Ипотека с плавающей процентной ставкой

Введение

Ипотечный кредит с процентной ставкой, которая изменяется в зависимости от кредитных рынков. Ипотечный кредит с переменной ставкой, ипотечный кредит с регулируемой ставкой (ARM) или ипотечный кредит с привязкой к индексу – это ипотечный кредит, процентная ставка по которому периодически корректируется на основе индекса, отражающего стоимость заимствований для кредитора на кредитных рынках. Кредит может предлагаться по стандартной переменной ставке или базовой ставке кредитора. Может существовать прямая и юридически определенная связь с базовым индексом, но если кредитор не предоставляет конкретной привязки к базовому рынку или индексу, ставка может быть изменена по усмотрению кредитора. Термин «ипотека с переменной ставкой» наиболее распространен за пределами Соединенных Штатов, в то время как в Соединенных Штатах наиболее распространен термин «ипотека с регулируемой ставкой», который подразумевает ипотеку, регулируемую федеральным правительством, с ограничениями на комиссии. Во многих странах ипотека с регулируемой ставкой является нормой и в таких местах может просто называться ипотекой. Среди наиболее распространенных индексов – ставки по казначейским ценным бумагам с постоянным сроком погашения на 1 год (CMT), индекс стоимости фондов (COFI) и Лондонская межбанковская предлагаемая ставка (LIBOR). Некоторые кредиторы используют собственную стоимость фондов в качестве индекса, а не другие индексы. Это делается для обеспечения стабильной маржи для кредитора, чья собственная стоимость финансирования обычно связана с индексом. Следовательно, платежи, вносимые заемщиком, могут меняться со временем в зависимости от изменения процентной ставки (в качестве альтернативы может меняться срок кредита). Это отличается от ипотеки с прогрессивными платежами, которая предлагает изменяющиеся суммы платежей, но фиксированную процентную ставку. Другие формы ипотечного кредита включают ипотеку только с выплатой процентов, ипотеку с фиксированной ставкой, ипотеку с отрицательной амортизацией и ипотеку с единовременным погашением (balloon payment). Ипотеки с регулируемой ставкой переносят часть риска изменения процентной ставки с кредитора на заемщика. Они могут использоваться в ситуациях, когда непредсказуемые процентные ставки затрудняют получение кредитов с фиксированной ставкой. Заемщик выигрывает, если процентная ставка падает, но проигрывает, если она растет. Заемщик также получает выгоду от снижения маржи по базовой стоимости заимствования по сравнению с ипотекой с фиксированной или ограниченной ставкой. В отличие от ипотеки с фиксированной ставкой, ипотека с регулируемой ставкой не подвержена риску инфляции, но подвержена риску изменения реальных процентных ставок. Ипотеки с регулируемой ставкой обычно имеют более низкие процентные ставки, чем ипотеки с фиксированной ставкой. По мнению исследователей, «заемщикам, как правило, следует предпочитать ипотеку с регулируемой ставкой по сравнению с ипотекой с фиксированной ставкой, если только процентные ставки не низкие».

Mortgage loan with an interest rate that changes based on credit markets
A variable rate mortgage, adjustable rate mortgage (ARM), or tracker mortgage is a mortgage loan with the interest rate on the note periodically adjusted based on an index which reflects the cost to the lender of borrowing on the credit markets. The loan may be offered at the lender's standard variable rate/base rate. There may be a direct and legally defined link to the underlying index, but where the lender offers no specific link to the underlying market or index, the rate can be changed at the lender's discretion. The term "variable rate mortgage" is most common outside the United States, whilst in the United States, "adjustable rate mortgage" is most common, and implies a mortgage regulated by the Federal government, with caps on charges. In many countries, adjustable rate mortgages are the norm, and in such places, may simply be referred to as mortgages. Among the most common indices are the rates on 1 year constant maturity Treasury (CMT) securities, the cost of funds index (COFI), and the London Interbank Offered Rate (LIBOR). A few lenders use their own cost of funds as an index, rather than using other indices. This is done to ensure a steady margin for the lender, whose own cost of funding will usually be related to the index. Consequently, payments made by the borrower may change over time with the changing interest rate (alternatively, the term of the loan may change). This is distinct from the graduated payment mortgage, which offers changing payment amounts but a fixed interest rate. Other forms of mortgage loan include the interest only mortgage, the fixed rate mortgage, the negative amortization mortgage, and the balloon payment mortgage. Adjustable rates transfer part of the interest rate risk from the lender to the borrower. They can be used where unpredictable interest rates make fixed rate loans difficult to obtain. The borrower benefits if the interest rate falls but loses if the interest rate increases. The borrower also benefits from reduced margins to the underlying cost of borrowing compared to fixed or capped rate mortgages. In contrast to fixed rate mortgages, adjustable rate mortgages are unaffected by inflation risk, but they are exposed to the risk that real interest rates will change. Adjustable rate mortgages usually charge lower interest rates than those with fixed rates. According to scholars, "borrowers should generally prefer adjustable rate over fixed rate mortgages, unless interest rates are low."

