бирмингема открылись в 2014 году, а Студенческий жилищный кооператив Шеффилда – в 2015 году. Все существующие студенческие жилищные кооперативы являются членами организации Students for Cooperation.

Соединенные Штаты

В Соединенных Штатах жилищные кооперативы обычно оформляются как корпорации или общества с ограниченной ответственностью (ООО) и широко распространены в регионе от Мэдисона, штат Висконсин, до Нью-Йоркского мегаполиса. Также по всей территории США существует ряд кооперативных и взаимных жилищных проектов, которые до сих пор функционируют и возникли в результате покупки их жильцами или группами вернувшихся ветеранов войны и их семей федеральных жилищных комплексов, построенных для нужд обороны. Эти комплексы включают семь из восьми проектов жилья для среднего класса, построенных правительством США в период с 1940 по 1942 год под эгидой Отдела жилищной защиты при взаимном владении Федерального агентства по строительству. Существует множество региональных ассоциаций жилищных кооперативов, таких как Ассоциация жилищных кооперативов Среднего Запада, базирующаяся в Мичигане и обслуживающая регион Среднего Запада, включая Огайо, Мичиган, Индиану, Иллинойс, Висконсин, Миннесоту и другие штаты. Национальная ассоциация жилищных кооперативов (NAHC) представляет все кооперативы в Соединенных Штатах, являющиеся членами организации. Эта организация – некоммерческая национальная федерация жилищных кооперативов, взаимных жилищных ассоциаций, других форм жилья, принадлежащего или контролируемого жильцами, специалистов, организаций и частных лиц, заинтересованных в продвижении интересов кооперативных жилищных сообществ. NAHC – единственная национальная организация, занимающаяся кооперативным жильем, и ее цель – поддерживать и обучать существующие и новые кооперативные жилищные сообщества, представляющие собой наилучшую и наиболее экономичную форму домовладения.

Нью-Йоркская столичность

Кооперативы имеют долгую историю в метрополитенном Нью-Йорке – в ноябре 1882 года журнал Harper's Magazine описывает несколько уже существующих кооперативных жилых домов и планы по строительству новых. Кооперативы можно встретить по всему Нью-Йорку, в округе Вестчестер, граничащем с городом на севере, и в городах северного Нью-Джерси, расположенных недалеко от Манхэттена, включая Форт-Ли, Эджвотер, Рамси, Пассаик и Уихокен. Alku и Alku Toinen, многоквартирные дома, построенные в 1916 году финско-американской иммигрантской общиной в районе Сансет-Парк Бруклина, стали первыми некоммерческими жилищными кооперативами в Нью-Йорке. Многоквартирные дома и дома на несколько семей составляют большую долю жилищного фонда в районе Нью-Йорка, чем в большинстве других городов США, поскольку более 75% многоквартирных домов в Нью-Йорке – это кооперативы. Причины, объясняющие относительную распространенность кооперативов по сравнению с кондоминиумами в районе Нью-Йорка, следующие:

Вдохновленные Авраамом Казаном, кооперативы появились еще в 1920-х годах, в то время как правовая основа для кондоминиума как формы собственности в штате Нью-Йорк была создана только в 1964 году. Принятие Закона о кондоминиумах положило начало волне строительства кондоминиумов. Кооперативная форма может быть выгодна, поскольку ипотека здания может быть оформлена на кооперативную корпорацию, что снижает объем финансирования, необходимого каждому владельцу кооператива. В случае кондоминиума финансирование обеспечивают только отдельные владельцы квартир. Особенно при высоких процентных ставках спонсору конверсии может быть проще найти покупателей в рамках кооперативной схемы, поскольку покупателям потребуется меньше самостоятельно организовывать финансирование; видимая цена покупки квартиры в кооперативном доме с базовой ипотекой ниже, чем при покупке кондоминиума. Покупатели кооперативов могут неточно оценивать свою долю в ипотеке здания. Создание в 1974 году и последующее влияние на политику Совета по оказанию помощи в освоении городских территорий (Urban Homesteading Assistance Board – UHAB), организации по защите жилищных прав, позволило преобразовать более 1600 изъятых из-за неуплаты аренды городских домов в кооперативы с ограниченным участием капитала, находящиеся под контролем жильцов. Совет кооператива может использовать свое право на принятие решений для установления ограничений для акционеров и отклонения потенциальных покупателей без объяснения причин, если только это не нарушает федеральные и государственные законы о жилье или гражданских правах. В этот период также наблюдались случаи поджогов, организованных арендодателями для получения страховых выплат, и массовое неуплачивание налогов на недвижимость – в середине 1970-х годов задолженность по налогам имела более 20% многоквартирных домов. В 1977 году город принял Местный закон № 45, который позволил городу инициировать процедуру взыскания после всего одного года неуплаты налогов, а не трех, что привело к передаче в собственность города Нью-Йорка тысяч зданий, многие из которых были заняты, посредством юридической процедуры, известной как in rem foreclosure. Совет по оказанию помощи в освоении городских территорий (UHAB), основанный в 1974 году, начал оказывать помощь жителям этих зданий в управлении, реабилитации и приобретении их зданий, а также в создании жилищных кооперативов с ограниченным участием капитала.

Студенческие жилищные кооперативы

Студенческие кооперативы предоставляют жилье и услуги питания студентам определенных учебных заведений. Среди известных примеров – студенческий кооператив Беркли, жилищный кооператив Санта-Барбары и Ассоциация студенческих кооперативов Оберлина.