Финансирование разрыва в ипотечном кредитовании.

Введение

Gap Financing – это термин, который чаще всего используется в отношении ипотечных кредитов или кредитов на недвижимость, таких как переходящий кредит. Это промежуточный кредит, выдаваемый для финансирования разницы между предварительным кредитом и максимальной суммой постоянного кредита, согласно обязательствам.

Обзор

Более конкретно, финансирование разрыва (gap financing) – это подчиненное временное финансирование, которое погашается, когда первый ипотекодержатель выплачивает полную сумму, причитающуюся по первому ипотечному кредиту. Это обычная практика в ситуации с постоянным кредитом с фиксированной суммой (floor ceiling loan), когда заемщик не соответствует требованиям к объему арендной платы, а первый ипотекодержатель финансирует только минимальную сумму, соглашаясь профинансировать остаток в случае выполнения этих требований в течение установленного периода. В этом случае кредитором, предоставляющим финансирование разрыва, часто выступает строительный кредитор. Если кредитор, предоставляющий финансирование разрыва, договорился до начала строительства о предоставлении такого финансирования, документом, связывающим строительный кредит, финансирование разрыва и постоянный кредит, является соглашение о купле-продаже (buy sell agreement). В этом соглашении включается специальное положение, предусматривающее, что если требование постоянного кредитора о достижении определенного объема арендной платы не выполнено к моменту окончательного закрытия сделки, строительный кредитор обязуется выплатить, в дату одновременного закрытия, средства в размере суммы, удержанной постоянным кредитором в соответствии с его обязательствами. Эти средства для покрытия разрыва обычно подтверждаются долговой распиской (promissory note), обеспеченной ипотекой второго уровня, подчиненной во всех отношениях документации по постоянному кредиту. В документах по финансированию разрыва обычно однозначно указывается, что в случае невыполнения требования к объему арендной платы в течение установленного периода, постоянный кредитор сохраняет право по требованию приобрести долговую расписку и снять с учета любую вторую ипотеку, принадлежащую строительному кредитору. Заемщик обычно уступает строительному кредитору все средства, которые в противном случае должны были быть выплачены заемщику в случае выполнения требования к объему арендной платы, при этом строительный кредитор соглашается переуступить заемщику все средства, которые должны быть выплачены в соответствии с этим требованием, после полного погашения долговой расписки по финансированию разрыва. Кроме того, постоянный кредитор обычно требует, чтобы временный кредитор и заемщик договорились о том, что никакие средства не будут выплачены по документам о финансировании разрыва, за исключением даты закрытия постоянного кредита. Обычно требование постоянного кредитора к объему арендной платы охватывает период от одного до трех лет. Однако долговая расписка по финансированию разрыва должна учитывать возможность невыполнения этого требования, и условия должны включать период в четыре-пять лет после окончания периода требования к объему арендной платы, с достаточно высокой процентной ставкой, чтобы стимулировать застройщика к рефинансированию, как только это станет возможным. Что касается амортизации основной суммы долга, некоторые кредиторы, предоставляющие финансирование разрыва, не требуют ее, в то время как другие требуют частичной амортизации или амортизации в объеме чистого денежного потока, генерируемого проектом. Благодаря своему предшествующему положению строительного кредитора, кредитор, предоставляющий финансирование разрыва, обычно обладает достаточным влиянием на постоянного кредитора, чтобы получить надлежащие уведомления и право на устранение недостатков. Финансирование разрыва также может использоваться при кредитовании на покупку и реконструкцию (purchase/rehab lending) для заполнения "пробела" между первоначальным взносом заемщика и суммой, предоставленной первым залогодержателем или кредитором на реконструкцию. Как правило, кредиторы на реконструкцию предоставляют финансирование только в размере 65-70% от оценочной стоимости после ремонта (ARV – After Repair Value), поэтому, если заемщик вносит 10% в сделку, кредитор, предоставляющий финансирование разрыва, предоставит остальные 20-25% и получит залог второго уровня, а также часто долю в прибыли.

More specifically, gap financing is subordinated temporary financing paid off when the first mortgagee disburses the full amount due under the first mortgage loan. This is normal in a situation involving a permanent “floor ceiling loan,” where the borrower does not meet a rent roll requirement, and the first mortgagee funds only a floor amount, agreeing to fund the balance in the event the rent roll requirement is met within a stated period. In this case, the gap lender is often the construction lender. Where the gap lender has agreed prior to construction to make the gap loan, the document that ties together the construction loan, the gap loan, and the permanent loan is the buy sell agreement. In this agreement, a special provision is inserted providing that if the permanent lender's rent roll holdback is not fulfilled at the time for the permanent closing, the construction lender agrees to disburse, at a concurrent closing date, funds equal to the amount withheld by the permanent lender pursuant to its commitment. These gap funds are normally evidenced by a promissory note secured by a junior mortgage subject and subordinate in all respects to the permanent loan documentation. The gap documents usually state unequivocally that, in the event the rent roll requirement is not met during the rent roll period, the permanent lender still retains the right on demand to purchase the gap note and discharge of record any second mortgage held by the construction lender. The borrower normally assigns to the construction lender all funds that would otherwise be payable to the borrower in the event the rent roll requirement is met, with the construction lender agreeing to reassign to the borrower all funds that would be payable pursuant to the rent roll requirement at such time as the gap loan note is paid in full. In addition, the permanent lender usually requires that the temporary lender and borrower agree that no funds will be disbursed under the gap documents, except at the closing of the permanent loan. Normally, the permanent lender's rent roll requirement involves a period that runs from one to three years. However, the promissory note for the gap loan should be predicated on the possibility that the rent roll requirement may not be met, and the terms should include a period of four to five years beyond the rent roll requirement period, with a high enough interest rate to prompt the developer to refinance whenever it becomes feasible to do so. With regard to principal amortization, some gap lenders require none, while others require either partial amortization or amortization to the extent that there is net cash flow to be derived from the project. Because of its prior position as construction lender, the gap lender usually has sufficient leverage with the permanent lender to receive adequate notice provisions and a right to cure period from the permanent lender. Gap financing can also be used in purchase/rehab lending to fill the "gap" between the borrower's down payment, and the amount lent by the 1st lien holder, or rehab lender. Typically rehab lenders will only go to 65 70% ARV (After Repair Value), so if the borrower is bringing 10% into the deal, the gap funder would provide the other 20 25%, and take a 2nd position lien and often a portion of the profit.