Капюшки

Любая ипотека, при которой платежи заемщика могут увеличиваться со временем, сопряжена с риском финансовых трудностей для заемщика. Для ограничения этого риска ограничения на начисления, известные в отрасли как «потолки», являются распространенной особенностью ипотечных кредитов с регулируемой ставкой. Популярность гибридных ARМ значительно возросла в последние годы. В 1998 году доля гибридных кредитов по отношению к 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной ставкой составляла менее 2%; в течение шести лет она увеличилась до 27,5%. Эти типы кредитов также называются ARМ с выбором платежа или «pay option». Если заемщик вносит платеж по ARМ с опцией оплаты, который меньше начисленных процентов, происходит «отрицательная амортизация», то есть невыплаченная часть начисленных процентов добавляется к непогашенному остатку основной суммы долга. Например, если заемщик вносит минимальный платеж в размере 1000 долларов, а ARМ начислил ежемесячные проценты в размере 1500 долларов, то к остатку по кредиту заемщика будет добавлено 500 долларов. Кроме того, следующий ежемесячный платеж процентов будет рассчитываться с учетом нового, более высокого остатка основной суммы долга. ARМ с опцией оплаты часто предлагаются с очень низкой вводной ставкой (часто до 1%), что приводит к очень низким минимальным платежам в первый год действия ARМ. В периоды экономического подъема кредиторы часто одобряют заемщиков на основе платежей по ипотеке, которые ниже уровня полной амортизации. Это позволяет заемщикам получить кредит значительно большего размера (то есть взять на себя больший долг), чем это было бы возможно в противном случае. При оценке ARМ с опцией оплаты благоразумные заемщики не будут ориентироваться на вводную ставку или начальный размер платежа, а учтут характеристики индекса, размер «ипотечной маржи», добавляемой к значению индекса, и другие условия ARМ. В частности, им необходимо учитывать возможность (1) повышения долгосрочных процентных ставок; (2) того, что стоимость их жилья не вырастет или даже снизится; или (3) реализации обоих этих рисков. ARМ с опцией оплаты лучше всего подходят для опытных заемщиков с растущими доходами, особенно если их доходы сезонно колеблются и им нужна гибкость платежей, которую может обеспечить такой ARМ. Опытные заемщики будут тщательно контролировать уровень отрицательной амортизации, которую они допускают. Таким образом, заемщик может контролировать основной риск ARМ с опцией оплаты, который заключается в «платежном шоке», когда отрицательная амортизация и другие особенности этого продукта могут привести к значительному увеличению платежей за короткий период времени. Минимальный платеж по ARМ с опцией оплаты может резко возрасти, если его непогашенный остаток основной суммы достигнет максимального предела отрицательной амортизации (обычно 110–125% от первоначальной суммы кредита). В этом случае следующий минимальный ежемесячный платеж будет рассчитан на уровне, необходимом для полной амортизации ARМ в течение оставшегося срока. Кроме того, ARМ с опцией оплаты обычно имеют автоматические даты «пересмотра» (часто каждые пять лет), когда платеж корректируется для возврата ARМ в график полной амортизации в течение оставшегося срока. Например, ARМ на сумму 200 000 долларов США с 110% лимитом на «отрицательную амортизацию» обычно будет скорректирован до полного амортизирующего платежа, основанного на текущей полностью проиндексированной процентной ставке и оставшемся сроке кредита, если отрицательная амортизация приведет к тому, что остаток по кредиту превысит 220 000 долларов США. При 125% пересмотре это произойдет, если остаток по кредиту достигнет 250 000 долларов США. Любой кредит, который допускает отрицательную амортизацию, означает, что заемщик уменьшает свою долю собственного капитала в жилье, что увеличивает вероятность того, что он не сможет продать его за достаточную сумму для погашения кредита. Снижение стоимости недвижимости усугубит этот риск. ARМ с опцией оплаты также могут быть доступны в виде «гибридов» с более длительными периодами фиксированной ставки. Эти продукты, вероятно, не будут иметь низких вводных ставок. В результате такие ARМ снижают вероятность отрицательной амортизации и, вероятно, не будут привлекательны для заемщиков, ищущих продукт с «доступностью».

