Введение

Услуги кредитования.
В Соединенных Штатах коммерческие кредиторы предлагают кредиты, обеспеченные реальным залогом. В большинстве случаев это недвижимость, но залогом также могут выступать факторинг, неконформные активы или другие источники обеспечения.

Коммерческая практика кредитования

К коммерческим кредиторам относятся коммерческие банки, взаимные страховые компании, частные кредитные организации, кредиторы, предоставляющие краткосрочные займы под залог недвижимости, и другие финансовые группы. Эти кредиторы обычно используют существенно различающиеся стандарты при определении кредитных критериев и оценке потенциальных заемщиков, однако зачастую ориентируются исключительно на частный рынок и предъявляют менее строгие финансовые требования, чем банки. Коммерческие кредиторы специализируются на краткосрочных займах под залог недвижимости и бридж-кредитах, которые часто оформляются оперативно, вплоть до двух недель. Доступ к услугам коммерческих кредиторов чаще всего осуществляется через коммерческих брокеров, которые проводят оценку заемщика и затем рекомендуют его заявку нескольким коммерческим кредиторам, наиболее вероятно готовым ее профинансировать. Обращение к брокеру вместо прямого контакта с кредитором может увеличить сроки получения финансирования и размер предварительных комиссий. Тем не менее, брокеры могут значительно упростить процесс и предложить инновационные решения для преодоления трудностей, с которыми заемщик не смог бы справиться самостоятельно.

Расходы коммерческих кредиторов

Коммерческие кредиторы уделяют очень большое внимание типу, качеству и доле собственного капитала в качестве твердого залога. Они предоставляют заемщику максимальную гибкость, но при этом предлагают самые высокие процентные ставки по сравнению с банковскими кредитами. Многие коммерческие кредиты – это краткосрочные кредиты (мостовые кредиты), где более высокая ставка является разумной платой за скорость получения кредита и гибкость финансовых условий.

Промышленность коммерческого кредитования

Благодаря отсутствию регулирования, сфера коммерческого кредитования отличается особой скоростью и гибкостью, что делает её привлекательным вариантом для тех, кто нуждается в быстром финансировании. Однако это также привело к созданию крайне недобросовестной кредитной среды, где многие компании перенаправляют заявки на кредиты друг другу (осуществляют брокерскую деятельность), увеличивая стоимость и комиссию с каждой передачей. Существует серьезная обеспокоенность практикой некоторых кредитных компаний, которые требуют предоплату за проверку кредитоспособности и отказывают в кредитовании практически по любой недвижимости, при этом оставляя эту предоплату себе. Заемщикам рекомендуется избегать работы с частными кредиторами, требующими чрезмерно высоких предоплат до выдачи кредита, чтобы минимизировать этот риск.

Коммерческие кредиторы и условия кредитования

В последние годы были достигнуты значительные успехи. Хорошим примером является то, что кредитным союзам теперь разрешено заниматься коммерческим кредитованием с небольшими ограничениями. Наиболее существенным из этих ограничений является то, что кредитным союзам в большинстве случаев запрещено выдавать кредиты на сумму, превышающую 80% от стоимости недвижимости. Это делается для защиты членов кредитного союза от чрезмерных рисков и является распространенной практикой в отрасли, хотя и не всегда соблюдается. С другой стороны, кредитные союзы являются кооперативами и поэтому могут предлагать конкурентные преимущества по сравнению с другими финансовыми организациями в отношении процентных ставок и других условий. Большинство коммерческих кредиторов предпочитают предлагать кредиты на более короткие сроки, чем, например, ипотечные кредиторы, которые часто предлагают кредиты на тридцать лет. Коммерческие кредиторы иногда предлагают кредиты на пять или десять лет с графиком погашения, рассчитанным на более длительный период, что приводит к необходимости выплаты остаточной суммы долга в конце срока кредита. Это часто требует от владельца недвижимости самостоятельной выплаты этой суммы, рефинансирования или продажи объекта. Кроме того, коммерческий кредитор может попытаться взимать "штраф за досрочное погашение" для обеспечения определенной доходности, если кредит не будет погашен в полном объеме в течение установленного срока. Обычно такие штрафы составляют от одного до пяти лет и выражаются в процентах от суммы кредита или в количестве месяцев, например, часто встречается "гарантия процентов за шесть месяцев" и т.п.

Коммерческий мост кредит

Коммерческие мостовые кредиты иногда называют краткосрочным финансированием, мостовым финансированием или даже "жесткими деньгами". Мостовые кредиты относительно легко получить, если в недвижимости сохраняется достаточный собственный капитал для покрытия рискового капитала коммерческого кредитора. Коммерческие мостовые кредиторы могут закрывать глаза на проблемы с недвижимостью, незавершенные разрешения, кредитную историю и другие недостатки в обмен на более высокую процентную ставку. Однако они стремятся компенсировать этот риск, выдавая кредиты с более низким соотношением заемных средств к стоимости, как правило, не превышающим 65% от стоимости недвижимости.