Any mortgage where payments made by the borrower may increase over time brings with it the risk of financial hardship to the borrower. To limit this risk, limitations on charges—known as caps in the industry—are a common feature of adjustable rate mortgages. The popularity of hybrid ARMs has significantly increased in recent years. In 1998, the percentage of hybrids relative to 30 year fixed rate mortgages was less than 2%; within six years, this increased to 27.5%. These types of loans are also called "pick a payment" or "pay option" ARMs. When a borrower makes a Pay Option ARM payment that is less than the accruing interest, there is "negative amortization", which means that the unpaid portion of the accruing interest is added to the outstanding principal balance. For example, if the borrower makes a minimum payment of $1,000 and the ARM has accrued monthly interest of $1,500, $500 will be added to the borrower's loan balance. Moreover, the next month's interest only payment will be calculated using the new, higher principal balance. Option ARMs are often offered with a very low teaser rate (often as low as 1%) which translates into very low minimum payments for the first year of the ARM. During boom times, lenders often underwrite borrowers based on mortgage payments that are below the fully amortizing payment level. This enables borrowers to qualify for a much larger loan (i. e., take on more debt) than would otherwise be possible. When evaluating an Option ARM, prudent borrowers will not focus on the teaser rate or initial payment level, but will consider the characteristics of the index, the size of the "mortgage margin" that is added to the index value, and the other terms of the ARM. Specifically, they need to consider the possibilities that (1) long term interest rates go up; (2) their home may not appreciate or may even lose value or even (3) that both risks may materialize. Option ARMs are best suited to sophisticated borrowers with growing incomes, particularly if their incomes fluctuate seasonally and they need the payment flexibility that such an ARM may provide. Sophisticated borrowers will carefully manage the level of negative amortization that they allow to accrue. In this way, a borrower can control the main risk of an Option ARM, which is "payment shock", when the negative amortization and other features of this product can trigger substantial payment increases in short periods of time. The minimum payment on an Option ARM can jump dramatically if its unpaid principal balance hits the maximum limit on negative amortization (typically 110% to 125% of the original loan amount). If that happens, the next minimum monthly payment will be at a level that would fully amortize the ARM over its remaining term. In addition, Option ARMs typically have automatic "recast" dates (often every fifth year) when the payment is adjusted to get the ARM back on pace to amortize the ARM in full over its remaining term. For example, a $200,000 ARM with a 110% "neg am" cap will typically adjust to a fully amortizing payment, based on the current fully indexed interest rate and the remaining term of the loan, if negative amortization causes the loan balance to exceed $220,000. For a 125% recast, this will happen if the loan balance reaches $250,000. Any loan that is allowed to generate negative amortization means that the borrower is reducing his equity in his home, which increases the chance that he won't be able to sell it for enough to repay the loan. Declining property values would exacerbate this risk. Option ARMs may also be available as "hybrids", with longer fixed rate periods. These products would not be likely to have low teaser rates. As a result, such ARMs mitigate the possibility of negative amortization, and would likely not appeal to borrowers seeking an "affordability" product.

Ценообразование

Ипотека с регулируемой ставкой обычно, но не всегда, дешевле, чем ипотека с фиксированной ставкой. В силу присущего риска изменения процентной ставки, долгосрочные фиксированные ставки, как правило, выше краткосрочных (которые служат основой для кредитов и ипотеки с переменной ставкой). Разница в процентных ставках между краткосрочными и долгосрочными кредитами известна как кривая доходности, которая обычно имеет восходящий наклон (более длительные сроки обходятся дороже). Обратная ситуация называется инвертированной кривой доходности и встречается относительно редко. Тот факт, что ипотека с регулируемой ставкой имеет более низкую начальную процентную ставку, не позволяет судить о будущей стоимости заимствования (при изменении ставок). Если ставки вырастут, стоимость будет выше; если ставки снизятся, стоимость будет ниже. Фактически, заемщик принимает на себя риск изменения процентной ставки. Реальная оценка стоимости и анализ ставок по ипотеке с регулируемой ставкой в финансовой сфере осуществляется с использованием различных методов компьютерного моделирования, таких как метод Монте-Карло или последовательности Соболя. В этих методах, опираясь на предполагаемое вероятностное распределение будущих процентных ставок, исследуются многочисленные (от 10 000 до 100 000 и даже 1 000 000) возможных сценариев изменения ставок, для каждого из них рассчитываются денежные потоки по ипотеке и оцениваются сводные параметры, такие как справедливая стоимость и эффективная процентная ставка за весь срок ипотеки. На основе этих данных кредитные аналитики определяют, будет ли предложение конкретной ипотеки прибыльным и сопряжено ли оно с приемлемым риском для банка.

Предварительное платеж

Ипотека с регулируемой ставкой, как и другие виды ипотечных кредитов, обычно позволяет заемщику досрочно погашать основную сумму (или капитал) без штрафных санкций. Досрочные платежи части основной суммы уменьшат общую стоимость кредита (общую сумму выплаченных процентов), но не сократят срок, необходимый для полного погашения кредита, в отличие от других типов кредитов. При каждой переиндексации новая полностью проиндексированная процентная ставка применяется к оставшейся основной сумме, чтобы погашение произошло в рамках оставшегося графика платежей. Если ипотека рефинансируется, заемщик одновременно оформляет новый ипотечный кредит и погашает старый; последний рассматривается как досрочное погашение. Некоторые кредиты с регулируемой ставкой предусматривают штрафы за досрочное погашение в размере нескольких тысяч долларов, если заемщик рефинансирует кредит или погашает его досрочно, особенно в течение первых трех или пяти лет действия кредита.

Хищническое кредитование

Иногда ипотечные кредиты с плавающей ставкой продаются заемщикам, которые вряд ли смогут выплатить кредит в случае повышения процентных ставок. В Соединенных Штатах крайние случаи характеризуются Федерацией потребителей Америки как хищнические займы. Мерами защиты от повышения процентной ставки являются: (a) возможный первоначальный период с фиксированной ставкой (что дает заемщику возможность увеличить свой годовой доход до начала роста платежей); (b) максимальное ограничение (потолок) на повышение процентной ставки в течение года (если такой потолок установлен, он должен быть указан в кредитном договоре); и (c) максимальное ограничение (потолок) на повышение процентной ставки за весь срок ипотеки (это также должно быть указано в кредитном договоре).

Ошибки в процентной ставке и перерасходы

В сентябре 1991 года Управление государственной подотчетности (GAO) опубликовало исследование ипотечных кредитов с плавающей ставкой в Соединенных Штатах, в котором было установлено, что от 20% до 25% кредитов с плавающей ставкой из оцениваемых 12 миллионов содержали ошибки в процентной ставке. Бывший федеральный аудитор ипотечного кредитования оценил, что эти ошибки привели к переплате американскими домовладельцами не менее 10 миллиардов долларов США. Такие ошибки возникали, когда обслуживающая организация по ипотеке выбирала неверную дату индекса, использовала неверную маржу или игнорировала ограничения на изменение процентной ставки. В июле 1994 года Consumer Loan Advocates, некоммерческая организация, занимающаяся аудитом ипотечных кредитов, заявила, что до 18% ипотечных кредитов с плавающей ставкой содержат ошибки, обходящиеся заемщику более чем в 5000 долларов США в виде переплаченных процентов. В декабре 1995 года правительственное исследование пришло к выводу, что 50–60% всех ипотечных кредитов с плавающей ставкой в Соединенных Штатах содержат ошибку в отношении переменной процентной ставки, взимаемой с домовладельца. В исследовании было подсчитано, что общая сумма переплаченных процентов заемщикам превышает 8 миллиардов долларов. Недостаточность компьютерных программ, неверное оформление документов и вычислительные ошибки были названы основными причинами переплаты процентов. Других правительственных исследований по поводу переплаты процентов по кредитам с плавающей ставкой не проводилось.

Ирландский скандал с ипотекой

В 2015 году Центральный банк Ирландии признал, что в стране существует проблема, связанная с тем, что банки неблагоприятным образом переводили клиентов с низкопроцентных и невыгодных ипотечных кредитов, и инициировал расследование произошедшего.

История

3 апреля 1980 года Совет федеральной системы жилищно-строительных сберегательных банков разрешил сберегательным и кредитным ассоциациям предлагать ипотеку с плавающей ставкой (RRM) заемщикам для покупки жилья, став первую ипотеку с переменной ставкой в Соединенных Штатах. Согласно нормативным актам, процентная ставка могла пересматриваться каждые три года, при этом ее повышение не могло превышать 5 процентных пунктов от первоначальной годовой процентной ставки по 30-летней ипотеке, а снижение не ограничивалось. Новое правило было введено в ответ на сокращение объемов нового строительства и покупок жилья покупателями, опасавшимися долгосрочных обязательств при высоких процентных ставках того времени, и представляло собой концепцию, аналогичную "ипотеке с перезаключением", уже использовавшейся в Канаде. Раздел VIII "Альтернативные ипотечные операции" Закона о депозитарных учреждениях Гарна-Сент-Жермена 1982 года разрешил использование ипотеки с регулируемой ставкой. В 2006 году, до кризиса с субстандартными ипотеками, более 90% субстандартных ипотечных кредитов (которые составляли 20% от общего объема ипотечных кредитов) были кредитами с регулируемой ставкой.